Ramify SCPI Index (RSCPI) : Analyse des performances au T1 2024

Le 1er trimestre 2024 est de nouveau placé sous le signe de l’incertitude pour le marché de la pierre papier.

Une baisse de -0,89 % au cours du T1-2024 contre +0,6 % au T4 2023 selon les derniers résultats du Ramify SCPI Index.

Les performances des SCPI au T1 2024

Au premier trimestre, la performance moyenne des SCPI composant l’indice RSCPI marque un retour en territoire négatif à (-0,89%), contre (+0,6%) au dernier trimestre de 2023.

Aucune SCPI n’a bénéficié d’une revalorisation à la hausse mais huit véhicules, représentant environ 31% de la capitalisation de l’indice RSCPI, ont subi une dévaluation du prix de leur part :

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Le stock est-il assaini ? A titre de comparaison, les SCPI à revalorisation négative représentaient 20 % de l’indice au T2-23, 23% au T3-23 et 6 % au T4-23. 

Les loyers au T1 2024 ont gardé une certaine stabilité, avec une performance de 1,07 %, un niveau même supérieur notamment à celle au T1 2023 (1,01%). 

Cette résilience est notamment expliquée par trois facteurs :

1. L'inflation a joué un rôle positif en impactant favorablement les loyers, notamment grâce à l'indexation annuelle. Cette pratique a permis aux revenus locatifs de suivre l'évolution des prix, assurant ainsi une croissance modérée mais constante.
2. La montée des taux d'intérêt a offert aux SCPI l'opportunité de faire fructifier leur trésorerie à des taux dépassant les 3 %. Cette stratégie a eu pour résultat une augmentation des revenus financiers, renforçant ainsi la robustesse globale des performances.
3. Les taux d’occupation élevés : malgré la baisse des prix des parts de plusieurs SCPI en 2023, les loyers collectés par ces SCPI sont restés stables grâce à des taux d'occupation élevés. Cela a permis aux loyers d'augmenter en pourcentage.

Les performances par secteur

Les SCPI spécialisées en logistique et diversifiées ont eu les meilleurs taux de distribution en 2023 : 

SCPI française ou internationale : que choisir ?

Au premier trimestre 2024, le marché immobilier français a connu une baisse significative des transactions, estimée à 15,1 milliards d'euros sur une période glissante de 12 mois, soit une diminution de 54 % par rapport à l'année précédente, selon les données de CBRE.

Cette situation a conduit à une quasi-paralysie du marché, avec de nombreux biens retirés de la vente par des propriétaires réticents à réaliser des moins-values, dans l'espoir d'une future baisse des taux d'intérêt qui pourrait revaloriser leurs actifs.

Cependant, cette stagnation pourrait offrir des opportunités d'investissement intéressantes pour les SCPI françaises, notamment dans le cadre d'actifs vendus sous contrainte de liquidité ou de refinancement, tels que ceux détenus par des fonds immobiliers en difficulté ou des institutions modifiant leurs allocations.

En comparaison, le marché immobilier européen, bien que touché par une baisse des transactions, présente une dynamique plus variée et moins sévère. Par exemple, le volume des transactions a diminué de 17 % au Royaume-Uni et de 28 % en Suède, démontrant une relative résilience par rapport à la France.

Cette stabilité partielle, combinée à des primes de risque intéressantes, rend les marchés anglo-saxons et nordiques particulièrement attractifs pour les investisseurs immobiliers. Ces marchés semblent mieux intégrer les risques spécifiques à l'immobilier, ce qui peut offrir des opportunités plus solides pour les SCPI internationales.

Néanmoins, il faut noter que dans un marché où les perspectives de baisse des taux pourraient rééquilibrer la relation entre vendeurs et acheteurs, la fenêtre d'opportunité pourrait se refermer d'ici à fin 2024.

La collecte nette : une variable à prendre en compte

La conjoncture actuelle est donc favorable aux SCPI ayant une exposition à l'étranger. Pour en tirer parti, il est essentiel que les SCPI collectent suffisamment de fonds pour acquérir des biens offrant un rendement/risque très compétitif. 

Les chiffres de collecte du premier trimestre 2024 ont révélé une hétérogénéité parmi les SCPI, toutes n'en ayant pas profité de la même manière. La collecte se concentre fortement sur les SCPI diversifiées, représentant environ 53 % des flux totaux.

Seules sept SCPI ont dépassé la barre des 40 millions d'euros de collecte, soit plus de 57 % de la collecte totale du T1 :

• Iroko : 74 M€
• Corum Origin : 68 M€
• Transition Europe : 66 M€
• Remake Live : 56 M€
• Corum Eurion : 55 M€
• ActivImmo : 42 M€
• Pierval Santé : 40 M€

En termes de catégorie, la prime revient largement aux SCPI diversifiées.

Investir dans les SCPI les plus performantes

L'équipe de recherche de Ramify analyse quotidiennement les évolutions des marchés boursiers, financiers et immobiliers. Elle est composée d'experts issus des plus grandes institutions mondiales (Goldman Sachs, Oliver Wyman, Nomura...).

Ils élaborent les stratégies d'investissement les plus performantes, adaptées au profil et aux projets de chacun. Vous pouvez réserver un appel avec notre équipe de conseillers pour vous faire accompagner, du lundi au vendredi de 9h à 18h.

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Nouveau véhicule

Au cours du premier trimestre 2024, la société de gestion Mata Capital a lancé la SCPI Osmo Énergie, dont la stratégie d’investissement repose sur une diversification typologique et géographique du patrimoine immobilier, ainsi que sur une gestion prudente de la dette.

La SCPI vise un investissement en France et en Europe, dans tous types d’actifs immobiliers tertiaires (commerce, bureau, logistique, activité, éducation principalement).

Construire un portefeuille SCPI résilient

Face à l'incertitude actuelle, la construction d'un portefeuille de SCPI résilient est cruciale. Même si les SCPI offrent déjà une diversification géographique et sectorielle, il est essentiel de diversifier également les sociétés de gestion pour atténuer les risques liés à la gestion du parc immobilier.

Ramify recommande une triple diversification de cette classe d'actif dans ses portefeuilles Flagship et Elite (disponibles en assurance vie et PER) : géographique, typologie des acquisitions (bureaux, commerces, santé) et sociétés de gestion.

Sur une période d'un an (12 mois glissants) (T1 2023 - T1 2024), le portefeuille recommandé par Ramify surperforme significativement le RSCPI avec une performance de +1,68% contre une performance de -4,05% pour le RSCPI. 

Olivier Herbout, co-fondateur et CIO de Ramify, commente : « Les leçons tirées depuis 2022 montrent que la diversification doit être au cœur de toute allocation, qu'elle soit géographique ou sectorielle. Les SCPI diversifiées sont probablement les mieux positionnées pour bénéficier des opportunités compétitives du marché, tout en maintenant une exigence élevée sur la qualité des locataires et la durée des baux. Autre point de vigilance : seules les SCPI ayant la capacité de collecter des fonds suffisants pourront tirer parti de la situation actuelle du marché. Il est donc crucial de considérer cet aspect pour optimiser l'allocation de son portefeuille SCPI. A ces conditions, nous sommes convaincus que la pierre papier demeure un investissement essentiel dans toute stratégie d’allocation d’actifs ».

Elaborez votre portefeuille sur-mesure

Ramify vous offre la possibilité d'investir dans des SCPI en direct ou via Assurance vie ou PER, au travers de ses portefeuilles Flagship et Elite. Cette option amène à davantage de diversification (jusqu'à 5 classes d'actifs inclues, dont SCPI et Private Equity) et donc moins de risques.

Nos experts en finance quantitative peuvent vous accompagner dans la construction de votre portefeuille, selon le montant, votre aversion au risque et votre horizon de placement.

Pour un risque modéré (6/10) et 14 % d'allocation SCPI au sein de notre portefeuille Elite, vous pouvez espérer un rendement annuel de 8,79 % par an, soit 131,54 % sur 10 ans*.

*Les performances affichées sont partiellement issues de backtests (01/01/2014 - 31/12/2023). Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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Comprendre le Ramify SCPI Index (RSCPI)

Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est un indice de référence pour les SCPI à capital variable. Cet indice a été créé par l’équipe de recherche de Ramify.

Un indice est un outil nécessaire lorsqu’il s’agit d’étudier la performance d’une classe d’actif dans son ensemble, mais également son aspect diversificateur, ainsi que son comportement lors de certains événements (pandémie, crise boursière, etc.).

A notre connaissance, il n’en existait pas. Nous l’avons donc créé.

Nous avions d’abord conçu cet indice afin de pouvoir proposer des allocations en SCPI pertinentes à nos clients-investisseurs. Nous nous sommes ensuite rendu compte que cet indice est extrêmement utile pour tous les investisseurs et avons donc décidé de le rendre public.

L’indice est mis à jour trimestriellement. La performance de l’indice pendant chaque trimestre correspond à la performance moyenne de 81 SCPI capitale variable, pondérée suivant la capitalisation de chaque SCPI.

La performance de chaque SCPI correspond à sa revalorisation éventuelle ainsi que les loyers qu’elle a distribuée.