Fiscalité SCPI : Comprendre et optimiser son investissement

Un investissement en SCPI classique est imposé comme un investissement immobilier classique sur les loyers perçus et l’éventuelle plus-value générée en cas de revente. Il existe différents montages qui permettent de réduire cette fiscalité (SCPI étrangères, nue-propriété, assurance-vie, SCI …).

Quels sont les revenus imposables d’un investissement en SCPI ?

L’investisseur en SCPI peut percevoir 3 types de revenus, tous imposables :

• Les revenus fonciers (aussi appelés revenus locatifs) : il s’agit des loyers perçus par les locataires de la SCPI qu’elle reverse à ses investisseurs sous forme de dividendes.
• Les revenus financiers : ce sont les intérêts générés par les éventuels placements de trésorerie de la SCPI.
• La plus-value générée en cas de revente des parts à un prix supérieur au prix d’achat.

Puisque les investisseurs sont associés de la SCPI, on peut aussi parler de dividende pour désigner les revenus distribués par une SCPI.

Les SCPI sont “fiscalement transparentes” d’après l’article 8 du Code Général des Impôts. Elles ne paient aucun impôt directement, ce sont les associés qui sont taxés individuellement sur tous les revenus générés par la SCPI.

Fiscalité sur les revenus des SCPI : cas général

La fiscalité des SCPI détenue par les personnes physiques (les particuliers) est la même que celle appliquée aux biens immobiliers détenus en direct. Ce sont les régimes de la plus-value immobilière et des revenus fonciers qui s’appliquent.

Le cas le plus courant pour les investisseurs est de détenir directement leurs parts de SCPI selon le régime de la pleine propriété. Nous traiterons plus bas les autres cas possibles (assurance-vie, SCI, nue-propriété, SCPI étrangères).

Fiscalité des SCPI : synthèse

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L’imposition des loyers issus de SCPI

Les loyers reversés par une SCPI à ses associés sont imposés à hauteur de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux + le taux marginal d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu.

Vous pouvez choisir entre 2 régimes pour déterminer l’imposition de vos revenus fonciers : 

• Le régime réel qui vous permet de déduire vos charges réelles.
• Le régime micro-foncier (qui peut être plus avantageux mais est soumis à conditions) qui permet de bénéficier d’un abattement fixe de 30 % sur vos revenus fonciers.

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Choix entre régime réel et régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si un contribuable remplit ces 3 conditions :

• Il est déjà propriétaire d’un bien immobilier qu’il loue en location nue.
• L’ensemble de ses revenus bruts fonciers est inférieur à 15 000 € sur l’année (loyers issus des biens détenus en direct + revenus des SCPI).
• Il ne bénéficie pas d’un avantage fiscal sur l’un de ses biens ou de ses SCPI (Pinel, De Normandie, Malraux, Robien, LMNP, Girardin …)

Aussi, un investisseur dont le patrimoine immobilier n’est constitué que de SCPI ou qui loue un bien meublé ne peut pas bénéficier du micro-foncier.

Notez que le micro-foncier ne permet pas de déduire vos frais réels. Cela peut être désavantageux si vous investissez en SCPI à crédit et que vos intérêts d’emprunts sont supérieurs à 30 % de vos revenus.

Même si vous êtes éligible, vous pouvez renoncer au régime micro-foncier au profit du régime réel. Cependant ce choix est alors irrévocable pour 3 années.

Exemple d’imposition sur les revenus issus de SCPI en direct

Exemple d’imposition pour un célibataire percevant 120 000 € de revenus annuels : 

• Ses revenus le placent dans la tranche marginale d’imposition à 41 %. On suppose qu’il n’est pas éligible au micro-foncier car ses revenus fonciers provenant d’autres biens dépassent 15 000 €.

• Il investit 50 000 € dans une SCPI distribuant un rendement annuel de 5 % et reçoit 2 500 € de revenus fonciers par an.
• Il est redevable de 58,2 % d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux, soit 1 455 €. 
• Sa SCPI lui rapporte donc 1 045 € par an après impôt (contre 2500 € bruts).

Exemple d’imposition pour un couple avec un revenu commun de 90 000 € par an : 

• Avec 2 parts fiscales, le couple a un TMI de 30 %. Il respecte les 3 conditions du micro-foncier.
• Il investit aussi 50 000 € dans une SCPI distribuant un rendement annuel de 5 % et perçoit 2 500 € de revenus fonciers par an via sa SCPI.
• Les dividendes sont imposés à 47,2 % après 30 % d'abattement. Le couple paie donc 2 500 * 70 % * 33 %, soit 577,5 €. 
• Sa SCPI lui rapporte donc 1922,5 € par an après impôts (contre 2500 € bruts).

Imposition des revenus financiers issus de SCPI

Les revenus financiers d’une SCPI sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (17,2 % de prélèvements sociaux + 12,8 % d’imposition).

Une SCPI génère des revenus financiers lorsqu’elle place une partie de sa trésorerie dans l’attente de réaliser une opération. Ces revenus financiers ne sont pas systématiques et représentent généralement une part faible des revenus distribués par une SCPI.

Un contribuable peut demander de renoncer à l’application du PFU sur ses revenus financiers. Dans ce cas, les revenus financiers perçus sont imposés à hauteur de 17,2 % de prélèvements sociaux + son TMI.

Imposition des plus-values éventuelles

Les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont imposables à hauteur de 36,2 % par défaut (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), mais ce taux baisse en fonction de la durée de détention des parts.

Un abattement progressif s’applique à partir de 5 ans pour chaque année révolue : 

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Exemple de calcul de fiscalité sur une plus-value

Supposons qu’un investisseur cède des parts de SCPI 8 000 € pour un prix d’achat de 5 000 €. Il réalise donc une plus-value de 3 000 € par part.

S’il détient ses parts depuis 10 ans et 11 mois :

• L’abattement sur l’impôt sur le revenu est de 5 (chaque année de la 6ème à la 10ème)  * 6 % = 30 %.
• L’assiette des prélèvements sociaux est de 91,75 % (abattement de 5 * 1,65 % soit 8,25 %)

L’investisseur est donc redevable par part de : 

• 3 000 (plus value) * 70 % (abattement retenu) * 19 % (taux d’imposition) : 399 € au titre de l’impôt sur le revenu.
• 3 000 * 91,75 % * 17,2% : 473,43 € au titre des prélèvements sociaux.
• Il paie donc un total de 872,43 € par part et conserve 2 127,57 € de plus-value.

S’il détient ses parts depuis 25 ans et 2 mois : 

• Abattement applicable pour l’impôt sur le revenu : 100 % (au-delà de 22 ans)
• Abattement applicable pour les prélèvements sociaux : 1,65 % * 16 (6ème à 21ème année) + 1,6% (22ème année) * 1 + 9 % * 3 (23ème à 25ème année) = 55 %

L’investisseur est imposé à hauteur de 232,2 € par part sur sa plus-value :

• 0 € d’impôt sur le revenu
• 3 000 * 45% * 17,2 % = 232,2 € de prélèvements sociaux.
• Il paie donc 232,2 € par part et conserve 2 767,8 € de plus-value.

Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées

Les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € (après abattement pour durée de détention) sont soumises depuis 2013 à une surtaxe progressive de 2 % à 6 %.

Cas des plus-values réalisées par la SCPI en cas de revente de son propre patrimoine

Les SCPI peuvent également réaliser une plus-value dans le cas de la revente d’un bien de leur patrimoine.

Les SCPI étant fiscalement transparentes, c’est aux investisseurs de payer l’imposition sur cette plus-value. C’est également le régime de la plus-value immobilière décrit ci-dessus qui s’applique.

Dans les faits, c’est la société de gestion et son notaire qui se charge de déclarer et de payer l’impôt dû sur les plus-values réalisées directement par la SCPI. La plus-value est ensuite redistribuée nette d’impôt aux associés.

Les SCPI entrent-elles en compte dans le calcul de l’IFI ?

Depuis la réforme de 2018, les SCPI sont intégrés au patrimoine immobilier global de chaque contribuable pour déterminer s’il est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’IFI (ex-impôt sur la fortune) concerne tous les patrimoines immobiliers supérieurs à 1 300 000 € (SCPI comprises).

Chaque année, les sociétés de gestion communiquent à leurs associés la valeur par part à déclarer dans le cadre de l’IFI.

Fiscalité des SCPI en assurance-vie

Les parts de SCPI peuvent être souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier d’une fiscalité spécifique qui s’applique à la place de la fiscalité classique des SCPI : 

• Pour les parts de SCPI achetées au sein d’une assurance vie après le 27 septembre 2017, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s’applique.
• Pour les contrats avec 8 ans d’ancienneté, il faut en plus tenir compte some text
  • D’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.
  • D’un PFU spécial de 24,7 % si la totalité des contrats d’assurance-vie détenus est inférieure à 150 000 €.

L’assurance-vie est un contrat capitalisant : tant que les revenus issus de la SCPI ne font pas l’objet d’un rachat, ils ne sont pas imposés.

Comparatif SCPI en direct et assurance-vie.

Loger des SCPI en assurance-vie peut être intéressant pour des contribuables déjà fortement imposés, a fortiori s’ils ne sont pas éligibles au micro-foncier. 

Il faut néanmoins prendre en compte les frais supplémentaires de l’assurance-vie par rapport à une détention en direct : 

• Des frais de gestion annuels de l’ordre de 1 à 2 %
• La possibilité pour l’assureur de ne pas vous reverser jusqu’à 15 % des dividendes perçus.

En raison de ces frais additionnels, les contribuables qui paient peu d’impôts sur le revenu n’ont souvent pas intérêt à investir en SCPI via l’assurance-vie.

L’assurance-vie peut néanmoins rester intéressante dans une optique de transmission. En effet les contrats souscrits avant 70 ans sont considérés hors succession dans la limite de 152 500 € par héritier.

L’exemple ci-dessous illustre les différentes fiscalités possibles pour un investissement de 100 000 € en SCPI : 

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Pour aller plus loin : Comparatif : SCPI en direct ou via assurance-vie

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Fiscalité des SCPI en SCI

Si les SCPI sont détenues par une SCI (ou un autre type de personne morale), c’est la fiscalité de la SCI qui s’applique sur les revenus fonciers et financiers perçus via une SCPI.

Il existe 2 formes juridiques possibles pour une SCI, chacune soumise à une fiscalité particulière : 

• SCI dites “à l’IS” (comprendre soumise à l’impôt sur les sociétés)
• SCI dites “à l’IR” (comprendre soumise à l’impôt sur le revenu)

Cas des SCI à l’IS

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), l’imposition sera de : 

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice
• 25 % sur le bénéfice au-delà de 42 500 €

L’imposition d’une éventuelle plus value immobilière sera, elle, de 25 %, sans possibilité d’abattement.

L’associé d’une SCI soumise à l’IS ne peut pas utiliser directement le résultat de la société. Il doit d’abord le percevoir sous forme de dividendes, ce qui entraîne une fiscalité additionnelle :

• Option 1 : un PFU de 30 % 
• Option 2 : 17,2 % de prélèvements sociaux + le taux marginal d’imposition après un abattement de 40 %.

Cas des SCI à l’IR

Il est également possible de loger des SCPI sans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, la SCI ne paie aucun impôt et ses associés doivent intégrer les revenus de la SCI à l’IR dans leur déclaration d’impôt personnelle.

Au niveau fiscal, ce cas de figure revient à appliquer la fiscalité générale décrite plus haut.

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Fiscalité des SCPI étrangères

Les SCPI qui investissent dans des biens à l’étranger sont soumises à la fiscalité étrangère sur leurs biens situés hors de France.

La fiscalité des SCPI étrangères s’avère souvent plus avantageuse pour les investisseurs :

• Les prélèvements sociaux de 17,2 % ne sont pas dus sur les revenus issus de biens détenus à l’étranger
• Les conventions fiscales signées avec la plupart des pays empêchent une double imposition.

Les SCPI investies à l’étranger le font majoritairement dans des pays européens, même si certaines peuvent investir dans des pays comme le Canada par exemple.

En fonction de la convention fiscale en vigueur, la SCPI paie directement l’impôt dû à l’étranger pour le compte de ses investisseurs. Elle reverse à ses investisseurs français des revenus nets d’impôts. 

Quelle fiscalité pour des SCPI investies hors de France ?

L’administration fiscale retient 2 méthodes pour déterminer l’imposition des SCPI étrangères. C’est la convention fiscale signée entre la France et le pays tiers qui définit laquelle.

Quelle que soit la méthode utilisée, le résultat sera le même.

Méthode des crédits d’impôts

Dans ce cas (qui concerne notamment l’Allemagne, l’Espagne et le Royaume-Uni), l’administration fiscale française va d’abord imposer les revenus étrangers (déjà imposés à la source) puis annuler cette double imposition via un crédit d’impôt.

Néanmoins, le taux d’imposition utilisé n’est pas le même aux 2 étapes, ce qui va entraîner un frottement fiscal : 

• Les revenus étrangers sont imposés au taux marginal d'imposition.
• Le crédit d’impôt est calculé, lui, sur la base du taux moyen d’imposition (donc sur tous vos revenus et pas uniquement la partie marginale).

Exemple d’une SCPI investie en Allemagne (méthode des crédits d’impôts)

Prenons l’exemple d’un contribuable célibataire déclarant 50 000 € de revenus imposables (après abattement de 10 %) issus de son emploi. Son TMI est de 30 %.

S’il perçoit 5 000 € de dividende d’une SCPI investie intégralement en Allemagne : 

• Il faut d’abord calculer l’impôt sur le revenu sans les dividendes : 8 286,42 € sur la base du seul salaire
• Puis calculer l’impôt théorique avec intégration du dividende : 9 786,42 € (dont 1 500 € pour les dividendes de SCPI)
• Le taux d’imposition moyen (théorique) est de : 9786,42 / 55 000 = 17,79 %
• Le crédit d’impôt est donc de 889 € (17,79 % * 5 000 €)
• Il perçoit donc 5 000 - 1 500 + 889 = 4 389 € nets pour 5 000 € de dividendes bruts

Méthode du taux effectif

Dans ce cas (qui concerne notamment le Portugal, les Pays-Bas, la Belgique ou la Pologne), l’administration fiscale française n’impose pas les revenus perçus à l’étranger mais les prend en compte dans le calcul du taux d’imposition global du foyer fiscal.

Exemple d’une SCPI investie au Portugal (méthode du taux effectif)

Reprenons l’exemple précédent : célibataire déclarant 50 000 € de revenus professionnels (après abattement de 10 %) et percevant 5 000 € de dividende de SCPI, cette fois-ci investie au Portugal.

• Sur la base de son seul salaire, son impôt sur le revenu est de 8 286,42 € soit un taux d’imposition moyen de 16,57 %
• Son taux d’imposition moyen théorique serait de 17,79 % avec les 5 000 de revenus supplémentaires de SCPI. Appliqué à son revenu réel imposable (50 000 €), cela donne une imposition finale de 50 000 * 17,79 % = 8 897 €
• Ses dividendes ont donc été imposés à hauteur de 8 895 - 8 287 € soit 611 €.
• Il perçoit donc 5 000 - 611 = 4 389 € nets pour 5 000 € de dividendes bruts

Comparaison de l’imposition d’une SCPI française et étrangère

Voici comment seront imposés 5 000 € de dividendes issues d’une SCPI en France et d’une autre en Allemagne dans notre exemple précédent : 

Investir dans des SCPI étrangères permet donc de réduire sensiblement l’imposition de ses revenus issus de SCPI.

SCPI étrangères détenues par une personne morale

Dans le cas d’une personne morale, les revenus issus de l’étranger sont uniquement imposés à la source dans le pays concerné. Il n’y a pas d’impôts supplémentaires en France.

Fiscalité des SCPI en nue-propriété

La fiscalité des SCPI en nue-propriété est la même que celle des SCPI en pleine propriété.

Cependant, comme dans les faits les SCPI en nue-propriété ne vous reversent aucun revenu pendant la durée du démembrement, vous n’avez logiquement aucun impôt à payer.

Un achat de SCPI en nue-propriété est pertinent fiscalement si vous alignez la date de fin de démembrement avec une date où vous anticipez une baisse de vos revenus (typiquement : la retraite). Vous commencez alors à profiter des revenus de la SCPI quand votre fiscalité s’est allégée et vous avez profité d’une décote à l’achat.

À la fin du démembrement, vous retrouvez automatiquement la pleine propriété de vos parts de SCPI et la fiscalité générale s’applique.

Il faut noter qu’en nue-propriété, vous continuez à percevoir votre part sur d’éventuelles plus-values immobilières réalisées par la SCPI. Ces plus-values distribuées sont imposables selon les règles classiques.

Fiscalité des SCPI fiscales

Une SCPI fiscale est soumise à la même fiscalité qu’une SCPI classique (aussi dite “de rendement”). 

Il faudra forcément opter pour le régime réel dans sa déclaration de revenus fonciers, puisque les SCPI fiscales sont incompatibles avec le régime micro-foncier.

Investir en SCPI fiscale permet de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation commun (Malraux, Pinel, Denormandie, Déficit Foncier) dans le cadre d’une SCPI, à savoir sans aucune gestion à effectuer.

Ces dispositifs de défiscalisations permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts (fonction d’un montant de travaux réalisés pour le Malraux, du prix des biens loués pour le Pinel …) en plus du rendement de la SCPI (généralement faible).

Comment déclarer les revenus de ses SCPI ?

Chaque SCPI adresse en début d’année à ses associés un Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui indique clairement les montants à déclarer à l’administration fiscale.

Si vous investissez dans différentes SCPI gérées par plusieurs sociétés de gestion, il faudra additionner les montants indiqués par les différents IFU reçus. Si vous percevez d’autres revenus fonciers ou plus-values immobilières hors SCPI, il faudra également les prendre en compte.

Notez qu’une SCPI peut décider de ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice de l’année en cours. Dans ce cas, l’associé doit bien déclarer le bénéfice réalisé par la SCPI et pas uniquement la part distribuée.

Depuis 2019, les revenus des parts de SCPI sont soumis au prélèvement à la source. Les acomptes payés sont déduits l’année suivante de l’impôt définitif. L’administration fiscale procède alors à un remboursement ou réclame un complément.

Déclaration de vos revenus selon le régime micro-foncier

Au micro-foncier, vous déclarez simplement vos revenus fonciers en ligne BE de la feuille d’impôt principale (le formulaire 2042).

À partir du moment où vous remplissez l’annexe 2044, l’administration fiscale considère que vous faites le choix du régime réel.

Déclaration de vos revenus au régime réel

L’IFU émis par la société de gestion vous indiquera ligne par ligne comment remplir l’annexe 2044 (Déclaration de revenus fonciers). 

Si vous êtes investi dans une SCPI investi en partie à l’étranger, il faudra également remplir l’annexe 2047 (Déclaration des revenus fonciers encaissés à l’étranger) suivant votre IFU.

Imposition des SCPI détenues dans une assurance-vie

Si vous détenez vos SCPI au sein d’une assurance-vie, vous n’avez rien à déclarer tant que vous n’effectuez pas de rachat. Vous devez néanmoins prendre en compte ces parts de SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie dans l’assiette de votre IFI