SCPI : Comment transférer ses parts ?

Dans le vaste univers de l'investissement et de la planification financière, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se distinguent comme des options attrayantes pour ceux qui cherchent à générer des revenus passifs réguliers tout en diversifiant leur portefeuille. 

Une SCPI est un produit d'investissement collectif qui centralise des capitaux provenant de divers investisseurs, dans le but d'acheter et de gérer un ensemble de biens immobiliers. En retour, les épargnants reçoivent des parts sociales non cotées en Bourse, qui reflètent leur participation dans le portefeuille de la société.

Au-delà de leur potentiel de rendement, ces véhicules d'investissement peuvent aussi jouer un rôle important dans la stratégie de transmission du patrimoine. 

Si vous envisagez de transmettre votre portefeuille de parts de SCPI à vos enfants ou petits-enfants, plusieurs options s'offrent à vous : la donation en pleine propriété ou le démembrement de propriété. 

Cet article vise à comprendre le système de donation et de transmission de parts de SCPI, et explore les options qui s'offrent à vous.

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Pourquoi investir dans les SCPI ?

Les SCPI sont des véhicules d'investissement qui offrent aux investisseurs l'opportunité de diversifier leur portefeuille, en achetant des parts dans un large éventail de biens immobiliers. 

Elles sont souvent considérées pour leur potentiel de rendement élevé. Par exemple, le rendement annuel des SCPI depuis 2009 est de 5,6 % selon le Ramify Index SCPI. Attention, il faut noter que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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Les risques associés à l'investissement en SCPI

Cependant, le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. En effet, ces placements sont sujets aux fluctuations du marché immobilier. Une baisse des loyers, ou une augmentation du taux de vacance locative, par exemple, pourraient impacter la performance de la SCPI et le rendement servi aux détenteurs de parts.

Il est donc recommandé aux investisseurs de se renseigner sur le taux d'occupation des biens de la SCPI, la régularité des dividendes versés, ainsi que le patrimoine de la SCPI pour limiter le risque de perte en capital. 

De plus, la liquidité du placement est un facteur important à prendre en compte. Un investissement en SCPI est considéré comme un placement à long terme, d’au minimum 8 ans. La pérennité de ce placement dépend des modalités de sortie, c'est-à-dire de revente ou de donation des parts.

Voici un tableau récapitulatif des avantages et risques de l’investissement en SCPI :

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Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable

SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est déterminé à l'avance lors de la création de la SCPI. 

Lorsqu'un investisseur souhaite vendre ses parts, il doit le faire sur le marché secondaire, où la confrontation entre l'offre et la demande détermine le prix de vente. 

Comme pour le modèle de la Bourse, cela peut conduire à une surcote ou à une décote en fonction de l'état du marché.

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SCPI à capital variable

Dans le cas des SCPI à capital variable, le nombre de parts n'est pas fixe et peut varier en fonction de la demande.

Lorsqu'un investisseur souhaite vendre ses parts, il adresse un ordre de retrait, par courrier avec accusé de réception, à la SCPI, qui rachète alors les parts. 

Dans le cas où la demande est supérieure à l’offre, les prix sont sur base de la valeur de retrait. Cette dernière est la valeur de reconstitution de la SCPI augmentée ou abaissée de 10 %. 

Si cela peut faciliter la revente, il peut y avoir un cas de déséquilibre entre l'offre et la demande. La SCPI peut être alors contrainte de créer un fonds de remboursement, ce qui peut entraîner une décote.

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SCPI : les différents types de transferts et leurs conditions 

Il est possible de procéder à une donation de ses parts SCPI à ses héritiers. Plusieurs types de transferts sont disponibles en fonction des besoins et objectifs des souscripteurs SCPI.

Il est ainsi possible de transmettre la pleine propriété de la SCPI, ou de la démembrer. 

Le démembrement se fait en nue-propriété et usufruit. Un nu-propriétaire reste propriétaire du bien mais n’en touche pas les revenus locatifs, tandis qu’un usufruitier touche ces derniers sans être le propriétaire du bien.  

C’est une stratégie patrimoniale permettant d’optimiser la transmission de ses actifs.

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Donation en pleine propriété

La donation en pleine propriété constitue une solution efficace pour céder ses parts de SCPI de son vivant.

Si elle est réalisée dans un cadre familial, elle jouit des avantages fiscaux en vigueur, permettant ainsi au donateur de transmettre une partie de son capital à ses héritiers en bénéficiant des abattements fiscaux possibles. 

Selon le Code Général des Impôts (CGI), chaque parent a le droit de donner jusqu'à 100 000 € de parts de SCPI à chaque enfant tous les 15 ans. Pour les grands-parents, ce montant s'élève à 31 865 € tous les 15 ans pour chaque petit-enfant. 

Toutefois, pour des donations d'un montant supérieur à ces limites, les droits de donation progressifs s'appliquent.

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Donation de la nue-propriété

Dans un cas de démembrement de ses parts de SCPI, plusieurs cas de figure sont possibles. 

Un parent peut conserver l'usufruit, donner la nue-propriété à ses enfants et continuer à percevoir les revenus générés par la propriété, tout en ayant préparé sa transmission. 

Cette stratégie est particulièrement adaptée à la SCPI, car l'un des objectifs fréquents de l'achat de parts de SCPI est de compléter ses revenus ou sa retraite grâce aux revenus distribués par le fonds.

Ce type de démembrement peut être notamment effectué en viager. Cela permet, lors du décès du souscripteur des parts, que l’usufruit revienne à l’héritier sans être imposé sur la succession.

Lors d’une donation de nue-propriété, la base taxable est calculée sur cette dernière. 

Cependant, il faut faire attention à la valeur évolutive de la nue-propriété qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Pour éviter de dépasser les plafonds permettant une exonération, il est crucial de calculer la valeur de la nue-propriété concernée.

Tableau des valeurs des parts de SCPI en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le l’article 669 du code général des Impôts :

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Donation d’usufruit 

La donation d'usufruit permet à l'enfant de bénéficier des revenus tirés du bien pendant que le parent en reste le nu-propriétaire. 

C'est une solution pratique pour soutenir financièrement ses enfants, par exemple pendant leurs études, puis récupérer l'usufruit une fois le diplôme obtenu.

Ce type de donation est particulièrement efficace et adapté à un démembrement temporaire. Cela permet aux parents d’aider les enfants à démarrer leur vie étudiante ou professionnelle. 

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Frais de transfert 

Quelle que soit la méthode de transfert choisie, il est important de noter que tous les transferts de parts de SCPI sont soumis à des frais. 

Ces frais peuvent varier en fonction de la nature du transfert et de chaque SCPI. Il est donc recommandé de se renseigner auprès de la société de gestion de la SCPI concernée ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour obtenir des informations personnalisées.

En règle générale, des frais administratifs seront appliqués par les SCPI pour un don manuel, leur montant étant spécifique à chaque SCPI. Si un acte notarial est requis pour la donation, ces frais notariés viendront s'ajouter aux frais administratifs imposés par la SCPI.

Vous pouvez calculer vos droits de donation en fonction des liens de parenté sur le site du gouvernement. 

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Les éléments à prendre en compte : pourquoi et comment faire un transfert de parts 

Pourquoi transférer ses parts ?

Le transfert de parts de SCPI peut constituer un moyen intéressant de transmettre son patrimoine à ses descendants, comme vu précèdemment.

Il faut noter que l'aspect divisible des parts de SCPI permet de les distribuer à plusieurs bénéficiaires sans avoir besoin de vendre.

Il existe deux principales motivations à transmettre ses parts de SCPI :

• Si le don est dans l'abattement fiscal, la donation de parts permet de transmettre une portion de son patrimoine tout en bénéficiant d’abattements fiscaux.
• S’il est supérieur, la donation permet de bénéficier de droits de donation progressifs sur le montant excédent. 

Le but de la donation de parts de SCPI est de permettre au donateur de transmettre de son vivant à ses héritiers en bénéficiant d’abattements fiscaux.

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Conditions additionnelles 

Dans le cas d'une donation en pleine propriété, le détenteur des parts de SCPI détermine le nombre de parts qu'il souhaite transférer. 

Il peut aussi choisir de transmettre l'intégralité de son portefeuille de parts de SCPI de son vivant.

Il est important de noter qu'il existe des restrictions d'âge pour les deux parties. Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans et le bénéficiaire doit avoir atteint 18 ans.

De plus, en présence d'héritiers réservataires (descendants ou conjoints), la donation est limitée à la quotité disponible une fois déduite la part réservataire. Si la donation dépasse ce montant, les héritiers peuvent contester la donation.

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Les types de démembrement de parts

Semblables à tout autre bien immobilier, les parts de SCPI peuvent faire l'objet d'un démembrement de propriété, une stratégie avantageuse pour la planification de la transmission de son patrimoine. 

Habituellement, les parents gardent l'usufruit alors que la nue-propriété est transmise à l'enfant. L'usufruitier bénéficie alors des revenus locatifs sous forme de dividendes.

Il existe deux formes distinctes de démembrement de parts de SCPI :

• Démembrement temporaire : Cette forme permet de transférer un portefeuille de parts de SCPI à ses héritiers sans fiscalité sur les revenus à supporter. 

De plus, les parts en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière. Il faut noter qu’elles le deviennent cependant à la fin du démembrement. 

À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts, dont la valeur peut avoir évolué. 

Cependant, il est important de noter que la liquidité des parts en nue-propriété est inexistante, ce qui doit être pris en compte dans la stratégie patrimoniale.

• Démembrement viager : Lors de ce démembrement, la nue-propriété est donnée aux héritiers grâce aux abattements prévus de l'administration fiscale. 

Les parents sont alors usufruitiers et perçoivent les revenus, tandis que les enfants nus-propriétaires en détiennent les parts. 

Le processus se finit au décès des usufruitiers, et les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts. Et ce sans frais ni taxes.

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Les SCPI, un outil puissant d'investissement et de la planification de la transmission patrimoniale

La transmission de parts de SCPI est un moyen efficace pour un investisseur de générer des revenus passifs réguliers et préparer la transmission de son patrimoine.

Les options de donation en pleine propriété ou de démembrement de propriété offrent une flexibilité considérable pour répondre à des objectifs financiers et successoraux spécifiques. 

Cependant, il est important de noter que l'investissement en SCPI comporte des risques, et il est donc essentiel de se renseigner sur les caractéristiques, les avantages et les risques de chaque SCPI.

Chez Ramify, nous vous offrons un accompagnement personnalisé. N’hésitez pas à nous contacter.