SCPI

SCI vs. SCPI : avantages et inconvénients

Sommaire

L’investissement immobilier se décline en plusieurs dispositifs de placement. Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ont chacun leurs spécificités, qu’il s’agisse d’avantages ou d’inconvénients.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, aussi appelée investissement « pierre papier », est une société d’investissement collectif dont l’objectif est d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif

L’investissement se traduit par l’achat de parts SCPI, à capital fixe ou variable. Le taux de rendement du patrimoine immobilier locatif doit permettre de toucher des revenus complémentaires potentiels

L’investissement dans une SCPI est un placement composé à 100 % d’immobilier en direct. Il peut s’agir de bureaux, de commerces comme de résidences hôtelières. 

Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La société de gestion collecte les fonds auprès d’investisseurs et procède à la sélection et la gestion d’actifs (dits « parc immobilier »), en fonction du type de SCPI (de rendement, fiscale, plus-value, etc.).

L’AMF impose à la société de gestion de disposer de garanties et de moyens suffisants et réclame également la rédaction d’un rapport d’expertise annuel, offrant ainsi une grande transparence aux investisseurs.

Le marché des SCPI  

Les investissements dans des SCPI se font sur un marché mature, qui existe depuis les années soixante. Seule une trentaine d’opérateurs interagissent dans le domaine du fait de l’importante barrière à l’entrée posée par l’AMF. 

Malgré le faible nombre d’opérateurs, la capitalisation du marché s’élève à près de 78,6 milliards d’€ en 2021. Elle était de 71,40 milliards d’€ en 2020 [1]. 

Son taux d’occupation financier moyen est de 92,28 %. La collecte est en forte progression depuis 10 ans et l’appétence des investisseurs est toujours forte pour les SCPI.

Les SCPI sont une classe d’actifs aux performances très stables, centrées autour de 5 % et ne variant que très peu chaque année. La volatilité dans le temps pour une SCPI donnée est de 2 % en moyenne. Par ailleurs, les performances des SCPI restent très homogènes en dépit de leur diversité.

À savoir avant d’investir sur le marché des SCPI  

L’investissement dans une SCPI se traduit par un investissement dans plusieurs biens immobiliers de natures diverses (bureaux, logements, etc.), stratégie qui permet de diversifier les placements et mutualiser les risques. Le revenu perçu dépend donc des loyers perçus et de la quantité de parts détenues.

La société de gestion prélève généralement des frais lors de la souscription puisque la gestion du patrimoine lui est déléguée. D’autres frais peuvent intervenir [2], annuellement pour la gestion du patrimoine immobilier et au moment de la cession des parts. Il faut donc garder en tête ces frais lors du calcul du revenu perçu.

Ramify propose toutefois des SCPI sans frais d’entrée. Sur les SCPI avec frais d’entrée, nous nous engageons par ailleurs à reverser au client jusqu’à 2,5 % du montant investi.

Comment investir dans une SCPI ? 

Il existe plusieurs options d’investissement.

Investir en SCPI en direct

Le premier est l’investissement en direct, soit par l’achat d’un bien immobilier et la gestion autonome du bien pour en tirer des revenus. L’investissement en direct peut se diviser en deux catégories s’il y a démembrement des parts sociales. 

L’acheteur d’un bien immobilier est dit nue-propriétaire lorsqu’il dispose du bien et peut procéder à sa vente sans pour autant en percevoir les revenus (loyers). Au contraire, il dispose d’une pleine propriété lorsqu’il peut également en percevoir les revenus.

Investir en SCPI au sein d’une assurance-vie

La seconde option est l’investissement au sein d’une assurance-vie (AV) ou un plan d’épargne retraite (PER). Sur les contrats d’AV et PER, il est possible d’investir sur des actions et obligations (ETFs) avec de l’immobilier.

Investir en SCPI via une SCI

Enfin, la troisième est l’investissement via une société civile immobilière (SCI) familiale. Il s’agit d’une société dans laquelle les membres d’une même famille effectuent des apports en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier) pour se partager la responsabilité sur les biens. 

La SCI familiale permet de bénéficier des avantages fiscaux associés aux SCI, notamment pour la transmission du bien et l’indivision des héritiers. Investir dans une SCI signifie donc participer à la constitution d’un patrimoine immobilier, tandis que l’investissement via une SCI répond à des objectifs de rentabilité externe.

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) gérées par des sociétés de gestion

Qu’est-ce qu’une SCI gérée par des sociétés de gestion ?  

Comme pour n’importe quelle SCI, l’objectif de la société est la gestion collective d’un patrimoine immobilier. Cette gestion peut être effectuée par des tiers autres que l’investisseur, autrement dit par des sociétés de gestion.

La composition du patrimoine géré par les SCI

Le patrimoine géré par les SCI peut être de diverses natures. Elles peuvent investir dans des immobilisations en direct, des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ou encore des clubs deals.

Elles peuvent ainsi conserver des liquidités et gérer plus facilement les entrées et sorties de clients. 

Performance annuelle des SCI  

En 2021, la performance annuelle des SCI s’établit en moyenne à 3,8 % [3], avec certaines SCI délivrant des performances supérieures à 8 %. Elles représentent la même année près de 30 % de la collecte des fonds immobiliers. 

Ces bons résultats sont notamment dus au poids croissant des unités de compte dédiées à l’assurance-vie dans le paysage des fonds immobiliers non cotés. Toutefois, leurs performances sont moindres comparées aux SCPI. 

Contrairement aux SCPI, les revenus (loyers) dans les SCI sont capitalisés et non distribués. Ils viennent augmenter la valeur de la part. Cette différence notable à des conséquences sur leurs performances respectives. 

Elle les rend par ailleurs plus adaptés aux contrats d’AV et aux PER, car ils ne génèrent aucuns frais supplémentaires liés à la distribution de revenus.

À propos des frais d’entrée des SCI

La création d’une SCI ou l’investissement dans celle-ci ne s’effectue pas sans frais. Lors de sa création, il faut compter des frais d’annonce légale, d’immatriculation au greffe. À la souscription, les droits d’entrée sont de 2 % la plupart du temps. Ils sont donc rapidement amortis.  

Bien que les montants des frais d’entrée soient relativement faibles, les SCI cumulent les frais de gestion, qu’il s’agisse de leurs propres commissions et des commissions sous-jacentes liées à l’investissement.

Comment investir dans une SCI ? 

Pour les SCI, il est uniquement possible d’investir au sein d’un AV ou PER. Ces stratégies d’investissement visent à faire croître l’épargne sur le long terme. 

Ramify propose une solution unique en France : l’association actions et obligations (ETFs) aux SCPI à travers une combinaison assurance-vie et PER. Bien que tous les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital, cette solution permet d’obtenir un portefeuille d’investissement diversifié et moins volatil.

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

Qu’est-ce qu’un OPCI ? 

Comme pour la SCPI, un organisme de placement collectif immobilier est un investissement « pierre papier » où le risque est mutualisé et où le parc immobilier n’est pas géré par l’investisseur. 

À la différence de la SCPI, l’OPCI est un fond composé à la fois d’actifs immobilisés et d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM). 

Il existe des avantages à investir dans un OPCI plutôt qu’une SCPI. Grâce aux actifs financiers, l’OPCI offre une gestion plus dynamique du capital où l’investissement dans l’immobilier est soutenu par la volatilité et la liquidité des actifs financiers.

Performance annuelle des OPCI 

La performance moyenne des OPCI s’élève à 4,40 % en 2021 [4]. La performance annuelle des OPCI devrait par ailleurs connaître une progression positive en 2022 et dans les années à venir, puisque l’offre existante ne peut pas encore totalement satisfaire la demande locative. 

Néanmoins, il est difficile de dégager une tendance d’évolution générale aux OPCI tant la performance dépend de la composition de celles-ci. 

La performance reste toutefois plus volatile que pour les SCI/SCPI en raison de l’investissement en actions.

Les frais d’entrée pour investir dans les OPCI

Des frais sont à régler au moment de l’achat d’actions OPCI. Les frais varient en fonction du produit souscrit et servent à réaliser les acquisitions d’immeubles. Ils s’élèvent au maximum à 6 % de la valeur liquidative

D’autres frais peuvent par ailleurs s’ajouter. Ces frais peuvent notamment être prélevés par la commission de gestion pour rémunérer la société de gestion ou par la commission d’arbitrage ou de cession d’actifs immobiliers.

Les points communs entre SCPI, SCI et OPCI

En définitive, les SCPI, SCI et OPCI sont des sociétés ou organismes ayant chacun leurs spécificités et avantages. En revanche, ils permettent tous d’investir en « pierre papier », soit d’acheter des parts d’un parc immobilier géré par l’investisseur ou par une société de gestion. 

Les SCPI, SCI et OPCI sont également ouverts à l’investissement via assurance-vie, sur les contrats proposant des fonds immobiliers parmi leurs unités de compte.

Il faut donc judicieusement choisir entre la SCPI, SCI ou OPCI en fonction de sa stratégie d’investissement pour faire croître l’épargne sur le long terme. Grâce à l’expertise des conseillers Ramify, une stratégie pourra être déterminée de façon optimale afin de maximiser l’investissement.

Références et sources annexes :

[1] Source: https://www.aspim.fr/chiffres-du-marche-des-FIA-en-immobilier/scpi.html
[2] Source: https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/scpi-un-autre-moyen-dinvestir-dans-limmobilier
[3] Source: https://www.pierrepapier.fr/sci-assurance-vie/societes-civiles-immobilieres-une-performance-globale-de-38-en-2021/
[4] Source: https://www.pierrepapier.fr/opci/opci-une-performance-moyenne-de-440-en-2021/
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