Voici 8 arguments pour faciliter votre prise de décision :
Vous devriez choisir la pleine propriété des SCPI dans ces cas de figure :
- Vous souhaitez générer des revenus complémentaires
- Vous avez une Tranche Marginale d’Imposition faible (11% ou moins)
- Vous choisissez des SCPI étrangères pour limiter votre imposition sur les dividendes
Vous devriez choisir la nue-propriété des SCPI dans ces cas de figure :
- Vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiatement, et vous souhaitez commencer à vous constituer un patrimoine immobilier
- Vous êtes fortement fiscalisé (TMI supérieure ou égale à 30%)
- Vous voulez investir en SCPI sans alourdir votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Vous devriez choisir l’usufruit des SCPI dans ces cas de figure :
- Vous souhaitez placer la trésorerie de votre entreprise
- Vous souhaitez engranger des revenus pour compenser votre déficit foncier
Les avantages et les inconvénients de la détention en pleine propriété des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
La pleine propriété est le mode de détention de SCPI le plus répandu. Elle correspond à la nue-propriété + l’usufruit.
La nue-propriété est un titre de propriété d’une SCPI qui ne donne pas accès aux revenus issus de cette SCPI (ce qu’on appelle le droit de jouissance).
L’usufruit, à l’inverse de la nue-propriété, donne uniquement le droit de percevoir les revenus issus des SCPI. En revanche vous n’êtes pas propriétaire de la part de SCPI.
La pleine propriété réunit donc les 2 composantes d’une SCPI :
Les avantages de la pleine propriété des SCPI
- Des revenus complémentaires
- La possibilité d’investir à crédit
- Pouvoir revendre ses parts de SCPI quand on le souhaite
- Utiliser le démembrement pour transmettre ses parts de SCPI
Des revenus complémentaires
La détention en pleine propriété des SCPI vous permet de percevoir des dividendes proportionnellement au nombre de parts que vous possédez.
C’est une solution intéressante pour toucher des revenus complémentaires.
Selon les SCPI, un délai de jouissance peut-être imposé. Il s’agit d’un délai entre la date d’investissement et la réception des premiers dividendes.
La possibilité d’investir à crédit
Grâce aux versements réguliers de dividendes, vous pouvez investir en SCPI à crédit. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.
Le crédit bancaire servira à acheter les SCPI, et la part des loyers encaissés permettra de rembourser les échéances du crédit.
Ce mécanisme n’est possible qu’en pleine propriété car vous percevez des revenus réguliers.
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Toutes les banques ne prêtent pas pour les investissements en SCPI. Il est assez difficile d’accéder à ce type de financement. Quand cela est possible, l’établissement bancaire qui vous finance peut imposer son catalogue de SCPI maison. Pour mettre toutes les chances de votre côté, demandez à votre partenaire SCPI s’il dispose d’accords de financement pour vous aider à obtenir un prêt.
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Pouvoir revendre ses parts de SCPI quand on le souhaite
Avec la pleine propriété, vous pouvez revendre vos parts de SCPI à tout moment.
Le délai de revente de vos parts de SCPI dépendra de l’état du marché et des conditions imposées par le gestionnaire.
Utiliser le démembrement pour transmettre ses parts de SCPI
En détenant la pleine propriété de vos SCPI, vous pouvez les démembrer dans une optique de transmission.
C'est-à-dire que vous pouvez séparer l’usufruit ou la nue-propriété de vos SCPI pour transmettre l’un ou l’autre.
Ce type d’opération vous permet, par exemple, d’aider financièrement un enfant en lui donnant l’usufruit de vos SCPI. Il percevra ainsi des revenus complémentaires. Vous conservez toutefois la nue-propriété de vos SCPI.
En faisant cela, vous réduirez votre revenu imposable et l’assiette de calcul de l’Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI). Nous développerons ce point plus bas.
Vous pouvez aussi transmettre la nue-propriété de vos SCPI à vos descendants.
Vous bénéficiez ainsi des abattements de donation (100 000 euros tous les 15 ans), tout en continuant de percevoir les revenus de vos SCPI.
Au moment du décès, l’assiette de calcul des droits de succession sera ainsi allégée. Les héritiers récupéreront automatiquement l’usufruit des SCPI, sans payer de frais de succession.
Inconvénients de la pleine propriété des SCPI
Alourdissement de votre imposition
Les revenus distribués par les SCPI intègrent votre revenu imposable.
Ils sont fiscalisés comme des revenus fonciers à savoir : barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2%).
Si vous êtes dans une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée, par exemple celle de 41%, la fiscalité peut être conséquente.
Dans notre exemple, les revenus issus de vos SCPI en pleine propriété seraient imposés à 58,2% (41% + 17,2%).
La détention en pleine propriété des SCPI n’est pas forcément le choix le plus judicieux pour les hauts revenus.
Il existe une parade pour investir dans des SCPI en pleine propriété tout en limitant la fiscalité des revenus.
Les SCPI Européennes sont des sociétés de gestion qui investissent sur les marchés immobiliers étrangers. Les porteurs de parts de ces SCPI bénéficient d'une convention fiscale qui leur permet d’être moins imposés en France.
En effet, les impôts et les prélèvements sociaux sont payés directement par la SCPI dans le pays où se situe le bien immobilier, ce qui est généralement plus avantageux que la fiscalité française. Cela accroît significativement le rendement de vos SCPI.
Les avantages et les inconvénients de la détention en nue-propriété des SCPI
La nue-propriété est l’une des 2 composantes de la pleine propriété. Avec ce type de détention, vous ne percevez pas les dividendes de vos SCPI.
Les avantages de la nue-propriété des SCPI
- Acheter des SCPI avec décote
- Pas de fiscalité durant la période de démembrement
- Une exclusion de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Acheter des SCPI avec décote
L’achat de parts de SCPI en nue-propriété coûte moins cher que des parts en pleine propriété.
Le prix d’achat des parts de SCPI en nue-propriété varie en fonction de la durée pendant laquelle vous ne percevrez pas de loyer. Il s’agit de la durée du démembrement de propriété.
Plus la durée de démembrement est longue, plus vous obtiendrez une décote sur le prix d’achat.
Le démembrement dure généralement entre 3 et 20 ans selon la durée que vous choisissez.
La décote se situe en moyenne autour de 15% pour une durée de 3 ans et autour de 45% pour une durée de 20 ans.
Toutefois, chaque SCPI pratique ses propres clés de démembrement afin de calculer la décote de l’achat en nue-propriété.
Une fois la période de démembrement terminée, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI. Vous commencez ainsi à percevoir des dividendes.
À noter qu’à l’issue du démembrement, vous ne serez pas imposé sur la plus-value réalisée entre la valeur d’achat avec décote, et la valeur des parts en pleine propriété.
Pas de fiscalité durant la période de démembrement
Pendant toute la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus de la SCPI, donc vous ne payez aucun impôt. Ce qui est particulièrement intéressant pour les revenus hautement imposés.
Investir dans des SCPI en nue-propriété est idéal pour préparer sa retraite sans alourdir ses impôts.
Lire aussi : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Si vous faites correspondre la période de démembrement à votre âge de départ en retraite, vous percevrez des dividendes de la SCPI au moment où vos revenus baisseront. La retraite entraîne une baisse de revenus significative, généralement entre 25% et 50%. Les dividendes des SCPI sont donc une solution pour pallier cette baisse de revenus.
Une exclusion de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les SCPI en nue-propriété (à la différence des SCPI en pleine propriété) ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI.
C’est un avantage intéressant pour les contribuables lourdement imposés qui veulent investir dans la pierre papier, sans alourdir la fiscalité de leur patrimoine immobilier.
Lire aussi : Investir en SCPI en nue-propriété, fonctionnement et fiscalité
Les inconvénients de la nue-propriété
- Pas de dividendes pour les SCPI en nue-propriété
- La revente des SCPI en nue-propriété est plus compliquée
- Un choix de SCPI plus limité
Pas de dividendes pour les SCPI en nue-propriété
Avec l’investissement en nue-propriété, vous ne percevez pas de rémunération durant la période de démembrement que vous avez choisie.
C’est un inconvénient pour les investisseurs qui recherchent un rendement immédiat pour leur capital.
La revente des SCPI en nue-propriété est plus compliquée
Il est plus difficile de revendre des parts de SCPI démembrées.
En effet, le marché secondaire pour ce type d’investissement est beaucoup plus restreint que pour les SCPI en pleine propriété.
Généralement, les conditions de gré à gré de ces transactions sont défavorables aux vendeurs.
Il est donc préférable de considérer les SCPI en nue-propriété comme non liquides pendant toute la durée de démembrement.
Un choix de SCPI plus limité
Toutes les SCPI ne proposent pas le démembrement de leurs parts. Le catalogue de SCPI disponible est donc plus restreint pour les investisseurs.
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Les avantages et les inconvénients de la détention en usufruit des SCPI
L’usufruit est la deuxième composante de la pleine propriété (au côté de la nue-propriété).
Dans le cas du démembrement de SCPI, l’investisseur acquiert l’usufruit pour une fraction du prix de souscription la SCPI.
L’usufruit coûte moins cher que la nue-propriété de parts de SCPI, car après le démembrement temporaire, le nue-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit.
En contrepartie, il recevra l’intégralité des revenus liés à cette SCPI pendant toute la période de démembrement. À la fin du démembrement, le versement des dividendes s’arrête.
Pour les investisseurs particuliers, il est assez peu courant d'acheter uniquement l’usufruit d’une SCPI.
Les avantages de l’investissement en usufruit des SCPI
- Une solution de placement de trésorerie pour les entreprises
- Imputer du déficit foncier sur les revenus de l’usufruit
- Un complément de revenu pour les ménages faiblement imposés et qui ont du patrimoine
Une solution de placement de trésorerie pour les entreprises
L’usufruit des SCPI est le plus souvent acheté par des entreprises désireuses de placer leurs liquidités.
La stabilité des versements des dividendes des SCPI offre une certaine visibilité pour la trésorerie des personnes morales.
Par ailleurs, les entreprises peuvent amortir la valeur d’acquisition des parts en usufruit pendant toute la durée de démembrement.
Cette écriture comptable permet de réduire l’imposition des revenus issus de la SCPI, et donc d’améliorer la rentabilité nette de l’usufruit.
Imputer du déficit foncier sur les revenus de l’usufruit
En investissement immobilier, le déficit foncier apparaît lorsque les dépenses en travaux sont supérieures aux revenus que le bien dégage.
Cette perte peut alors être imputée sur les autres revenus fonciers afin de réduire la fiscalité (dans la limite de 10 700 euros par an et par foyer fiscal).
Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers.
L’usufruit de SCPI peut être intéressant pour les investisseurs avec beaucoup de déficit foncier, mais peu de revenus locatifs sur lesquels imputer ce déficit.
Pour ne pas perdre ce déficit foncier au bout de 10 ans, il est possible de l’imputer sur des dividendes issus de l’usufruit de SCPI.
Les revenus fonciers de la SCPI sont ainsi “gommés” par le déficit foncier, et l’investisseur ne paie pas d’impôt sur les dividendes perçus.
Un complément de revenu pour les ménages faiblement imposés et qui ont du patrimoine
Investir dans l’usufruit d’une SCPI peut-être intéressant pour les particuliers qui ont du patrimoine, mais avec un faible revenu imposable (tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 11%).
Dans ce cas de figure particulier, il est pertinent d’investir une partie de son patrimoine dans l’usufruit de SCPI afin de se créer des revenus complémentaires.
Pour une fraction du prix de la part de SCPI en pleine propriété, vous obtenez l’intégralité de son rendement.
Cette stratégie est pertinente uniquement en cas de faible imposition. Par exemple avec une TMI à 11%, l’usufruit de SCPI est imposé à 28,2% (11% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).
Les inconvénients de l’investissement en usufruit
- Vous ne profitez pas des revalorisations de prix des SCPI
- Un investissement peu liquide durant la période de démembrement
- L’usufruit alourdit l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Vous ne profitez pas des revalorisations de prix des SCPI
En ne possédant que l’usufruit, vous ne profiterez pas d’une éventuelle revalorisation du prix des parts.
En revanche, l’investissement en usufruit (tout comme avec la pleine propriété) vous expose aux éventuelles variations (positives ou négatives) des revenus des SCPI.
Un investissement peu liquide durant la période de démembrement
Le marché secondaire est plus restreint pour les parts de SCPI issus d’un démembrement (qu’il s’agisse d’usufruit ou de nue-propriété).
Vous ne pouvez donc pas revendre facilement votre usufruit de SCPI comparativement à la revente d’une SCPI en pleine propriété.
L’usufruit alourdit l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
À la différence de la nue-propriété de SCPI, l’usufruit rentre dans l’assiette de calcul de l’IFI.
Cela représente un inconvénient pour les patrimoines importants. Pour information, l’IFI se paie lorsque le patrimoine net dépasse 1,3 million d’euros.
L'équipe de recherche de Ramify a créé le premier indice pour suivre les performances des SCPI. Le Ramify SCPI Index (RSCPI) vous permet de suivre les évolutions de cette classe d'actif et déterminer si c'est le bon moment d'investir.
Le RSCPI est mis à jour trimestriellement et est calculé à partir des données de 70+ de SCPI à capital variable.
Comment choisir entre SCPI en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit ?
Choisir la pleine propriété pour percevoir des revenus complémentaires
Les SCPI en pleine propriété vous versent des dividendes périodiquement, ce qui vous permet d’obtenir un complément de revenu relativement stable dans le temps.
En effet, les SCPI offrent une certaine constance dans le versement des dividendes comparé aux dividendes issus des actions d’entreprises cotées en Bourse.
Choisir la pleine propriété pour utiliser l’effet de levier
Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI à crédit, vous devez investir dans des SCPI en pleine propriété.
C’est le seul mode de détention qui vous permet de rembourser vos annuités d’emprunt avec les dividendes que vous percevrez.
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Choisir la nue-propriété pour ne pas alourdir ses impôts
Si vous souhaitez investir en SCPI sans alourdir votre fiscalité, il est préférable d’investir en nue-propriété.
Ainsi, vous ne percevrez pas de revenus de la SCPI durant la période de démembrement.
Vous n’aurez donc pas à vous acquitter de la fiscalité des revenus fonciers (barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
Les SCPI en nue-propriété offrent un autre avantage fiscal. Elles ne rentrent pas dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Pour vous : utilisez notre outil gratuit pour découvrir la meilleure stratégie de défiscalisation et réduire vos impôts.
Choisir la nue-propriété pour préparer sa retraite
La nue-propriété est le schéma idéal pour préparer sa retraite durant votre carrière professionnelle, sans alourdir votre fiscalité.
En choisissant une période de démembrement qui correspond avec votre âge légal de départ en retraite, vous ne percevrez des dividendes qu’au moment où vos revenus baisseront.
Pour rappel, on estime que les revenus baissent de 25% à 50% au moment du départ en retraite.
Choisir l’usufruit pour placer votre trésorerie d’entreprise
L'usufruit des SCPI représente une alternative pour placer sa trésorerie d'entreprise.
C’est un bon complément aux solutions de placement offertes par les banques, car il offre un rendement net intéressant grâce au mécanisme d’amortissement comptable que nous avons vu.
Choisir l’usufruit pour compenser un déficit foncier
Comme nous l’avons vu, les revenus fonciers issus de l'usufruit des SCPI permettent d’imputer son déficit foncier.
C’est une solution pour ne pas perdre son déficit foncier, car il est reportable jusqu’à 10 ans maximum.
Obtenir la meilleure clé de démembrement en nue-propriété ou en usufruit
Toutes les SCPI en démembrement ne proposent pas le même niveau de décote (aussi appelé clé de démembrement).
Afin d’obtenir la meilleure décote, il convient de comparer les clés de démembrement proposées par les différentes SCPI.
La décote pour un achat en usufruit est toujours plus importante que la décote en nue-propriété. Car à l'issue de cette période, le nue-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit, alors que l’usufruitier ne perçoit plus rien.
Exemple de clé de répartition
Pour acheter la nue-propriété d’une SCPI pendant une période de démembrement de 5 ans, vous devez en moyenne débourser autour de 78% de la valeur de la SCPI.
Pour un démembrement sur une période de 20 ans, la moyenne se situe autour de 50%.
Donc plus la durée de démembrement est longue, plus la période sans dividende doit être compensée par une décote à l’achat.
