SCPI ou OPCI : Quelles différences et comment choisir ?

Une SCPI est un fonds intégralement investi dans l’immobilier tandis qu’un OPCI est un fonds plus diversifié qui détient une majorité d’immobilier mais aussi d’autres actifs mobiliers comme des actions.

Afin de choisir entre SCPI ou OPCI, voici les arguments clés qui vous permettront de prendre une décision rapide.

Privilégiez les SCPI si : 

• Vous souhaitez investir exclusivement dans l’immobilier.
• Vous souhaitez favoriser un investissement moins volatil.

Privilégiez les OPCI si : 

• Vous n’avez pas d’autres possibilités que d’investir en direct et votre taux d’imposition sur le revenu est élevé.
• Vous souhaitez investir dans un produit hybride qui mêle immobilier et actions.
• Vous envisagez de conserver votre investissement uniquement quelques années et vous avez besoin de pouvoir le revendre à tout moment.

SCPI ou OPCI : Tableau Comparatif

‍

SCPI et OPCI : quelles différences ?

Les OPCI se distinguent des SCPI par une plus grande liquidité et un patrimoine plus diversifié. 

Avant d’aborder plus en détail ces différences, on peut rappeler que les SCPI comme les OPCI sont une solution pour investir de manière indirecte dans l’immobilier par le biais d’une société de gestion.

Points communs entre SCPI et OPCI

Au lieu d’investir directement dans des biens immobiliers, vous le faites indirectement en achetant des parts de sociétés qui possèdent et exploitent ces biens. On parle pour cette raison de “pierre papier”.

Cela présente plusieurs avantages communs aux SCPI et aux OPCI : 

• Une absence de gestion de la part des investisseurs.
• Une mutualisation des risques sur un grand nombre de biens.
• Les porteurs de parts perçoivent des revenus réguliers (généralement chaque trimestre)
• Un accès facilité à l’immobilier professionnel pour les particuliers : commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques …
• L’accessibilité : le prix des parts est généralement compris entre 100 et 1 000 €.

SCPI et OPCI sont des solutions de placement à long terme qui ne garantissent ni le capital versé, ni les rendements. Elles sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Le patrimoine d’une OPCI n’est pas composé que d’immobilier

Le patrimoine d’un OPCI doit respecter un ensemble de règles strictes : 

• Au moins 60 % d’actifs immobiliers (détenus en direct ou via des sociétés immobilières comme des SCI ou des SCPI).
• Au moins 5 % d’actifs liquides
• 35 % d’actifs financiers divers, généralement des actions, obligations, organismes de placements collectifs comme des OPCVM …

En comparaison, le patrimoine d’une SCPI est composé au minimum de 95 % de biens immobiliers physiques.

OPCI : une liquidité renforcée

Grâce à la poche de liquidité obligatoire d’une OPCI, les porteurs de part peuvent à tout moment faire racheter leur part par la société de gestion.

Dans le cas d’une SCPI, cette opération de rachat peut être retardée par différents facteurs :

• Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faut qu’un acheteur se présente et accepte le prix demandé pour les parts.
• Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la société de gestion peut racheter les parts (à l’image d’un OPCI) mais à condition d’avoir suffisamment de souscriptions pour compenser les rachats. Si ce n’est pas le cas, il faut attendre que de nouvelles souscriptions se présentent (ou que la société de gestion organise un marché secondaire).

OPCI : un placement plus volatil

Un OPCI étant généralement investi à hauteur de 35 % en valeurs mobilières (souvent des actions), il est exposé dans les mêmes proportions à la volatilité des marchés financiers.

La valeur liquidative d’un OPCI peut donc évoluer rapidement. À l’inverse, le patrimoine d’une SCPI étant massivement investi dans un parc immobilier diversifié, sa valorisation est généralement plus stable.

On peut effectuer le même constat pour les rendements servis par les OPCI qui sont moins réguliers que ceux des SCPI.

Les SCPI peuvent être financées à crédit, pas les OPCI

Recourir au financement bancaire pour réaliser un investissement en SCPI permet de profiter de l’effet de levier (comme dans un investissement immobilier classique), ce qui va améliorer le rendement financier de l’opération.

Le financement à crédit permet aussi de baisser sensiblement la fiscalité de l’investissement en SCPI.

Aujourd’hui, il n’est pas possible de financer un investissement en OPCI à crédit, même s' il s’effectue en dehors du cadre de l’assurance-vie.

Un modèle de frais différent

Les OPCI se distinguent par des frais d’entrée en moyenne plus bas que ceux des SCPI. Cela s’explique par l’absence de frais notaire à payer sur la partie du patrimoine investie hors immobilier.

En revanche, les frais de gestion prélevés annuellement sont plus importants en OPCI qu’en SCPI.

La structure de frais des OPCI est donc plus avantageuse à court terme mais la situation s’inverse au profit des SCPI au bout de quelques années.

Avantages et inconvénients des SCPI

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Une SCPI est un produit d’investissement plus simple à comprendre qu’un OPCI, puisqu’il est uniquement investi dans des biens immobiliers physiques.

Ces dernières années, les SCPI ont aussi délivré des revenus plus stables et plus importants que les OPCI.

À long terme, une SCPI tend enfin à avoir une structure de frais plus légère qu’un OPCI.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?

Même s’il est possible de revendre vos parts de SCPI, une SCPI est moins liquide qu’une OPCI.

Les frais d’entrées d’une SCPI (de l’ordre de 8 à 12 %) sont généralement plus élevés que pour un OPCI. Un investissement plus long est donc nécessaire pour les amortir.

Cependant, depuis quelques années plusieurs sociétés de gestion proposent des SCPI sans frais d’entrée.

Le principal défaut d’un SCPI réside dans sa fiscalité lourde lorsqu’elle est détenue en direct : jusqu’à 62,2 % pour les contribuables les plus imposés, alors que la fiscalité des OPCI est plafonnée au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 %.

Avantages et inconvénients des OPCI

Quels sont les avantages d’un OPCI ?

Un OPCI est un placement plus diversifié qu’une SCPI puisqu’il n’est pas exposé qu’à l’immobilier.

Il profite également d’une liquidité renforcée, avec la possibilité de se faire racheter ses parts rapidement par la société de gestion.

Les OPCI, de par leurs faibles frais d’entrée, peuvent également constituer un placement pertinent à horizon quelques années.

Quels sont les inconvénients d’un OPCI ?

Les OPCI sont un placement plus volatil que les SCPI de par leur exposition aux marchés financiers.

Bien qu’ils exigent des frais d’entrée plus faibles, les frais de gestion sont plus lourds qu’en SCPI ce qui pèse sur les rendements à long terme.

Fiscalité des SCPI et des OPCI

De manière générale, les revenus issus de SCPI sont soumis au régime fiscal des biens immobiliers alors que les OPCI sont soumises au régime fiscal des capitaux mobiliers :

‍

‍

Il faut cependant garder en tête qu’il existe de nombreux montages possibles pour réduire la fiscalité d’un investissement en SCPI. 

Spécificité de la fiscalité pour les OPCI de type FPI

Il existe 2 formes juridiques possibles pour une OPCI :

• Une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) : c’est le cas le plus courant.
• Un Fonds de Placement Immobilier (FPI).

Seules les OPCI structurés juridiquement en SPPICAV peuvent bénéficier de la fiscalité des valeurs mobilières et du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %.

Un OPCI de type FPI suivra, elle, le régime des revenus fonciers. Il est alors soumis à la même fiscalité que les SCPI.

Fiscalité en des SCPI et OPCI en assurance-vie

Il est possible de loger des SCPI et des OPCI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, la fiscalité des SCPI et des OPCI est alors identique puisque c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique :

• PFU de 30 % (17,2 % au titre des prélèvements sociaux et 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu).
• Après 8 ans : abattements de 4 600 € (9 200 € pour un couple) par an sur la part du PFU alloué à l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus.

Que choisir entre OPCI et SCPI ?

Le choix entre SCPI et OPCI doit s’effectuer en comparant la performance, l’horizon d’investissement et le besoin en liquidité.

Des performances récentes en faveur des SCPI

Les SCPI ont délivré un rendement brut supérieur aux OPCI sur les dernières années : 

‍

‍

Source : ASPIM

Il s’agit de résultats moyens, et la performance de chaque support doit être évaluée individuellement.

Néanmoins, cette sous-performance globale des OPCI explique probablement le retrait significatif des épargnants de ce type de produit. 

De 2021 à juin 2024, l’actif géré par les OPCI a nettement reculé de 20,7 à 13,4 milliards d’euros. Le marché des OPCI est en fait revenu à son niveau de 2019 (source : ASPIM)

À titre de comparaison, la capitalisation du marché des SCPI est passée de 65 milliards à 89 milliards entre 2019 et juin 2024.

Comparaison d’un investissement en SCPI et en OPCI

Pour cet exemple, nous prendrons les hypothèses suivantes : 

• Une SCPI délivre un rendement moyen de 5 % et une OPCI de 3 % (net de frais).
• Les frais d’entrée de la SCPI sont de 10 % contre 5 % pour l’OPCI.
• Le prix des parts est de 500 € dans chaque cas.

‍

‍

Dans ce scénario, même si l’investissement en SCPI délivre plus de rendement, le choix d’un OPCI se justifie si l’horizon de détention est inférieur à 5 ans, car il y a moins de frais d’entrée à amortir.

Au-delà de 5 ans, le rendement supérieur des SCPI compense les frais de souscriptions plus élevés.

Il faudrait également prendre en compte d’éventuels frais de sortie, qui peuvent être facturés notamment en cas de détention des parts pendant moins de 5 ans.

Que choisir entre SCPI et OCPI dans une assurance-vie ?

Le choix de l’assurance-vie a pour conséquence d’égaliser la fiscalité des SCPI et des OPCI.

La question fiscale n’étant plus pertinente, c’est la performance historique et le niveau de frais qui seront les principaux facteurs de décisions.

Sur les dernières années, les SCPI ont été plus performantes que les OPCI.

Quel intérêt à combiner SCPI et OPCI ?

Si un investisseur souhaite investir une partie de son capital à horizon 3 ans et une autre à horizon 10 ans, il peut avoir intérêt à répartir son investissement entre SCPI et OPCI afin d’optimiser l’amortissement des frais de souscriptions.

Cependant, l’intérêt des OPCI (mis à part la liquidité) est de proposer dans un unique produit d’investissement une exposition à l’immobilier et aux marchés financiers.

Si vous ne voyez pas d’inconvénient à combiner différents produits, vous pouvez répliquer la stratégie d’un OPCI avec moins frais simplement. 

Il vous suffit d’allouer la majorité de votre investissement à des SCPI et d’investir le reliquat dans des supports actions peu chargés en frais comme des ETF.

Les alternatives aux SCPI et aux OPCI

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier ne répond pas du tout aux mêmes objectifs que les SCPI ou les OPCI. Il s’agit plutôt de chercher du rendement à court terme au détriment de la diversification.

Il s’agit d’un investissement à horizon réduit (maximum 4 ans, généralement 1 ou 2 ans), exposé à un seul projet et qui permet d’espérer un rendement de 8 à 12 % par an.

‍

Pour aller plus : Comparatif poussé des différences entre le crowdfunding immobilier et les SCPI.

Les SCI

La SCI est à la base un outil patrimonial pour détenir des biens à plusieurs associés. Depuis quelque temps, des SCI dites “de rendement”, structurées pour fonctionner comme un fonds d’investissement immobilier sont apparues.

Ces SCI permettent d’investir dans un portefeuille de SCPI ou d’OPCI déjà constitué. Ce produit qui se veut très diversifié est principalement proposé au sein d’assurance-vie pour compenser les faibles rendements des fonds euros de ces dernières années.

L’inconvénient de ces SCI de rendement est un empilement de frais qui a tendance à amputer les rendements.

Néanmoins, la performance moyenne des SCI de rendement ces dernières années est de : 

• 2021 : +3,86 %
• 2022 : +3,7 %
• 2023 : -6,8 %
• S1 2024 : -3,68 % (source : ASPIM)

‍

Pour aller plus : Comparatif poussé des différences entre les SCI et les SCPI.

L’investissement locatif

Les SCPI et les OPCI se veulent une alternative à l’investissement locatif classique avec les avantages suivants : 

• Pas de gestion active
• Possibilité d’investir à partir de 100 ou 1 000 €
• Diversification dans un large parc immobilier même avec un faible investissement

L’immobilier locatif présente beaucoup plus de contraintes (recherche d’un bien, négociation, passage devant le notaire, obtention d’un prêt bancaire, gestion des locataires, de la co-propriété, travaux …).

Cependant l’investissement locatif est incontournable si vous souhaitez choisir précisément les biens dans lesquels vous investissez, et vous impliquer personnellement dans sa gestion (réalisation de travaux, rénovation …).

L’investissement locatif vous permet aussi d’envisager d’habiter un jour dans le bien que vous acquérez.

‍

Pour aller plus loin : Comparatif poussé des différences entre l’investissement locatif et les SCPI.