Transmission des parts de SCPI au décès : fonctionnement et mécanismes
Lorsqu’un épargnant décède, ses parts de SCPI intègrent sa succession, mais ne sont pas revendues automatiquement.
Leur transmission obéit à un processus encadré, avec une distinction importante selon le mode de détention (direct ou via enveloppe). La société de gestion joue un rôle clé dans ce mécanisme, notamment pendant la période transitoire.
Mécanisme juridique de la transmission des parts de SCPI
Au décès d’un associé, les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) sont automatiquement intégrées à l’actif successoral. Elles sont transmises aux héritiers ou aux légataires désignés, selon les règles de droit commun ou les dispositions prévues par testament.
Le processus repose sur les étapes suivantes :
- Production de l’acte de notoriété établi par le notaire, pièce indispensable pour permettre le transfert des parts.
- Suspension provisoire des opérations sur les parts par la société de gestion (en particulier le versement des loyers).
- Transmission des parts aux ayants droit après régularisation du dossier.
La SCPI ne peut refuser la transmission, mais elle ne procède à aucune modification tant que les formalités administratives ne sont pas accomplies.
Le régime de transmission dépend du support de détention des parts :
- En direct : les parts sont intégrées à la succession et soumises aux droits de succession selon les règles de droit commun.
- Via un contrat d’assurance-vie : les parts ou leur équivalent en capital sont considérées hors succession, bénéficiant du régime fiscal spécifique de l’assurance-vie et transmises selon la clause bénéficiaire.
- Via une société civile (SCI) : ce sont les parts de la SCI qui sont transmises, les parts de SCPI appartenant à la structure. La transmission dépend alors des statuts de la SCI et des modalités prévues entre associés.
L’implication d’un notaire est-elle obligatoire ?
En présence de parts de SCPI, le recours à un notaire est toujours requis.
La donation du vivant peut parfois se faire sans notaire, sous certaines conditions.
Dans le cadre d’un décès : le notaire est indispensable
En cas de décès, la transmission de parts de SCPI nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire.
Les SCPI étant considérées comme des actifs immobiliers, elles excluent toute possibilité de succession simplifiée, même lorsque la valeur de la succession est inférieure à 5 910 €.
Le notaire est chargé de :
- Rédiger l’acte de notoriété, document indispensable pour que la société de gestion puisse procéder au transfert des parts,
- Calculer les droits de succession sur la valeur des parts au jour du décès,
- Assurer la répartition des parts entre les héritiers selon les règles légales ou les dispositions d’un testament.
Il n’est donc pas possible de transmettre des parts de SCPI au décès sans notaire, même dans les successions modestes.
En cas de donation du vivant : le notaire n’est pas toujours requis
Il est parfois possible de donner des parts de SCPI sans notaire, dans le cadre d’une donation entre vifs, c’est-à-dire une transmission réalisée du vivant du donateur.
Cette opération peut se faire sous seing privé, à condition qu’elle ne présente pas de complexité juridique ou fiscale.
Cependant, l’intervention d’un notaire devient indispensable dans les cas suivants :
- La donation porte sur des parts démembrées (nue-propriété ou usufruit).
- Le montant donné dépasse les abattements fiscaux, entraînant des droits à payer.
- L’un des donataires est mineur ou sous protection juridique.
- La donation concerne un concubin ou une personne sans lien familial direct.
Même si elle n’est pas toujours obligatoire, l’intervention du notaire est vivement recommandée pour :
- Sécuriser la donation juridiquement,
- Optimiser la fiscalité (par exemple en répartissant entre plusieurs enfants ou via une donation-partage),
- Et gérer les obligations déclaratives auprès de l’administration.
Pour aller plus loin : Donation : Comment faire un don de son vivant ?
Comment déclarer des parts de SCPI dans une succession ?
À la suite du décès d’un associé, certaines formalités doivent être engagées pour permettre la transmission des parts de SCPI dans les règles. Il revient aux héritiers ou au notaire en charge de la succession de les initier rapidement afin d’éviter tout blocage prolongé.
Voici les principales démarches à suivre :
- Informer la société de gestion du décès en lui transmettant un acte de décès, l’acte de notoriété établi par le notaire, ainsi que les coordonnées des héritiers.
- Faire évaluer la valeur des parts de SCPI à la date du décès, sur la base de la valeur vénale communiquée par la société de gestion ou estimée par le notaire.
- Intégrer cette valeur dans la déclaration de succession, en tant qu’actif immobilier, au même titre qu’un bien immobilier détenu en direct.
- Transmettre la déclaration de succession à l’administration fiscale, dans un délai de six mois après le décès (douze mois si le décès a eu lieu à l’étranger).
- Régler les droits de succession éventuellement dus, calculés après application des abattements fiscaux selon le lien de parenté.
Blocage temporaire des parts et rôle de la société de gestion
À la réception de l’avis de décès, la société de gestion bloque temporairement les parts concernées, dans l’attente de la régularisation du dossier.
Ce blocage vise à :
- Sécuriser la détention et éviter toute opération non autorisée (perception des loyers, cession, souscription, retrait).
- Préserver les droits des héritiers, en attente de leur désignation officielle.
- Respecter le cadre légal de la transmission d’actifs financiers.
Le processus se déroule en plusieurs étapes :
- Réception de l’information du décès par la société de gestion.
- Gel des opérations sur les parts concernées.
- Attente de l’acte de notoriété transmis par le notaire chargé de la succession.
- Réception des instructions des héritiers sur le sort des parts (conservation, revente, partage).
- Mise à jour du registre des associés, une fois toutes les pièces et informations reçues.
Tant que le dossier n’est pas complet, aucune opération ne peut être réalisée sur les parts, ni par les héritiers, ni par le notaire.
À lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir ?
Traitement des revenus et des parts de SCPI pendant la succession
Durant la succession, les parts de SCPI et les revenus générés continuent d’exister juridiquement et fiscalement. Ils sont temporairement gérés au sein de la succession ou d’une indivision, ce qui implique des règles précises en matière de répartition, d’imposition et de droits des héritiers.
Que deviennent les loyers perçus au moment du décès ?
Les revenus issus des SCPI, généralement des loyers distribués trimestriellement ou mensuellement, continuent d’être générés après le décès de l’associé. Cependant, leur affectation et leur fiscalité varient selon l’état d’avancement de la succession.
Répartition des revenus en attente de partage
Entre le décès et la liquidation effective de la succession, les revenus :
- Intègrent la masse successorale.
- Sont détenus en indivision entre tous les héritiers ou ayants droit.
- Ne peuvent pas être répartis individuellement sans accord ou décision formelle.
Concrètement, les revenus versés par la SCPI pendant cette période sont en attente de partage.
La répartition effective aura lieu :
- Soit lors du partage amiable entre les héritiers.
- Soit à la clôture de la succession, selon les parts attribuées à chacun. Pendant cette phase, aucun héritier ne peut percevoir directement sa part des loyers, sauf décision expresse du notaire ou accord unanime.
Cas d’une indivision prolongée
Si la succession n’est pas rapidement liquidée, une indivision successorale s’installe.
L’indivision désigne une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, sans que leurs parts soient matériellement divisées.
En d’autres termes, les héritiers sont tous copropriétaires de l’ensemble des parts de SCPI, sans pouvoir en disposer individuellement. Cette situation peut durer plusieurs mois, voire des années.
Dans ce cas :
- La fiscalité des revenus est répartie entre les indivisaires, chacun déclarant sa quote-part à l’impôt sur le revenu.
- Une déclaration commune peut être établie si les héritiers désignent un gérant d’indivision.
Pour l’administration fiscale, les héritiers sont solidaires de l’imposition sur ces revenus. Cette période transitoire peut complexifier la gestion comptable et fiscale, en particulier si les héritiers sont nombreux ou en désaccord.
Qui peut vendre ou conserver les parts avant la fin de la succession ?
Tant que la succession n’est pas clôturée, les parts de SCPI sont juridiquement détenues en indivision. Aucun héritier ne peut revendiquer seul la pleine propriété des parts ni disposer librement des parts.
Droits des héritiers en indivision
Durant la phase d’indivision successorale :
- Tous les héritiers ont des droits sur l’ensemble des parts, proportionnels à leur quote-part dans la succession.
- Aucun héritier ne peut vendre, céder ou modifier la répartition des parts seul.
Toute décision de gestion (vente, souscription, arbitrage) nécessite l’accord unanime ou, à défaut, la désignation d’un mandataire (souvent le notaire ou un gérant d’indivision).
L’absence d’unanimité peut conduire à une paralysie temporaire de la gestion des parts.
Vente des parts avant la liquidation : est-ce possible ?
De manière générale, la cession des parts de SCPI avant la fin de la succession n’est pas autorisée, sauf dans des cas très particuliers :
- Si tous les héritiers sont d’accord, une cession peut être envisagée via l’indivision, avec le concours du notaire.
- En cas de désaccord, la cession ne peut avoir lieu qu’après le partage officiel des parts ou des liquidités.
La société de gestion refusera toute demande de cession individuelle tant que les parts ne sont pas attribuées nominativement à un ou plusieurs héritiers.
Fiscalité de la transmission des SCPI au décès
La transmission de parts de SCPI au décès entraîne des conséquences fiscales précises.
L’évaluation des parts, le barème des droits, la présence d’un démembrement ou d’une indivision influencent le coût de la transmission et la gestion du patrimoine transmis.
Quelle valeur retenir pour les parts de SCPI ?
Pour calculer les droits de succession, il est indispensable de déterminer une valeur de référence pour les parts transmises. Trois valeurs coexistent avec des impacts différents sur la base taxable :
- La valeur de retrait : c’est le prix auquel un associé peut revendre ses parts, après déduction des frais de sortie.
- La valeur de reconstitution : elle correspond au montant qu’il faudrait engager pour reconstituer intégralement le patrimoine immobilier de la SCPI.
- La valeur vénale : c’est la valeur estimée des parts au jour du décès, en fonction de l’état du marché et de la dernière évaluation du patrimoine immobilier de la SCPI.
La valeur vénale est généralement retenue comme référence dans l’actif successoral. Elle est soit fournie par la société de gestion, soit estimée par le notaire en fonction des documents à disposition.
Si elle est sous-évaluée, l’administration fiscale peut procéder à un redressement. Une surévaluation, à l’inverse, alourdit inutilement les droits à payer. Il est donc crucial de s’appuyer sur des données documentées et cohérentes.
Barème des droits de succession et abattements
Les droits de succession sont calculés selon un barème progressif, après application d’un abattement lié au lien de parenté.
Voici le barème et les abattements applicables :
Concernant les droits de succession entre frères et sœurs, vous êtes totalement exonérés si vous remplissez les 3 conditions suivantes au moment du décès :
- Avoir été constamment domicilié avec le défunt durant les 5 années ayant précédé son décès
- Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps
- Avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité ne vous permettant pas de travailler.
À noter que les personnes handicapées bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 € cumulable avec les autres abattements personnels. Le barème reste dépendant du lien de parenté avec le défunt.
SCPI en démembrement : comment se passe la succession ?
Lorsqu’un associé détient des parts de SCPI en démembrement au moment de son décès, la fiscalité applicable dépend de sa position : usufruitier ou nu-propriétaire.
En cas de décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire. Cette reconstitution ne donne lieu à aucun droit de succession, conformément à l’article 1133 du Code général des impôts.
Si le défunt était nu-propriétaire, la valeur transmise est celle de la nue-propriété, évaluée selon un barème fiscal dépendant de l’âge de l’usufruitier :
La quote-part de la nue-propriété est intégrée à l’actif successoral. Ce mécanisme peut permettre de limiter les droits de succession, tout en préparant la transmission de la pleine propriété à terme.
SCPI en indivision après un décès : fiscalité et gestion collective
Après un décès, il est fréquent que les parts de SCPI soient détenues en indivision par plusieurs héritiers, dans l’attente du partage.
Cette situation implique une gestion collective et une fiscalité particulière :
- Les revenus générés par les parts sont imposables entre les mains des indivisaires, chacun au prorata de sa quote-part.
- Chaque héritier déclare sa part des loyers à l’impôt sur le revenu, et le cas échéant, à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- Au moment du partage des parts ou de leur contre-valeur, des droits de partage de 2,5 % (article 746 du Code Général des Impôts) peuvent s’appliquer sur la valeur nette transmise.
L’indivision impose également des règles de fonctionnement précises :
- Toute décision (vente, souscription, arbitrage) nécessite l’accord unanime des indivisaires.
- Un représentant ou mandataire peut être désigné pour faciliter la gestion avec la société de gestion.
- L’indivision peut être organisée par une convention spécifique, afin d’éviter les blocages et d’anticiper les modalités de sortie.
La SCPI en indivision est une configuration temporaire, mais potentiellement longue si les héritiers ne s’accordent pas rapidement. Une gestion rigoureuse permet de préserver la rentabilité de l’investissement immobilier tout en préparant une transmission équitable.
À lire aussi : Fiscalité SCPI : Comprendre et optimiser son investissement
Frais liés à la transmission des parts de SCPI
La transmission de parts de SCPI ne génère pas uniquement des droits de succession. Des frais annexes peuvent s’appliquer, à la fois chez le notaire et au niveau de la société de gestion. Ces frais peuvent avoir un impact réel sur le rendement net de l’opération et sur la gestion post-transmission.
Frais de notaire et émoluments sur la succession
Lors d’une succession incluant des parts de SCPI, certaines démarches notariales sont obligatoires. Chaque acte donne lieu à un émolument réglementé, c’est-à-dire un tarif fixé par décret et identique quel que soit le notaire choisi.
Depuis le 1er janvier 2021, ces émoluments sont calculés selon un barème proportionnel ou fixe, selon la nature de l’acte. Seuls certains actes sont pertinents pour les SCPI, en particulier lorsque les parts sont détenues en direct.
Voici les actes les plus fréquemment facturés dans une succession de parts de SCPI :
La TVA de 20 % s’applique sur l’ensemble de ces émoluments.
Seul un notaire peut établir l’acte de notoriété et l’attestation de propriété. Ces frais sont inévitables. Traditionnellement le notaire remplit aussi la déclaration de succession (contre émolument) mais il est possible de lui signifier de ne pas s’en occuper.
La formalisation du partage de la succession n’est nécessaire que dans le cas de succession complexes ou marqué par un désaccord entre héritiers.
À cela peuvent s’ajouter :
- Des frais de copies et de formalités (dits « débours »), généralement modestes.
- Des frais de gestion de dossier, parfois appliqués en complément (honoraires libres).
Les émoluments sont dus même si les parts ne sont pas revendues, car la transmission en elle-même génère des formalités obligatoires.
Éventuels frais spécifiques prélevés par la SCPI
En plus des frais notariés, certaines SCPI peuvent prélever des frais spécifiques à l’occasion d’une transmission de parts. Ces frais varient selon la société de gestion et ne sont pas toujours clairement communiqués à l’avance.
Voici les principaux frais potentiels à anticiper :
- Frais de dossier lors de l’instruction du transfert de propriété.
- Frais de mutation, parfois prélevés sur la valeur des parts transférées.
- Frais de changement de porteur, notamment pour les SCPI détenues via un compte-titres ou une société civile
La variabilité de ces frais est importante selon les SCPI. Certaines ne facturent rien lors d’une succession, d’autres appliquent des frais forfaitaires ou proportionnels. Il est donc essentiel de vérifier les conditions générales ou de contacter directement la société de gestion en cas de doute.
En moyenne, ces frais restent limités, mais ils peuvent avoir un impact non négligeable s’ils s’ajoutent à une imposition élevée.
SCPI et succession : l’impact du mode de détention
Le mode de détention d’une SCPI influe directement sur les modalités de sa transmission au décès, qu’il s’agisse des formalités à accomplir, de la fiscalité applicable ou de la facilité d’accès pour les héritiers.
Selon qu’elles sont détenues en direct, via une assurance-vie, un contrat de capitalisation ou une SCI, les SCPI ne se transmettent pas de la même manière.
SCPI en direct
Lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct, elles sont pleinement intégrées à l’actif successoral du défunt. Il s’agit de la forme de détention la plus simple sur le plan juridique, mais aussi la plus exposée fiscalement.
Voici les caractéristiques principales de ce mode de détention :
- Les parts figurent dans la déclaration de succession, à leur valeur vénale au jour du décès.
- Les droits de succession sont dus selon le barème classique, après application des abattements liés au lien de parenté.
- Les revenus générés après le décès intègrent l’indivision successorale et sont fiscalisés au prorata des droits de chaque héritier.
- La transmission ne bénéficie d’aucun régime spécifique, sauf si une stratégie de démembrement avait été mise en place de son vivant.
Ce mode de détention offre peu de souplesse successorale, mais il est simple à mettre en œuvre et adapté aux patrimoines modestes ou à ceux qui souhaitent transmettre un bien immobilier sans passer par une structuration plus complexe.
SCPI logées dans une enveloppe : assurance-vie ou contrat de capitalisation ?
Les parts de SCPI peuvent aussi être détenues au sein d’une enveloppe assurantielle (assurance-vie ou contrat de capitalisation). Cette structuration a un impact considérable sur les modalités de transmission, tant sur le plan juridique que fiscal.
Dans le cas d’une assurance-vie :
- Les parts de SCPI ne font pas partie de l’actif successoral si les primes ont été versées avant 70 ans et qu’un ou plusieurs bénéficiaires ont été désignés.
- Le capital transmis est soumis à la fiscalité spécifique de l’assurance-vie, avec des abattements importants (152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans).
- Aucune déclaration à effectuer dans la succession, ce qui accélère le règlement du dossier.
- Les bénéficiaires reçoivent un capital, pas directement les parts, ce qui évite la gestion collective ou l’indivision.
À noter, qu’en revanche, les primes versées après 70 ans sont réintégrées dans l’actif successoral au-delà d’un abattement global de 30 500 €, et soumises aux droits de succession selon le lien de parenté.
Lire aussi : SCPI en direct ou dans une assurance-vie
Le contrat de capitalisation entre par défaut dans l’actif successoral.
Ce support devient néanmoins intéressant dans deux situations :
- Donation du vivant : le contrat peut être transmis à un héritier avec application des abattements classiques (par exemple, 100 000 € entre parent et enfant). L’intérêt réside dans la conservation de l’antériorité fiscale, qui permet au bénéficiaire de profiter d’une fiscalité allégée sur les rachats, notamment après 8 ans.
- Démembrement de propriété : seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation. Ce mécanisme, également possible en détention directe, est particulièrement bien adapté au contrat de capitalisation, qui permet de conserver la gestion et les revenus au sein d’un même support jusqu’au décès.
En dehors de ces stratégies patrimoniales, le contrat de capitalisation n’apporte pas d’avantage successoral par rapport à une détention en direct.
Toutefois, il peut faciliter la gestion post-décès. Le contrat constitue un support unique, plus simple à répartir entre héritiers, et les revenus des SCPI y sont automatiquement capitalisés, ce qui évite toute distribution et imposition immédiate.
Voici un tableau comparatif des impacts successoraux selon l’enveloppe choisie :
L’assurance-vie est donc un outil de choix pour transmettre des SCPI de manière fiscalement optimisée, à condition d’avoir anticipé la rédaction de la clause bénéficiaire.
Le contrat de capitalisation offre moins d’avantages successoraux, mais reste intéressant dans une logique de gestion patrimoniale globale.
À lire aussi : Contrat de capitalisation vs Assurance-vie : Que choisir ? Quelles différences ?
SCPI via une SCI ou en indivision
Il est fréquent de loger des parts de SCPI dans une SCI familiale, notamment dans une logique de gestion patrimoniale à plusieurs. Dans ce cas, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont transmises, mais les parts sociales de la SCI qui les détient.
La transmission relève alors du régime fiscal des parts sociales, avec la possibilité d'appliquer une décote liée à l’illiquidité, à la minorité ou à l’indivision.
Les statuts de la SCI permettent de définir les règles de gouvernance et d’encadrer la cession des parts, ce qui peut protéger le cadre familial et éviter l’entrée d’un tiers non souhaité dans la société.
Toutefois, certaines clauses restrictives (agrément, préemption, etc.) peuvent aussi complexifier ou retarder la transmission si elles ne sont pas bien anticipées.
Pour aller plus loin : SCI ou SCPI : Quelles différences et comment choisir ?
Anticiper et optimiser la transmission des parts de SCPI
La transmission de parts de SCPI peut générer des coûts importants si elle n’est pas préparée. Pourtant, plusieurs solutions existent pour alléger la fiscalité, éviter les conflits entre héritiers et préserver le rendement.
Donation, démembrement, assurance-vie ou viager : chaque outil correspond à un objectif spécifique et doit être mis en place avant le décès pour être pleinement efficace.
Optimiser la transmission avec l’assurance-vie
L’assurance-vie ne se limite pas à sortir les SCPI de l’actif successoral. Elle permet surtout de personnaliser la transmission, en choisissant les bénéficiaires, le calendrier, et la fiscalité applicable, et de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques.
Voici ce qu’elle permet de faire dans une optique de transmission :
- Désigner plusieurs bénéficiaires avec des clauses précises, y compris en cascade.
- Profiter d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans.
- Éviter l’indivision successorale, car le capital est versé directement aux bénéficiaires, sans passer par la succession.
- Structurer la répartition selon les objectifs familiaux, en adaptant les clauses à des situations complexes (familles recomposées, enfants protégés…).
Exemple : un parent loge 500 000 € de SCPI dans une assurance-vie. Il désigne ses deux enfants comme bénéficiaires. Si les primes ont été versées avant ses 70 ans, chacun bénéficie d’un abattement de 152 500 €. Le capital taxable par enfant est donc de 97 500 €.
Contrairement à la détention en direct, l’assurance-vie permet d’orchestrer la transmission avec précision, efficacité et souplesse, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
À lire aussi : Succession et Assurance-vie : fonctionnement, droits et fiscalité
Démembrer des parts de SCPI pour anticiper la succession
Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale puissante qui permet d’anticiper la transmission des parts de SCPI tout en maintenant un certain contrôle sur les revenus.
Il consiste à séparer la nue-propriété (valeur patrimoniale) de l’usufruit (droit aux loyers).
Il existe deux formes de démembrement à ne pas confondre, car elles répondent à des objectifs très différents.
Le démembrement temporaire
Le démembrement temporaire est généralement réalisé au moment de l’achat. Il permet à l’investisseur d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote, en renonçant aux loyers pendant une durée déterminée (souvent entre 5 et 15 ans).
Ce montage est particulièrement adapté en phase de constitution de capital, car :
- Il permet d’acheter des parts à un prix réduit.
- Il évite une fiscalité immédiate sur les revenus fonciers.
- L’usufruitier (souvent une société ou un bailleur institutionnel) perçoit les loyers pendant la durée du démembrement.
Une fois le délai écoulé, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sans aucun frais ni fiscalité.
Le démembrement viager
Le démembrement viager est utilisé pour anticiper et optimiser la transmission. Contrairement au démembrement temporaire, ici la pleine propriété ne se reconstitue qu’au décès de l’usufruitier.
Il s’agit d’une véritable donation, avec des effets fiscaux immédiats :
- Seule la nue-propriété est transmise, ce qui permet de réduire considérablement la base imposable.
- L’usufruit est conservé jusqu’au décès, ce qui permet au donateur de continuer à percevoir les loyers.
- Aucune fiscalité n’est due au moment du décès : la pleine propriété se reconstitue de plein droit, sans droits supplémentaires.
Ce mécanisme est encadré par un barème fiscal officiel, qui détermine la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge du donateur.
Exemple : un parent de 65 ans donne 300 000 € de parts de SCPI en nue-propriété à son enfant. Selon le barème fiscal, la nue-propriété représente 60 % de la valeur totale, soit 180 000 €. Après application de l’abattement de 100 000 €, la base taxable est de 80 000 € au lieu de 200 000€.
Cette approche permet de transmettre progressivement, sans sortir brutalement les actifs du patrimoine, et en limitant les impacts fiscaux futurs.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
Donner des parts de SCPI : comment optimiser la transmission ?
Transmettre ses parts de SCPI de son vivant permet d’utiliser les abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Cela ouvre la voie à une transmission progressive, structurée dans le temps et avantageuse fiscalement.
Donation simple ou donation-partage : deux approches
Il est possible de transmettre les parts de SCPI soit via une donation simple, soit via une donation-partage.
- La donation simple consiste à donner des parts sans organiser leur répartition définitive. Elle est plus souple, mais laisse ouverte la possibilité de contestations au moment du décès.
- La donation-partage permet d’acter la répartition des parts entre les bénéficiaires, en figeant leur valeur au jour de l’acte. Elle offre une sécurité juridique forte et évite les conflits familiaux futurs.
Échelonner les donations pour profiter des abattements
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, en exonération de droits. En anticipant la transmission, il est donc possible de transmettre des montants importants au fil du temps, en profitant plusieurs fois des abattements.
Cette stratégie est particulièrement efficace lorsque :
- Le patrimoine comprend des SCPI générant des revenus réguliers, que l’on souhaite transmettre tout en conservant une partie de l’usufruit.
- L’épargnant souhaite garder le contrôle d’une partie de ses parts (via un démembrement par exemple).
- La transmission concerne plusieurs enfants, ce qui permet d’étaler la charge fiscale.
Exemple : un investisseur transmet 150 000 € de parts de SCPI à chacun de ses deux enfants en 2025, puis 150 000 € à chacun en 2040. En deux donations espacées de plus de 15 ans, seuls 100 000 € par enfant sont imposables au total, contre 200 000 € si tout avait été transmis en une fois.
En combinant démembrement et donations échelonnées, il est possible de structurer une transmission complète et défiscalisée, tout en assurant la stabilité des revenus.
En revanche, il faut garder en tête que des parts de SCPI démembrées sont beaucoup plus difficile à revendre en cas de besoin.
À lire aussi : Donation de 100 000 euros : Comment faire ? Quels frais ?
Utiliser une SCI pour optimiser la transmission
Dans une logique de transmission patrimoniale, la SCI familiale peut constituer un véritable levier d’optimisation.
Elle permet notamment :
- De transmettre progressivement les parts sociales, via des donations successives encadrées fiscalement (abattements renouvelables, pacte Dutreil dans certains cas).
- De bénéficier de décotes sur la valeur des parts transmises en raison de leur illiquidité, de la minorité du donataire ou d’une indivision latente.
- De centraliser la gestion de plusieurs actifs (immobilier en direct, parts de SCPI) au sein d’une structure unique, avec une gouvernance définie par les statuts.
- D’éviter les blocages liés à l’indivision, en offrant un cadre juridique structuré à la détention collective.
La SCI permet donc d’allier souplesse, contrôle et transmission progressive, à condition que ses statuts soient rédigés avec précision et que les objectifs familiaux soient bien identifiés dès la constitution de la société.
Lire aussi : Transmission de patrimoine : Préparer, optimiser et la réaliser
Éviter les droits de partage grâce au testament-partage
Lorsqu'une succession donne lieu à un partage entre plusieurs héritiers, celui-ci entraîne l'application d’un droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur nette des biens transmis.
Pour éviter ce surcoût, il est possible d’anticiper le partage des parts en établissant un testament-partage.
Le testament-partage est un acte notarié par lequel une personne organise de son vivant la répartition de ses biens entre ses héritiers présomptifs, tout en conservant leur pleine propriété jusqu’à son décès.
Dans le cadre d'une transmission de parts de SCPI, ce mécanisme présente plusieurs avantages :
- Il permet d’attribuer à chaque héritier un lot de parts de SCPI précis, sans passer par une indivision successorale.
- Il évite les conflits potentiels liés à une gestion collective imposée après le décès.
- Il supprime le droit de partage, puisque le partage est juridiquement considéré comme établi avant le décès.
- Il garantit une transmission conforme aux volontés du défunt, tout en conservant la souplesse d’une modification ultérieure.
Le testament-partage doit être rédigé par un notaire, puis enregistré au Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV). Il reste modifiable à tout moment par le testateur tant qu’il est vivant et en pleine capacité juridique.
Cas particuliers dans la transmission de SCPI
Certains profils d’héritiers ou situations patrimoniales peuvent complexifier la transmission des parts de SCPI. C’est notamment le cas lorsque les bénéficiaires sont juridiquement protégés ou lorsqu’ils résident à l’étranger.
Dans ces configurations, le droit commun ne suffit pas et des règles spécifiques s’appliquent, tant sur le plan juridique que fiscal.
Transmission de SCPI à des héritiers mineurs ou protégés
Lorsqu’un ou plusieurs héritiers sont mineurs ou placés sous régime de protection juridique (tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice), la transmission de parts de SCPI est soumise à un encadrement renforcé.
Voici les principales règles à connaître :
- Tout acte de disposition (comme la cession de parts, leur répartition ou une donation en démembrement) doit être autorisé par le juge des contentieux, de la protection, en cas de tutelle ou de représentation légale.
- En cas de curatelle, l’accord de la personne protégée et de son curateur est requis pour les actes de gestion.
- Pour un mineur, les représentants légaux (généralement les parents) peuvent gérer les parts, mais toute vente ou arbitrage nécessite l’autorisation du juge si elle dépasse les actes dits « d’administration ».
- En indivision, le consentement du juge peut également être exigé pour toute décision engageant le patrimoine du mineur ou du majeur protégé.
Ce formalisme protège les intérêts des personnes vulnérables, mais peut allonger considérablement les délais de traitement de la succession. Il est donc important d’anticiper ce type de cas dans les stratégies patrimoniales, notamment via l’assurance-vie ou une clause bénéficiaire adaptée.
SCPI et succession internationale : cas des héritiers non-résidents
La transmission de parts de SCPI à des héritiers résidant à l’étranger soulève des problématiques fiscales complexes, notamment en matière de double imposition et de conventions fiscales internationales.
Voici les règles principales à retenir :
- En principe, les héritiers non-résidents sont imposables en France sur les parts de SCPI détenues par un résident fiscal français décédé, car il s’agit de biens situés en France.
- Toutefois, certaines conventions fiscales bilatérales prévoient des règles spécifiques, notamment en matière de droits de succession.
- Il peut exister des situations de double imposition, lorsque l’État de résidence de l’héritier taxe également l’héritage reçu.
- Dans certains cas, un crédit d’impôt ou une exonération partielle peut être appliqué, selon les termes de la convention entre la France et le pays concerné.
- L’imposition des revenus futurs (loyers) dépendra ensuite de la résidence fiscale du bénéficiaire et des éventuelles conventions sur les revenus fonciers ou mobiliers.
En présence d’héritiers non-résidents, l’anticipation est essentielle, tant pour éviter les surcoûts fiscaux que pour garantir une transmission fluide et conforme aux obligations de chaque État.
Conclusion
La transmission de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) s’inscrit dans un cadre juridique et fiscal spécifique, souvent plus simple que l’immobilier en direct, mais nécessitant une réelle anticipation.
Au décès du porteur, les parts intègrent l’actif successoral, sont temporairement bloquées, puis réparties entre les héritiers selon les règles légales ou testamentaires.
Elles sont soumises aux droits de succession, calculés sur leur valeur vénale, avec la possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux, voire de décotes dans certains cas (indivision, démembrement).
Des frais annexes (notaire, société de gestion) viennent s’ajouter et doivent être anticipés.
Pour optimiser la transmission, plusieurs leviers existent : démembrement de propriété, donation échelonnée, assurance-vie, voire testament-partage. Ces stratégies permettent de réduire la fiscalité, de simplifier les démarches pour les héritiers et de préserver les revenus du vivant du donateur.
Préparer cette transmission, c’est garantir une succession fluide, adaptée à ses objectifs familiaux et patrimoniaux.
À lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
