Propriétaire vs locataire 1 : gagner de l'argent en achetant sa résidence

Tous les jours, sans que nous nous en rendions compte (ou tout du moins sans que ce soit écrit en rouge sur notre compte en banque) nous perdons de l’argent. Votre voiture, par exemple, décote. Elle a peut-être perdu 10€ de valeur aujourd’hui, et chaque jour cette somme qui sort de votre patrimoine. A la fin du mois, vous aurez potentiellement perdu 300 €. A la fin de l’année, plusieurs milliers d’euros.

A contrario, certaines sommes apparaissent en rouge sur notre compte en banque, mais pour autant ne vous appauvrissent pas forcément. C’est plus subtil : imaginons que vous ayez 200 000€ sur votre compte (quelle drôle d’idée !) Si vous achetez un appartement pour cette somme, un gros – 200 000€ apparaîtra en rouge sur votre compte.

En réalité vous n’aurez pas perdu d’argent : vos 200 000€ en » cash » se sont juste transformés en 200 000€ de « pierre », pour utiliser une expression commune. Ouf !

L’argent qui sort de votre poche ne vous appauvrit pas forcément. Cette idée est fondamentale pour comprendre la question qui peut arriver à l’esprit de chacun à un moment de sa vie :

Est-ce que je reste locataire, ou est-ce que j’achète ma résidence principale ? 🤔

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Comprendre financièrement la différence entre acheter et louer sa résidence principale

Si l’aspect financier est loin d’être le seul à prendre en compte dans cette décision, il est tout de même primordial d’en comprendre les implications pour votre argent. Prenons deux exemples, un peu simplifiés, mais qui permettent de saisir les mécanismes en jeu.

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Jean-Jean et Pierre paient le même montant tous les mois

Jean-Jean, locataire, paie 500€ : 450€ de loyer et 50€ charges

Pierre, propriétaire paie 502€ : 392€ de mensualité de prêt (typiquement un prêt de 92 000€ à 2% sur 25 ans), 50€ de charges, 60€ de taxe foncière

Jean-Jean :

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‍Pierre :

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Cette somme, quasiment identique pour les deux protagonistes, correspond à ce qui sort de leur compte en banque tous les mois. C’est ce qu’on appelle le cash-flow, ou flux de trésorerie. Gardons ce terme en tête et continuons.

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Jean-Jean perd 500€ par mois…

Mais quelle quantité d’argent chacun perd-il vraiment ? Jean-Jean donne 500€ à son propriétaire, et ne reverra plus jamais cette somme. Quand il paie 500€ de loyer, il s’appauvrit exactement de 500€. Intuitif et sans difficultés.

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…Mais Pierre perd beaucoup moins d’argent !

Mais ce n’est pas le cas de Pierre ! L’argent qu’il perd est constitué uniquement des charges qu’il paie, la taxe foncière et les intérêts d’emprunts. Au final, Pierre ne s’appauvrit que de 263€ par mois la première année. Mais alors où est passée la différence ?

De même que dans le premier exemple, une partie de l’argent qu’il dépense est « convertie en pierre ». Tout se joue dans la mensualité du prêt, qui se décompose en deux (les chiffres correspondent ici à la première année de remboursement) :

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La partie de cette mensualité qui sert à rembourser le prêt (239€), diminue la dette de Pierre, et reste donc dans son patrimoine (convertie en « pierre »). Voici une autre manière de voir les choses :

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Récapitulons

Jean-Jean

Paie 500€ de sa poche tous les mois, s’appauvrit d’autant :

Pierre

Paie aussi 502€ de sa poche tous les mois, mais une partie lui revient sous forme d’appartement, il s’appauvrit donc moins :

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‍Dans cet exemple, pour un même cash-flow, l’appauvrissement est moindre dans le cas de l’achat. Pour le moment, la différence est stockée sous forme de pierre. Pierre récupérera cette valeur sur son compte en banque au moment de vendre l’appartement. La bonne nouvelle pour ce dernier est que les intérêts diminuent au fur et à mesure des années, et il perdra donc de moins en moins d’argent. Voyez plutôt :

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Les leçons à retenir

Que devons-nous retenir de tout cela ? Tout d’abord, ce qu’il se passe dans votre compte en banque n’est pas forcément représentatif de votre enrichissement et appauvrissement. Il faut donc bien savoir différencier les deux :

• Cash-flow ou flux de trésorerie en Français : c’est l’argent qui rentre ou sort de votre trésorerie, autrement dit de votre compte en banque ou de votre poche
• Bénéfice ou enrichissement (par opposition ou perte ou appauvrissement) : c’est l’augmentation de la taille de votre patrimoine, autrement dit la mesure du fait que vous gagnez ou perdez de l’argent

Chaque décision de dépense que nous prenons a un impact cash et un impact patrimoine. Nous sommes très souvent focalisés sur l’impact cash car c’est ce que nous voyons concrètement sur notre compte, alors que l’impact patrimoine est plus caché. Pourtant, avoir uniquement la vision cash revient à regarder le monde d’un seul œil. Évaluer la part de l’un et l’autre est nécessaire à toute dépense éclairée. Ouvrez bien vos deux yeux, et gardez en tête ces notions pour bien comprendre la portée de vos futures décisions financières dans toutes leurs dimensions.

👉 Le parcours épargne continue (plus qu’un article ! en deux parties) : tout ce que vous avez appris dans ce parcours se synthétise en une règle d’or qui peut vous guider dans toutes vos décisions financières : Il n’y a que trois types d’achat, et un seul peut vous enrichir – partie 1

👉 Vous suivez le parcours immobilier ? La suite par ici : après cet article (un peu ?) théorique, nous listons tous les frais qui incombent au propriétaire par rapport au locataire. Certains sont à ne surtout pas oublier dans votre décision.

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