Le troisième trimestre 2024 s’est inscrit dans un contexte contrasté pour les SCPI, marqué par un retour en territoire négatif. Cette situation découle principalement des révisions des prix de parts consécutives aux expertises semestrielles réalisées à la fin du T2. Cependant, des signaux positifs émergent, portés par une hausse des loyers distribués et par l’émergence de nouvelles opportunités d’investissement.
Des performances contrastées au T3 2024
La performance globale des SCPI, mesurée par le RSCPI, s’est établie à -0,43 % pour le T3 2024.
Cette baisse résulte d’une revalorisation moyenne des parts à -1,53 %, partiellement compensée par des loyers distribués en hausse de 1,10 %.
Révisions de prix : une dynamique divergente
Certaines SCPI ont subi d’importantes baisses, tandis que d’autres ont enregistré des revalorisations positives :
- 6 SCPI ont vu leur prix de part révisé à la baisse, représentant 10,5 % de la capitalisation totale. Les plus touchées incluent :
- Lafitte Pierre (AEW Patrimoine) : -19,62 %.
- LF Grand Paris Patrimoine (La Française) : -17,74 %.
- Accimo Pierre (Primaliance) : -16,07 %.
- 4 SCPI ont vu leur prix de reconstitution augmenter, mais leur poids dans l’indice reste marginal (0,04 % de la capitalisation totale). Parmi elles :
- Cristal Rente (+2,27 %).
- Iroko Zen (+1,00 %).
Une stabilisation progressive des valorisations
Les baisses de valorisation s’inscrivent dans une tendance à l’amélioration :
- T3 2023 : -2,87 %.
- T1 2024 : -1,96 %.
- T3 2024 : -1,53 %.
Cette évolution souligne une meilleure résilience des actifs sous-jacents et une gestion prudente des SCPI.
Des loyers toujours en progression : Les moteurs de la résilience
Les loyers distribués ont continué de croître au T3 2024, avec une augmentation de 1,10 %, contre 1,01 % à la même période l’an dernier. Cette progression repose sur deux facteurs clés :
- Indexation annuelle des loyers : L’inflation a eu un effet favorable en permettant une adaptation progressive des loyers, assurant une stabilité des revenus locatifs.
- Rendements financiers optimisés : La hausse des taux d’intérêt a renforcé les revenus financiers des SCPI, avec des rendements supérieurs à 3 %.
Analyse sectorielle : Des performances inégales
Les performances des SCPI varient selon les secteurs :
Les SCPI spécialisées dans les secteurs diversifiés et logistiques continuent de se démarquer par des taux de distribution supérieurs, tandis que celles axées sur les bureaux et les commerces souffrent davantage de la conjoncture économique.
Une collecte en hausse malgré la concentration
La collecte nette des SCPI a progressé au T3 2024, atteignant 787 M€, en hausse par rapport aux 696,1 M€ du T1 2024. Cependant, cette collecte reste concentrée :
- 50 % des fonds levés proviennent de cinq SCPI majeures, dont Transitions Europe (111 M€) et Iroko Zen (83 M€).
Cette concentration illustre un marché à deux vitesses : d’un côté, les SCPI les plus performantes attirent les investisseurs grâce à leur capacité à acquérir des actifs à haut rendement ; de l’autre, certaines SCPI peinent à lever des fonds dans un environnement concurrentiel.
L’émergence de nouveaux véhicules d’investissement
Le trimestre a vu l’apparition de nouvelles SCPI innovantes, élargissant l’éventail des opportunités :
- Reason (MNK Partners) : première SCPI à intégrer une gestion quantitative, avec un objectif de rendement de 6 %.
- Vitality (ClubFunding AM) : centrée sur l’immobilier lié au sport et au bien-être, avec un objectif de 6 % de rendement annuel.
- Elysées Grand Large (HSBC REIM) : diversifiée sur plusieurs classes d’actifs immobiliers en Europe, avec un taux de distribution cible de 6 %.
Perspectives T4 2024 - T1 2025
Retour à des taux plus bas : une dynamique de marché positive
La BCE amorce une baisse progressive des taux directeurs après avoir stabilisé l’inflation à 1,7 % en septembre 2024. Cette évolution offre plusieurs avantages :
- Hausse des valeurs de reconstitution des parts, soutenue par une augmentation de la demande pour les actifs immobiliers.
- Reprise des transactions, particulièrement en France, où les volumes échangés progressent, passant de -54 % au T1 2024 à -23 % au T3.
Une attractivité renouvelée pour les marchés SCPI
- En France : Après une année difficile, la reconstitution des primes de risque rend le marché plus compétitif. Les SCPI qui se repositionnent sur ce marché devraient bénéficier d’opportunités attractives.
- À l’étranger : Les marchés ayant le plus corrigé, comme le Royaume-Uni, montrent des signes de stabilisation, attirant de nouveaux capitaux.
L’impact sur les rendements et les loyers
- Une baisse des taux de rendement immobiliers, entraînant une revalorisation des actifs sous-jacents.
- Une stabilisation des loyers, soutenue par des taux d’occupation élevés.
La stratégie gagnante de Ramify
Chez Ramify, notre stratégie de triple diversification (géographique, sectorielle, par société de gestion) nous a permis de surperformer le RSCPI avec une performance de +6,46 % depuis fin 2022.
“Les résultats du RSCPI ce trimestre illustre une dynamique à deux vitesses : certaines SCPI parviennent à collecter des fonds significatifs, leur permettant d’acquérir des biens à haut rendement, tandis que d’autres peinent à lever des capitaux. Plus de 50 % de la collecte étant concentrée sur seulement cinq SCPI, cela montre que la capacité de collecte est un critère déterminant pour choisir les meilleures opportunités d’investissement. Chez Ramify, notre stratégie triplement diversifiée nous a d’ailleurs permis de surperformer (+6,46 %), confirmant l’efficacité de nos choix d’investissement depuis fin 2022” conclut Olivier Herbout, cofondateur et CIO de Ramify.
Ils élaborent les stratégies d'investissement les plus performantes, adaptées au profil et aux projets de chacun. Vous pouvez réserver un appel avec notre équipe de conseillers pour vous faire accompagner, du lundi au vendredi de 9h à 18h.
Conclusion
Le T3 2024 marque une période de transition pour les SCPI. Si les performances globales restent en territoire négatif, les signaux de stabilisation et les opportunités offertes par la baisse des taux d’intérêt laissent entrevoir des perspectives encourageantes. Les investisseurs avisés, guidés par des outils comme le RSCPI, pourront tirer parti de ces dynamiques pour optimiser leur portefeuille. Chez Ramify, nous restons engagés à offrir des solutions d’investissement innovantes et performantes pour répondre aux défis d’un marché en constante évolution.
A propos du RSCPI
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est le 1er indice de référence pour les seules SCPI à capital variable.
Un indice est un outil indispensable pour mesurer la performance d’une classe d’actif, son caractère diversifiant et son comportement face à des événements spécifiques (crise sanitaire, crise boursière, etc.).
À notre connaissance, il n’existait pas d’indice de référence pour les SCPI à capital variable. C'est pour cela que nos équipes de recherche ont élaboré le RSCPI.
À l’origine, cet indice a été conçu en interne pour permettre à nos investisseurs de bénéficier d’allocations pertinentes en SCPI. Nous avons ensuite réalisé que le RSCPI pouvait être utile à tous les investisseurs, et nous l’avons donc rendu public.
Le RSCPI est mis à jour trimestriellement. Sa performance correspond à la performance moyenne des SCPI à capital variable, pondérée en fonction de leur capitalisation. La performance de chaque SCPI est calculée en tenant compte de sa revalorisation et des loyers qu’elle a distribués.
Méthodologie
L'analyse couvre un univers de plus de 100 SCPI, avec une capitalisation totale d'environ 82 milliards d'euros, représentant l'intégralité des SCPI à capital variable. Le Ramify SCPI Index est construit à partir des SCPI pondérées par leur capitalisation. Il est mis à jour trimestriellement et représente le retour total sur investissement en SCPI en France. Plus d’infos ici
