Ramify SCPI Index (RSCPI) : Analyse des performances au T2 2023

Cet été, le marché des SCPI a attiré une attention particulière en raison de la santé globale de l'immobilier papier et des incertitudes liées à l'inflation et à la hausse des taux. Néanmoins, cela signifie-t-il la fin de la période prospère pour ce type de placement ?

La récente édition du Ramify SCPI Index (RSCPI), calculé à partir des données de 66 SCPI à capital variable, apporte des éléments de réponse pour éclairer les débats.

Comprendre le Ramify SCPI Index (RSCPI)

Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est un indice de référence pour les SCPI à capital variable. Il est élaboré par l’équipe de recherche de Ramify.

Un indice est un outil indispensable pour mesurer la performance d’une classe d’actif, son caractère diversifiant et son comportement face à des événements spécifiques (crise sanitaire, crise boursière, etc.).

À notre connaissance, il n’existait pas d’indice de référence pour les SCPI à capital variable. C'est pour cela que nous avons créé le RSCPI.

À l’origine, cet indice a été conçu en interne pour permettre à nos investisseurs de bénéficier d’allocations pertinentes en SCPI. Nous avons ensuite réalisé que le RSCPI pouvait être utile à tous les investisseurs, et l’avons donc rendu public.

Le RSCPI est mis à jour trimestriellement. Sa performance correspond à la performance moyenne de 66 SCPI à capital variable, pondérée en fonction de leur capitalisation. La performance de chaque SCPI est calculée en tenant compte de sa revalorisation et des loyers qu’elle a distribués. Tout sur notre méthodologie dans cet article.

Analyse des performances au S1 et T2 2023

Performances au S1 2023 : une baisse de -1,1%

Au premier semestre 2023, la performance moyenne des SCPI composant l'indice RSCPI a enregistré une baisse de -1,1%, en contraste avec le gain de +2,49% au S1 2022. Cette performance est principalement influencée par la performance du deuxième trimestre de l'année.

Analyse du T2 2023 : performance de -1,95%

La performance du deuxième trimestre 2023 a été marquée par une baisse significative de -1,95%, comparée à une performance positive de +1,20% au T2 2022. Cette sous-performance est due principalement à la revalorisation négative des prix des parts de SCPI, enregistrant une baisse de -3,01% par rapport à une augmentation de +0,19% au T2 2022. Cependant, les loyers distribués par les SCPI ont maintenu leur stabilité avec une hausse de 1,06% au T2 2023, contre +1,01% au T2 2022.

Cette baisse des parts au T2 2023 est principalement le fait de trois SCPI Amundi (Genépierre, Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimo, -14,45 % en moyenne) ainsi que la SCPI Accimo Pierre de BNP Reim avec une baisse de -17,07%. Les SCPI avec une revalorisation négative représentaient environ 20% de la capitalisation totale des SCPI dans le RSCPI. 

Au contraire, quelques SCPI ont enregistré une augmentation du prix de leurs parts, notamment Remake Live (+2%), Fair invest (+1%), Aestiam Cap-Hebergimmo (+0,8%) et Coeur de Régions (+0,76%), représentant environ 2% de la capitalisation totale des SCPI dans le RSCPI. Ces SCPI sont d'ailleurs proposées aux investisseurs Ramify.

Perspectives pour le S2 2023

Analyse des Tendances

La perspective d'une baisse des prix des parts au second semestre 2023 peut être évaluée en analysant le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Cette analyse révèle que plus de 80% des SCPI sont décotées, et au moins 30% ont une décote supérieure à 5%. Seulement 2 SCPI (3%) ont une surcote alarmante. Cela suggère que la baisse des prix des parts pourrait se poursuivre pour certaines SCPI au S2 2023.

"Jeunes" vs "anciens" véhicules : que choisir ?

La conjoncture actuelle du marché immobilier favorise les acquisitions à faible coût. Cependant, l'effet positif de ces acquisitions dépendra en grande partie de la part du patrimoine déjà investie. Cet effet améliorera plus la performance des SCPI “jeunes” ayant déjà investi un faible patrimoine, que les SCPIs “anciennes” ayant déjà investi des milliards d’euros.

L'analyse de la performance des SCPI met en évidence une tendance : les véhicules jeunes ont souvent affiché des performances plus favorables que les véhicules plus anciens. Plusieurs facteurs contribuent à cet avantage pour les investisseurs.

Opportunités d'acquisition

L'environnement actuel du marché immobilier offre des opportunités d'acquisition à des coûts avantageux. Cela profite davantage aux véhicules jeunes qui ont investi un patrimoine relativement modeste jusqu'à présent.

Adoption d'une stratégie ESG

L'intégration de critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) est devenue cruciale dans la gestion de l'investissement immobilier. Les véhicules jeunes, au patrimoine plus modeste, peuvent plus facilement ont plus de facilité à respecter ces normes à moindre coût. Ils sont également mieux positionnés pour intégrer ces facteurs dans leurs futures acquisitions.

Travaux de rénovation

‍Les véhicules plus anciens doivent souvent entreprendre des travaux de rénovation et de mise aux normes énergétiques pour rester conformes aux réglementations et aux normes ESG. Ces travaux peuvent potentiellement impacter la performance des véhicules plus anciens.

La fin des bureaux : mythe ou réalité ?

La baisse des prix des parts au deuxième trimestre 2023 a touché principalement les SCPI ayant une exposition aux bureaux. Cela suscite des questions sur l'avenir de cette classe d'actifs. Cependant, il est essentiel de considérer plusieurs facteurs avant de tirer des conclusions définitives.

Impact de la crise financière

‍Comme toutes les classes d'actifs, les bureaux ont été impactés par la crise financière. La hausse des taux d'intérêt a augmenté les coûts de financement, dépassant parfois les rendements de certains immeubles. Cette situation a conduit à une baisse des volumes de transactions dans le secteur.

Demande persistante

‍Malgré l'adoption du télétravail, la demande de biens immobiliers de bureau reste prédominante. Selon une étude réalisée par Knight Franck, la part des bureaux dans les volumes d'investissement en France a augmenté à 57% au premier semestre 2023, contre 52% au S1 2022. De plus, l'emplacement des bureaux deviendra de plus en plus précieux en raison de la loi de zéro artificialisation nette (ZAN), qui limite la construction.

Perspectives pour les bureaux

‍La conclusion d'une baisse des bureaux en tant qu'actif immobilier n'est pas aussi simple. Alors que des défis existent, la demande soutenue et l'évolution des réglementations pourraient stabiliser le marché. Les bureaux peuvent rester un choix d'investissement viable, en particulier dans des emplacements stratégiques.

Construire un portefeuille SCPI résilient

Face à l'incertitude actuelle, la construction d'un portefeuille de SCPI résilient est cruciale. Même si les SCPI offrent déjà une diversification géographique et sectorielle, il est essentiel de diversifier également les sociétés de gestion pour atténuer les risques liés à la gestion du parc immobilier.

Ramify recommande une triple diversification de cette classe d'actifs dans son portefeuille Flagship (portefeuille investi dans l’assurance vie / PER) : géographique, typologie des acquisitions (bureaux, commerces, santé) et sociétés de gestion.

Cette stratégie a permis à Ramify d'afficher une performance solide de +2,88% au S1 2023 et +1,65% au T2 2023.

Conclusion

En conclusion, le marché des SCPI fait face à une période d'incertitude due à l'augmentation des taux d'intérêt et à l'inflation. Cette conjoncture a provoqué une correction à la baisse des prix des parts de certaines SCPI, en particulier celles exposées au secteur des bureaux.

Toutefois, il convient de rappeler que les SCPI demeurent une classe d'actifs intrinsèquement diversifiée et résistante. Pour naviguer avec succès dans cet environnement changeant, la construction d'un portefeuille SCPI diversifié et adapté aux circonstances reste la clé pour les investisseurs en quête de stabilité et de rendements durables.