Qui peut investir dans un club deal immobilier ?
Le club deal immobilier s'adresse plutôt à des investisseurs avertis qui comprennent les enjeux des opérations immobilières complexes.
Exemple d’opération de club deal immobilier : acquisition d’immeuble entier ou de local commercial, restructuration importante, changement d’usage, etc.
L’investissement en club deal nécessite donc une évaluation des risques spécifiques à chaque opération.
L’horizon de placement des clubs deals immobiliers est à moyen ou long terme (entre 3 et 7 ans généralement).
Les clubs deals immobiliers imposent généralement un ticket d'entrée élevé. En effet, la plupart des opérations exigent un investissement minimum de plusieurs dizaines (voire centaines) de milliers d’euros.
D’ailleurs, les clubs deals immobiliers étaient auparavant uniquement accessibles aux investisseurs professionnels (institutions financières, family office, sociétés d'investissement, etc.).
Désormais, ces clubs d’investissement immobilier s'ouvrent de plus en plus aux investisseurs particuliers. Certaines plateformes commencent à proposer des tickets d'entrée plus accessibles de quelques milliers d’euros.
À noter que le club deal peut aussi être considéré comme une forme de Fonds d’Investissement Alternatif (FIA).
Quels sont les projets accessibles avec les clubs deals immobiliers ?
Les clubs deals immobiliers permettent d'accéder à une grande diversité de biens qui sont généralement inaccessibles aux investisseurs individuels :
- Immeubles de bureaux
- Immeubles résidentiels
- Immobilier commercial (centres commerciaux, magasins, etc.)
- Hôtels et centres touristiques
- Immobilier spécialisé (EHPAD, établissements de santé, entrepôts logistiques, etc.)
Des types d'opérations variées
Les clubs deals immobiliers permettent d’accéder à plusieurs types d'opérations :
- Marchand de biens : achat et la revente d’un bien.
- Portage : achat d'un foncier suivi de l'obtention des permis (construction, transformation, etc.), puis revente.
- Promotion immobilière : acquisition d'un terrain, obtention du permis de construire, puis vente des constructions futures.
- Restructuration : achat d'un bien immobilier, transformation de son usage ou modifications importantes avant revente.
- Achat et gestion d'actifs : opérations qui se rapprochent des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Les investisseurs peuvent ainsi choisir le type d'investissement qui correspond le mieux à leurs objectifs :
- Réaliser des plus-values
- Générer des revenus locatifs
- Une combinaison des 2
Les avantages et les inconvénients des clubs deals immobiliers
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de l'investissement via un club deal immobilier.
Quels sont les avantages des clubs deals immobiliers ?
Nous allons vous présenter les 6 arguments en faveur de l’investissement via un club deal immobilier.
Des opportunités d’investissement exclusives
Les clubs deals immobiliers vous permettent d'accéder à des projets immobiliers de grande envergure, habituellement réservés aux investisseurs professionnels (immeubles de bureaux, hôtels, centres commerciaux, etc.).
Ces projets immobiliers sont plus difficilement accessibles aux particuliers.
Des rendements potentiels attractifs
Les clubs deals ciblent des projets immobiliers à fort potentiel, avec des objectifs de rendement souvent supérieurs aux produits d’épargne immobilière traditionnels (comme les SCPI).
Les investisseurs peuvent espérer des Taux de Rendement Interne (TRI) entre 8% et 12% par an selon la nature des projets immobiliers.
Le calcul du TRI dépend à la fois du revenu locatif, et des potentielles plus-values à la revente.
À noter que certaines opérations immobilières de revalorisation (incluant des travaux, etc.), peuvent générer des gains encore plus importants sur des périodes assez courtes.
Naturellement, plus le rendement potentiel est important, plus le risque de perte en capital est élevé.
Une mutualisation des risques et des coûts avec d’autres investisseurs
Les clubs deals immobiliers permettent d’associer plusieurs investisseurs.
Vous pouvez ainsi participer à des projets ambitieux, tout en limitant votre exposition financière individuelle, ce qui n’est pas possible avec l’investissement immobilier classique.
Cette approche “collective” permet notamment de :
- Répartir les risques entre plusieurs investisseurs
- Partager les frais d'acquisition et de gestion
- Diversifier votre patrimoine immobilier vers d’autres types de biens
- Bénéficier éventuellement de l'effet de levier du crédit au niveau de la structure juridique (selon les montages)
Toutefois, il est important de comprendre qu’un club deal immobilier se concentre généralement sur un seul projet immobilier ou un nombre limité de biens.
La transparence et un potentiel contrôle de l'investissement
Contrairement aux autres véhicules d'investissement collectifs comme les SCPI ou les OPCI, le club deal immobilier offre une grande visibilité sur les biens immobiliers et la gestion des opérations :
- Accès direct aux informations concernant la gestion du bien
- Certains clubs deals permettent aux investisseurs de s’impliquer dans les choix stratégiques du projet et d’avoir un pouvoir décisionnel lors des assemblées générales
Dans les clubs deals où la gouvernance est partagée, les investisseurs ont un rôle actif plus dans la gestion de leur investissement.
Toutefois, il existe aussi des clubs deals où les épargnants ne sont pas impliqués dans la gestion. Ce mode d’investissement est plus passif, comme dans le cadre du crowdfunding immobilier ou des fonds immobiliers (SCPI ou OPCI).
Une grande diversité de stratégies d'investissement
Il existe une grande variété de clubs deal immobiliers. Vous pouvez ainsi cibler les projets qui correspondent le mieux à vos différents critères :
- La durée de l'investissement (généralement entre 3 et 7 ans)
- Le type de bien immobilier ciblé
- La stratégie d'investissement (rénovation, division, etc.)
- Le niveau de rendement et de risque
- Les éventuels avantages fiscaux
Cette flexibilité vous permet de construire un investissement sur mesure adapté à votre gestion de patrimoine.
Des solutions d’optimisation fiscale
Le club deal immobilier peut vous apporter des avantages fiscaux intéressants selon la structure juridique choisie, exemple :
- Exonération d'impôt sur le revenu (IR)
- Exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Utilisation des enveloppes fiscales du PEA ou du PEA-PME
Nous développerons ce point dans la section fiscalité.
Lire aussi : Défiscalisation : Comment réduire ses impôts ?
Quels sont les inconvénients des clubs deals immobiliers ?
Voici les 5 principaux inconvénients associés à ce type d'investissement.
À noter que certains de ces inconvénients sont communs à tous les investissements immobiliers.
Un ticket d'entrée souvent élevé
Le montant minimum d'investissement dans un club deal immobilier est généralement important : plusieurs dizaines, voire centaines, de milliers d’euros.
Cette barrière à l'entrée rend ce type d'investissement inaccessible pour les épargnants les plus modestes.
Cependant, certaines plateformes spécialisées commencent à démocratiser l'accès aux clubs deals en proposant des tickets d'entrée plus accessibles (parfois à partir de quelques milliers d’euros).
L'illiquidité
Le principal inconvénient des clubs deals immobiliers est leur manque de liquidité. Contrairement aux SCPI ou aux OPCI, il est généralement impossible de sortir d'un club deal avant son terme.
Cette immobilisation de votre capital peut être problématique si vous avez besoin de liquidités à court terme. Une fois engagé dans un club deal, vous devez être prêt à attendre la fin de l'opération pour récupérer votre investissement (sauf si des possibilités de sorties anticipées sont prévues).
Une potentielle concentration des investissements
Comme les clubs deals sont généralement dédiés à une seule opération immobilière, tout le risque repose sur le succès de cette dernière.
Il est donc recommandé de diversifier votre patrimoine immobilier dans plusieurs clubs deals, ou différents produits immobiliers afin de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.
Un potentiel risque de désaccord dans les clubs deals “actifs”
La gestion collective de certains clubs deals peut parfois être source de désaccords entre les différents investisseurs et générer des tensions, notamment concernant :
- La stratégie locative à adopter
- Le moment opportun pour réaliser des travaux
- La décision de revendre le bien
Ces conflits peuvent ralentir la prise de décision et affecter la performance globale du projet. Il est donc crucial d'avoir une bonne entente et une vision commune avec vos co-investisseurs.
Un cadre réglementaire moins protecteur
Le cadre juridique des clubs deals est généralement moins contraignant que celui des SCPI ou des OPCI. Cette flexibilité offre certes plus de liberté, mais implique aussi moins de protection pour les investisseurs.
En effet, les règles de gouvernance, de transparence et de gestion des conflits d'intérêts sont moins encadrées.
Comment fonctionnent les clubs deals immobiliers ?
Voici les différentes étapes de création et de gestion d’un club deal immobilier.
Constitution du groupe d'investisseurs
Un nombre limité d'investisseurs (généralement entre 10 et 40) se réunissent autour d'un projet commun.
Ces investisseurs peuvent faire partie d'un même réseau, ou être réunis via une plateforme de club deal, ou une banque d'investissement par exemple.
Définition de la stratégie d’investissement
Les investisseurs s’accordent sur la stratégie immobilière à mettre en place :
- La durée de l'investissement
- Le type de bien immobilier ciblé
- La stratégie d'investissement (rénovation, division, etc.)
- Le niveau de rentabilité espéré / le profil de risque
- Etc.
Si les investisseurs sont réunis via une banque ou une plateforme, ces éléments sont déjà définis en amont avant de leur être proposés.
La levée de capitaux
L’entité juridique créée pour le club deal doit ensuite lever les fonds nécessaires auprès des investisseurs participants.
Dans certains montages, une dette bancaire peut également être sollicitée afin d'accroître l’effet de levier de l’investissement. Toutefois, les banques peuvent être réticentes à prêter des fonds à des actionnaires qui n'ont pas forcément de lien entre eux.
L’acquisition du bien immobilier
Le club deal procède ensuite à l'achat du bien immobilier selon la stratégie préalablement décidée.
Voici les principales stratégies que l’on observe :
- Core : investissement défensif dans des actifs de qualité, avec des baux longs, pour un rendement stable à long terme.
- Core+ : similaire à Core, mais avec la possibilité de petites améliorations pour augmenter la valeur du bien.
- Value-Add : stratégie à risque modéré visant à créer de la valeur par des rénovations importantes ou des changements de gestion des actifs.
- Opportuniste : approche plus risquée ciblant des actifs sous-exploités ou des localisations émergentes, avec un potentiel de rendement élevé.
Naturellement, plus le risque pris est important, plus le potentiel de gain est élevé. Vous devez donc investir dans des clubs deals qui proposent une stratégie d'investissement adaptée à votre profil patrimonial.
La gestion des gains
Lorsque le club deal dégage des revenus (loyer, plus-value de cession immobilière, etc.), il peut les distribuer aux investisseurs ; on parle alors de club deal de distribution.
À l'inverse, le club deal peut aussi les capitaliser (club deal de capitalisation). Nous développerons ce point dans la section suivante.
Focus sur la structure juridique des clubs deals immobiliers
Les clubs deals immobiliers sont créés via une structure juridique dédiée, celle-ci prend souvent la forme d'une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou d'une Société Civile Immobilière (SCI).
En devenant actionnaire ou associé de cette société, vous obtenez ainsi certains droits :
- Participation aux décisions sur les orientations du projet lors des assemblées générales
- Perception des revenus générés par l'investissement immobilier
- Implication dans la gestion du projet
À noter qu’il peut aussi s’agir d’une émission obligataire (titres de dette). Dans ce cas, les investisseurs ont un rôle passif dans le montage financier.
Le pacte d’actionnaire en club deal immobilier
Les relations entre les co-investisseurs sont régies par un pacte d’associés qui définit la stratégie d'investissement, les modalités de gestion et la cession des parts.
Comme vous l’aurez compris, dans un club deal, la prise de décision est collective, ce qui assure une plus grande transparence sur les projets, par rapport aux fonds gérés de manière centralisée.
En revanche, il est important que le pacte d’actionnaire soit bien conçu afin d’éviter les situations de blocage liées à cette gestion collective.
Les différents types de club deal immobiliers
En fonction de vos objectifs patrimoniaux, vous pouvez vous orienter vers plusieurs types de clubs deals immobiliers. Chaque modèle possède sa propre stratégie d'investissement et ses caractéristiques de rentabilité.
Le club deal de distribution
Le club deal de distribution vise principalement à générer des revenus locatifs réguliers. Ce modèle est idéal si vous recherchez un complément de revenu stable et prévisible.
Pour cela, les biens immobiliers sélectionnés doivent être situés dans des zones locatives attractives.
Le club deal de capitalisation
Le club deal de capitalisation se concentre principalement sur la génération de plus-values immobilières. Bien qu'il puisse également offrir des rendements locatifs, sa stratégie est orientée vers la valorisation du capital investi.
Ce modèle est particulièrement adapté aux projets de rénovation d'actifs immobiliers. La remise à neuf valorise significativement le bien et permet de dégager une potentielle plus-value à court terme.
Le club deal fiscal
Le club deal fiscal est conçu principalement pour générer des réductions d'impôt et des avantages fiscaux aux associés.
Il peut s’agir, par exemple, de déficits fonciers, ou de dispositifs fiscaux avantageux (Denormandie, Malraux, etc.)
Il est important de noter que seules les structures juridiques qui disposent d’une fiscalité transparente permettent aux actionnaires de bénéficier d’avantages fiscaux.
Lire aussi : Défiscalisation, comment réduire ses impôts ?
Le club deal d'exploitation
Certains clubs deals se spécialisent également dans l'acquisition et l'exploitation d'actifs immobiliers spécifiques comme :
- Des hôtels ou des complexes touristiques
- Des EHPAD
- Des commerces spécialisés
- Etc.
Ce type de club deal combine souvent les avantages des modèles de distribution et de capitalisation, en générant à la fois des revenus d'exploitation réguliers, et un potentiel de plus-value à la revente.
Quel est le rendement des Clubs Deal Immobiliers ?
Le club deal immobilier offre généralement un rendement supérieur aux investissements immobiliers traditionnels et aux SCPI.
En moyenne, ces derniers offrent des taux de rendement annuels compris entre 8% et 12% selon les opérations.
Comme nous l’avons vu, la rentabilité d'un club deal immobilier provient de 2 sources principales :
- Les revenus locatifs générés par la mise en location du bien immobilier.
- Les plus-values réalisées à la revente (différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente).
La rentabilité des investissements immobiliers va dépendre de plusieurs critères comme :
- Le type de bien (entrepôt, logement, commerce, etc.)
- La localisation du bien (grandes métropoles, petites villes, etc.)
- La qualité de l’actif (core, value-added, etc.)
- Le mode de gestion
- La conjoncture du marché immobilier local
Quels sont les frais des clubs deals immobiliers ?
Les clubs deals immobiliers présentent généralement une structure de frais à plusieurs étages.
À noter que les rendements des clubs deals sont généralement exprimés nets de frais.
Les frais d'acquisition
Les frais d'acquisition dans un club deal immobilier se situent entre 2% et 5% du montant investi.
Cette commission d’entrée sert à couvrir :
- Les frais de recherche du bien/d'agence
- Les frais de notaire
- Les frais de montage du crédit et de financement
- Les frais d'expertises diverses
À noter que plus les opérations sont complexes et nécessitent l'intervention de différents experts, plus les frais d’achat seront élevés.
Les frais de gestion annuels
Tout au long de la vie du club deal, des frais de gestion sont prélevés afin de rémunérer l’équipe qui gère le bien.
Ces frais varient habituellement entre 1% à 2% par an.
Ces frais de gestion annuels permettent de financer :
- Les démarches administratives
- La gestion courante des biens immobiliers
- La gestion des travaux
- Les éventuelles recherches de locataires
Les commissions de surperformance
Certains clubs deals immobiliers prélèvent une commission de surperformance (aussi appelés Carried Interest) lorsque le gérant parvient à dépasser les objectifs de rendement fixés.
Cette commission incitative permet d'aligner les intérêts du gestionnaire avec ceux des investisseurs.
Exemple : Lorsque le TRI du club deal dépasse 8%, une commission de 20% sur les dividendes versés sera prélevée.
Quelle est la fiscalité des clubs deals immobiliers ?
La fiscalité d'un club deal immobilier dépend de la structure juridique choisie pour porter l'opération. Les implications fiscales peuvent considérablement varier selon le véhicule d'investissement choisi, tant pour les revenus locatifs, que pour les plus-values réalisées à la revente.
Voici les principales structures juridiques qui peuvent être utilisées pour les clubs deals.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à l'Impôt sur le Revenu (IR)
Les revenus fonciers versés par ce type de SCI à l’IR intègrent les revenus imposables de l’associé et sont imposés dans la catégorie de ses revenus fonciers, à savoir :
- Impôt sur le revenu selon sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI)
- + Prélèvements sociaux de 17,2%
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à l'Impôt sur les Sociétés (IS)
Cette structuration permet de ne pas automatiquement remonter les revenus fonciers dans le revenu imposable des associés. Voici la fiscalité des SCI à l’IS :
- Les bénéfices sont d'abord taxés au niveau de la société (taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfices, puis 25% au-delà).
- Les dividendes éventuellement distribués sont ensuite soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). Sur option, ces revenus peuvent être soumis au barème progressif de l'IR.
Cette double imposition peut sembler désavantageuse, mais pour les investisseurs fortement imposés, ce régime peut s'avérer plus favorable que l'intégration dans le revenu imposable.
Les clubs deals logés via le PEA ou le PEA-PME
Il est également possible de loger les clubs deals dans les enveloppes fiscales du PEA ou du PEA PME.
Cette stratégie est particulièrement intéressante puisque les gains et les revenus générés ne sont taxés qu’en cas de retrait du PEA.
De plus, si le PEA (ou PEA PME) a plus de 5 ans, la fiscalité sur les gains retirés est adoucie. Les gains sont ainsi totalement exonérés d’impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux (17,2%) s’appliquent.
À noter qu’il est possible de loger les actions de votre club deal immobilier dans un PEA ou un PEA-PME, uniquement sous certaines conditions :
- Le véhicule d'investissement doit être une SAS ou une SARL (impossible pour une SCI).
- Le plafond cumulé de votre PEA et PEA PME ne doit pas dépasser 225 000 euros.
Lire aussi : Plafond PEA : Que faire quand il est atteint ?
Les clubs deals immobiliers à l’étranger
Pour les clubs deals investissant à l'étranger, la fiscalité est généralement plus avantageuse pour les contribuables français.
Toutefois, celle-ci dépend des conventions fiscales en vigueur entre la France et le pays concerné :
- Les revenus fonciers perçus à l'étranger sont généralement imposables en France selon les règles des revenus fonciers.
- Dans certains cas, les revenus locatifs issus de l'étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Cette spécificité fiscale est un des avantages notables des clubs deals ayant une partie de leur patrimoine en Europe.
Les clubs deals immobiliers sous forme d’Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier (OPPCI)
Les dividendes et les éventuelles plus-values de cession d'OPPCI sont imposés au PFU (flat tax) de 30% (ou sur option, au barème progressif de l'IR).
Focus sur les clubs deals immobiliers avec avantages fiscaux
Comme nous l’avons vu, certains clubs deals immobiliers sont conçus pour octroyer des avantages fiscaux à leurs investisseurs, comme :
- La génération de déficits fonciers pour les SCI transparentes fiscalement.
- L’utilisation des dispositifs de défiscalisation immobilière (Malraux, Denormandie, etc.).
Les clubs deals immobiliers et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les parts de club deal sont soumises à l’IFI des contribuables si la société détient des actifs immobiliers en direct.
Toutefois, des solutions d’exonération sont possibles si les biens sont détenus via une holding par exemple.
Lire aussi : Réduction IFI : 11 moyens de le diminuer
Quelle est la différence entre un club deal immobilier et des SCPI / OPCI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont des sociétés qui détiennent et gèrent des parcs immobiliers.
Ces sociétés peuvent être diversifiées dans plusieurs zones géographiques / secteurs d’activité (logement, bureaux, etc.) ; ou elles peuvent aussi être spécialisées dans un secteur précis, comme les bureaux en Ile-de-France par exemple.
Les investisseurs qui achètent des parts de SCPI perçoivent les revenus et / ou les éventuelles plus-values liées à leur participation.
Voici un tableau synthétique des caractéristiques des SCPI / OPCI.
Lire aussi : SCPI ou OPCI : Quelles différences et comment choisir ?
Quelle est la différence entre un club deal immobilier et le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif, est une forme de prêt obligataire accordé à un professionnel de l’immobilier afin de financer un projet.
Les investisseurs en crowdfunding ont donc un statut de créancier (prêteur) vis-à-vis du professionnel de l’immobilier.
Le rendement du crowdfunding immobilier dépend donc du taux d’intérêt de l’obligation.
Voici un tableau synthétique des caractéristiques du crowdfunding immobilier.
Quelle est la différence entre un club deal immobilier et le Private Equity ?
Les investisseurs en private equity immobilier ont un statut d'actionnaire dans une société non cotée qui détient, développe ou exploite des actifs immobiliers. Contrairement au club deal, les associés diversifient ainsi leur investissement dans plusieurs biens immobiliers (selon le parc foncier de la société).
À noter qu’il existe également des fonds de private equity immobilier (ou capital-investissement immobilier) qui permettent d’investir dans plusieurs sociétés immobilières non cotées.
Ces fonds de private equity immobilier offrent donc une plus grande diversification. Ils offrent aussi une approche plus passive aux investisseurs puisqu’ils n’ont pas à sélectionner chaque société.
Voici un tableau synthétique des caractéristiques du private equity immobilier.
Lire aussi : Les meilleurs fonds de Private Equity en France en 2025
Comment investir dans un club deal immobilier ?
Pour investir dans un club deal immobilier, vous disposez de plusieurs méthodes adaptées à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.
Investir en club deal immobilier via une plateforme spécialisée
Les plateformes dédiées aux clubs deals immobiliers permettent d’investir facilement en quelques clics sans forcément disposer d’un réseau. Cette méthode est idéale pour les investisseurs moins expérimentés.
Ces plateformes agissent comme intermédiaires entre les porteurs de projets et les investisseurs. Elles vous permettent de :
- Accéder à une sélection de projets analysés par des professionnels
- Bénéficier d'une interface de gestion simplifiée
- Mutualiser les risques avec d'autres investisseurs partageant les mêmes objectifs
Exemples de plateformes françaises de club deal immobilier : Anaxago, Kapi, Baltis, Ramify, etc.
Rejoindre un réseau d'investisseurs privé
Une autre approche consiste à intégrer un réseau d'investisseurs existant, ou à constituer votre propre groupe. Cette méthode vous offre :
- Une plus grande liberté dans la sélection des projets
- Une implication directe dans les décisions stratégiques
- La possibilité de construire une relation de confiance avec vos co-investisseurs
Cette option nécessite toutefois un réseau personnel ou professionnel déjà établi dans le secteur immobilier.
Investir en club deal avec des professionnels de l'immobilier
Certaines sociétés de gestion immobilières spécialisées proposent des opportunités d'investissement en club deal à leurs clients.
Cette approche présente plusieurs avantages :
- Un accompagnement professionnel complet
- Une expertise pointue dans la sélection des actifs
- Une gestion rigoureuse du projet sur toute sa durée
Le ticket d'entrée est généralement plus élevé (au moins plusieurs dizaines, voire centaines, de milliers d’euros).
Exemples de sociétés de gestion immobilières : BNP Real Estate Investment Managers, Arkéa REIM, Keys REIM, etc.
Comment choisir les bons clubs deals immobiliers ?
Nous allons vous présenter 5 critères essentiels à évaluer avant d'investir dans un club deal immobilier.
Analyser la qualité du porteur de projet
La réputation et l'expertise de la société qui sera gestionnaire du projet sont déterminantes.
Pour vérifier le track record d’une société de gestion, vous pouvez rechercher le retour sur investissement de ses réalisations passées. Si l'entreprise ne communique pas explicitement sur ce point, cela doit attirer votre attention.
Toutefois, nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Évaluer la qualité de l'actif immobilier ciblé
Examinez attentivement l'emplacement, la qualité et le potentiel de valorisation du bien immobilier.
Vous devez vous assurer que la stratégie d'acquisition de l’actif est cohérente avec l’évolution du marché local.
De plus, il est important de vérifier que le coût total de l’opération est cohérent avec les prix de marché actuels.
Comprendre les performances nettes de frais
Vous devez vous assurer que les performances cibles annoncées sont en phase avec la typologie de bien et d’opérations.
De plus, comme nous l’avons vu, les frais viennent en déduction du rendement de l’investissement. Il est donc important de s’assurer que le niveau de frais est cohérent avec le type de projet immobilier, et le niveau d’intervention du gestionnaire.
Selon le type de projets, des frais élevés peuvent être liés à une stratégie immobilière plus complexe (restructuration, etc.), ce qui peut aussi se traduire par un retour sur investissement plus important.
Vérifier les garanties proposées
Certains clubs deals offrent des garanties concrètes pour sécuriser votre investissement. Il peut s’agir d’une hypothèque de premier rang sur le bien ou garantie à première demande (GAPD), d’une caution personnelle du gérant ou de l'opérateur, etc.
Analyser les possibilités de sortie
Un bon club deal doit clairement définir la stratégie de sortie pour ses investisseurs :
- La durée prévue de l'investissement
- Les conditions de vente ou de liquidation
- Les éventuels critères de sortie anticipés
Conclusion
Le club deal immobilier constitue une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent accéder à des actifs immobiliers d'envergure habituellement réservés aux professionnels. Cette approche collaborative vous permet de participer à des projets ambitieux tout en mutualisant les risques et les coûts.
À noter que le ticket d'entrée est souvent élevé, ce qui rend la diversification des projets plus complexe.
Le couple rendement / risque des clubs deals immobiliers est supérieur à celui des SCPI. Il s’adresse donc aux investisseurs avertis à l’aise avec le risque de perte en capital.
Par ailleurs, les clubs deals immobiliers offrent une meilleure transparence et un niveau de contrôle accru par rapport aux autres véhicules d'investissement immobilier.
Selon le type de clubs deals, le rôle des investisseurs pourra être passif ou actif. Dans ce dernier cas, les épargnants seront impliqués dans les décisions de gestion.
Comme nous l’avons vu, ces placements sont plutôt illiquides (blocage des fonds pendant 3 à 7 ans), sauf s’il existe des possibilités de sorties anticipées.
Pour réussir votre investissement en club deal immobilier, soyez particulièrement vigilant à :
- La qualité du porteur de projet
- Aux garanties proposées
- À la cohérence de la stratégie immobilière
- Aux modalités de sortie ou de liquidité
Comme nous l’avons vu, certains schémas d’investissement en club deal immobilier vous permettent de limiter l’imposition des revenus et des éventuelles plus-values (via une enveloppe fiscale, via une SCI, etc.).
Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel afin de choisir la méthode qui optimisera votre gestion de patrimoine selon vos besoins d’épargne à moyen ou long terme.
