Le plus dur serait-il passé ?
Impactées par la crise du marché immobilier, une vingtaine de SCPI parmi les plus grosses du marché avaient dû dévaluer le prix de leurs parts à l’été 2023, impliquant le secteur à afficher des performances négatives pour la première fois depuis dix ans.
La tendance pourrait s’inverser.
Selon la dernière édition du RSCPI, l’indice publié par la plateforme de gestion de patrimoine Ramify, les performances sont positives à +0,6 % au quatrième trimestre avec, en creux, un marché à deux vitesses où les véhicules les plus récents offrent de belles opportunités d’investissement.
Sur l’ensemble de l’année, la performance des SCPI s’établit à (-2,36 %) comparée à (-2,95 %) sur les neuf premiers mois de l’année.
Comprendre le Ramify SCPI Index (RSCPI)
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est un indice de référence pour les SCPI à capital variable. Cet indice a été créé par l’équipe de recherche de Ramify.
Un indice est un outil nécessaire lorsqu’il s’agit d’étudier la performance d’une classe d’actif dans son ensemble, mais également son aspect diversificateur, ainsi que son comportement lors de certains événements (pandémie, crise boursière, etc.).
A notre connaissance, il n’en existait pas. Nous l’avons donc créé.
Nous avions d’abord conçu cet indice afin de pouvoir proposer des allocations en SCPI pertinentes à nos clients-investisseurs. Nous nous sommes ensuite rendu compte que cet indice est extrêmement utile pour tous les investisseurs et avons donc décidé de le rendre public.
L’indice est mis à jour trimestriellement. La performance de l’indice pendant chaque trimestre correspond à la performance moyenne de 75 SCPI à capital variable, pondérée suivant la capitalisation de chaque SCPI.
La performance de chaque SCPI correspond à sa revalorisation éventuelle ainsi que les loyers qu’elle a distribuée.
A lire aussi : Indice SCPI à capital variable : le RSCPI
Ils élaborent les stratégies d'investissement les plus performantes, adaptées au profil et aux projets de chacun. Vous pouvez réserver un appel avec notre équipe de conseillers pour vous faire accompagner, du lundi au vendredi de 9h à 18h.
Zoom sur les performances au T4 2024
Au quatrième trimestre, la performance moyenne des SCPI composant l’indice RSCPI marque un retour en territoire positif à (+0,6%), contre (-1,86 %) au troisième trimestre et (-1,95 %) au deuxième trimestre.
Revalorisation du prix des parts
La baisse du prix des parts s’infléchit à (-0,6%) contre (-2,87%) au troisième trimestre.
Cette dévaluation est causée notamment par la baisse de prix des parts de deux SCPI de la société de gestion Sofidy (Sofipierre et Effimo, avec une baisse moyenne de -9,85 %), ainsi que quatre SCPI de AEW Patrimoine (AEW Diversification Allemagne, Lafitte Pierre, AEW Commerces Europe et Atout Pierre Diversification avec une baisse moyenne de -9,43 %).
Lors de l’édition du RSCPI du T4 2023, les SCPI avec une revalorisation négative ne représentaient plus qu’environ 6 % de la capitalisation totale des SCPI (contre 23 % au T3-23 et 20 % au T2-23).
D’autres SCPI ont relevé le prix de souscription de leur part : c’est le cas notamment de Cristal Life, passant de 200 € à 204 € (+2 %).
Evolution du prix des loyers
Avec une progression de +1,2 %, contre +1,01 % au troisième trimestre, les loyers montrent leur capacité de résilience.
On retrouve cette résilience dans les différents rapports trimestriels des SCPI, à travers des indicateurs tels que le taux d’occupation financier, qui reste au-dessus de 93 % pour la majorité des SCPI.
Bilan de l’année 2023
Un taux de distribution qui demeure élevé
En 2023, les loyers ont démontré une résilience notable, affichant un taux de distribution moyen de 4,52 %, légèrement en deçà du taux enregistré en 2022 qui s'élevait à 4,60 %.
Cependant, il convient de souligner que ce chiffre demeure supérieur à la moyenne sur la période 2015-2023, établie à 4,47 %.
Deux facteurs clés ont contribué de manière significative à cette résilience :
- Contexte inflationniste : L'inflation a joué un rôle positif en impactant favorablement les loyers, notamment grâce à l'indexation annuelle. Cette pratique a permis aux revenus locatifs de suivre l'évolution des prix, assurant ainsi une croissance modérée mais constante.
- Hausse des taux d'intérêt : La montée des taux d'intérêt a offert aux SCPI l'opportunité de faire fructifier leur trésorerie à des taux dépassant les 3 %. Cette stratégie a eu pour résultat une augmentation des revenus financiers, renforçant ainsi la robustesse globale des performances.
Il est important de noter que le taux de distribution représente le rendement réel versé aux investisseurs, incluant le taux net de fiscalité étrangère et des prélèvements à la source appliqués aux revenus financiers.
Cette perspective globale souligne la capacité des SCPI à maintenir des rendements attractifs dans un environnement économique dynamique.
Des prix de souscriptions revus à la baisse
Comme tous les marchés, celui des SCPI a été affecté par cette montée des taux, entraînant un besoin de reconstitution de la prime de risque.
Ce besoin s’est traduit par une diminution du prix des parts de SCPI, avec un impact particulièrement marqué sur le secteur des bureaux, par rapport à d’autres secteurs tels que le commerce et la santé.
Les loyers distribués pendant l’année 2023 n’ont pas pu compenser les baisses actées par plusieurs SCPIs.
Le marché des SCPI à capital variable a ainsi clôturé l’année avec une baisse de -2.36%
Un marché à deux vitesses
Toute crise apporte son lot d’opportunités.
Malgré une performance générale défavorable du marché SCPI au cours de cette période, certaines SCPI, principalement celles de moins de quatre ans, ont démontré une solidité notable et des performances robustes, offrant ainsi une perspective intéressante pour les investisseurs cherchant à optimiser leur portefeuille dans un contexte économique complexe.
Le tableau ci-dessous présente les 10 SCPI affichant les meilleures performances en 2023, évaluées par la somme du taux de distribution, du taux net de fiscalité étrangère versé aux investisseurs, et de la revalorisation du prix de la part.
Il convient de souligner que cette présentation vise à illustrer la disparité des impacts sur les SCPI en 2023.
Pour une évaluation plus précise, il est recommandé à l'investisseur de considérer les distributions nettes après fiscalité et frais, en fonction de sa situation fiscale personnelle.
Dans le trio de tête : Remake Live, avec une performance de 8,48 % en 2023 ; puis Epargne Pierre Europe avec 6,26 % suivi par Epsilon 360° avec 6,25%
De nouveaux entrants sur le marché
L'année 2023 a également été marquée par le lancement réussi de plusieurs nouvelles SCPI, qui visent à capitaliser sur les nouvelles conditions du marché. Parmi celles-ci :
- Comète : Lancée en décembre 2023, Comète a pour objectif d'investir au sein de l'Union Européenne (hors France métropolitaine), voire à l'international, dans toutes les classes d'actifs, à l'exception de la logistique en zone euro et du résidentiel.
- Upeka : Première SCPI lancée par Axipit Real Estate Partners. Une nouvelle SCPI sans frais d’entrée, qui vise à constituer un parc immobilier diversifié (bureaux, commerce, logistique, hôtels, parkings, logements, résidences de services etc) en France, dans la zone euro, et au Royaume-Uni.
- Alta Convictions : Première SCPI lancée par Altarea IM, se destine à investir dans des actifs mixtes et récents (commerces, écoles, logistique urbaine et bureaux...).
- MyShareEducation : Nouveau véhicule géré par MyShareCompany dédié à l'immobilier de l'éducation, ouvrant de nouvelles perspectives pour les investisseurs.
- Cœur d’Avenir : Nouvelle SCPI lancée par Sogenial qui vise un patrimoine immobilier diversifié, principalement dans des crèches, des locaux destinés à l’enseignement et des résidences étudiantes.
- NCap Continent : Créée en janvier 2023, Ncap Continent investira en immobilier de bureau, d'activité et de commerce sur l'ensemble du continent européen. Elle a distribué un total de 5,6€ par part au titre des deux trimestres T3 et T4 2023, soit un taux de distribution annualisé de 5,52%
Perspectives du marché des SCPI en 2024
En 2024, plusieurs indicateurs laissent présager une résilience dans le secteur locatif, particulièrement en ce qui concerne les taux d'occupation et la durée résiduelle des baux.
En ce qui concerne la valorisation des parts de SCPI, l'anticipation d'une baisse des taux directeurs pourrait exercer un impact positif.
Il est à souligner que le marché des actions a déjà compensé les pertes subies en 2022. Il est envisageable que le marché immobilier ajuste également cette baisse, bien que cela puisse nécessiter un certain laps de temps.
Construire un portefeuille SCPI résilient
Face à l'incertitude actuelle, la construction d'un portefeuille de SCPI résilient est cruciale. Même si les SCPI offrent déjà une diversification géographique et sectorielle, il est essentiel de diversifier également les sociétés de gestion pour atténuer les risques liés à la gestion du parc immobilier.
Ramify recommande une triple diversification de cette classe d'actif dans ses portefeuilles Flagship et Elite (disponibles en assurance vie et PER) : géographique, typologie des acquisitions (bureaux, commerces, santé) et sociétés de gestion.
Cette stratégie a permis à Ramify d'afficher une performance solide de +5,27 % en 2023 et +1,17 % au T4 2023.
Nos experts en finance quantitative peuvent vous accompagner dans la construction de votre portefeuille, selon le montant, votre aversion au risque et votre horizon de placement.
Pour un risque modéré (6/10) et 14 % d'allocation SCPI au sein de notre portefeuille Elite, vous pouvez espérer un rendement annuel de 8,79 % par an, soit 131,54 % sur 10 ans*.
*Les performances affichées sont partiellement issues de backtests (01/01/2014 - 31/12/2023). Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Conclusion
En conclusion, le marché des SCPI semble montrer des signes de reprise au quatrième trimestre 2023, avec une performance moyenne à +0,6%.
Malgré les difficultés rencontrées en début d'année, les SCPI ont démontré leur résilience, notamment grâce à une revalorisation des parts et une progression des loyers.
Les nouvelles entrées sur le marché et la diversification recommandée par Ramify offrent des opportunités d'investissement, tandis que les perspectives pour 2024 suggèrent une résilience continue, soulignant l'importance de la construction d'un portefeuille SCPI diversifié dans un environnement économique dynamique.
