Le choix entre SCPI en direct ou via une assurance-vie dépend de votre situation personnelle et de vos projets.
Cependant, voici 2 situations qui font immédiatement pencher la balance d’un côté ou de l’autre :
- Acheter des parts de SCPI à crédit : Si votre situation financière vous permet de faire financer l’achat de vos parts de SCPI par une banque, la détention en direct est LA solution. Les loyers encaissés serviront alors à rembourser votre prêt.
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- Développer son patrimoine tout en payant le moins d’impôt et de taxes : Pour celles et ceux qui souhaitent faire fructifier leur épargne, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, l’assurance-vie est ce qu’il vous faut !
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Vous ne savez pas encore quelle stratégie adopter pour acheter de la pierre papier (le surnom de la Société Civile de Placement Immobilier) ? Approfondissons notre comparatif scpi en direct ou assurance vie.
Comparatif SCPI en direct ou SCPI assurance-vie
Le meilleur choix pour vous va dépendre de votre situation personnelle, financière, et aussi de vos objectifs de placement.
Il est impossible de donner le même conseil à tout le monde. Les avantages d’un mécanisme peuvent se transformer en inconvénient pour quelqu’un d’autre.
Passons maintenant en revue les critères à prendre en compte pour faire le meilleur choix de détention de vos futures SCPI.
La fiscalité des SCPI
Avec l’assurance-vie :
Des loyers et des plus value non imposés
- Les revenus issus de vos SCPI seront versés directement dans votre assurance-vie, sans passer par la case impôt sur le revenu.
- Tant que vous n’effectuez pas de retrait sur votre contrat d’assurance-vie, vous ne payez pas d'impôt !
- L’idéal pour capitaliser et faire grossir son patrimoine immobilier tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.
Une exonération des droits de succession
- En cas de décès, les assurances-vie offrent des abattements importants pour les bénéficiaires que vous avez désignés. La fiscalité de l’assurance-vie devient alors très généreuse. C’est un bon moyen pour transmettre votre investissement immobilier.
Avec la détention en direct :
Des loyers fiscalisés comme des revenus fonciers
- Tout ce que les SCPI vous verseront sera intégré à votre revenu imposable. Vous serez alors taxé selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), à laquelle il faudra ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.
- La fiscalité de la plus value à la revente est également conséquente. Mais elle décroît à partir de 22 ans de détention.
Déductibilité des intérêts d’emprunt
- Si vous avez recours au financement bancaire (le fameux effet de levier), il est possible d’alléger votre fiscalité. Vous pourrez alors déduire les intérêts du crédit de vos revenus imposables.
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L’assurance-vie semble la solution idéale pour limiter son imposition. En revanche, vous devez forcément posséder l’épargne suffisante pour investir. La détention en direct prend tout son sens si vous souhaitez utiliser l’effet de levier pour investir à crédit. Idem si vous souhaitez percevoir un complément de revenu grâce aux loyers des SCPI.
Ce qui est judicieux au moment de la retraite par exemple. Le choix des SCPI joue également sur la fiscalité. Si la société exploite des biens à l’étranger, ils seront généralement plus faiblement taxés que les immeubles en France. C’est un critère important à prendre en compte dans le calcul de votre rentabilité nette.
La souscription, la gestion et la revente
Avec l’assurance-vie :
Une seule souscription pour plusieurs SCPI
- Une fois votre assurance-vie ouverte, vous accédez à tout son catalogue de SCPI en quelques clics. Pas besoin de contractualiser avec chaque SCPI, la banque se charge de tout ça.
- L’idéal quand on veut panacher plusieurs marchés immobiliers (SCPI de bureaux, de logistique, de commerce, etc.), gain de temps assuré !
Des supports d’investissement variés
Au sein d’un même contrat, vous pouvez panacher de nombreux supports :
- Du fonds euros pour sécuriser votre épargne (mais avec un faible rendement)
- De l’immobilier grâce aux fameuses SCPI
- De la bourse avec des fonds d’investissement dans les entreprises cotées (Apple, LVMH, Tesla, etc.)
- Du private equity avec des fonds d’investissement dans des startups non cotées. En savoir plus
Un prix d’achat abordable
- Les épargnants choisissent le montant exact qu’ils veulent investir dans chaque SCPI.
- Ils ne sont pas obligés d’acheter un nombre de part entier, comme c’est le cas avec la détention en direct.
Un choix de SCPI plus restreint
- Les assurances-vie proposent un choix limité de SCPI (en moyenne une vingtaine) contre plus de 200 disponibles sur le marché.
- Tout va dépendre de la qualité de la sélection de votre assureur.
Un processus de revente simplifié
- Tout comme la souscription, la revente des SCPI se fait très facilement. Vous disposez des fonds en quelques jours, le temps que votre compagnie d’assurance traite l'arbitrage.
Avec la détention en direct :
Un dossier de souscription par SCPI
- Il vous faudra remplir une demande d’adhésion pour chaque société de gestion.
- La plupart des SCPI proposent une adhésion en ligne, mais certaines réclament encore un formulaire papier ! C’est un critère éliminatoire pour certains.
Un ticket d’entrée élevé
- Le prix des parts de SCPI oscille entre quelques centaines d’euros et plus de mille euros pour les plus chères!
- Les petits budgets peuvent être limités dans leur choix, surtout s’ils veulent investir progressivement, tous les mois par exemple.
La possibilité d’investir en démembrement
- En échange d’une décote sur le prix de souscription de votre SCPI, vous ne percevez pas de loyer durant une certaine période.
- Ce mécanisme est intéressant pour celles et ceux qui ont une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, et qui ne veulent pas alourdir leur fiscalité tout en investissant dès maintenant.
- Une fois la période de démembrement terminée, vous commencez à percevoir un loyer. L’idéal pour se créer un revenu complémentaire quand l’heure de la retraite sonne…
Des délais de revente parfois longs
- Si vous souhaitez revendre vos parts, c’est la SCPI elle-même qui se chargera de vous les racheter ou de trouver un acquéreur.
- Ce processus prend en général plus de temps que via une assurance-vie.
L’ergonomie du site du partenaire que vous allez choisir est déterminante. C’est un critère souvent oublié, mais il est crucial. Il est nettement plus facile de comprendre les performances de son assurance-vie ou de ses SCPI avec une interface moderne et transparente.Idem pour les frais appliqués, surtout dans le cadre de l’assurance-vie.
Petite astuce vocabulaire pour les assurances-vie : vous verrez souvent le terme “unités de compte”. Il s’agit tout simplement des supports à capital non garanti comme la bourse ou les SCPI par exemple.
Les frais
Les SCPI, tout comme l’achat d’un bien immobilier classique, génèrent des frais au moment de l’achat (frais de notaire, de transaction, etc.).
Il existe également un délai entre le moment où vous effectuez votre acquisition immobilière (SCPI ou bien locatif), et le premier loyer perçu. Pour la pierre papier, on parle de “délai de jouissance”.
Sans plus attendre, regardons qui gagnera le match des frais : assurance-vie ou détention en direct ?
Avec l’assurance-vie :
Des frais de souscription plus faibles
- En général, l’assureur négocie avec les SCPI de meilleurs frais d’entrée pour ses clients. Cela varie selon chaque SCPI disponible dans votre contrat, on se situe en moyenne autour de 7-8%.
Un délai de jouissance plus court
- Via un contrat d’assurance-vie, vos premiers loyers tomberont plus rapidement. En moyenne, on observe un délai d’un à 2 mois entre la souscription et l’arrivée des premiers loyers.
Des frais supplémentaires liés au contrat
- Les assurances-vie facturent toutes des frais de gestion annuels.
- Ils représentent un pourcentage de la somme que vous avez placée.
- Les frais facturés varient beaucoup d’une assurance-vie à l’autre.
- Soyez également vigilant aux autres frais : pourcentage de loyer reversé par l’assureur, frais de versement, d’arbitrage, etc.
Avec la détention en direct :
Moins de lignes de frais
Les loyers que vous percevez sont nets de frais de gestion, il ne vous reste plus qu’à payer vos impôts. Vous n’aurez pas de retenues sur loyer ou de frais additionnels comme il peut y en avoir dans certaines assurances-vie.
Des frais de souscription supérieurs
- Les SCPI facturent autour de 10% de frais d’entrée. C’est quelques points de plus que via une assurance-vie.
- A noter que cela varie selon les SCPI. Désormais certaines ne facturent plus ces frais, mais elles se rattrapent sur les frais de gestion ou de sortie.
Un délai de jouissance allongé
- La plupart du temps, vous devrez attendre au moins un trimestre avant de percevoir vos premiers loyers. Tout dépendra de la politique appliquée par la SCPI.
Le montant des frais va déterminer la rentabilité nette de votre projet. Une assurance-vie trop chargée en frais est éliminatoire. Il est primordial de bien vérifier les petites lignes des contrats. Il est parfois difficile de comparer les SCPI tant leurs systèmes de frais diffèrent.
Chaque société de gestion a sa propre politique de frais. Certaines ne prélèvent aucun frais d’entrée, mais les frais de gestion et de sortie sont plus élevés. Pour vous éclairer durant cette étape, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.
3 derniers conseils pour prendre la bonne décision
La qualité des SCPI que vous allez choisir est primordiale :
Comme il s’agit d’un produit d’épargne de long terme et que les frais de souscription sont élevés, un mauvais choix de départ peut avoir de lourdes conséquences financières. En savoir plus sur les différents types de SCPI.
Un mauvais contrat d’assurance-vie plombera votre rentabilité :
Si un contrat d’assurance-vie propose des SCPI de qualité, c’est une bonne base. Mais il est indispensable que les frais soient compétitifs ! Sinon les bonnes performances de vos SCPI ne serviront qu’à payer le coût exorbitant de votre contrat.
Choisir le meilleur des 2 approches :
Il est tout à fait cohérent de choisir les 2 méthodes d’acquisition pour optimiser votre gestion de patrimoine.
Vous pouvez à la fois faire fructifier votre épargne et bénéficier de la fiscalité très avantageuse de l’assurance-vie. Tout en sollicitant un crédit pour financer l’acquisition de parts de SCPI.
D’un côté, vous mettez votre épargne au travail grâce à des supports immobiliers. De l’autre, vous utilisez l’effet de levier et vous remboursez votre crédit grâce aux loyers que les SCPI vous versent.
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- Vous serez guidé dans le choix des meilleures SCPI et de la composition de votre portefeuille personnalisé.
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