L'investissement immobilier est généralement considéré comme sûr et rentable. Il demande néanmoins un capital conséquent. C’est pourquoi la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut-être considérée comme une bonne alternative. Il s’agit une forme d'investissement où les investisseurs achètent des parts d'une société gérant un portefeuille immobilier, leur permettant de bénéficier des rendements potentiels sans avoir à gérer les biens locatifs directement.
Dans cet article nous cherchons à comparer deux méthodes d’investissement :
- SCPI à crédit
- SCPI avec versements programmés
A la mi-2023, le contexte de hausse des taux nous pousse à nous interroger sur la pertinence de la SCPI à crédit. Peut-on envisager de remplacer l’investissement à crédit par des versements programmés ?
Pour répondre à cette question, nous avons testé une approche mixte, en supposant que les taux dans 5 ans seraient plus intéressants pour un crédit sur 15 ans.
SCPI à crédit
Investir en SCPI à crédit permet à l'investisseur de bénéficier de l'effet de levier financier. Néanmoins, dans le contexte actuel de hausse des taux, le risque associé devient plus important. En effet, entre janvier 2022 et mars 2023, les taux moyens pour un crédit sur 20 ans sont passés de 2.1 % à 4.99 %. Le risque d'endettement prend donc de l'importance, car si les revenus locatifs ne sont pas suffisants pour payer les mensualités du crédit, l'investisseur devra alors payer la différence.
L'influence de la hausse des taux sur le capital généré et sur le TRI
Prenons le cas d'une personne disposant d'une capacité d’épargne mensuelle de 200 € et désirant faire un investissement sur 20 ans.
Sans surprise, l'augmentation des taux rend l'investissement moins attrayant. Comme le montrent clairement les courbes ci-dessus, à mesure que le taux d'intérêt augmente, le capital accumulé et le taux de rendement interne (TRI) diminuent. De plus, plus le taux d'intérêt est élevé, moins l'investisseur bénéficie de l'effet de levier du crédit, surtout si le montant initial investi reste constant (à effort d'épargne constant).
SCPI avec versements programmés
L'investissement en SCPI avec versements programmés consiste à investir régulièrement un montant défini dans une SCPI. L'idée est de mettre à profit sa capacité d'épargne mensuelle en investissant cet argent dans des SCPI. Les dividendes générées par l'investissement peuvent également être réinvestis. Différents paramètres influencent la performance d'une telle stratégie d'investissement, car les SCPI n'ont pas toutes les mêmes politiques et stratégies. Dans notre simulation, nous avons cherché à tenir compte du maximum de paramètres possibles afin d’obtenir les résultats les plus réalistes possibles.
Paramètres pris en compte
Les paramètres liés à la SCPI se divisent en trois points :
- Frais d'entrée
- Décote
- Part étrangère
Certains paramètres peuvent impacter la performance de la SCPI :
- Revalorisation des parts : estimée à partir des données des 10 dernières années
- Taux de distribution : estimé à partir des données des 10 dernières années
La situation fiscale du client étant également à prendre en compte, nous avons choisi la situation suivante dans le cadre dans notre simulation :
- Revenu annuel net : 50 000 €
- Nombre d'enfants : 0
- Situation familiale: célibataire
Etude de cas
Nous cherchons à répondre à la question suivante : la SCPI en versements programmés peut-elle être une alternative intéressante à la SCPI à crédit ?
Pour y répondre, nous allons analyser les résultats en nous concentrons sur une SCPI affichant de très bonnes performances, selon la méthodologie suivante :
En reprenant le cas du client mentionné précédemment, nous avons simulé un investissement en SCPI en versement programmé, en supposant que l'investisseur est en mesure de réinvestir chaque mois le montant des dividendes perçus. Nous avons exclu la possibilité de faire un investissement en nue-propriété, en supposant que l'investisseur ne dispose pas d'un montant initial à investir.
Dans notre étude, la SCPI Novaxia a démontré les meilleures performances, notamment en raison de l'absence de frais d'entrée et des avantages fiscaux liés aux parts étrangères.
Le TRI espéré est de 4.77 %. Les gains espérés sont de 31 179 €.
Les performances d'une SCPI à crédit sont généralement supérieures à celles d'une SCPI avec versements programmés, en raison de l'effet de levier difficile à compenser. Cependant, la SCPI avec versements programmés demeure un investissement attractif. Dans le contexte actuel de hausse des taux, il peut être bénéfique de combiner les avantages de ces deux stratégies.
Approche mixte
Il est légitime de se demander s'il est possible de combiner les avantages d'un investissement à crédit avec des taux plus favorables à l'avenir et ceux d'un investissement en SCPI avec versements programmés, dans le contexte actuel de hausse des taux.
Etude de cas
Nous envisageons la stratégie d'investissement suivante pour l'investisseur, où il effectue deux versements indépendants :
- Un investissement de 200 € par mois en SCPI avec versements programmés pendant 5 ans
- Après 5 ans, suite à une supposée baisse des taux, un investissement dans une SCPI à crédit plus faible sur une durée de 15 ans
Nous analysons la situation suivante pour notre investisseur:
- Baisse des taux de 4.99 % à 3 %
- Baisse des taux de 4.99 % à 4 %
- Baisse des taux de 4.99 % à 4.5 %
Capital final généré par l’approche mixte
Les résultats démontrent que l'approche mixte permet de s'approcher des performances de la SCPI à crédit. Cependant, dans des scénarios conservateurs, l'intérêt de l'approche mixte reste limité car le capital généré est inférieur à celui de la SCPI à crédit.
A contrario, dans les scénarios les plus optimistes concernant la baisse des taux, l'approche mixte se révèle être une alternative très intéressante, offrant un retour sur investissement plus attractif que la SCPI à crédit.
Conclusion
En conclusion, l'investissement en SCPI avec versements programmés représente une alternative intéressante à la SCPI à crédit. Cependant, il est difficile d'atteindre des performances similaires à celles de la SCPI à crédit avec cette approche.
Dans le contexte actuel de hausse des taux, il peut être judicieux pour un investisseur d'opter pour cette alternative pendant une période donnée afin de bénéficier de taux d'intérêt plus avantageux à l'avenir.
