L’immobilier constitue une classe d’actifs pouvant offrir un couple risque/rendement attractif. La pierre-papier, accessible aux investisseurs particuliers via les SCPI, se distingue par des revenus locatifs stables et des perspectives de valorisation favorables sur un horizon d’investissement moyen à long terme.
Chez Ramify, nous intégrons les SCPI dans les portefeuilles de nos clients afin de leur proposer des stratégies adaptées à leurs objectifs d’investissement, tout en maximisant la création de valeur. Dans cette démarche, nous avons développé le Ramify SCPI Index (RSCPI), un outil d’évaluation de la performance des SCPI, conçu pour alimenter nos algorithmes quantitatifs et optimiser nos allocations.
Dans cet article, nous vous proposons :
- Une analyse des performances des SCPI au quatrième trimestre 2024
- Une rétrospective de l’année 2024
- Nos perspectives pour le marché des SCPI en 2025
Un T4 sous tension mais en progression
La performance globale des SCPI à capital variable, mesurée par le RSCPI, s’est établie à +0,37 % au quatrième trimestre 2024.
Cette évolution s’explique par une baisse moyenne de la valorisation des parts de -0,80 %, atténuée par une progression des loyers distribués de +1,17 %.
Analyse des tendances :
- Revalorisation des parts : La tendance baissière se poursuit, on note cependant que les revalorisations ont principalement eu lieu durant le T1 et le T3.
- Revenus locatifs : Les loyers restent globalement stables, apportant un soutien partiel à la performance globale.
Une analyse sectorielle montre que, pour le T4 2024, seul le secteur des bureaux affiche une performance globale négative (-0,12%), due à la baisse significative de la valeur des parts (-1,27%) que les loyers (+1,15%) n’ont pas pu compenser.
Les autres secteurs affichent des performances positives, tirées par des loyers solides et des revalorisations de parts stables ou légèrement positives, en particulier le secteur des SCPI diversifiées, avec une performance globale de +1,40 % pour ce trimestre.
Au T4 2024, certaines SCPI ont subi d’importantes baisses, tandis que d’autres ont enregistré des revalorisations positives :
- 2 SCPI ont vu leur prix de part révisé à la baisse, représentant 3,7 % de la capitalisation totale. Il s’agit principalement de SCPI de bureaux :
- PrimoPierre (Praemia AM) : -25,00 %
- Genepierre (Amundi AM) : -17,74 %.
- 4 SCPI ont vu leur prix de part augmenter, mais leur poids dans l’indice reste marginal (0,6 % de la capitalisation totale) :
- Alta Convictions (Altarea IM) : +1,67 %
- Cristal Life (Inter Gestion) : +0,98 %
- Cap Foncières & Territoires (gérant éponyme) : +0,78 %
- Epsilon 360° (Epsilon) : +0,71 %
Bilan de l’année 2024 : vers une reprise ?
Collecte des SCPI en 2024 : un marché à deux vitesses
Les SCPI à capital variable ont enregistré 3,34 milliards d’euros de collecte nette en 2024, soit une diminution de plus de 30% par rapport à 2023 (4,83 Md).
Au sein de cette dynamique baissière, la collecte s’est polarisée sur un nombre restreint de véhicules, puisque les 10 premières SCPI concentrent 64 % de la collecte totale.
Parmi les fonds les plus collecteurs en 2024, Transitions Europe arrive en tête avec 431 millions d’euros de souscriptions, suivie par Iroko Zen avec 358 millions d’euros et Corum Origin, qui affiche une collecte de 322 millions d’euros. Remake Live et Épargne Pierre Europe complètent ce classement avec respectivement 256 millions d’euros et 192 millions d’euros.
Ces cinq SCPI appartiennent toutes à la catégorie des SCPI diversifiées, confirmant l'attrait des investisseurs pour une approche multi-secteurs : les SCPI diversifiées poursuivent en effet leur bonne dynamique de croissance, captant 56 % de la collecte nette (contre 30 % en 2023).
Par ailleurs, quatre de ces meilleurs collecteurs ont été lancés il y a moins de cinq ans, illustrant la montée en puissance des véhicules récents, qui misent sur des stratégies plus flexibles et adaptées aux nouvelles tendances du marché immobilier.
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Performance des SCPI en 2024 : une stabilisation après le choc de 2023
Après le krach de 2023, le marché des SCPI à capital variable montre des signes de stabilisation, avec une performance globale de -0,09 % en 2024.
Cette quasi-stagnation pourrait suggérer une possible normalisation après une période de turbulences.
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Le taux de distribution s’est établi à 4,40 %, en léger repli par rapport aux 4,52 % enregistrés en 2023, mais il reste proche de la moyenne de 4,47 % observée sur la période 2015-2024, témoignant de la résilience des loyers malgré le contexte de sortie de crise.
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En parallèle, la baisse des prix des parts en 2024 (-4,46 %) reste significative mais moins marquée qu’en 2023 (-5,46 %), où la correction du marché immobilier, initiée en 2022, avait fortement impacté la revalorisation des parts de SCPI.
En 2024, l’essentiel du choc pourrait avoir été absorbé, ce qui expliquerait le ralentissement de la baisse.
Par ailleurs, la perspective d’une baisse des taux d’intérêt devrait progressivement soutenir l’investissement immobilier, stimulant la reprise des transactions et ouvrant la voie à une stabilisation, voire une remontée des prix à moyen terme.
SCPI les plus performantes en 2024 : une domination des jeunes fonds diversifiés
Dans un contexte de stagnation globale du marché, certaines SCPI ont su tirer leur épingle du jeu.
Le top 10 des SCPI les plus performantes affiche une performance globale moyenne de 7,82 %, bien au-dessus du marché. Ces fonds partagent deux caractéristiques communes : ils sont relativement jeunes, avec une ancienneté médiane de 3 ans, et largement diversifiés, tant en termes d’actifs que de zones géographiques.
En combinant plusieurs classes d’actifs (bureaux, commerces, logistique, résidentiel…) et en s’exposant à des marchés immobiliers variés, notamment en Europe, ces jeunes fonds ont pu atténuer l’impact des corrections sectorielles. Cette flexibilité leur permet d’optimiser l’allocation du capital en privilégiant les segments les plus résilients, tout en bénéficiant de cycles immobiliers différenciés selon les régions.
Nous pensons que ces SCPI sauront conserver leurs avantages compétitifs sur le long terme et continuer à délivrer des rendements solides malgré l’augmentation rapide de leur capitalisation et les risques potentiels de dilution de la performance qui vont avec. Toutefois, cette dynamique nécessitera une due diligence rigoureuse sur la qualité des équipes de gestion, afin de s’assurer qu’elles maintiennent leur discipline d’investissement.
Par ailleurs, les SCPI qui parviennent à collecter du cash dans un marché encore en contraction bénéficient généralement d’une décote par rapport aux prix de reconstitution, pouvant ainsi offrir des opportunités d’investissement attractives pour leurs investisseurs.
Nouveautés 2024 : Davantage de surveillance sur la liquidité et nouveaux entrants
En 2024, aucune nouvelle loi majeure n’a été adoptée concernant les SCPI, mais le cadre réglementaire a évolué à travers un renforcement des contrôles et de l’application des règles existantes.
La gestion des liquidités est devenue une priorité pour l’AMF, qui, après la crise de liquidité de 2023, a intensifié sa surveillance afin de limiter les risques de retraits massifs et d’assurer une meilleure stabilité des fonds. Par ailleurs, la réglementation PRIIPs a été durcie, renforçant les exigences de transparence sur la présentation des risques et des performances à travers le Document d’Informations Clés (DIC), un enjeu essentiel pour les investisseurs particuliers.
Du côté des nouveaux acteurs, le marché des SCPI a accueilli 19 nouvelles structures en 2024, confirmant l’attrait soutenu pour ce véhicule d’investissement. Parmi elles, 18 sont à capital variable, illustrant la prédominance de ce modèle plus flexible pour les investisseurs.
La majorité de ces nouvelles SCPI adoptent une stratégie diversifiée, dans la lignée des fonds les plus performants du marché. Seule Attraits Pierre, à capital fixe, fait figure d’exception parmi ces nouveaux entrants.
Perspectives du marché des SCPI en 2025
Signaux positifs pour 2025 : Une amélioration attendue sur plusieurs fronts
Les perspectives pour 2025 s’annoncent encourageantes pour le marché des SCPI et de l’immobilier en général, portées par plusieurs signaux positifs. La baisse des taux d’intérêt, amorcée en 2024, devrait se poursuivre, avec une réduction supplémentaire estimée entre 125 et 150 points de base d’ici la fin de l’année.
Dans un contexte de taux élevés, les investisseurs s’étaient tournés vers des placements plus liquides et sécurisés, comme les livrets d’épargne, les comptes à terme ou les fonds en euros, au détriment de l’immobilier, perçu comme moins flexible et plus risqué. La détente monétaire pourrait ainsi redonner de l’attractivité à l’immobilier en améliorant la prime de risque perçue par les investisseurs.
Par ailleurs, la baisse des taux devrait faciliter l’accès au crédit, rendant les transactions immobilières plus fluides et soutenant la reprise du marché. Cette dynamique est déjà visible à travers la remontée des investissements immobiliers en Europe :
- En 2024, l’investissement immobilier européen a atteint 206 milliards d’euros, en hausse de 23 % par rapport à 2023, selon CBRE. Le dernier trimestre a été particulièrement porteur, avec 68 milliards d’euros investis, soit une progression de 32 % par rapport à la même période en 2023, témoignant d’un regain de confiance des investisseurs.
- Cette tendance devrait se poursuivre en 2025, avec des prévisions de volumes d’investissement autour de 230 milliards d’euros, confirmant la reprise progressive du secteur.
L'indice CBRE Capital Value Index Europe, qui suit l'évolution des valeurs vénales en Europe dans tous les secteurs de l'immobilier (résidentiel, commerce, bureaux, etc.), a amorcé un mouvement de reprise en 2024, après le repli du à la crise du COVID en 2022. Cette reprise pourrait laisser entrevoir des opportunités de revalorisation intéressantes pour les parts de SCPI en 2025 et au-delà.
Comment investir en SCPI en 2025 ?
Face à l'incertitude actuelle, la construction d'un portefeuille de SCPI résilient est cruciale. Même si certaines SCPI offrent déjà une diversification géographique et sectorielle, il est essentiel de diversifier également les sociétés de gestion pour atténuer les risques liés à la gestion du parc immobilier.
Ramify recommande une triple diversification de cette classe d'actif dans ses portefeuilles Flagship et Elite (disponibles en assurance vie et PER) : géographique, typologique (bureaux, commerces, santé) et par société de gestion, en plus d'une due diligence rigoureuse pour chaque fonds.
Cette stratégie a permis à Ramify d'afficher une performance solide de +4,93 % depuis le 31 décembre 2022 (+1,18 % au T4 2024), surperformant le RSCPI qui a diminué de -2.44% sur la même période.
Conclusion
L'année 2024 a été marquée par une période de stagnation pour les SCPI, après le crash de 2023. Si les loyers sont restés stables, la baisse continue des valorisations a pesé sur les performances globales, en particulier dans des secteurs comme les bureaux. Cependant, plusieurs signaux positifs pour 2025 émergent, notamment la baisse attendue des taux d’intérêt et une reprise des investissements immobiliers, qui devraient offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs.
Dans ce contexte, il est crucial de mettre l’accent sur la diversification des portefeuilles et de procéder à une due diligence approfondie dans la sélection des SCPI. Une gestion avisée, qui privilégie des stratégies diversifiées et une analyse minutieuse des actifs sous-jacents, sera essentielle pour naviguer dans un environnement économique encore incertain et tirer parti des nouvelles opportunités qui se présenteront en 2025.
A propos du Ramify SCPI Index (RSCPI)
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est le premier indice de référence dédié exclusivement aux SCPI à capital variable.
Un indice est un outil essentiel pour évaluer la performance d’une classe d’actifs, son rôle dans la diversification d’un portefeuille et sa réaction face à des événements de marché (crises sanitaires, chocs boursiers, etc.). Pourtant, à notre connaissance, aucun indice de référence n’existait pour les SCPI à capital variable. C'est pourquoi nos équipes de recherche ont développé le RSCPI.
Initialement conçu comme un outil interne pour optimiser les allocations en SCPI de nos investisseurs, le RSCPI s’est révélé être un indicateur de marché précieux pour l’ensemble des acteurs. Nous avons donc choisi de le rendre public.
Mis à jour trimestriellement, le RSCPI reflète la performance moyenne des SCPI à capital variable, pondérée en fonction de leur capitalisation. Il intègre à la fois la revalorisation des parts et les loyers distribués, offrant ainsi une mesure complète du rendement total.
L’indice couvre un univers de plus de 100 SCPI, représentant une capitalisation totale d’environ 82 milliards d’euros, soit l’ensemble des SCPI à capital variable. Il constitue ainsi un baromètre fiable pour suivre l’évolution du marché et affiner les décisions d’investissement.
A lire aussi : Indice SCPI à capital variable : le RSCPI
