Afin de choisir entre SCPI ou l’investissement locatif, voici 6 arguments qui font immédiatement pencher la balance d'un côté ou de l'autre.
Privilégiez les SCPI si :
- Vous recherchez un investissement totalement passif (aucune gestion locative)
- Vous voulez diversifier au maximum vos investissements (localisation, types de biens, etc.)
- Vous préférez investir de petits montants régulièrement et / ou via un contrat d'assurance-vie
Privilégiez l’investissement locatif si :
- Vous cherchez à vous constituer un patrimoine grâce à l’emprunt bancaire
- Vous voulez choisir chaque bien dans lequel vous investissez
- Vous recherchez une plus-value à la revente en rénovant un bien, ou en cherchant un secteur à fort potentiel de revalorisation
SCPI vs investissement locatif : tableau comparatif
Quelles sont les différences entre SCPI et investissement locatif ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier et l’investissement locatif sont 2 méthodes d’investissement assez différentes. Nous allons vous présenter les différences entre ces 2 approches de l’immobilier.
Accessibilité de l’investissement
Le ticket d’entrée pour un investissement locatif est élevé (plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros). Il nécessite donc un apport personnel important et / ou un emprunt bancaire conséquent.
En revanche, les parts de SCPI peuvent être acquises à partir de quelques centaines d'euros seulement, ce qui les rend accessibles à un plus grand nombre d'épargnants.
Lire aussi : Peut-on combiner l’achat de sa résidence principale et un investissement locatif ?
Liquidité : la revente de l’investissement
Les 2 modes d’investissement n’offrent pas la même liquidité, c'est-à-dire la facilité à les revendre pour obtenir des liquidités.
Les SCPI peuvent être revendues plus facilement que des biens immobiliers physiques. En effet, la revente d’un bien immobilier est souvent longue et complexe à cause des délais de vente et de réalisation des formalités du notaire.
À l'inverse, la revente de parts de SCPI est assez rapide. Elle peut s’effectuer en ligne via l’espace client. Toutefois, le délai de revente des SCPI dépendra de la demande sur le marché secondaire et des conditions générales de chaque SCPI.
À noter que les SCPI détenues via une assurance-vie peuvent être revendues sans délai, comme les autres unités de compte du contrat.
Enfin, l’investisseur en SCPI peut revendre la quantité de parts qu’il souhaite, il peut donc étaler ses transactions dans le temps et ne pas tout revendre en bloc.
L’effet de levier : la possibilité d’investir à crédit
L’effet de levier, c'est investir en recourant à un emprunt bancaire.
Il est souvent plus facile d’obtenir un financement bancaire pour un investissement locatif que pour souscrire à des SCPI.
En effet, les banques sont beaucoup plus réticentes à financer de la pierre papier (le surnom des SCPI). Elles privilégient l’investissement immobilier locatif, notamment parce qu’elles peuvent hypothéquer le bien en guise de garantie.
Temps à consacrer à l’investissement
La gestion d'un bien immobilier locatif est chronophage. Elle demande du temps pour gérer les locataires, les travaux, les démarches administratives, les impayés, etc.
À l’inverse, investir en SCPI décharge l’investisseur de ces tâches, c’est l’entreprise gestionnaire du parc immobilier qui s’occupe de tout ça. Les SCPI sont donc une option plus passive, idéale pour ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion quotidienne.
La diversification de l'investissement immobilier classique
Les SCPI permettent une grande diversification de patrimoine. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur acquiert une fraction d’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers.
Cette diversification porte sur plusieurs éléments :
- La localisation des biens : dans plusieurs régions de France ou dans plusieurs pays d’Europe
- La typologie des biens : bureaux, immobilier résidentiel, commerces, bâtiments industriels, etc.
- Les locataires : plus il y a de biens (et donc de locataires) dans le parc, plus le risque d’impayé est dilué
En revanche, l’investissement locatif implique une plus faible diversification des biens. Il est compliqué pour un particulier d’investir dans une grande variété de biens. Cela engendre donc une concentration des risques (impayé de loyer, perte d’attractivité d’une ville, dégradation de l’immeuble, etc.).
Les avantages et les inconvénients des SCPI
Avant de souscrire à des SCPI il est important de bien peser le pour et le contre afin de vérifier si cette stratégie est compatible avec votre profil d’investisseur.
Les avantages des SCPI
Les SCPI sont un outil d’investissement immobilier passif qui est facile à mettre en place, voyons ses principaux avantages.
L’accessibilité des SCPI
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec des montants beaucoup plus faibles que l’achat direct d’un bien (généralement quelques centaines d’euros). Cela ouvre la porte aux investisseurs avec des budgets plus modestes.
Ce faible ticket d’entrée permet aux épargnants de diversifier leurs placements.
La diversification des risques
Les SCPI permettent d’investir dans un parc immobilier diversifié, souvent composé de plusieurs dizaines, voire centaines de biens. Cette diversification géographique et sectorielle aide à diluer le risque locatif, et d’une certaine manière à protéger l’investisseur contre les risques d’impayés.
Si un locataire fait défaut ou si un bien rencontre des problèmes, l'impact sur le revenu global de la SCPI est limité.
Le faible ticket d’entrée permet aussi d’investir dans plusieurs typologies de SCPI pour davantage diluer les risques :
- SCPI présentes dans plusieurs localisations (Paris, régions françaises ou pays étrangers)
- SCPI spécialisées dans différents secteurs économiques : locaux commerciaux, établissements de santé, bâtiments logistiques, etc.
Aucune gestion locative
Les SCPI sont un investissement passif. En effet, ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent de l’achat, de la gestion locative, de l’entretien des biens, et de la recherche de locataires.
L’investisseur perçoit des revenus fonciers réguliers sans se soucier de la gestion immobilière.
Des options pour réduire la fiscalité
Certaines SCPI dites “fiscales” permettent de bénéficier d’avantages fiscaux comme le Pinel ou le Malraux. Cela peut permettre aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en investissant dans de l’immobilier passif.
De plus, les SCPI européennes dont le patrimoine est hors de France bénéficient de la fiscalité du pays où se situent les immeubles. Ces fiscalités étrangères sont généralement plus attractives que celle pratiquée en France.
Enfin, il est possible de loger des SCPI dans certains contrats d’assurance-vie, et ainsi profiter de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe.
L’assurance-vie permet également de transmettre des SCPI à vos héritiers tout en profitant d’un abattement sur les droits de succession de 152 500 euros par bénéficiaire.
En savoir plus :
Un achat et une revente simplifiés
Les SCPI offrent davantage de liquidité que les biens immobiliers classiques. Il est souvent possible d’acheter et revendre des parts de SCPI en quelques clics.
Toutefois, les délais de revente sur le marché secondaire varient d’une SCPI à l’autre. Par ailleurs, soyez vigilant aux frais de transaction (à l’achat et à la revente). Il peut être judicieux de conserver ses titres de SCPI un certain temps afin d’amortir ces frais.
La possibilité d’acheter des SCPI avec une décote
Les SCPI peuvent être achetées en démembrement, c'est-à-dire séparer la nue-propriété de l’usufruit.
L’investisseur peut ainsi acquérir de la nue-propriété d’une SCPI pour une fraction de son prix. En contrepartie, il ne percevra pas de dividendes durant la durée du démembrement, il ne paiera donc pas d’impôt sur le revenu supplémentaire.
Ce mécanisme de démembrement temporaire peut être intéressant pour, par exemple, préparer sa retraite :
- L’investisseur achète des SCPI en nue-propriété durant sa vie active. Ainsi, il ne génère pas de revenu complémentaire et n’alourdit pas son impôt.
- Le démembrement prend fin au moment de son départ en retraite. Il commencera ainsi à percevoir des loyers de la SCPI quand ses revenus baisseront.
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Les inconvénients des SCPI
L’accessibilité des SCPI s’accompagne également de plusieurs défauts comme les frais pratiqués ou la difficulté de les financer avec un crédit immobilier.
Les frais des SCPI
Les SCPI facturent des frais non négligeables qui peuvent impacter la rentabilité de l’investissement. La politique de frais varie d’une SCPI à l’autre.
Voici les différents types de frais que l’on constate habituellement :
- Les frais d’entrée : ils peuvent dépasser les 10% chez certaines SCPI. Ils sont prélevés lors de l’achat des parts
- Les frais de gestion annuels : ils sont généralement compris entre 8% et 15% des loyers perçus.
- Les frais de sortie : ils peuvent être facturés lors de la revente des parts de SCPI. Ils oscillent entre 0% et 3% du montant retiré.
La difficulté d’investir en SCPI à crédit
L’obtention d’un crédit pour acheter des parts de SCPI est plus difficile que pour l'achat d’un bien immobilier locatif. Les investisseurs en SCPI doivent donc, la plupart du temps, investir sur leurs fonds propres.
C’est un inconvénient pour ceux qui n’ont pas beaucoup d’épargne, mais qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier rapidement grâce au crédit.
Toutefois, certains distributeurs proposent de mettre en relation les épargnants avec des partenaires bancaires afin de financer l’achat de SCPI à crédit.
Un investissement intangible
Contrairement à l'investissement locatif classique, les parts de SCPI ne sont pas des actifs tangibles. Elles s’apparentent davantage à des produits financiers adossés à l’immobilier.
Cela peut être un inconvénient pour ceux qui préfèrent posséder un bien physique afin d’en disposer librement.
Une dépendance à la politique de la société de gestion
Investir dans une SCPI c’est confier la gestion de votre investissement à une société foncière. Les investisseurs (qui sont actionnaires de la société) ont peu de contrôle sur ses décisions stratégiques ou opérationnelles.
Les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif
Nous allons vous présenter les différents points positifs et négatifs de l’investissement locatif.
Les avantages de l’investissement locatif
L’investissement locatif direct présente plusieurs avantages clés comme la possibilité de financer l’acquisition à crédit, ou encore de réaliser des travaux soi-même pour accroître la valeur de son bien.
Investir grâce à un crédit bancaire
Investir dans l’immobilier locatif permet de tirer parti de l’effet de levier du crédit. En empruntant pour financer votre achat, vous utilisez l’argent que la banque vous prête pour générer des revenus, et potentiellement augmenter votre patrimoine.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour se constituer un patrimoine immobilier sans apport financier conséquent.
Des options pour réduire la fiscalité
L’investissement locatif offre plusieurs dispositifs fiscaux attractifs :
- La loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts sur la mise en location d’un logement neuf. Ce mécanisme prendra fin le 24 décembre 2024 (aucun dispositif de remplacement n’a pour l’instant été annoncé).
- Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre une réduction d’impôt pour les logements loués meublés.
- Le déficit foncier permet de déduire certains travaux de rénovation de son revenu imposable global.
Ces options sont à considérer dans le choix de votre investissement afin d’accroître la rentabilité nette d’impôt de votre projet immobilier.
Choisir précisément le type de bien dans lequel investir
L’investissement locatif permet de choisir avec précision le type de bien que vous allez acheter.
Si par exemple, vous connaissez bien un marché immobilier local, vous pouvez plus facilement détecter des opportunités d’investissement, et ainsi acheter votre bien au meilleur prix. Vous aurez donc plus de chances de le revendre avec une plus-value.
Idem si vous avez des connaissances en rénovation immobilière, vous pouvez acheter un appartement (ou une maison) défraîchi et décoté afin de l’améliorer. Vous accroîtrez ainsi sa valeur sur le marché locatif ou à la revente.
Enfin, avec l’investissement locatif, vous disposez d’un actif tangible dont vous pouvez directement contrôler la gestion, et même l’occuper (ce que les SCPI ne permettent pas).
Les inconvénients de l’investissement locatif
Les principaux inconvénients de l’investissement locatif sont le temps de gestion qu’il nécessite, ainsi que la faible diversification du nombre de biens.
Une gestion locative chronophage
La gestion d'un bien immobilier locatif est une tâche chronophage qui peut s’avérer complexe. Cela inclut notamment :
- La recherche et les formalités d’achat d’un bien
- Les éventuels travaux de rénovation
- La recherche d’un locataire, la rédaction d’un bail et l’établissement d’un état des lieux
- La gestion d'éventuels loyers impayés, de la vacance locative ou encore des dégradations
Tous ces aspects peuvent rapidement devenir un fardeau, surtout pour les investisseurs qui n'ont pas le temps ou l'envie de s'occuper de ces contraintes de gestion.
La délégation de cette gestion locative à une agence immobilière entraîne des frais. Cela vient donc réduire la rentabilité nette de l'investissement.
La faible diversification
L'investissement locatif implique souvent la concentration de son patrimoine dans un nombre limité de biens.
Si un de vos locataires fait défaut ou si un bien se déprécie, cela peut donc avoir de lourdes conséquences sur le rendement moyen de votre patrimoine immobilier.
Des frais potentiellement imprévus
L'investissement locatif peut s'accompagner de nombreux frais imprévus comme une augmentation des charges de copropriété, de la taxe foncière, des réparations, etc.
L’investisseur locatif doit donc conserver une poche d’épargne de sécurité afin de faire face à ces différents imprévus. Il doit en effet pouvoir continuer de rembourser son crédit même s’il ne perçoit pas de loyer pendant un certain temps.
Comment choisir entre SCPI et investissement locatif ?
Nous allons vous poser plusieurs questions afin de vous aider à choisir entre les SCPI ou l’investissement locatif.
Avez-vous le temps de gérer vos biens ?
La gestion d'un investissement locatif demande du temps (recherche du bien, éventuels travaux, gestion locative, etc.). Ces tâches peuvent devenir chronophages, surtout en cas de litiges ou de problèmes imprévus.
En revanche, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier vous déchargent de cette gestion. La société de gestion s'occupe de l'achat des biens, de la gestion locative et des éventuelles réparations. Vous percevez des revenus réguliers de manière totalement passive.
Avez-vous l’épargne suffisante pour financer votre investissement ?
Si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante, vous pouvez acheter progressivement des parts de SCPI. En effet, le ticket d’entrée est assez faible (quelques centaines d’euros).
En revanche, il vous sera plus facile d’obtenir un crédit pour financer un bien locatif. Selon la politique des banques, vous devrez fournir un apport personnel plus ou moins conséquent (en général entre 15% et 20% du prix du bien).
Cherchez-vous à réaliser une plus-value conséquente ou à maximiser votre rentabilité ?
Si votre objectif principal est de réaliser une plus-value significative, l'achat d'un bien immobilier locatif peut être plus intéressant. Si vous faites un choix d’investissement judicieux, la valeur de votre bien peut augmenter, surtout si vous réalisez des améliorations ou si le marché immobilier est favorable.
Cependant, avec l’investissement locatif, le risque de moins-value est concentré sur un petit nombre de biens.
À l'inverse, les SCPI permettent une diversification de votre investissement et une certaine sécurité. En effet, vous investissez dans un parc immobilier varié, ce qui réduit les risques. Les SCPI sont donc une option plus stable, mais les plus-values potentielles peuvent être moins élevées, car diluées sur un grand nombre de biens.
Recherchez-vous un investissement facile à revendre ?
La liquidité est un aspect crucial à considérer. La revente d'un bien immobilier locatif peut être longue et complexe (démarches administratives, délais pour trouver un acheteur, négociations, etc.).
En revanche, les parts de SCPI sont généralement plus simples à revendre. Leur délai de revente dépend de la demande sur le marché secondaire et des conditions spécifiques à chaque SCPI (frais de sortie, etc.). Cette flexibilité peut être un avantage significatif si vous avez besoin d'accéder à vos fonds rapidement.
Combiner SCPI et investissement locatif
Combiner l’achat de SCPI avec l'investissement locatif peut offrir une solution équilibrée pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier, tout en maximisant les avantages de chaque type d’investissement.
Optimiser son effet de levier bancaire
Il est possible de profiter de l’effet de levier offert par l’investissement locatif, puis d’acheter progressivement des parts de SCPI grâce à son épargne mensuelle.
L’investisseur qui atteint sa capacité d’emprunt maximale peut ainsi continuer à investir en immobilier en achetant comptant des parts de SCPI.
Optimiser son potentiel de plus-value et diversifier son patrimoine immobilier
L’investisseur en locatif peut choisir avec précision ses biens afin de trouver le couple rendement / risque qui lui convient. Il peut donc privilégier des biens avec un fort potentiel de revalorisation, ou au contraire cibler des biens avec une rentabilité attrayante.
Pour compenser la concentration de son patrimoine sur un petit nombre de biens, il peut diversifier ses achats immobiliers grâce aux SCPI. Cela permet d’investir dans des marchés immobiliers d’ordinaire inaccessibles aux particuliers, comme les bâtiments industriels, les locaux d’établissements de santé, ou encore des immeubles dans d’autres pays d’Europe (Allemagne, Espagne, etc.).
Minimiser le temps de gestion de son patrimoine
L’investisseur qui dispose déjà d’un ou plusieurs biens immobiliers, mais qui ne souhaite pas consacrer plus de temps à la gestion locative, peut continuer à investir en immobilier de manière totalement passive grâce aux SCPI.
Les SCPI peuvent également permettre de stabiliser les revenus locatifs de l’investisseur, en minimisant l’impact d’un impayé sur le rendement global de son patrimoine.
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L’alternative aux SCPI et à l’investissement locatif : le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier (financement participatif) se positionne comme une nouvelle forme d’investissement.
Cette méthode de financement participatif permet aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers via un mécanisme de dette appelé “obligation”.
Les particuliers peuvent investir via des plateformes en ligne qui présentent les différents projets des professionnels de l’immobilier afin de choisir ceux qu’ils souhaitent financer.
Les avantages du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier présente 4 principaux avantages :
- Un faible ticket d’entrée : le crowdfunding immobilier permet d’investir de petites sommes (à partir de 100 euros selon les plateformes). Cela favorise donc la diversification des prêts aux porteurs de projets.
- Pas de frais pour l’investisseur : les frais des plateformes d’investissements sont généralement supportés par les porteurs de projets en recherche de fonds. Le rendement net des investisseurs n’est généralement pas dégradé par les frais.
- Diversification du portefeuille : en investissant dans plusieurs projets de crowdfunding, les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille, et ainsi réduire les risques d’impayé.
- Rentabilité potentielle élevée : les projets de crowdfunding immobilier peuvent offrir des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des SCPI et des investissements locatifs. Ces rendements varient selon les taux d’intérêt en vigueur. Actuellement, le rendement proposé (aussi appelé coupon) oscille entre 8% et 12% par an.
Les inconvénients du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier présente 3 principaux inconvénients :
- Un risque de perte en capital accru : le couple rendement / risque du crowdfunding immobilier est généralement supérieur aux 2 formes d’investissement précédemment évoquées. En effet, les projets présentés peuvent échouer, et les investisseurs courent le risque de ne pas récupérer leur investissement initial.
- Liquidité limitée : contrairement aux SCPI qui offrent une certaine liquidité, les investissements en crowdfunding immobilier sont généralement moins liquides. Les fonds sont bloqués jusqu’à la fin du projet (habituellement entre 12 et 36 mois).
- Un risque de défaut de la plateforme : comme une plateforme fait office d’intermédiaire entre les investisseurs et les porteurs de projets qui empruntent, il y a un élément de risque supplémentaire dans l’opération. Si la plateforme fait défaut, les investisseurs pourraient avoir des difficultés à récupérer leurs fonds.
Lire aussi : SCPI ou Crowdfunding Immobilier : Comment choisir ?
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Conclusion
Le choix entre les SCPI et l'investissement locatif dépend de votre profil d'investisseur et de vos objectifs financiers.
L'investissement locatif est plus chronophage que les SCPI (recherche de locataires et la gestion des travaux, etc.).
L'investissement locatif demande aussi un apport de fonds plus ou moins élevé selon le type de bien. Mais il permet également d’emprunter beaucoup plus facilement (l'effet de levier). En effet, les banques sont réticentes à financer des SCPI.
A contrario, les SCPI sont accessibles avec un ticket d'entrée plus faible (quelques centaines d’euros) et elles peuvent être facilement revendues.
Les SCPI permettent aussi une diversification accrue grâce à un portefeuille varié d'actifs immobiliers. Cela dilue les risques liés aux impayés ou à la vacance locative par exemple. En comparaison, l'investissement locatif concentre les risques sur un nombre limité de biens.
Toutefois, si votre objectif est de réaliser une plus-value significative, l'investissement locatif peut être plus adapté, surtout en choisissant des biens nécessitant des travaux ou situés dans des zones en développement. Mais vous prenez aussi plus de risques, si par exemple la ville où vous investissez perd de son attractivité.
