Peut-on combiner l’achat de sa résidence principale et un investissement locatif ?

Vous souhaitez constituer un patrimoine pour assurer votre avenir et celui de votre famille. Et s’il était temps de devenir propriétaire ?

En 2020, six ménages sur dix sont propriétaires de leur logement (chiffres INSEE) ! Si vous aussi ce projet de vie vous séduit, quelques questions se posent pour opérer les bons choix. Faut-il acquérir une résidence principale pour y vivre ? Est-il préférable d’acheter de l’immobilier dans un but d’investissement locatif ? Est-ce rentable d’acquérir un bien immobilier pour le louer, tout en restant locataire de votre logement ? Votre résidence principale peut-elle être un bon investissement locatif ?

Autant d’options qu’il convient d’étudier en fonction de vos projets et de votre budget. Décryptage pour réaliser des investissements porteurs.

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Pourquoi combiner l’achat de votre résidence principale avec un investissement locatif ?

Acquérir une résidence principale et effectuer un investissement locatif simultanément n’est pas une démarche courante mais tout à fait possible sur le principe. L’option présente même des avantages financiers certains contrairement à l’idée reçue :

• Vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer. Grâce aux loyers perçus, vous pouvez amortir votre crédit. Le remboursement de votre emprunt bancaire est ainsi allégé et vous diminuez votre niveau d’endettement réel.
• Par ailleurs, l’achat d’un bien destiné à un investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts grâce à des dispositifs comme la loi Pinel ou Denormandie. Un bon moyen d’augmenter vos ressources tout en réduisant votre revenu fiscal.

Bon à savoir : L’achat de votre logement principal et l’acquisition d’un investissement locatif peuvent se faire conjointement. Il faut en revanche bien mûrir le projet en évaluant les ressources locatives possibles et disposer de revenus suffisants pour rembourser les crédits.

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Acheter votre résidence principale avant de faire un investissement locatif est-il intéressant ?

Ce n’est pas un hasard si l’acquisition d’une résidence principale se fait souvent avant un investissement locatif. Lorsqu’un acheteur acquiert un bien, il souscrit un crédit immobilier auprès d’une banque et rembourse des mensualités. Au bout d’un certain nombre d’années, une fois que le prêt sera entièrement payé, le logement lui appartiendra dans son intégralité ce qui lui évitera de payer un loyer entre-temps.

Sur le plan fiscal, l’achat d’une résidence principale est une aubaine car au moment de la revente du bien, le propriétaire sera exonéré des taxes sur l’éventuelle plus-value immobilière. Bien que l’acquisition d’une résidence principale présente de nombreux avantages, elle comporte aussi quelques inconvénients qu’il faudra prendre en compte avant de se décider.

Par exemple, si les jeunes couples qui se lancent dans l’achat d’une résidence principale espèrent avant tout réaliser un retour sur investissement, il est crucial d’envisager l’achat à long terme. En effet, une rentabilité dans les 5 ans supposerait que le prix de vente du bien augmente d’au moins 15 % afin de couvrir tous les frais associés à l’achat.

=> A lire aussi : Propriétaire vs locataire épisode 3 : A quel moment est-il plus rentable d’acheter que de louer ?

Et si l’idée d’acheter une résidence principale avant un investissement locatif est très attirante, les changements liés aux aléas de la vie (séparation, mutation, perte d’emploi ou autres) peuvent venir bouleverser votre projet. Fiscalement, en tant que propriétaire d’une résidence principale, vous serez tenu de payer la taxe foncière et vous ne pourrez pas bénéficier de réduction d’impôts comme dans le cadre d’un investissement locatif.

Enfin, acheter sa résidence principale en premier entraîne un impact important sur la capacité d’emprunt car il n’y a pas de loyer perçu pour compenser. Par ailleurs, il est à noter que la raison n’est pas seule à vous guider lors de l’achat de votre résidence principale. Le “coup de cœur” n’est pas le meilleur ami du budget et tend le plus souvent à augmenter sérieusement l’enveloppe définie. Votre capacité à emprunter ensuite pour un investissement locatif risque d’être ainsi réduite.

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Investir dans le locatif avant d’acheter votre résidence principale : quels sont les risques ?

Les avantages de l’investissement locatif

L’investissement locatif consiste à acheter un logement dans le but de le louer pour se constituer un patrimoine immobilier.

Grâce aux revenus générés par les loyers perçus, vous aurez la possibilité de financer un second projet immobilier ou d’épargner en vue d’une future retraite. Et si votre investissement locatif est vraiment bien optimisé, vous pouvez même vous créer un complément de revenus.

L’investissement locatif présente également l’avantage de réduire la fiscalité grâce à des dispositifs comme la Loi Pinel. Si vous louez votre logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, vous aurez la possibilité d’obtenir une réduction de vos revenus imposables de 12 %, 18 % ou 21 %  (sous certaines conditions).

Bon à savoir : Un autre moyen de profiter d’avantages fiscaux significatifs : faire de la location meublée sous le régime non professionnel (LMNP) ou de la location meublée professionnelle (LMP) à travers la création d’une société (type SCI, SARL par exemple).

A lire : A quel moment est-il plus rentable d’acheter que de louer ?

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Les risques de l’investissement locatif

Bien que l’investissement locatif soit une idée séduisante, il présente aussi des risques à considérer avant de faire son choix.

En effet, pour maximiser la rentabilité du bien, vous devrez trouver rapidement un locataire fiable pour occuper les lieux et verser un loyer qui permettra de rembourser votre crédit, payer les charges de copropriété et la taxe foncière. Les retards de paiement et loyers impayés risquent de vous coûter cher s’ils venaient à se produire.

En cas de rupture du contrat de bail, vous devrez retrouver très vite un nouveau locataire. Et, pour perdre le moins de loyer possible, il vous faudra souvent faire des travaux de rénovation dans l’urgence… à vos frais.

Le saviez-vous ? La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant à tout investisseur d’acheter un logement neuf, de le louer et bénéficier d’une réduction d’impôt.

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Louer votre résidence principale comme solution d’épargne

La résidence principale est le logement qu’un propriétaire occupe au moins 8 mois dans l’année.

Si vous êtes muté dans une autre ville ou à l’étranger, vous avez la possibilité de louer votre logement sur le moyen ou long terme. Sinon, vous pouvez en faire un meublé de tourisme et le mettre en location pour des durées plus courtes (week-ends, périodes de vacances, etc.).  

Grâce aux revenus générés par la location de votre résidence principale, vous aurez la possibilité de vous constituer une épargne pour financer un nouveau projet immobilier ou mettre de côté pour votre future retraite.

Bon à savoir : Dans les grandes villes comme Paris ou Nice, la location sur des périodes courtes via une plateforme de location saisonnière ne peut dépasser 120 jours par an, sinon il faut obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie pour louer son logement.

Même s’il est plus courant d’acquérir une résidence principale avant un investissement locatif, l’idée d’acheter pour louer fait de plus en plus d’adeptes aujourd’hui. Il est également possible de combiner les deux à condition d’avoir les ressources financières nécessaires. Chaque situation est différente et présente des avantages et des inconvénients qu’il faudra prendre en compte avant d’acheter. Quelles que soient les envies de chacun, acquérir un bien immobilier est un projet qui doit être mûrement réfléchi et se préparer à l’avance en tenant compte de ses moyens et objectifs. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des conseils de professionnels de l’épargne.

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