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Afin de choisir entre SCPI ou l’investissement locatif, voici 6 arguments qui font immédiatement pencher la balance d'un côté ou de l'autre.
Privilégiez les SCPI si :
Privilégiez l’investissement locatif si :
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier et l’investissement locatif sont 2 méthodes d’investissement assez différentes. Nous allons vous présenter les différences entre ces 2 approches de l’immobilier.
Le ticket d’entrée pour un investissement locatif est élevé (plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros). Il nécessite donc un apport personnel important et / ou un emprunt bancaire conséquent.
En revanche, les parts de SCPI peuvent être acquises à partir de quelques centaines d'euros seulement, ce qui les rend accessibles à un plus grand nombre d'épargnants.
Lire aussi : Peut-on combiner l’achat de sa résidence principale et un investissement locatif ?
Les 2 modes d’investissement n’offrent pas la même liquidité, c'est-à-dire la facilité à les revendre pour obtenir des liquidités.
Les SCPI peuvent être revendues plus facilement que des biens immobiliers physiques. En effet, la revente d’un bien immobilier est souvent longue et complexe à cause des délais de vente et de réalisation des formalités du notaire.
À l'inverse, la revente de parts de SCPI est assez rapide. Elle peut s’effectuer en ligne via l’espace client. Toutefois, le délai de revente des SCPI dépendra de la demande sur le marché secondaire et des conditions générales de chaque SCPI.
À noter que les SCPI détenues via une assurance-vie peuvent être revendues sans délai, comme les autres unités de compte du contrat.
Enfin, l’investisseur en SCPI peut revendre la quantité de parts qu’il souhaite, il peut donc étaler ses transactions dans le temps et ne pas tout revendre en bloc.
L’effet de levier, c'est investir en recourant à un emprunt bancaire.
Il est souvent plus facile d’obtenir un financement bancaire pour un investissement locatif que pour souscrire à des SCPI.
En effet, les banques sont beaucoup plus réticentes à financer de la pierre papier (le surnom des SCPI). Elles privilégient l’investissement immobilier locatif, notamment parce qu’elles peuvent hypothéquer le bien en guise de garantie.
La gestion d'un bien immobilier locatif est chronophage. Elle demande du temps pour gérer les locataires, les travaux, les démarches administratives, les impayés, etc.
À l’inverse, investir en SCPI décharge l’investisseur de ces tâches, c’est l’entreprise gestionnaire du parc immobilier qui s’occupe de tout ça. Les SCPI sont donc une option plus passive, idéale pour ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion quotidienne.
Les SCPI permettent une grande diversification de patrimoine. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur acquiert une fraction d’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers.
Cette diversification porte sur plusieurs éléments :
En revanche, l’investissement locatif implique une plus faible diversification des biens. Il est compliqué pour un particulier d’investir dans une grande variété de biens. Cela engendre donc une concentration des risques (impayé de loyer, perte d’attractivité d’une ville, dégradation de l’immeuble, etc.).
Avant de souscrire à des SCPI il est important de bien peser le pour et le contre afin de vérifier si cette stratégie est compatible avec votre profil d’investisseur.
Les SCPI sont un outil d’investissement immobilier passif qui est facile à mettre en place, voyons ses principaux avantages.
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec des montants beaucoup plus faibles que l’achat direct d’un bien (généralement quelques centaines d’euros). Cela ouvre la porte aux investisseurs avec des budgets plus modestes.
Ce faible ticket d’entrée permet aux épargnants de diversifier leurs placements.
Les SCPI permettent d’investir dans un parc immobilier diversifié, souvent composé de plusieurs dizaines, voire centaines de biens. Cette diversification géographique et sectorielle aide à diluer le risque locatif, et d’une certaine manière à protéger l’investisseur contre les risques d’impayés.
Si un locataire fait défaut ou si un bien rencontre des problèmes, l'impact sur le revenu global de la SCPI est limité.
Le faible ticket d’entrée permet aussi d’investir dans plusieurs typologies de SCPI pour davantage diluer les risques :
Les SCPI sont un investissement passif. En effet, ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent de l’achat, de la gestion locative, de l’entretien des biens, et de la recherche de locataires.
L’investisseur perçoit des revenus fonciers réguliers sans se soucier de la gestion immobilière.
Certaines SCPI dites “fiscales” permettent de bénéficier d’avantages fiscaux comme le Pinel ou le Malraux. Cela peut permettre aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en investissant dans de l’immobilier passif.
De plus, les SCPI européennes dont le patrimoine est hors de France bénéficient de la fiscalité du pays où se situent les immeubles. Ces fiscalités étrangères sont généralement plus attractives que celle pratiquée en France.
Enfin, il est possible de loger des SCPI dans certains contrats d’assurance-vie, et ainsi profiter de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe.
L’assurance-vie permet également de transmettre des SCPI à vos héritiers tout en profitant d’un abattement sur les droits de succession de 152 500 euros par bénéficiaire.
En savoir plus :
Les SCPI offrent davantage de liquidité que les biens immobiliers classiques. Il est souvent possible d’acheter et revendre des parts de SCPI en quelques clics.
Toutefois, les délais de revente sur le marché secondaire varient d’une SCPI à l’autre. Par ailleurs, soyez vigilant aux frais de transaction (à l’achat et à la revente). Il peut être judicieux de conserver ses titres de SCPI un certain temps afin d’amortir ces frais.
Les SCPI peuvent être achetées en démembrement, c'est-à-dire séparer la nue-propriété de l’usufruit.
L’investisseur peut ainsi acquérir de la nue-propriété d’une SCPI pour une fraction de son prix. En contrepartie, il ne percevra pas de dividendes durant la durée du démembrement, il ne paiera donc pas d’impôt sur le revenu supplémentaire.
Ce mécanisme de démembrement temporaire peut être intéressant pour, par exemple, préparer sa retraite :
Notre outil gratuit pour vous : Simulateur de niveau de retraite
L’accessibilité des SCPI s’accompagne également de plusieurs défauts comme les frais pratiqués ou la difficulté de les financer avec un crédit immobilier.
Les SCPI facturent des frais non négligeables qui peuvent impacter la rentabilité de l’investissement. La politique de frais varie d’une SCPI à l’autre.
Voici les différents types de frais que l’on constate habituellement :
L’obtention d’un crédit pour acheter des parts de SCPI est plus difficile que pour l'achat d’un bien immobilier locatif. Les investisseurs en SCPI doivent donc, la plupart du temps, investir sur leurs fonds propres.
C’est un inconvénient pour ceux qui n’ont pas beaucoup d’épargne, mais qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier rapidement grâce au crédit.
Toutefois, certains distributeurs proposent de mettre en relation les épargnants avec des partenaires bancaires afin de financer l’achat de SCPI à crédit.
Contrairement à l'investissement locatif classique, les parts de SCPI ne sont pas des actifs tangibles. Elles s’apparentent davantage à des produits financiers adossés à l’immobilier.
Cela peut être un inconvénient pour ceux qui préfèrent posséder un bien physique afin d’en disposer librement.
Investir dans une SCPI c’est confier la gestion de votre investissement à une société foncière. Les investisseurs (qui sont actionnaires de la société) ont peu de contrôle sur ses décisions stratégiques ou opérationnelles.
Les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif
Nous allons vous présenter les différents points positifs et négatifs de l’investissement locatif.
L’investissement locatif direct présente plusieurs avantages clés comme la possibilité de financer l’acquisition à crédit, ou encore de réaliser des travaux soi-même pour accroître la valeur de son bien.
Investir dans l’immobilier locatif permet de tirer parti de l’effet de levier du crédit. En empruntant pour financer votre achat, vous utilisez l’argent que la banque vous prête pour générer des revenus, et potentiellement augmenter votre patrimoine.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour se constituer un patrimoine immobilier sans apport financier conséquent.
L’investissement locatif offre plusieurs dispositifs fiscaux attractifs :
Ces options sont à considérer dans le choix de votre investissement afin d’accroître la rentabilité nette d’impôt de votre projet immobilier.
L’investissement locatif permet de choisir avec précision le type de bien que vous allez acheter.
Si par exemple, vous connaissez bien un marché immobilier local, vous pouvez plus facilement détecter des opportunités d’investissement, et ainsi acheter votre bien au meilleur prix. Vous aurez donc plus de chances de le revendre avec une plus-value.
Idem si vous avez des connaissances en rénovation immobilière, vous pouvez acheter un appartement (ou une maison) défraîchi et décoté afin de l’améliorer. Vous accroîtrez ainsi sa valeur sur le marché locatif ou à la revente.
Enfin, avec l’investissement locatif, vous disposez d’un actif tangible dont vous pouvez directement contrôler la gestion, et même l’occuper (ce que les SCPI ne permettent pas).
Les principaux inconvénients de l’investissement locatif sont le temps de gestion qu’il nécessite, ainsi que la faible diversification du nombre de biens.
La gestion d'un bien immobilier locatif est une tâche chronophage qui peut s’avérer complexe. Cela inclut notamment :
Tous ces aspects peuvent rapidement devenir un fardeau, surtout pour les investisseurs qui n'ont pas le temps ou l'envie de s'occuper de ces contraintes de gestion.
La délégation de cette gestion locative à une agence immobilière entraîne des frais. Cela vient donc réduire la rentabilité nette de l'investissement.
L'investissement locatif implique souvent la concentration de son patrimoine dans un nombre limité de biens.
Si un de vos locataires fait défaut ou si un bien se déprécie, cela peut donc avoir de lourdes conséquences sur le rendement moyen de votre patrimoine immobilier.
L'investissement locatif peut s'accompagner de nombreux frais imprévus comme une augmentation des charges de copropriété, de la taxe foncière, des réparations, etc.
L’investisseur locatif doit donc conserver une poche d’épargne de sécurité afin de faire face à ces différents imprévus. Il doit en effet pouvoir continuer de rembourser son crédit même s’il ne perçoit pas de loyer pendant un certain temps.
Nous allons vous poser plusieurs questions afin de vous aider à choisir entre les SCPI ou l’investissement locatif.
La gestion d'un investissement locatif demande du temps (recherche du bien, éventuels travaux, gestion locative, etc.). Ces tâches peuvent devenir chronophages, surtout en cas de litiges ou de problèmes imprévus.
En revanche, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier vous déchargent de cette gestion. La société de gestion s'occupe de l'achat des biens, de la gestion locative et des éventuelles réparations. Vous percevez des revenus réguliers de manière totalement passive.
Si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante, vous pouvez acheter progressivement des parts de SCPI. En effet, le ticket d’entrée est assez faible (quelques centaines d’euros).
En revanche, il vous sera plus facile d’obtenir un crédit pour financer un bien locatif. Selon la politique des banques, vous devrez fournir un apport personnel plus ou moins conséquent (en général entre 15% et 20% du prix du bien).
Si votre objectif principal est de réaliser une plus-value significative, l'achat d'un bien immobilier locatif peut être plus intéressant. Si vous faites un choix d’investissement judicieux, la valeur de votre bien peut augmenter, surtout si vous réalisez des améliorations ou si le marché immobilier est favorable.
Cependant, avec l’investissement locatif, le risque de moins-value est concentré sur un petit nombre de biens.
À l'inverse, les SCPI permettent une diversification de votre investissement et une certaine sécurité. En effet, vous investissez dans un parc immobilier varié, ce qui réduit les risques. Les SCPI sont donc une option plus stable, mais les plus-values potentielles peuvent être moins élevées, car diluées sur un grand nombre de biens.
La liquidité est un aspect crucial à considérer. La revente d'un bien immobilier locatif peut être longue et complexe (démarches administratives, délais pour trouver un acheteur, négociations, etc.).
En revanche, les parts de SCPI sont généralement plus simples à revendre. Leur délai de revente dépend de la demande sur le marché secondaire et des conditions spécifiques à chaque SCPI (frais de sortie, etc.). Cette flexibilité peut être un avantage significatif si vous avez besoin d'accéder à vos fonds rapidement.
Combiner l’achat de SCPI avec l'investissement locatif peut offrir une solution équilibrée pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier, tout en maximisant les avantages de chaque type d’investissement.
Il est possible de profiter de l’effet de levier offert par l’investissement locatif, puis d’acheter progressivement des parts de SCPI grâce à son épargne mensuelle.
L’investisseur qui atteint sa capacité d’emprunt maximale peut ainsi continuer à investir en immobilier en achetant comptant des parts de SCPI.
L’investisseur en locatif peut choisir avec précision ses biens afin de trouver le couple rendement / risque qui lui convient. Il peut donc privilégier des biens avec un fort potentiel de revalorisation, ou au contraire cibler des biens avec une rentabilité attrayante.
Pour compenser la concentration de son patrimoine sur un petit nombre de biens, il peut diversifier ses achats immobiliers grâce aux SCPI. Cela permet d’investir dans des marchés immobiliers d’ordinaire inaccessibles aux particuliers, comme les bâtiments industriels, les locaux d’établissements de santé, ou encore des immeubles dans d’autres pays d’Europe (Allemagne, Espagne, etc.).
L’investisseur qui dispose déjà d’un ou plusieurs biens immobiliers, mais qui ne souhaite pas consacrer plus de temps à la gestion locative, peut continuer à investir en immobilier de manière totalement passive grâce aux SCPI.
Les SCPI peuvent également permettre de stabiliser les revenus locatifs de l’investisseur, en minimisant l’impact d’un impayé sur le rendement global de son patrimoine.
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Le crowdfunding immobilier (financement participatif) se positionne comme une nouvelle forme d’investissement.
Cette méthode de financement participatif permet aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers via un mécanisme de dette appelé “obligation”.
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Le crowdfunding immobilier présente 4 principaux avantages :
Le crowdfunding immobilier présente 3 principaux inconvénients :
Lire aussi : SCPI ou Crowdfunding Immobilier : Comment choisir ?
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Le choix entre les SCPI et l'investissement locatif dépend de votre profil d'investisseur et de vos objectifs financiers.
L'investissement locatif est plus chronophage que les SCPI (recherche de locataires et la gestion des travaux, etc.).
L'investissement locatif demande aussi un apport de fonds plus ou moins élevé selon le type de bien. Mais il permet également d’emprunter beaucoup plus facilement (l'effet de levier). En effet, les banques sont réticentes à financer des SCPI.
A contrario, les SCPI sont accessibles avec un ticket d'entrée plus faible (quelques centaines d’euros) et elles peuvent être facilement revendues.
Les SCPI permettent aussi une diversification accrue grâce à un portefeuille varié d'actifs immobiliers. Cela dilue les risques liés aux impayés ou à la vacance locative par exemple. En comparaison, l'investissement locatif concentre les risques sur un nombre limité de biens.
Toutefois, si votre objectif est de réaliser une plus-value significative, l'investissement locatif peut être plus adapté, surtout en choisissant des biens nécessitant des travaux ou situés dans des zones en développement. Mais vous prenez aussi plus de risques, si par exemple la ville où vous investissez perd de son attractivité.
“ Pour optimiser le versement des intérêts, nous vous recommandons d’effectuer un versement sur votre LDDS le plus tard possible (le 13) car il ne produira des intérêts qu’à partir de la quinzaine suivante (le 16). Pour le retrait des fonds, veillez à le faire le plus tôt possible, pour la même raison. ”
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