Définition : Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle se compose de deux associés minimum qui apportent des fonds ou des biens convertis en parts sociales.
La SCI offre des avantages :
- Fiscaux ;
- Patrimoniaux ;
- Organisationnels.
Les différents types de Société Civile Immobilière
Il existe plusieurs formes de Société Civile Immobilière :
- La SCI familiale ;
- La SCI de gestion ou de location ;
- La SCI d’attribution ;
- La SCI de construction-vente ;
- La SCI agricole ;
- La SCI de jouissance à temps partagé.
Néanmoins, il s’agit toujours de la même structure juridique : on distingue ces formes pour simplifier la compréhension des différents objectifs que peut remplir une SCI.
La SCI familiale : destinée aux membres d’une même famille
La SCI familiale est toujours composée des membres d’une même famille.
Elle simplifie la gestion d’un patrimoine immobilier commun et facilite la transmission entre générations (en optimisant les donations et l’héritage).
Enfin, la SCI familiale permet d’éviter les conflits et d’organiser clairement la répartition des biens entre les membres d’une même famille.
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La SCI de gestion ou de location : la forme la plus répandue
La SCI de gestion a pour objet principal d’acquérir et de gérer des biens immobiliers en vue de les louer. Cet objectif majeur est donc notifié au sein de ses statuts.
C’est la forme de SCI la plus courante en France : elle permet d’optimiser la gestion d’un grand nombre de biens immobiliers au sein d’une même structure.
Comme pour toutes les formes de SCI, les revenus générés par une SCI de gestion sont répartis entre les associés en fonction de leur participation au capital social.
Ce type de SCI est recommandé pour ceux qui souhaitent développer un patrimoine immobilier locatif et profiter de leviers fiscaux ou patrimoniaux.
La SCI d’attribution, pour des projets d’envergure
La SCI d’attribution a pour but de construire, de rénover ou d’acheter des biens immobiliers, puis de les répartir entre les associés sous forme de lots.
Ainsi, les membres de la SCI peuvent mettre en commun leurs ressources pour acquérir des biens immobiliers inaccessibles individuellement.
Chaque associé devient propriétaire exclusif de son lot après répartition.
La SCI d’attribution est souvent privilégiée pour des projets d’envergure, comme la construction d’un immeuble entre amis ou même entre inconnus.
Lorsque l’acquisition est finalisée, et les lots répartis entre les associés, il arrive parfois que la SCI d’attribution soit dissoute.
La SCI de construction-vente : pour construire et revendre
La SCI de construction-vente (SCCV) a pour objectif de construire des biens immobiliers en vue de les revendre.
Cette forme de SCI est la seule à pouvoir avoir un objet social commercial. En effet, par nature, en tant que société civile, la SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale. La SCI de construction vente, elle, échappe à cette règle.
Ce type de société s’adresse souvent aux promoteurs immobiliers ou investisseurs qui cherchent à réaliser un profit sur des projets de construction. La société est ensuite dissoute une fois ce but atteint.
La SCI agricole : pour gérer collectivement la terre et le bâti
La SCI agricole est spécialement conçue pour la gestion et l’exploitation de biens immobiliers à vocation agricole (terres, bâtiments ou installations liées à l’agriculture).
Elle permet souvent aux agriculteurs de regrouper leurs ressources pour pallier des difficultés de financement.
Enfin, la SCI agricole convient aussi aux membres d’une même famille pour faciliter la transmission d’un domaine agricole ou pour organiser une exploitation.
La SCI de jouissance à temps partagé : pour organiser l’usage d’un bien
La SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs associés de détenir un bien immobilier et d’en profiter à tour de rôle, selon un calendrier défini.
Chaque associé possède des parts sociales correspondant à une période d’usage (par exemple, quelques semaines ou mois par an).
Ce type de SCI est souvent utilisé pour des résidences secondaires. Contrairement à un simple achat partagé, les statuts organisent précisément les droits d’utilisation de chacun. Elle prévoit dans ses statuts un partage des coûts liés à l’entretien et aux charges.
En général, il est plutôt rare que la SCI de jouissance à temps partagé soit vouée à générer des revenus.
Les avantages et les inconvénients d’une SCI
Les avantages d’une Société Civile Immobilière
Une gestion collective simplifiée
Un des avantages majeurs de la SCI est qu’elle facilite la gestion d'un patrimoine immobilier détenu par plusieurs personnes.
Contrairement à l’indivision, où l’unanimité est souvent requise, les décisions sont prises à la majorité ou selon les règles définies dans les statuts de la SCI.
Cet aspect permet d'éviter les conflits entre les associés et d’anticiper la manière dont les biens seront gérés dès la constitution de la société.
Par exemple, si un bien détenu par la SCI nécessite des travaux urgents, le gérant peut engager des démarches sans attendre un accord unanime des associés (à condition que les statuts lui confèrent ce pouvoir).
Optimisation de la transmission patrimoniale
Grâce à une SCI, vous pouvez transmettre progressivement un patrimoine immobilier à vos héritiers sous forme de parts sociales. Cela vous permet de profiter pleinement des abattements légaux. Par exemple, en ligne directe (parent-enfant), chaque parent bénéficie d’un abattement fiscal de 100 000 euros par enfant à renouveler tous les 15 ans.
Ce mécanisme permet non seulement de réduire la base imposable de la succession, mais aussi d’anticiper son organisation.
A l’inverse, en indivision, la transmission d’un bien nécessite le partage matériel du patrimoine (souvent à l’origine de conflits entre les héritiers).
En SCI, les héritiers reçoivent des parts sociales et non un bien physique, ce qui facilite la gestion collective du patrimoine et peut éviter une revente hâtive avec moins-value.
Une organisation du patrimoine personnalisée
Les statuts d’une SCI sont personnalisables : ils peuvent donc répondre aux besoins spécifiques des associés et s’adapter aux particularités du projet immobilier.
Ils permettent de définir avec précision les règles de gestion, telles que le mode de prise de décisions (majorité simple, qualifiée ou unanimité selon l’importance des sujets).
Par exemple, les associés peuvent décider que :
- La vente d’un bien nécessite l’accord des deux tiers des parts sociales ;
- Et les décisions courantes (comme l’entretien ou la location) soient prises par le gérant seul.
De même, les statuts peuvent préciser la répartition des bénéfices. Par exemple, les associés peuvent convenir que les bénéfices ne soient pas strictement proportionnels aux parts détenues, mais répartis en fonction d’autres critères (comme un apport en compétences ou un rôle particulier dans la gestion).
Une protection du patrimoine personnel
Le patrimoine de la société est juridiquement séparé du patrimoine personnel des associés.
Ainsi, en cas de dettes ou d'obligations contractées par la SCI (par exemple, un emprunt bancaire pour l'achat d'un bien immobilier), les créanciers peuvent uniquement se retourner contre le patrimoine de la SCI.
Mais attention, en cas d’insuffisance du patrimoine social de la SCI, cette protection n’est pas absolue pour deux raisons :
- Les associés de la SCI restent responsables des dettes à hauteur de leurs apports dans le capital. Ce qui veut dire que, si vous apportez 20 % du capital social, vous serez tenu de rembourser 20 % des dettes, si les actifs de la SCI ne suffisent pas à les couvrir. Néanmoins, par défaut, les associés ne sont pas solidaires entre eux des dettes de la SCI. En cas de défaillance de la SCI, les créanciers doivent donc poursuivre chaque associé séparément à hauteur de leur participation au capital.
- La banque exige fréquemment une caution solidaire des associés. Il arrive donc que vous soyez engagé pour la totalité du prêt, indépendamment de votre participation au capital de la SCI. Vous vous portez donc garant à titre personnel pour le prêt de la SCI.
Le choix de la fiscalité pour les bénéfices de la SCI
Une SCI peut bénéficier de deux régimes fiscaux au choix : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Cette latitude lui permet d’adapter sa fiscalité à ses objectifs financiers et patrimoniaux :
- Sous le régime de l’IR, les revenus fonciers générés par la SCI sont directement intégrés dans les déclarations personnelles des associés, au prorata de leurs parts sociales. Ce régime est avantageux pour les SCI à revenus modérés, car il évite une double imposition.
- Sous le régime de l’IS, la SCI est imposée sur ses bénéfices au taux de l’impôt sur les sociétés, qui peut être inférieur à l’imposition sur le revenu (pour les TMI les plus élevées). Cependant, la revente du bien peut entraîner une taxation élevée sur les plus-values professionnelles.
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L’accès au crédit simplifié
Un autre avantage majeur de la SCI est qu’elle permet à ses associés d’emprunter plus facilement, et donc d’accéder à des biens immobiliers plus chers. En regroupant les ressources financières des associés, la SCI dispose d’une capacité d’emprunt plus importante.
Chaque associé peut donc apporter des garanties personnelles (apport initial ou revenus), pour renforcer le dossier de demande de crédit. De plus, le patrimoine immobilier détenu par la SCI constitue aussi une garantie tangible pour l’établissement prêteur.
Les banques ont tendance à apprécier le cadre juridique structuré d’une SCI (puisqu’il limite les risques liés à une gestion désorganisée). D’autant plus que la SCI permet de répartir le risque entre plusieurs associés.
Les inconvénients d’une Société Civile Immobilière
La complexité administrative
Pour garantir la transparence et le respect des règles en SCI, les démarches administratives et juridiques qui en découlent sont souvent complexes. Un aspect qui peut décourager certains porteurs de projets.
En effet, dès la constitution, il est nécessaire de rédiger des statuts adaptés aux besoins des associés. Cette étape requiert souvent l’intervention d’un notaire ou d’un avocat.
Par ailleurs, la gestion courante d’une SCI impose des obligations strictes. Par exemple, les associés doivent tenir des assemblées générales régulières pour approuver les comptes ou prendre des décisions importantes. Chaque assemblée doit être convoquée dans les formes prévues par les statuts, et un procès-verbal doit s’en suivre pour consigner les résolutions adoptées.
Ces formalités peuvent représenter une charge administrative importante, en particulier pour les petites SCI.
Une protection du patrimoine personnel limitée
Bien que la SCI permette de séparer le patrimoine personnel des associés de celui de la société, cette protection reste limitée.
En cas de dettes contractées par la SCI, les créanciers se tournent d’abord vers le patrimoine de la société. Toutefois, si celui-ci s’avère insuffisant, c’est le patrimoine personnel des associés qui est alors engagé à hauteur de leur participation.
De plus, cette protection peut être encore amoindrie en cas d’emprunt immobilier avec caution solidaire des associés. Dans ce cas, les associés ne sont plus limités à leur part du capital social et s’exposent à un engagement personnel pour la totalité du prêt, indépendamment de leur participation.
Par exemple, si vous détenez 10 % des parts et que vous êtes caution d’un prêt de 200 000 € au nom de la SCI, vous êtes tenu de rembourser ce prêt si la SCI se trouve en défaut de paiement.
Les coûts de création et de fonctionnement
La création d’une SCI s’accompagne de frais au moment de la création, mais aussi de frais récurrents pour assurer son fonctionnement. Par exemple, faire appel à un notaire pour rédiger les statuts de la SCI peut coûter jusqu’à 2 500 € si le dossier est complexe.
Au-delà de la création, la gestion d’une SCI implique aussi des dépenses régulières. Par exemple, si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), elle aura besoin de l’intervention d’un expert-comptable (entre 500 à 1 500 euros par an selon la taille et la complexité de la SCI).
Les revers de la fiscalité
Sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values immobilières générées lors de la vente d’un bien sont fortement taxées. Contrairement au régime de l’impôt sur le revenu (IR) qui bénéficie d’abattements progressifs liés à la durée de détention, les SCI à l’IS doivent déclarer des plus-values professionnelles.
Ces plus-values sont calculées sur la base de la valeur comptable du bien, diminuée par l’amortissement. Ainsi, plus le bien est détenu depuis longtemps et amorti, plus la valeur comptable baisse, ce qui augmente la taxation.
Mais dans certains cas, le régime de l’IR peut aussi s’avérer contraignant. A l’IR, les revenus locatifs générés par la SCI sont directement imposés dans la déclaration personnelle de l'associé. Alors si ces gains s’ajoutent aux revenus personnels, ils peuvent le faire passer dans une tranche d’imposition supérieure.
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L’illiquidité des parts sociales en SCI
La cession des parts sociales d’une SCI peut être encadrée par une clause d’agrément prévue dans les statuts. Cette modalité oblige celui qui souhaite vendre ses parts à obtenir l’approbation des autres associés (ou une majorité qualifiée).
Si cette clause permet de préserver l’équilibre de la société, elle peut aussi freiner des projets de vente ou de transmission.
Par ailleurs, la dissolution d’une SCI peut s’avérer complexe et coûteuse. Souvent votée en assemblée générale extraordinaire, elle peut impliquer la nomination d’un liquidateur pour gérer la liquidation des actifs.
Fonctionnement et gestion d’une Société Civile Immobilière
L’organisation de la SCI
Une Société Civile Immobilière repose sur une organisation clairement définie par ses statuts.
Lorsque vous investissez dans l’immobilier via une SCI, c’est la société qui devient propriétaire des logements acquis.
De votre côté, vous apportez des fonds à la société en échange de parts sociales proportionnelles à votre investissement.
Par exemple, si vous apportez 50 000 € dans une SCI au capital de 200 000 €, vous détenez 25 % des parts sociales de la société et donc indirectement 25 % des actifs immobiliers détenus par la SCI.
Le pouvoir des associés et du gérant
Le pouvoir des associés d’une SCI
En tant que détenteurs de parts sociales, les associés disposent d’un pouvoir collectif qui s’exprime lors des assemblées générales.
Ce pouvoir leur permet de contrôler la gestion de la SCI, de prendre des décisions stratégiques, mais aussi de protéger leurs intérêts.
Les règles de majorité varient selon l’importance des décisions.
Par exemple :
- Une majorité simple (50 % + 1 voix) peut suffire pour approuver les comptes annuels.
- Une majorité qualifiée (2/3 ou 3/4 des voix) peut être requise pour des décisions importantes, comme la vente d’un bien immobilier.
Le pouvoir du gérant de la SCI
Le gérant est l’exécutant de la volonté des associés. Nommé par les associés, il est responsable de la gestion quotidienne de la SCI et la représente légalement vis-à-vis des tiers.
Le gérant d’une SCI peut cumuler les responsabilités suivantes :
- Gérer les biens immobiliers de la SCI (entretien, paiement des charges, encaissement des loyers, etc.) ;
- Représenter la SCI devant les tiers, par exemple pour signer un contrat de location ou négocier un prêt bancaire ;
- Garantir le respect des obligations légales de la SCI (organisation d’assemblées générales par exemple) ;
- Veiller à la bonne tenue de la comptabilité (dépôt des comptes au greffe obligatoire si SCI à l’IS).
Le capital social
Le capital social d’une SCI rassemble les ressources financières apportées par les associés pour constituer la société et assurer son fonctionnement.
Il est constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers, terrains, etc.).
La répartition du capital détermine les parts sociales de chaque associé, ainsi que leurs droits de vote et leur part des bénéfices. Par exemple, si un associé apporte 40 % du capital total, il détiendra 40 % des parts sociales, ce qui lui conférera 40 % des droits de vote et des bénéfices de la SCI.
Bien qu’aucun montant minimum de capital social ne soit imposé par la loi (1 € symbolique suffit), il est conseillé d’adopter un capital adapté aux ambitions de la SCI pour garantir sa crédibilité, notamment vis-à-vis des banques en cas de demande de prêt.
L’objet social de la SCI
L'objet social d'une SCI désigne la ou les activités pour lesquelles la société est créée. Il s’agit d’un élément fondamental des statuts, car il délimite le cadre légal et opérationnel de la société.
En général, l'objet social d'une SCI est centré sur la gestion et l'exploitation de biens immobiliers, comme l'acquisition, la location, ou l'entretien d'immeubles.
Il peut aussi inclure la mise à disposition gratuite d’un bien pour les associés ou l’acquisition en vue de la transmission familiale.
Dans tous les cas, l'objet social doit être rédigé avec précision pour éviter toute ambiguïté et garantir la conformité juridique de la société.
Les assemblées générales
Les assemblées générales permettent aux associés de prendre des décisions collectives sur les sujets importants. Elles peuvent être :
- Ordinaires, pour l’approbation des comptes ou la gestion courante ;
- Ou extraordinaires, pour des décisions comme la modification des statuts ou la dissolution de la société.
Les statuts précisent la fréquence, les modalités de convocation et les règles de majorité nécessaires pour adopter les résolutions.
Enfin, les décisions prises en assemblée sont consignées dans un procès-verbal, qui peut être consulté à tout moment par les associés.
Pourquoi créer une Société Civile Immobilière ?
Les raisons fiscales
La possibilité de choisir un régime fiscal adapté
L’un des grands atouts fiscaux de la SCI est la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition :
- SCI à l’Impôt sur les Revenus (IR) : c’est le régime d’imposition par défaut. Les revenus locatifs générés par la société sont répartis entre les associés, qui les déclarent dans leur propre déclaration fiscale (à hauteur de leurs parts sociales). Ce régime évite une double imposition et permet de profiter du mécanisme de défiscalisation du déficit foncier.
- SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : en optant pour l’impôt sur les sociétés, la SCI est imposée sur ses bénéfices au taux de l’IS (15 % pour les bénéfices jusqu’à 42 500 euros et 25 % au-delà). Un régime souvent plus avantageux pour les associés dont la TMI dépasse 30 %. La SCI à l’IS permet aussi de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) ainsi que l’amortissement du bien.
Une transmission patrimoniale à moindre fiscalité
La SCI permet de transmettre un patrimoine immobilier progressivement pour réduire la fiscalité des héritiers en cas de décès. En effectuant des donations de parts sociales, les associés peuvent bénéficier des abattements sur les droits de donation, renouvelables tous les 15 ans.
De plus, la SCI permet de réduire la valeur fiscale des parts sociales en cas de donation ou succession grâce à une décote (prévue pour compenser l’illiquidité des parts). Cette stratégie est idéale pour transmettre un patrimoine tout en minimisant la fiscalité.
Les raisons patrimoniales
La protection du patrimoine immobilier
La SCI permet de regrouper des biens immobiliers sous une seule entité juridique, ce qui les met à l’abri des aléas individuels des associés. En d’autres termes, les biens immobiliers détenus par la SCI ne peuvent être réclamés par les créanciers personnels d’un associé en difficulté.
Cet aspect est particulièrement apprécié par certains entrepreneurs (artisans, commerçants ou professions libérales par exemple), qui risquent de voir leur patrimoine saisi en cas de dettes professionnelles.
Optimisation de la valeur transmise grâce au démembrement de propriété
La SCI permet de transmettre des parts sociales sous forme démembrée (nue-propriété et usufruit). Ainsi, les parents peuvent transmettre uniquement la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit (et donc continuer à percevoir les revenus locatifs de leur vivant).
Ce mécanisme de démembrement réduit la valeur imposable des parts, car la nue-propriété est évaluée selon un barème fiscal tenant compte de l’âge de l’usufruitier.
Par exemple, si l’usufruitier a 50 ans, la nue-propriété des parts est évaluée à 40 % de leur valeur totale. Au décès, les héritiers récupèrent automatiquement l’usufruit des parts sans taxation supplémentaire.
La conservation d’un patrimoine familial
La SCI favorise la conservation d’un patrimoine immobilier au sein de la famille. Plutôt que de fragmenter un bien entre plusieurs héritiers, et de risquer la revente, les parts sociales permettent de préserver l’unité du patrimoine en impliquant les héritiers dans sa gestion.
Les raisons organisationnelles
Une gestion simplifiée et encadrée
La SCI permet d’instaurer un cadre structuré pour la gestion des biens immobiliers, notamment grâce aux statuts qui définissent les règles de fonctionnement. Ils déterminent les rôles et responsabilités des associés, les pouvoirs du gérant et les modalités de prise de décisions.
Cette centralisation facilite la gestion, notamment lorsque les associés résident loin les uns des autres.
Une dissociation entre propriété et gestion
Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales qui représentent leur droit de propriété. Le pouvoir de gestion des biens ne dépend donc pas des droits de propriété, mais du rôle au sein de la SCI défini par les statuts.
Cette dissociation permet aux propriétaires de déléguer la gestion au gérant par exemple, tout en conservant leur droit de vote pour les décisions importantes.
La SCI limite les conflits organisationnels
Prévoir dès la création de la SCI les règles de gestion et de transmission des biens permet de prévenir les conflits entre héritiers ou associés.
Les statuts peuvent inclure des clauses spécifiques pour éviter les blocages, comme des modalités de rachat des parts ou des conditions pour vendre un bien (clause d’agrément ou de préemption par exemple).
Contrairement à l’indivision, où chaque décision nécessite l’unanimité, la SCI permet une prise de décision collective encadrée par des règles personnalisées.
Comment créer une Société Civile Immobilière ?
Création de SCI : seul ou accompagné ?
Pour créer une SCI, il est possible de faire appel à un notaire, un comptable ou un avocat. Néanmoins, il n’y a aucune obligation légale, sauf si un associé apporte un bien immobilier personnel au capital social (dans ce cas l’intervention du notaire est obligatoire).
Dans certaines situations, il vaudra mieux faire appel à un professionnel pour créer votre SCI. Voici un tableau récapitulatif qui vous aidera à prendre votre décision :
Si vous choisissez de créer une SCI sans l’aide d’un professionnel, vous pourrez vous aider de modèles de statuts accessibles en ligne pour simplifier le processus. Cependant, des erreurs dans la rédaction des statuts ou l'omission d'une étape administrative peuvent entraîner des complications juridiques ou fiscales.
Faire appel à un notaire, un avocat ou un expert-comptable garantit que les statuts soient adaptés à vos besoins et conformes à la législation. C’est aussi l’occasion de vous faire conseiller sur le choix du régime fiscal ou les implications patrimoniales.
Les étapes de création d’une SCI
Étape 1 : la rédaction des statuts
La rédaction des statuts constitue l’acte fondateur de la SCI. Ils doivent notamment mentionner les informations suivantes :
- La dénomination sociale : le nom de la SCI ;
- La forme juridique : "Société Civile Immobilière" (SCI) ;
- L’objet social : activités exercées par la SCI (exemple : "acquisition, gestion et location de biens immobiliers") ;
- Le siège social : l'adresse où la SCI sera domiciliée ;
- La durée de la société : en général, 99 ans (renouvelable) ;
- Le montant du capital social : le capital de la SCI, en numéraire ou en nature ;
- La répartition des parts sociales ;
- L’identité du ou des gérants (nom, prénom, adresse) ;
- Les pouvoirs du gérant ;
- Les conditions de cession des parts sociales ;
- Les modalités de dissolution et liquidation.
Ces statuts doivent également préciser les apports des associés et les modalités de prise de décisions (par exemple, les règles de majorité pour certaines résolutions).
Étape 2 : la constitution du capital social
Après la rédaction des statuts, vous devrez ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI pour y déposer le capital social (minimum 1 €). Le capital social d’une SCI peut être constitué de deux types d’apport :
- Apports en numéraire : ce sont des apports d’argent (la forme la plus simple et la plus courante). Chaque associé apporte une somme d’argent qui détermine sa participation au capital social et donc son nombre de parts.
- Apports en nature : ces apports concernent des biens immobiliers, des terrains ou tout autre bien matériel ayant une valeur monétaire. Ils doivent être évalués pour être inscrits dans le capital social.
Étape 3 : la publication de l’annonce légale
La création d’une société civile immobilière implique de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales habilité par la préfecture du département.
Ces journaux publient des annonces relatives à la création, à la modification ou à la dissolution des entreprises, ainsi que d’autres actes légaux (comme les ventes de fonds de commerce ou les successions).
Cette publication informe les tiers de la création de la SCI et précise ses caractéristiques (dénomination sociale, adresse du siège, objet social, etc.)
Si vous vous lancez seul dans cette démarche et que vous ne savez pas où publier l’annonce légale, vous pouvez utiliser l’outil de recherche officiel des supports habilités.
Étape 4 : l’immatriculation de la SCI
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités des entreprises sont effectuées en ligne sur le site de l’Institut national de la propriété industrielle (INPI). Le gérant de la SCI doit donc déposer un dossier de constitution en ligne via le guichet unique des formalités.
Ce dossier doit inclure :
- Les statuts signés ;
- L’attestation de publication dans un journal d’annonces légales ;
- Le formulaire de déclaration de constitution ;
- Une copie des pièces d’identité des associés et du gérant ;
- Le titre d’occupation des locaux ;
- L’acte de nomination du gérant ;
- Une déclaration de bénéficiaires effectifs datée et signée ;
- Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation faisant apparaître la filiation, datée et signée (pour les gérants).
Le dossier devra ensuite être transmis au greffe du tribunal de commerce pour l’immatriculation qui se fait sous un délai de 7 à 15 jours.
Une fois validée, la SCI reçoit un numéro SIREN et un extrait Kbis, qui attestent de son existence légale.
À partir de ce moment, la SCI peut fonctionner en tant que personne morale, notamment pour réaliser des transactions immobilières ou percevoir des loyers.
Combien ça coûte de créer une Société Civile Immobilière ?
Le coût de création d’une SCI
Le coût de création d’une SCI varie de :
- 300 € à 500 € si vous réalisez cette opération seul ;
- Et de 1 500 € à 3 000 € si vous faites appel à un professionnel.
Les frais récurrents
Les principales charges récurrentes liées au fonctionnement d’une SCI sont les suivantes :
- Tenue de la comptabilité (environ 500 à 1 500 euros par an si externalisée) ;
- Frais bancaires (entre 100 € à 500 € par an selon la banque).
Enfin, des frais d’assemblées générales peuvent être facturés si vous décidez de faire appel à un professionnel pour rédiger les procès-verbaux (environ 300 € par procès-verbal).
La fiscalité d’une Société Civile Immobilière
La fiscalité des revenus d’une SCI
Lors de la création d’une SCI, les associés doivent choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) qui est le régime par défaut, ou l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI peut décider de passer à l’IS à tout moment. En revanche, ce choix est irrévocable.
Le régime fiscal de la SCI à l’IR
A l’impôt sur le revenu, les loyers de la SCI sont répartis entre les associés, qui les déclarent dans leurs revenus personnels à hauteur de leur participation au capital social.
Le régime fiscal de la SCI à l’IR est avantageux lorsque les bénéfices sont modestes, car ils ne subissent pas de double imposition (une fois au niveau de la SCI et une fois au niveau des associés). Cependant, il ne permet pas d’amortir les biens, ce qui peut limiter les avantages fiscaux.
Le régime fiscal de la SCI à l’IS
Une SCI à l’IS est particulièrement recommandée si :
- Vous êtes fortement imposé (TMI supérieur à 30 %) ;
- Vous réalisez des projets locatifs à forte rentabilité, pour profiter de déductions fiscales plus avantageuses ;
- Vous utilisez les biens pour votre activité professionnelle, car le régime permet de déduire les loyers facturés à votre propre entreprise.
En optant pour l’IS, la SCI devient imposée sur ses bénéfices selon le barème de l’impôt sur les sociétés.
Le taux d’imposition des SCI à l’IS se décompose de la manière suivante :
- Un taux réduit (15 %) qui s’applique sur la tranche de bénéfices jusqu’à 42 500 €
- Un taux normal (25 %) qui s’applique sur la part des bénéfices de plus de 42 500 €
Il correspond au taux d’impôt sur les sociétés en vigueur en France pour toutes les entreprises.
Par exemple, si une SCI réalise un bénéfice de 60 000 € sur une année fiscale :
- Les 42 500 premiers euros seront imposés à 15 % ;
- Les 17 500 € restants seront imposés à 25 %.
Cependant, pour bénéficier du taux réduit, la SCI doit réunir les conditions suivantes :
- Son chiffre d’affaires annuel hors taxes ne doit pas dépasser 10 millions d’euros ;
- Elle doit être détenue à au moins 75 % par des personnes physiques ;
- Elle doit remplir ses obligations fiscales et comptables.
La fiscalité des plus-values en SCI
La fiscalité des plus-values diffère selon le régime fiscal de la SCI :
- SCI à l’IR : les plus-values immobilières sont soumises au régime des particuliers. Les associés bénéficient d’un abattement progressif selon la durée de détention, jusqu’à une exonération totale après 30 ans (22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux) ;
- SCI à l’IS : les plus-values sont considérées comme des plus-values professionnelles. Elles sont imposées dans le cadre des bénéfices de la SCI et calculées sur la base de la valeur comptable du bien (après amortissement). Cette fiscalité est souvent plus lourde, car elle ne bénéficie pas des abattements liés à la durée de détention.
SCI et TVA
Une SCI est en principe non assujettie à la TVA, car les activités de location nue, qui constituent la majorité des opérations, sont exonérées.
Cependant, si la SCI fait de la location meublée ou exerce une activité commerciale, elle peut être soumise à la TVA.
La SCI peut opter volontairement pour la TVA si elle réalise des opérations comme la location de locaux professionnels.
Cette option lui permet de récupérer la TVA sur les travaux et les dépenses liées au bien, mais implique de facturer la TVA sur les loyers.
Les mécanismes de défiscalisation en SCI
Investir dans l’immobilier via une SCI peut vous permettre de profiter des mécanismes de défiscalisations suivants :
- Le déficit foncier (uniquement si SCI à l’IR) : si les charges liées aux biens immobiliers (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) excèdent les revenus locatifs, le déficit peut être imputé sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an.
- Les dispositifs de défiscalisation immobilière : la réduction des différents dispositifs est proratisée entre les associés selon leurs parts sociales.
- La déduction des amortissements (uniquement si SCI à l’IS) : sous le régime de l’impôt sur les sociétés, les biens détenus par la SCI peuvent être amortis, ce qui réduit les bénéfices imposables.
- La déduction des charges : possibilité de réduire toutes les charges liées à la gestion des biens (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurance). Ce mécanisme s’applique à la fois pour les SCI à l’IR au régime réel et à l’IS.
- La donation en démembrement de propriété : permet de transmettre les parts sociales en démembrement (nue-propriété aux héritiers, usufruit conservé par le donateur) pour réduire les droits de donation.
- Exonération des revenus en cas de location meublée (si SCI à l’IS) : pour exercer l'activité de location meublée non professionnelle (LMNP) en SCI, les revenus tirés de cette activité doivent représenter moins de 10 % du chiffre d'affaires de la SCI, et l'activité ne doit pas être exercée de façon habituelle.
La Société Civile Immobilière en cas de succession
Les avantages de la SCI en cas de succession
Investir dans des biens immobiliers via une SCI permet de préparer une succession et de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier.
Contrairement à l’indivision, elle permet d’éviter les conflits entre héritiers grâce à une organisation encadrée par des statuts.
Par ailleurs, la transmission peut être optimisée fiscalement en réalisant des donations anticipées de parts sociales. Lors de la transmission, la valeur des parts peut être réduite grâce à un mécanisme de décote (qui intervient en SCI pour compenser le manque de liquidité des parts).
Enfin, grâce aux abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, les associés peuvent transmettre leur patrimoine progressivement pour réduire les droits de succession des héritiers au moment du décès.
Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ?
En cas de décès d’un associé, les parts sociales du défunt sont transmises à ses héritiers conformément aux dispositions légales.
Néanmoins, si les statuts prévoient une clause d’agrément, les autres associés doivent donner leur accord pour accepter les nouveaux associés héritiers. Cette clause permet de préserver l’équilibre initial de la société en évitant l’entrée d’associés indésirables.
Les héritiers deviennent alors propriétaires des parts et non des biens détenus par la SCI, ce qui simplifie la gestion collective.
Si les héritiers souhaitent sortir de la SCI, ils peuvent céder leurs parts, sous réserve des modalités prévues dans les statuts.
La fin de vie d’une Société Civile Immobilière
Comment sortir d’une SCI ?
Les statuts de la SCI définissent les modalités de sortie des associés. La solution la plus courante consiste à céder ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers (à condition que les statuts le permettent).
La cession de parts de SCI est encadrée par une procédure d’agrément, souvent requise par les statuts, qui impose l’approbation des autres associés avant la vente des parts.
Dans tous les cas, une évaluation des parts sociales est nécessaire, souvent réalisée par un expert, pour fixer leur juste valeur avant la cession.
La dissolution d’une SCI
La dissolution d’une SCI marque la fin de son existence juridique. Elle peut être décidée volontairement par les associés, généralement en assemblée générale extraordinaire, ou imposée par la justice en cas de désaccords ou d’atteinte à l’objet social.
Une dissolution de la SCI n’oblige pas forcément à revendre les biens et à partager le produit de la vente : une répartition en nature est possible en cas d’accord des associés.
Mais dans tous les cas, même s’il y a répartition des biens en nature, il faudra prévoir un passage devant le notaire et subir une éventuelle taxation des plus-values (s’il y en a).
Une fois la dissolution prononcée, la SCI entre en phase de liquidation. Un liquidateur est nommé (souvent le gérant) pour régler les dettes, vendre les actifs et répartir le solde entre les associés.
Cette procédure doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce et publiée dans un journal d’annonces légales. La dissolution d’une SCI coûte entre 500 et 600 euros à cause des frais d’enregistrement et de publicité légale.
Les alternatives à la Société Civile Immobilière
SCI ou indivision ?
Quelles sont les différences entre indivision et SCI ?
La SCI est souvent préférée à l’indivision pour des projets à long terme ou des patrimoines complexes. Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier à plusieurs, l’indivision est le régime juridique par défaut. La SCI est connue pour permettre de contourner l’indivision, moins avantageuse fiscalement et surtout moins flexible.
En indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien, et les décisions importantes nécessitent l’accord unanime, ce qui peut entraîner des conflits.
À l’inverse, dans une SCI, la gestion est organisée selon des statuts définis lors de la création de la société. Le gérant prend les décisions courantes, et les associés interviennent sur les questions stratégiques en assemblée générale.
Fiscalement, l’indivision est moins flexible que la SCI, car les revenus sont directement imposés au niveau des indivisaires. Il n’y a donc aucune possibilité d’optimisation fiscale : qu’il s’agisse de la fiscalité récurrente au niveau des revenus, ou en cas d’évènement particulier (divorce, succession, donation, etc.).
SC (Société Civile) ou SCI ?
Si votre projet implique uniquement des activités immobilières, comme l’acquisition, la location ou la gestion de biens, la SCI est plus adaptée (car elle offre un cadre fiscal et juridique conçu pour ce type d’opérations).
A l’inverse, la SC est préférée pour des objectifs plus diversifiés, comme la gestion de portefeuilles d’actifs variés ou de patrimoines familiaux complexes.
Par exemple, une famille qui souhaite centraliser la gestion d’un portefeuille composé d’immeubles locatifs, de parts de SCPI et de placements financiers pourra opter pour une SC afin d’assurer une gestion harmonisée et flexible.
La Société Civile (SC) et la Société Civile Immobilière (SCI) sont donc deux structures juridiques proches, mais qui diffèrent par leur objet social :
- La SC est une structure polyvalente utilisée pour gérer plusieurs types de patrimoines (immobilier, financier, artistique, etc.) ;
- La SCI est spécifiquement dédiée à la gestion de biens immobiliers.
SARL familiale ou SCI ?
Bien que la SCI et la SARL familiale soient toutes deux utilisées pour gérer un patrimoine immobilier familial, la SCI adopte une vision à long terme alors que la SARL familiale vise un profit à court terme.
La SCI offre plus de flexibilité dans l’organisation et la fiscalité, notamment pour des projets locatifs ou de transmission patrimoniale.
A l’inverse, la SARL familiale est une forme de société commerciale adaptée aux activités qui génèrent des bénéfices, comme l’achat-revente de biens ou des projets immobiliers à vocation spéculative.
En termes de gestion, la SARL familiale fonctionne sur un modèle plus structuré, avec un gérant ayant des responsabilités étendues et des associés limités à leur apport pour les responsabilités financières.
La SCI, de son côté, est plus souple, avec des statuts personnalisables qui permettent d’adapter les prises de décisions et la répartition des bénéfices en fonction des besoins des associés.
SCI ou SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) s’adresse aux investisseurs qui cherchent un rendement régulier sous forme de dividendes sans implication opérationnelle.
La SCI, elle, est plus un outil d’optimisation patrimonial : elle offre plus de contrôle et de flexibilité sur les biens.
La SCI et la SCPI permettent toutes deux d’investir dans l’immobilier via une société.
Toutefois, la SCI est une structure privée, souvent utilisée par des particuliers ou des familles pour détenir et gérer un patrimoine immobilier avec une gestion directe des biens. En revanche, la SCPI est un placement collectif qui permet d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, etc.), sans se soucier de la gestion quotidienne.
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Conclusion : Que faut-il savoir avant d’investir dans l’immobilier via une SCI ?
La création d’une SCI vous concerne si vous prévoyez de gérer et développer un patrimoine immobilier à long terme avec d’autres personnes.
Avant tout, cette structure permet d’investir dans l’immobilier en famille, en couple, entre amis ou même entre parfaits inconnus.
La SCI bénéficie d’une grande souplesse de fonctionnement grâce à ses statuts personnalisables. Elle permet de transmettre un patrimoine progressivement en assouplissant le processus de donation (qui devient plus simple, et moins coûteux).
Côté fiscalité sur les bénéfices, le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) permet d’ajuster la charge fiscale selon les objectifs des associés et de la SCI.
Néanmoins, il faut avoir conscience que la création et la gestion d’une SCI impliquent des formalités administratives et des coûts, comme la rédaction des statuts, l’immatriculation ou la tenue de comptabilité.
