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Le crowdfunding permet à des investisseurs de participer au financement de projets immobiliers. Il s’agit généralement de prêts (aussi appelés obligations), ou d’une participation au capital d’une société. En contrepartie, les investisseurs perçoivent un rendement (intérêts ou dividendes).
Le financement participatif immobilier (l’autre nom du crowdfunding) est facilement accessible pour la plupart des profils d’investisseurs.
Voici les 4 principales raisons de se lancer dans le crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding immobilier permet d’investir avec des tickets d'entrée très bas, à partir de quelques dizaines d’euros selon les plateformes de financement participatif.
Contrairement à l'achat d'un bien immobilier qui requiert un apport personnel important, le crowdfunding permet aux investisseurs à petit budget de commencer à investir leurs premiers euros.
Plutôt que d'investir une somme importante dans un seul bien immobilier classique, le crowdfunding aide à diversifier son risque en investissant dans différents projets.
Cette diversification réduit l'exposition à un seul projet spécifique, ce qui permet de diminuer le risque global de l’investissement.
Exemple : un investisseur dispose de 20 000 euros à investir. Plutôt que d’acheter une place de parking à 20 000 euros, il pourra diversifier son risque en investissant dans 20 projets de crowdfunding à 1 000 euros.
Le crowdfunding immobilier offre des rendements potentiels élevés. Ils se situent actuellement autour de 10%, voire plus selon la maturité des projets et leur niveau de risque.
Ce rendement moyen est supérieur aux autres produits d’épargne immobiliers comme les SCPI. À fin 2023, ces dernières ont distribué en moyenne 4.5% aux investisseurs.
Naturellement, le rendement important du crowdfunding s’accompagne d’un niveau de risque plus élevé.
Le financement participatif immobilier permet d’investir dans des typologies de projets variées :
Chaque investisseur peut ainsi choisir des projets alignés avec sa stratégie d'investissement.
Le crowdfunding immobilier offre actuellement des rendements élevés : en moyenne entre 8% et 12% par an (les taux varient selon les projets).
Ces rendements importants s’expliquent par la récente envolée des taux d’intérêt. En effet, ces derniers se répercutent directement sur le taux de rendement du crowdfunding immobilier.
Les investisseurs en crowdfunding sont rémunérés sous forme de coupons d’obligations.
Les obligations sont une forme de prêt, et le coupon désigne les intérêts perçus par les investisseurs (le rendement).
Le taux d’intérêt est défini à l’avance lors de la présentation du projet de crowdfunding aux investisseurs. Ce taux est généralement fixe, il varie notamment selon la durée moyenne des projets.
Le remboursement du capital peut être périodique (mensuel, annuel, etc.), ou plus couramment “in fine”, c'est-à-dire à l’échéance du prêt.
Exemple : vous investissez 150 euros dans une obligation à 10 % sur 3 ans qui permet de financer la construction d’un immeuble de logements.
Vous percevrez donc un coupon de 15 euros chaque année pendant 3 ans (150 x 10%). Puis, à l’issue de la 3ème année, vous récupérez votre capital de 150 euros.
Attention, en cas de difficulté de remboursement de l’emprunteur, votre rendement peut être diminué, voire même être négatif, si ce dernier ne rembourse pas le capital que vous lui avez prêté (voir notre section risque).
Il existe une autre forme de financement participatif en immobilier appelée “crowdequity”.
Avec ce mode de financement en capital, l'investisseur devient co-actionnaire de la société qui porte le projet immobilier. Sa rémunération dépend alors de la potentielle plus-value à la revente du bien, et des éventuels versements de dividendes.
Le rendement cible du financement en capital est moins certain que le crowdfunding, car il n’y a pas de versements d’intérêts. Cependant, il s’avère généralement plus rémunérateur.
Avant de vous lancer dans le financement participatif immobilier, il est important de bien prendre en compte les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement.
Le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement intéressante, notamment pour son accessibilité (faible ticket d’entrée), la diversification qu’il permet, ainsi que son potentiel de rendement important.
Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, le crowdfunding permet d’investir avec un ticket d’entrée très bas. En général, il est possible de participer à des projets dès 100 euros.
Il est ainsi possible d'investir dans l’écosystème immobilier sans avoir besoin d'emprunter auprès d'une banque, ou de disposer au préalable d'un patrimoine important.
Le crowdfunding immobilier offre la possibilité de diversifier son patrimoine dans des projets variés :
Le crowdfunding immobilier permet ainsi d’accéder à des projets de construction ou de rénovation qui étaient auparavant réservés aux investisseurs professionnels (promotion immobilière de bureaux, acquisition de locaux à l’étranger, etc.).
Les rendements annuels du crowdfunding immobilier se situent en ce moment autour de 10%. Cela signifie qu’un investissement de 1 000 euros vous rapporterait 100 euros par an (1 000 x 10%).
À titre de comparaison, l’indice boursier mondial MSCI World a généré un rendement annuel d’environ 10% sur les 10 dernières années.
Par ailleurs, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont distribué en moyenne 4.5% en 2023.
L’investissement en crowdfunding immobilier se fait généralement via des plateformes en ligne.
Ces services de financement participatif présentent les projets sous forme de catalogue. Ainsi, chaque investisseur peut comparer les caractéristiques des projets afin de choisir ceux qui les intéressent :
Une fois que l’investissement est en place, il est possible de suivre en temps réel ses investissements financiers. La plupart des plateformes fournissent des rapports réguliers afin de surveiller le versement des intérêts, ou les éventuels retards de paiement.
Le crowdfunding immobilier s’accompagne d’inconvénients que vous devez évaluer avec soin avant d’investir.
Il est notamment important de considérer le risque de perte en capital et le manque de liquidité du crowdfunding.
Les rendements annoncés du crowdfunding ne sont jamais garantis. En effet, les plateformes affichent des taux de rendement "cibles", mais ceux-ci dépendent de la réussite des projets immobiliers.
Exemple : en cas de difficulté de commercialisation de ses programmes immobiliers, le marchand de biens peut manquer de fonds et retarder le versement des intérêts aux investisseurs. Si aucune compensation ne leur est versée, leur taux de rendement sera alors diminué, car les intérêts seront dilués sur une plus longue période.
L'un des risques majeurs du crowdfunding immobilier est la possibilité de perdre une partie, voire la totalité du capital investi.
En effet, si le projet échoue, par exemple, en cas de faillite du promoteur immobilier, ou d’un problème lors de la construction, les investisseurs risquent de ne pas récupérer leur mise initiale.
Pour diluer ce risque, les investisseurs doivent répartir leur épargne dans plusieurs projets de crowdfunding.
Le crowdfunding immobilier est un investissement de court terme, voire moyen terme, les projets durent généralement entre 12 et 48 mois (voire plus en cas de retard). Durant cette période, il est quasiment impossible de récupérer les fonds investis.
En effet, contrairement aux actions cotées en Bourse, qui peuvent être vendues à tout moment, les parts dans un projet de crowdfunding ne peuvent pas être revendues facilement. Cette absence de liquidité est un point important à considérer avant d’investir.
Le crowdfunding est un actif idéal pour ceux qui cherchent à dynamiser le rendement de leur patrimoine avec un horizon de placement à court / moyen terme.
C’est donc un outil de diversification intéressant pour les investisseurs qui sont prêts à tolérer un niveau de risque important, en échange d’un rendement potentiel élevé (actuellement autour de 10%).
Comme le crowdfunding immobilier offre un couple rendement / risque élevé, il est à positionner en complément d’autres actifs plus stables. En effet, nous vous recommandons de déjà disposer d’une épargne de précaution suffisante (au minimum 3 à 6 mois de salaire) avant d’investir en financement participatif.
Naturellement, plus votre tolérance au risque est grande, plus vous pourrez intégrer une part importante de crowdfunding immobilier dans votre patrimoine.
Lire aussi : L'épargne moyenne des Français : statistiques et conseils
La majorité des projets de crowdfunding immobilier sont accessibles via des plateformes en ligne. Ces plateformes fonctionnent comme des catalogues en ligne qui référencent les projets en recherche de fonds propres.
À noter qu’il est également possible d’investir en crowdfunding via 2 enveloppes : l’assurance-vie et le PEA PME.
La méthode la plus répandue pour investir en crowdfunding est d’utiliser des plateformes en ligne.
Nous allons vous présenter les différentes étapes pour investir via ces plateformes.
Il existe de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier, mais elles n’offrent pas toutes le même niveau de service. Le choix de la plateforme est donc une étape importante.
Voici les principaux critères pour sélectionner la meilleure plateforme d’investissement :
Voici une sélection des principales plateformes de crowdfunding disponibles sur le marché français.
Anaxago est une plateforme de financement participatif fondée en 2012 qui permet d’investir en immobilier et dans des entreprises non cotées.
Cette plateforme a permis de financer plus de 260 projets immobiliers.
Homunity est une autre plateforme de crowdfunding immobilier qui a été fondée en 2014.
Elle a permis de financer plus de 545 projets immobiliers.
Fundimmo est une plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier. Elle a été lancée en 2015.
Elle a permis de financer plus de 450 projets immobiliers.
ClubFunding est une plateforme spécialisée dans le financement immobilier depuis 2015.
Cette plateforme a permis de financer plus de 1 000 projets immobiliers.
Wiseed est une plateforme de crowdfunding lancée en 2009.
Elle a notamment permis de financer plus de 800 projets immobiliers.
Raizers est une plateforme de crowdfunding immobilier présente depuis 2015.
Elle a permis de financer plus de 370 projets immobiliers.
Avant d'investir dans un projet de crowdfunding, vous devez attentivement lire les informations fournies par la plateforme. Voici 4 points clés que vous devez analyser :
Une fois que vous avez investi dans des projets de crowdfunding immobilier, un suivi régulier est essentiel, notamment pour :
Le crowdfunding immobilier est également accessible avec certaines enveloppes d’investissement, comme l’assurance-vie ou le PEA-PME.
Ces méthodes d’investissement en crowdfunding sont moins répandues, et elles offrent généralement un choix de projets plus restreint.
Toutefois, elles permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Certaines assurances-vie permettent d’investir dans des supports en crowdfunding immobilier. Mais comme évoqué, le choix est plus limité.
L’assurance-vie offre 3 principaux avantages :
Lire aussi : Retrait assurance-vie : Comment retirer son argent ?
Le Plan Épargne en Actions pour Petites et Moyennes Entreprises permet aussi de loger certaines obligations de crowdfunding immobilier.
Le PEA-PME offre le même mécanisme d’enveloppe fiscale que l’assurance-vie. De plus, les retraits sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu après le 5ème anniversaire du contrat (les prélèvements sociaux restent dus).
En revanche, le PEA-PME n’offre pas la même diversité de supports d’investissement que l’assurance-vie, il est limité aux investissements dans des actions de PME Européennes. Vous ne pourrez donc pas y loger de grands fonds d’investissements internationaux, ou encore des SCPI.
Lire aussi : PEA ou Assurance vie : Que choisir en 2024 ?
Les gains issus du crowdfunding immobilier (intérêts et éventuelles plus-values) sont taxés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).
Cette Flat Tax (l’autre nom du PFU) s'applique automatiquement. Elle est prélevée par la plateforme à chaque versement de coupon (sans intervention de votre part). Vous percevez directement le rendement net d’impôts.
Toutefois, vous pouvez aussi opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu si votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est plus avantageuse. C’est le cas lorsque vos revenus annuels n’excèdent pas 28 797 euros pour une personne seule. Dans ce cas, vous devrez quand même régler les prélèvements sociaux de 17,2%.
Enfin, sachez que le crowdfunding immobilier ne rentre pas dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). C’est un atout pour les patrimoines hautement imposés qui veulent continuer d’investir dans le secteur immobilier.
Notre outil gratuit pour vous : Faites un diagnostic fiscal gratuit pour réduire vos impôts
Nous avons identifié 6 arguments qui font immédiatement pencher la balance vers le crowdfunding immobilier ou les SCPI :
Préférez le crowdfunding immobilier si :
Privilégiez les SCPI si :
Pour aller plus, rendez-vous sur notre article complet : SCPI ou Crowdfunding Immobilier : Comment choisir ?
Nous avons identifié les arguments qui font immédiatement pencher la balance vers le crowdfunding immobilier ou l’investissement locatif.
Préférez le crowdfunding immobilier si :
Préférez l'investissement locatif si :
Lire aussi : Investir dans l'immobilier locatif : les bases
Le crowdfunding immobilier est une solution d'investissement simple à mettre en place. Les projets à financer sont accessibles à partir de quelques dizaines d'euros. De plus, la plupart des plateformes permettent d’investir en quelques clics.
L’investissement participatif attire aussi par son couple rendement / risque potentiellement élevé. Mais avant de vous lancer, il est essentiel de bien choisir les projets que vous souhaitez financer.
Pour minimiser les risques, il est préférable de diversifier vos investissements dans un grand nombre de projets.
Prenez également le temps de bien choisir votre plateforme d’investissement. Privilégiez celles qui communiquent en toute transparence sur leur historique de performance, ainsi que le taux d’échec et de retard des projets.
Pour ceux qui choisiraient d’investir via des enveloppes fiscales comme l’assurance-vie ou le PEA-PME, avant de souscrire, vérifiez si votre contrat vous permet de loger ce type d’investissements.
En respectant ces différentes recommandations, vous mettez toutes les chances de votre côté pour optimiser vos performances futures grâce au crowdfunding immobilier.
“ Pour optimiser le versement des intérêts, nous vous recommandons d’effectuer un versement sur votre LDDS le plus tard possible (le 13) car il ne produira des intérêts qu’à partir de la quinzaine suivante (le 16). Pour le retrait des fonds, veillez à le faire le plus tôt possible, pour la même raison. ”
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