SCPI ou Crowdfunding Immobilier : Comment choisir ?

Afin de choisir entre SCPI ou Crowdfunding immobilier, voici 6 arguments qui font immédiatement pencher la balance d'un côté ou de l'autre.

Privilégiez les SCPI si :

1. Vous n’avez pas le temps de gérer vos investissements ET vous cherchez des revenus totalement passifs.
2. Vous voulez prendre le moins de risque possible.
3. Vous souhaitez investir à crédit.

Préférez le Crowdfunding Immobilier si :

1. Vous avez un horizon d’investissement réduit (entre 6 et 48 mois).
2. Vous recherchez une performance élevée.
3. Vous désirez choisir chaque projet immobilier que vous financez.

Avantages et Inconvénients des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ?

Avantages des SCPI

La transparence des Sociétés Civiles de Placement Immobilier

En achetant des parts de SCPI (aussi appelées pierre papier), vous devenez actionnaire d’une société qui détient et gère un parc immobilier. 

Vous aurez ainsi accès à toutes les documentations de gestion afin de voter les grandes orientations de la société. 

Cela vous donne un certain contrôle sur la manière dont est gérée la société.

Les actionnaires peuvent ainsi faire pression sur les dirigeants pour qu’ils respectent leurs intérêts.

Le parc immobilier diversifié des SCPI

Les SCPI possèdent des biens immobiliers très diversifiés. 

Certaines SCPI gèrent jusqu’à plusieurs centaines de biens répartis dans différents pays d’Europe.

En acquérant plusieurs types de SCPI, vous pouvez diversifier instantanément votre patrimoine immobilier dans des secteurs d’activité variés :

• Bureaux
• Logistique
• Commerce
• Habitations
• Bâtiments publics
• Etc.

Avant d’investir, vous pouvez consulter la liste des propriétés de la SCPI et connaître sa spécialité d'investissement (localisation, type de bien, etc.).

Dans une SCPI bien diversifiée, le risque de défaut sur un actif a généralement peu d’impact.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Certaines banques offrent la possibilité à leurs (meilleurs) clients d’investir à crédit dans des parts de SCPI.

Ce montage est très intéressant puisque vous remboursez vos échéances de prêt grâce aux loyers (dividendes) versés par les SCPI.

Êtes-vous éligible au financement à crédit ?

Prenez rendez-vous avec un expert Ramify pour savoir si vous êtes éligible au financement à crédit de vos SCPI (avec ou sans apport).

Le financement à crédit nécessite généralement de verser un apport conséquent et de trouver un établissement bancaire prêt à vous financer.

Ramify a l'avantage d'avoir des partenaires qui lui permettent de vous proposer des taux d'emprunts parmi les plus bas de France ainsi qu'un conseiller dédié à votre suivi.

Sollicitez nos experts, ils sont issus des plus grandes institutions financières mondiales (Goldman Sachs, Nomura, Squarepoint…) et se feront un plaisir de vous aider.

Prendre rendez-vous

La stabilité des rendements de la pierre papier

Les rendements de SCPI sont relativement stables d’année en année. 

Le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,53% en 2022 (sources : ASPIM).

Pour déterminer le rendement global des SCPI, il est également important de prendre en compte l’éventuelle revalorisation de leur prix (positive ou négative).

Même si on observe des disparités selon les SCPI, les épargnants savent à quoi s’attendre, et ils peuvent se projeter à long terme.

Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?

Consultez le premier indice SCPI, le Ramify SCPI Index (RSCPI) développé par notre équipe de recherche pour suivre les performances de cette classe d'actif et déterminez si c'est le bon moment.

Le RSCPI est mis à jour trimestriellement et est calculé à partir des données d'une soixantaine de SCPI à capital variable.

Découvrir les performances des SCPI au T2 2023

Inconvénients des Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Les frais d’entrée élevés des SCPI

On observe une moyenne des frais d’entrée autour de 10%.

Pour amortir ces frais de départ, il est nécessaire de conserver ses parts de SCPI pendant plusieurs années.

Les SCPI sont donc forcément un placement de long terme.

Depuis plusieurs années, on observe une nouvelle tendance avec l'émergence de nouvelles SCPI qui ne facturent pas de frais d’entrée (uniquement des frais de gestion).

Vous ne choisissez pas les projets dans lesquels la SCPI investit

Avec les SCPI, vous investissez dans un parc immobilier déjà constitué. 

La société foncière qui gère le patrimoine immobilier ne vous sollicitera pas pour décider de ses futures acquisitions. 

Vous devez donc être en phase avec la stratégie des dirigeants de la SCPI.

Des performances financières soumises aux fluctuations du marché immobilier

Les SCPI peuvent aussi subir les perturbations des marchés immobiliers. 

Certaines SCPI ont d’ailleurs dû baisser le prix de leur part, car le coût d’acquisition de certains biens était devenu supérieur à leur valeur actuelle.

La réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est stricte avec les SCPI afin de protéger les investisseurs.

Elle les oblige à revoir le prix de leur part en fonction de la valeur de marché de leur parc. 

À lire aussi : SCPI à crédit vs avec versements programmés : quelle option choisir ?

Avantages et inconvénients du Crowdfunding Immobilier

Avantages du Crowdfunding Immobilier

La simplicité d’usage des plateformes de Crowdfunding Immobilier

Ces nouvelles plateformes de financement participatif se sont démocratisées ces dernières années.

Elles sont nées avec le digital et proposent une expérience utilisateur moderne. Ce qui n’est pas toujours le cas des SCPI.

De plus, le mécanisme d’ouverture de compte est relativement simple. 

En seulement quelques clics, vous pouvez très facilement décider d’investir dans les projets proposés. 

Arnaud, Client Portfolio Manager chez Ramify

Pour faciliter la gestion de vos investissements immobiliers (SCPI ou Crowdfunding), choisissez une plateforme digitale qui offre la meilleure expérience utilisateur. Vous aurez ainsi une vision d’ensemble claire de votre patrimoine (répartition, rendement, risque ,etc.), ce qui vous aidera à prendre vos décisions.

Vous choisissez chaque projet dans lequel vous investissez

Le Crowdfunding vous permet de choisir chaque projet immobilier dans lequel vous voulez investir.

Vous gardez un contrôle total de ce que finance votre argent.

Pour vous aider dans votre choix, les plateformes (comme Ramify ou Homunity) doivent vous fournir toutes les informations concernant le promoteur immobilier, le projet de construction, la localisation, etc.

Investissez dans des projets immobiliers alignés avec vos valeurs

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Accéder aux opportunités du moment

Très peu de frais à la charge des investisseurs

Les plateformes de Crowdfunding font généralement supporter les frais au marchand de biens qui souhaite lever de la dette.

En tant qu'investisseur, vous payez peu ou pas de frais.

Tout dépendra de la politique appliquée par la plateforme que vous choisirez.

Une durée d’investissement plus courte

Les plateformes de Crowdfunding Immobilier proposent des maturités de projets entre 12 et 48 mois. 

À l'issue de cette période, votre investissement vous est automatiquement remboursé.

C’est une solution adaptée pour ceux qui cherchent un placement de court/moyen terme. 

Un rendement attractif 

Les projets de Crowdfunding Immobilier offrent des rémunérations attrayantes. 

Actuellement, on observe un rendement moyen autour de 9 % (source : Fundimmo & HelloCrowdfunding).

‍Certains promoteurs sont même prêts à verser jusqu’à 12% par an aux investisseurs !

Ces rémunérations évoluent au même rythme que les politiques de taux d’intérêt des banques. C’est un bon moyen de profiter des hausses de taux actuelles.

A contrario, certaines SCPI semblent davantage souffrir de ces hausses.

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Investir en Crowdfunding Immobilier

Inconvénients du Crowdfunding Immobilier

Un risque de perte plus élevé

Les projets de financement participatif sont par nature risqués. 

En tant que prêteur de ces projets, vous supportez le risque que le constructeur immobilier n’arrive pas à achever ou à commercialiser son bien.

En cas d’impossibilité du promoteur à honorer ses dettes, vos chances de retrouver votre argent sont assez faibles. 

D’autant que les promoteurs sont souvent des petites structures (donc plus fragiles), comparativement aux grandes foncières qui gèrent des SCPI.

Une plus faible diversification des projets

Les investisseurs en Crowdfunding Immobilier doivent diversifier eux-mêmes leurs investissements, afin de ne pas mettre leur épargne en risque sur un seul projet.

Cette diversification peut être fastidieuse car vous devez choisir un à un les projets dans lesquels vous investissez.

De plus, vous serez exposé quasi exclusivement au marché immobilier résidentiel ou de bureaux.

Cette typologie de biens représente la grande majorité des projets proposés par les plateformes.

À noter que certaines plateformes proposent d’automatiser vos investissements selon les critères que vous choisissez à l’avance (notation du promoteur, rémunération, etc.). 

Cela peut être intéressant pour gagner du temps, à condition de bien maîtriser le risque.

Impossible de revendre ses investissements en Crowdfunding Immobilier

Il n’y a pas de marché secondaire sur les plateformes de Crowdfunding. Vous ne pouvez pas récupérer votre épargne avant l’échéance du projet.

Vous devez donc considérer vos investissements en Crowdfunding Immobilier comme de l’argent bloqué (ce qui n’est pas le cas des SCPI).

Comparatif SCPI VS Crowdfunding Immobilier

Fiscalité : léger avantage au Crowdfunding Immobilier

La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI est peu avantageuse si vous avez une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée.

Les dividendes versés sont considérés comme des revenus fonciers, ils réintègrent votre revenu imposable.

Vous serez donc taxé ainsi : votre TMI + prélèvements sociaux (17,2%).

Exemple : avec la TMI la plus haute (45%), vous êtes fiscalisé à hauteur de 62,2% (45% + 17,2%).

Il existe des solutions pour réduire la fiscalité de vos SCPI :

1. Investir dans des SCPI Européennes

Certaines taxes seront payées dans le pays où est localisé le bien, ainsi vous en paierez moins en France

2. Acheter des SCPI via l’assurance-vie

Vous bénéficierez de son mécanisme d’enveloppe fiscale et ne paierez des impôts sur vos gains qu’en cas de sortie de votre contrat d’assurance-vie

Note : Vous pouvez investir en SCPI via Assurance-vie avec Ramify.

3. Acquérir des SCPI en démembrement 

Il s’agit d’un mécanisme qui vous permet d’acheter avec une décote uniquement la nue-propriété des SCPI.

Durant la période de démembrement que vous choisirez, vous ne percevrez pas de dividendes, donc vous ne serez pas imposé.

À l’issue de cette période, vous récupérerez l’usufruit, et commencerez à recevoir des dividendes 

Ce mécanisme est idéal pour anticiper une baisse de revenu, à la retraite par exemple.

4. Monter une Société Civile Immobilière (SCI)

Les revenus issus des SCPI seront ainsi imposés au barème (plus avantageux) de l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25% au-delà).

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Lire aussi : SCPI ou SCI : que choisir ?

La fiscalité du Crowdfunding Immobilier

Les intérêts générés par le financement participatif sont imposés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%.

Dans certains cas, il est possible de réduire cette imposition en investissant en Crowdfunding via un Plan Epargne en Actions (PEA) PME. Vos plus-values seront ainsi taxées uniquement à la sortie.

Rendement : avantage Crowdfunding Immobilier

Comme nous l’avons vu, le rendement des SCPI est actuellement en moyenne autour de 4,5%.

‍À cela, il faut ajouter la revalorisation des parts propres à chaque SCPI.

Le Crowdfunding offre quant à lui, des rendements autour de 9%.

Le match du rendement doit aussi tenir compte de votre fiscalité personnelle.

Risque : avantage SCPI

Les risques des SCPI

Les actionnaires de SCPI sont propriétaires de parts de cette société, ils disposent donc d’un droit de regard sur sa gestion.

De plus, la SCPI détient un parc immobilier déjà établi, avec des contrats de location signés pour plusieurs années. Cela offre une certaine visibilité aux investisseurs. 

Par ailleurs, en cas de difficulté, les actionnaires détiennent des titres d’une foncière qui possèdent des actifs tangibles qu’il est possible de revendre.

Les risques du Crowdfunding Immobilier

L’investisseur en Crowdfunding prête son argent à un promoteur pour qu’il construise et revende un projet immobilier.

En cas de difficulté sur une ou plusieurs de ces étapes, le projet peut être mis en péril. 

Dans la plupart des cas, l’investisseur dispose alors seulement d’une créance sur le promoteur.

En cas de procédure judiciaire, les dettes des promoteurs ont un risque de ne pas être honorées (partiellement ou en totalité).

Le risque supporté est donc bien plus élevé avec le Crowdfunding Immobilier. C’est notamment ce qui justifie une rémunération supérieure.

Frais : avantage Crowdfunding Immobilier

Les frais des SCPI (d’entrée, de gestion, de sortie) sont largement supérieurs au Crowdfunding Immobilier. 

Ils sont proportionnels aux contraintes des SCPI : 

• Recherche et acquisition de biens
• Gestion locative
• Gestion des actionnaires
• Etc.

Le Crowdfunding facture très peu, voire pas du tout de frais aux investisseurs.

Ce sont les promoteurs qui paient pour le service rendu par la plateforme.

Diversification : avantage SCPI

Avec une seule part de SCPI, vous pouvez investir dans un parc immobilier très diversifié. 

Pour obtenir ce même niveau de diversification avec le Crowdfunding, vous devrez investir dans de nombreux projets.

Ce qui peut être très chronophage. 

C’est un inconvénient pour ceux qui ont peu de temps à consacrer à leurs investissements.

En revanche, vous choisirez vous-même les projets que votre épargne financera.

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Liquidité : avantage SCPI

La durée de détention recommandée pour amortir les frais d'entrée des SCPI est de 8 à 10 ans. 

Toutefois, en cas de besoin, vous pouvez revendre vos parts, selon les modalités de chaque SCPI.

Avec le Crowdfunding, il n’y a pas de possibilité de sortie anticipée, vous êtes engagé pendant toute la durée du financement (1 à 4 ans).

Comment choisir entre SCPI et Crowdfunding Immobilier ?

Quelle est votre appétence au risque ?

Les épargnants qui recherchent la stabilité de l’investissement immobilier seront séduits par les SCPI. 

Leur rendement moyen ainsi que le prix de souscription sont relativement constants.

Cela donne de la visibilité à moyen terme pour se préparer un complément de revenu à la retraite par exemple.

Les SCPI sont assimilables à de l’investissement immobilier, dénué de contrainte de gestion.

Le Crowdfunding Immobilier est davantage à considérer comme un investissement risqué, aussi appelé exotique, au même titre que l'art par exemple. 

Le rendement financier est-il votre principal critère de choix ?

Si vous recherchez de la performance financière, le Crowdfunding sera votre allier pour dynamiser votre patrimoine.

Mais il est important de comprendre qu’un rendement important va de paire avec un niveau de risque plus élevé.

Avez-vous du temps à consacrer à vos investissements ?

Les SCPI sont le choix idéal pour les investisseurs pressés qui veulent un placement diversifié clé en main. La société de gestion se charge de tout !

Vous n’aurez pas besoin d’évaluer chaque projet de promotion immobilière, comme c’est le cas avec le Crowdfunding.

Vous n'avez pas de temps à y consacrer mais voulez investir en immobilier ?

Investissez en SCPI avec Ramify, nos équipes font le travail pour vous et sélectionnent les meilleures opportunités d’investissement.

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Quel est votre horizon de placement ?

Les SCPI doivent être conservées au moins 8 ans pour amortir les frais d’entrée (autour de 10%).

De plus, il peut y avoir une décote en cas de revente de vos SCPI. 

Pour amortir tous ces coûts, il est recommandé d’adopter une stratégie de long terme.

Le Crowdfunding Immobilier est idéal pour les investissements à court terme, car la maturité des projets se situe entre 12 et 48 mois.

Attention tout de même, vous ne pourrez pas sortir de votre investissement avant son échéance.

Tableau récapitulatif SCPI vs Crowdfunding Immobilier

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Panacher SCPI et Crowdfunding Immobilier

Pour profiter des avantages de ces 2 modes d’investissement, il peut être intéressant de les panacher. 

Comme tout se fait en ligne, c’est assez simple.

Vous aurez ainsi une rémunération plus dynamique avec le Crowdfunding, tout en conservant une certaine stabilité grâce aux SCPI.

Pour vous aider à déterminer la meilleure manière de placer votre argent, selon votre situation personnelle, nos experts Ramify ont conçu un simulateur. Sinon, prenez rendez-vous avec eux !