Epargne

Propriétaire vs locataire épisode 3 : A quel moment est-il plus rentable d’acheter que de louer ?

💡 Cet article est le troisième épisode de notre série sur l’immobilier. Dans la saison 1 “Propriétaire vs locataire”, vous aurez toutes les clés pour décider d’acheter ou non votre résidence principale : aspects financiers (évidemment !), et les éléments de votre situation personnelle qui vont faire pencher la balance.

Dans le premier épisode vous avez compris la différence entre le cash-flow (flux de trésorerie) et perte (appauvrissement) : ces notions permettent de comprendre pourquoi pour le même budget de dépenses mensuelles, un propriétaire perd moins d’argent qu’un locataire.

Dans le deuxième épisode nous avons mis face à face tous les frais qui intervenaient dans le budget de l’un et l’autre : contrairement au locataire, le propriétaire perd dès le début du projet une somme importante d’argent, et il y a de nombreux frais à ne pas oublier lorsqu’on est propriétaire.

Si on connecte ces deux épisodes, une question en découle irrémédiablement : au bout de combien de temps le propriétaire est-il gagnant ?

En un coup d’oeil avec un exemple

Reprenons notre exemple avec Jean-Jean et Pierre, dont nous avions fait la connaissance lors de l’épisode 1. Allons voir leurs projets de plus près, depuis le début, et voyons année après année de combien ils s’appauvrissent. Nous supposons ici que Pierre a pu fournir un apport du montant des frais de notaire la première année (7300€) :

Les barres représentent l’argent que chacun perd tous les ans, et le cumul est donné par la courbe : c’est tout l’argent perdu au fur et à mesure des années. Ici on parle bien de pertes et non de trésorerie (n’hésitez pas à repasser sur l’épisode 1 si cette distinction est floue). On retrouve ce qu’on a dit précédemment :

  • Une grosse perte pour le propriétaire la première année
  • Puis moins de pertes tous les mois
  • Au bout d’un moment le propriétaire rattrape le locataire

💡 Remarquez bien qu’on raisonne ici pour un même budget mensuel : on ne sait pas dans ces exemples si Pierre a un appartement plus petit ou plus grand que Jean-Jean (cela dépend vraiment de la ville habitée), mais d’une manière générale vous pouvez partir du principe que Pierre a un appartement plus petit.

Dans cet exemple, il faut que Pierre attende un peu moins de 3 années pour être gagnant par rapport au locataire. Nous le verrons dans le prochain épisode, il est fondamental d’avoir au moins une idée de cette durée au moment de prendre la décision d’acheter sa résidence principale. Typiquement : si vous prévoyez de vendre l’appartement et partir faire un tour du monde dans 2 ans, mais qu’il faut 5 ans pour rentabiliser l’achat, il vaut mieux rester en location.

Mais alors, de quoi dépend cette durée ?

Ce qui fait que l’achat ou la location sont plus rentables

Plus le loyer est élevé par rapport au prix d’achat, plus on rentabilise vite l’achat

Dit comme ça, cela peut paraître évident, mais c’est un paramètre qui va complètement changer d’une ville à l’autre. A Paris, le prix moyen d’achat d’un appartement représente 30 années de loyer 🤯), alors qu’à Perpignan cela correspond à 11 années de loyer (source : meilleursagents et une calculatrice).

Ce qui fait que, d’après meilleurtaux, à Paris le propriétaire est gagnant au bout de 13 années et seulement 11 mois à Perpignan.

Plus les frais annexes du propriétaire sont élevés, moins il rattrape vite le locataire

Par frais annexes on entend justement tous ces frais qui ont tendance à être oubliés par les futurs acheteurs : charges et impôts locaux. L’énorme piège serait justement de se lancer dans un projet immobilier en considérant uniquement le remboursement de l’emprunt, et de se retrouver à payer de manière inattendue plusieurs centaines d’euros de plus par mois.

En particulier, la taxe foncière que paie le propriétaire peut être complètement différente d’une ville à une autre. Elle peut aller de l’équivalent d’un à plusieurs mois de loyer. En théorie elle est facile à calculer (un pourcentage à appliquer sur la valeur locative théorique du bien), en pratique c’est beaucoup plus flou (notamment parce que la valeur locative « théorique » est une valeur qui ne colle pas forcément avec la réalité).

Un prêt plus coûteux ralentit le moment où le propriétaire rattrape le locataire

Le taux d’intérêt joue, mais aussi les frais d’assurance et tous les frais fixes qui peuvent tomber au début du projet : frais de dossier, frais de garantie…

L’évolution du prix du bien peut tout chambouler

Vous pouvez assez facilement anticiper tous les paramètres et frais dont nous avons parlé précédemment. Vous pouvez faire vos savant calculs, mais un paramètre peut tout remettre en question : si le prix de l’immobilier augmente, le propriétaire peut rattraper beaucoup plus vite le locataire, qui au mieux ne profite pas de la hausse, et au pire voit son loyer révisé à la hausse.

Vous voulez faire la comparaison chez vous :

Si cet article vous a intrigué pour votre propre situation personnelle, l’envie vous démange peut-être de faire vos petits calculs.

Si vous êtes propriétaire, vous avez déjà toutes les informations entre vos mains :

  • Retrouvez le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier
  • Retrouvez vos relevés d’imposition (taxe foncière)
  • Retrouvez votre relevé de charges (qui arrive généralement trimestriellement)
  • Retrouvez les frais fixes que vous avez payés (frais de notaire surtout, mais aussi frais à la banque)

Si vous êtes locataire, vous devez estimer chacun des frais cités :

  • Faites une simulation de prêt et récupérerez le tableau d’amortissement : vous pouvez le faire chez une banque, mais aussi par vous-même sur un Excel ou Google Sheet
  • Estimez la taxe foncière : on ne plaisante vraiment pas sur ce sujet, ce poste peut très très vite chiffrer et vous faire changer de ville, voire vous dissuader d’acheter
  • Estimez les autres frais qui incombent au propriétaire

Conclusion

Vous savez tout ce qu’il faut savoir pour comprendre les implications financières du choix entre propriétaire et locataire. Mais un tel projet est avant tout un projet de vie : la compréhension financière seule, bien que fondamentale et nécessaire, ne résout pas toute la question.

👉 Dans le prochain épisode de notre série sur l’immobilier (le season finale de la saison 1 « Propriétaire vs Locataire » 😉), nous verrons comment mettre tout ces éléments en perspective dans vos projets de vie et vous guider dans la décision d’achat.

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