Définition : Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding permet à des investisseurs de participer au financement de projets immobiliers. Il s’agit généralement de prêts (aussi appelés obligations), ou d’une participation au capital d’une société. En contrepartie, les investisseurs perçoivent un rendement (intérêts ou dividendes).
Pourquoi investir en crowdfunding immobilier ?
Le financement participatif immobilier (l’autre nom du crowdfunding) est facilement accessible pour la plupart des profils d’investisseurs.
Voici les 4 principales raisons de se lancer dans le crowdfunding immobilier.
1/ Investissez en crowdfunding à partir de 100 euros
Le crowdfunding immobilier permet d’investir avec des tickets d'entrée très bas, à partir de quelques dizaines d’euros selon les plateformes de financement participatif.
Contrairement à l'achat d'un bien immobilier qui requiert un apport personnel important, le crowdfunding permet aux investisseurs à petit budget de commencer à investir leurs premiers euros.
2/ Diversifiez votre risque entre plusieurs projets
Plutôt que d'investir une somme importante dans un seul bien immobilier classique, le crowdfunding aide à diversifier son risque en investissant dans différents projets.
Cette diversification réduit l'exposition à un seul projet spécifique, ce qui permet de diminuer le risque global de l’investissement.
Exemple : un investisseur dispose de 20 000 euros à investir. Plutôt que d’acheter une place de parking à 20 000 euros, il pourra diversifier son risque en investissant dans 20 projets de crowdfunding à 1 000 euros.
3/ Obtenez des rendements attractifs
Le crowdfunding immobilier offre des rendements potentiels élevés. Ils se situent actuellement autour de 10%, voire plus selon la maturité des projets et leur niveau de risque.
Ce rendement moyen est supérieur aux autres produits d’épargne immobiliers comme les SCPI. À fin 2023, ces dernières ont distribué en moyenne 4.5% aux investisseurs.
Naturellement, le rendement important du crowdfunding s’accompagne d’un niveau de risque plus élevé.
4/ Investissez dans des secteurs d’activité variés
Le financement participatif immobilier permet d’investir dans des typologies de projets variées :
- Opérations de promotion immobilière (constructions neuves) de logements, bureaux, commerces, etc.
- Rénovations de biens
- Changement d’usage / transformation de bien
Chaque investisseur peut ainsi choisir des projets alignés avec sa stratégie d'investissement.
Quelles sont les performances du crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier offre actuellement des rendements élevés : en moyenne entre 8% et 12% par an (les taux varient selon les projets).
Ces rendements importants s’expliquent par la récente envolée des taux d’intérêt. En effet, ces derniers se répercutent directement sur le taux de rendement du crowdfunding immobilier.
Comment les investisseurs en crowdfunding perçoivent leur rémunération ?
Les investisseurs en crowdfunding sont rémunérés sous forme de coupons d’obligations.
Les obligations sont une forme de prêt, et le coupon désigne les intérêts perçus par les investisseurs (le rendement).
Le taux d’intérêt est défini à l’avance lors de la présentation du projet de crowdfunding aux investisseurs. Ce taux est généralement fixe, il varie notamment selon la durée moyenne des projets.
Le remboursement du capital peut être périodique (mensuel, annuel, etc.), ou plus couramment “in fine”, c'est-à-dire à l’échéance du prêt.
Exemple : vous investissez 150 euros dans une obligation à 10 % sur 3 ans qui permet de financer la construction d’un immeuble de logements.
Vous percevrez donc un coupon de 15 euros chaque année pendant 3 ans (150 x 10%). Puis, à l’issue de la 3ème année, vous récupérez votre capital de 150 euros.
Attention, en cas de difficulté de remboursement de l’emprunteur, votre rendement peut être diminué, voire même être négatif, si ce dernier ne rembourse pas le capital que vous lui avez prêté (voir notre section risque).
Focus sur le crowdequity (financement en capital)
Il existe une autre forme de financement participatif en immobilier appelée “crowdequity”.
Avec ce mode de financement en capital, l'investisseur devient co-actionnaire de la société qui porte le projet immobilier. Sa rémunération dépend alors de la potentielle plus-value à la revente du bien, et des éventuels versements de dividendes.
Le rendement cible du financement en capital est moins certain que le crowdfunding, car il n’y a pas de versements d’intérêts. Cependant, il s’avère généralement plus rémunérateur.
Quels sont les avantages et les inconvénients du crowdfunding immobilier ?
Avant de vous lancer dans le financement participatif immobilier, il est important de bien prendre en compte les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement.
Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients du crowdfunding immobilier
Les avantages du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement intéressante, notamment pour son accessibilité (faible ticket d’entrée), la diversification qu’il permet, ainsi que son potentiel de rendement important.
L’accessibilité : un ticket d’entrée à partir de quelques dizaines d’euros
Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, le crowdfunding permet d’investir avec un ticket d’entrée très bas. En général, il est possible de participer à des projets dès 100 euros.
Il est ainsi possible d'investir dans l’écosystème immobilier sans avoir besoin d'emprunter auprès d'une banque, ou de disposer au préalable d'un patrimoine important.
La diversification : possibilité d’investir dans de (très) nombreux projets
Le crowdfunding immobilier offre la possibilité de diversifier son patrimoine dans des projets variés :
- Différents types de biens : résidentiel, commercial, bureau, entrepôt, etc.
- Différentes localisations : Paris, régions françaises, autres pays d’Europe, etc.
Le crowdfunding immobilier permet ainsi d’accéder à des projets de construction ou de rénovation qui étaient auparavant réservés aux investisseurs professionnels (promotion immobilière de bureaux, acquisition de locaux à l’étranger, etc.).
La rentabilité : un retour sur investissement potentiellement élevé
Les rendements annuels du crowdfunding immobilier se situent en ce moment autour de 10%. Cela signifie qu’un investissement de 1 000 euros vous rapporterait 100 euros par an (1 000 x 10%).
À titre de comparaison, l’indice boursier mondial MSCI World a généré un rendement annuel d’environ 10% sur les 10 dernières années.
Par ailleurs, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont distribué en moyenne 4.5% en 2023.
La simplicité : investir en seulement quelques clics
L’investissement en crowdfunding immobilier se fait généralement via des plateformes en ligne.
Ces services de financement participatif présentent les projets sous forme de catalogue. Ainsi, chaque investisseur peut comparer les caractéristiques des projets afin de choisir ceux qui les intéressent :
- Taux de rendement
- Durée du crédit
- Type de bien
- Localisation
- Historique du promoteur, etc.
Une fois que l’investissement est en place, il est possible de suivre en temps réel ses investissements financiers. La plupart des plateformes fournissent des rapports réguliers afin de surveiller le versement des intérêts, ou les éventuels retards de paiement.
Les inconvénients et les risques du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier s’accompagne d’inconvénients que vous devez évaluer avec soin avant d’investir.
Il est notamment important de considérer le risque de perte en capital et le manque de liquidité du crowdfunding.
Un rendement non garanti : les risques de retard de paiement
Les rendements annoncés du crowdfunding ne sont jamais garantis. En effet, les plateformes affichent des taux de rendement "cibles", mais ceux-ci dépendent de la réussite des projets immobiliers.
Exemple : en cas de difficulté de commercialisation de ses programmes immobiliers, le marchand de biens peut manquer de fonds et retarder le versement des intérêts aux investisseurs. Si aucune compensation ne leur est versée, leur taux de rendement sera alors diminué, car les intérêts seront dilués sur une plus longue période.
Un risque de perte en capital : lorsque l’emprunteur fait défaut
L'un des risques majeurs du crowdfunding immobilier est la possibilité de perdre une partie, voire la totalité du capital investi.
En effet, si le projet échoue, par exemple, en cas de faillite du promoteur immobilier, ou d’un problème lors de la construction, les investisseurs risquent de ne pas récupérer leur mise initiale.
Pour diluer ce risque, les investisseurs doivent répartir leur épargne dans plusieurs projets de crowdfunding.
Le risque d’illiquidité : les fonds sont bloqués pendant la durée du projet
Le crowdfunding immobilier est un investissement de court terme, voire moyen terme, les projets durent généralement entre 12 et 48 mois (voire plus en cas de retard). Durant cette période, il est quasiment impossible de récupérer les fonds investis.
En effet, contrairement aux actions cotées en Bourse, qui peuvent être vendues à tout moment, les parts dans un projet de crowdfunding ne peuvent pas être revendues facilement. Cette absence de liquidité est un point important à considérer avant d’investir.
Quelle est la place du crowdfunding dans votre patrimoine ?
Le crowdfunding est un actif idéal pour ceux qui cherchent à dynamiser le rendement de leur patrimoine avec un horizon de placement à court / moyen terme.
C’est donc un outil de diversification intéressant pour les investisseurs qui sont prêts à tolérer un niveau de risque important, en échange d’un rendement potentiel élevé (actuellement autour de 10%).
Comme le crowdfunding immobilier offre un couple rendement / risque élevé, il est à positionner en complément d’autres actifs plus stables. En effet, nous vous recommandons de déjà disposer d’une épargne de précaution suffisante (au minimum 3 à 6 mois de salaire) avant d’investir en financement participatif.
Naturellement, plus votre tolérance au risque est grande, plus vous pourrez intégrer une part importante de crowdfunding immobilier dans votre patrimoine.
Lire aussi : L'épargne moyenne des Français : statistiques et conseils
Comment investir en crowdfunding immobilier ?
La majorité des projets de crowdfunding immobilier sont accessibles via des plateformes en ligne. Ces plateformes fonctionnent comme des catalogues en ligne qui référencent les projets en recherche de fonds propres.
À noter qu’il est également possible d’investir en crowdfunding via 2 enveloppes : l’assurance-vie et le PEA PME.
Investir crowdfunding immobilier via des plateformes
La méthode la plus répandue pour investir en crowdfunding est d’utiliser des plateformes en ligne.
Nous allons vous présenter les différentes étapes pour investir via ces plateformes.
Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?
Il existe de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier, mais elles n’offrent pas toutes le même niveau de service. Le choix de la plateforme est donc une étape importante.
Voici les principaux critères pour sélectionner la meilleure plateforme d’investissement :
- Une plateforme régulée en France : assurez-vous que la plateforme soit bien accréditée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
- Des clients satisfaits : consultez les avis clients de la plateforme afin de vous faire une idée de la réputation de celle-ci.
- Une grande diversité de projets : les meilleures plateformes proposent une large gamme de projets immobiliers (résidentiels, commerciaux, réhabilitations, etc.) afin que vous puissiez diversifier vos investissements.
- Des rendements compétitifs : la plateforme doit proposer des projets avec des performances, en cohérence avec les taux d’intérêt actuels.
- Des indicateurs de performance transparents : les plateformes doivent clairement indiquer le taux de défaut de paiement et de retard des projets financés. Cela donne une bonne indication sur la qualité des projets proposés, ainsi que la capacité de la plateforme à assurer le paiement des intérêts et le remboursement du capital des investisseurs.
- Des frais compétitifs : la plateforme doit clairement indiquer qui supporte ses frais de fonctionnement. Selon les plateformes, les frais peuvent être facturés aux porteurs de projets et / ou aux investisseurs. Il est important de les prendre en compte avant d'investir, car ils affectent les performances nettes de l’investissement.
Les principales plateformes de crowdfunding en France
Voici une sélection des principales plateformes de crowdfunding disponibles sur le marché français.
Anaxago
Anaxago est une plateforme de financement participatif fondée en 2012 qui permet d’investir en immobilier et dans des entreprises non cotées.
Cette plateforme a permis de financer plus de 260 projets immobiliers.
Homunity
Homunity est une autre plateforme de crowdfunding immobilier qui a été fondée en 2014.
Elle a permis de financer plus de 545 projets immobiliers.
Fundimmo
Fundimmo est une plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier. Elle a été lancée en 2015.
Elle a permis de financer plus de 450 projets immobiliers.
ClubFunding
ClubFunding est une plateforme spécialisée dans le financement immobilier depuis 2015.
Cette plateforme a permis de financer plus de 1 000 projets immobiliers.
Wiseed
Wiseed est une plateforme de crowdfunding lancée en 2009.
Elle a notamment permis de financer plus de 800 projets immobiliers.
Raizers
Raizers est une plateforme de crowdfunding immobilier présente depuis 2015.
Elle a permis de financer plus de 370 projets immobiliers.
Comment choisir les projets de crowdfunding dans lesquels investir ?
Avant d'investir dans un projet de crowdfunding, vous devez attentivement lire les informations fournies par la plateforme. Voici 4 points clés que vous devez analyser :
- Les modalités d’investissement : vous devez sélectionner les projets présentant un niveau de risque et une maturité qui correspondent à vos critères. Généralement, les projets avec une durée d’emprunt plus longue, ou un niveau de risque plus élevé offrent un meilleur rendement.
- La qualité du professionnel de l’immobilier : vérifiez l’historique des projets de l’entreprise qui cherche à lever des fonds. Privilégiez les professionnels expérimentés qui ont réussi leurs opérations passées. Vous pouvez aussi analyser les informations financières fournies par la plateforme afin de vous assurer de sa bonne santé financière.
- La qualité du projet immobilier : le porteur de projet doit démontrer la faisabilité du projet immobilier, et notamment la demande pour le type de bien proposé (le prix au mètre carré, les tendances du marché immobilier local, etc.). Un projet mené précautionneusement aura plus de chances d’aboutir à un succès commercial, et donc un remboursement des investisseurs.
- Des garanties sécurisantes pour l’investisseur : privilégiez les projets offrant des garanties financières étoffées (hypothèque, nantissement, caution, etc.) ainsi que des assurances. Ainsi, en cas de problème de remboursement, la plateforme pourra activer ces garanties, et offrir une meilleure protection de votre capital.
Le pilotage de vos investissements en crowdfunding
Une fois que vous avez investi dans des projets de crowdfunding immobilier, un suivi régulier est essentiel, notamment pour :
- Suivre l’avancement de vos investissements : les rapports détaillés fournis par les plateformes de crowdfunding vous permettent d'évaluer la santé de vos investissements (versement des intérêts et remboursement du capital). En fonction de ces données, vous pourrez éventuellement orienter votre épargne vers des projets plus diversifiés, ou une plateforme avec un taux de défaut plus faible.
- Ajuster la part du crowdfunding dans votre patrimoine : si vous souhaitez que le crowdfunding respecte un certain pourcentage votre patrimoine, vous devez suivre régulièrement la part qu’il représente dans votre patrimoine global. Vous pourrez ainsi ajuster vos investissements dans ce type de projets.
Investir en crowdfunding immobilier via des enveloppes fiscales
Le crowdfunding immobilier est également accessible avec certaines enveloppes d’investissement, comme l’assurance-vie ou le PEA-PME.
Ces méthodes d’investissement en crowdfunding sont moins répandues, et elles offrent généralement un choix de projets plus restreint.
Toutefois, elles permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Investir en crowdfunding immobilier avec l’assurance-vie
Certaines assurances-vie permettent d’investir dans des supports en crowdfunding immobilier. Mais comme évoqué, le choix est plus limité.
L’assurance-vie offre 3 principaux avantages :
- Une fiscalité allégée : grâce à son mécanisme d’enveloppe fiscale, les gains générés au sein du contrat ne sont imposés qu'au moment des retraits. Les épargnants peuvent ainsi capitaliser leurs rendements sans subir d’imposition.
- La liquidité des supports : avec l’assurance-vie, l’épargnant peut revendre ses actifs quand il le souhaite. Cette souplesse de gestion permet de contourner le manque de liquidité du crowdfunding immobilier. Toutefois, les délais de revente ainsi que les conditions de ces retraits varient selon les contrats.
- Une enveloppe multi-supports : avec un contrat d’assurance-vie, vous pouvez investir dans une grande variété d’actifs financiers (fonds euros, parts de SCPI, Bourse, Private Equity, etc.). C’est pratique pour gérer son patrimoine avec une seule enveloppe.
Lire aussi : Retrait assurance-vie : Comment retirer son argent ?
Investir en crowdfunding immobilier avec le PEA-PME
Le Plan Épargne en Actions pour Petites et Moyennes Entreprises permet aussi de loger certaines obligations de crowdfunding immobilier.
Le PEA-PME offre le même mécanisme d’enveloppe fiscale que l’assurance-vie. De plus, les retraits sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu après le 5ème anniversaire du contrat (les prélèvements sociaux restent dus).
En revanche, le PEA-PME n’offre pas la même diversité de supports d’investissement que l’assurance-vie, il est limité aux investissements dans des actions de PME Européennes. Vous ne pourrez donc pas y loger de grands fonds d’investissements internationaux, ou encore des SCPI.
Lire aussi : PEA ou Assurance vie : Que choisir en 2024 ?
Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier ?
Les gains issus du crowdfunding immobilier (intérêts et éventuelles plus-values) sont taxés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).
Cette Flat Tax (l’autre nom du PFU) s'applique automatiquement. Elle est prélevée par la plateforme à chaque versement de coupon (sans intervention de votre part). Vous percevez directement le rendement net d’impôts.
Toutefois, vous pouvez aussi opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu si votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est plus avantageuse. C’est le cas lorsque vos revenus annuels n’excèdent pas 28 797 euros pour une personne seule. Dans ce cas, vous devrez quand même régler les prélèvements sociaux de 17,2%.
Enfin, sachez que le crowdfunding immobilier ne rentre pas dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). C’est un atout pour les patrimoines hautement imposés qui veulent continuer d’investir dans le secteur immobilier.
Notre outil gratuit pour vous : Faites un diagnostic fiscal gratuit pour réduire vos impôts
Comment choisir entre crowdfunding immobilier et SCPI ?
Nous avons identifié 6 arguments qui font immédiatement pencher la balance vers le crowdfunding immobilier ou les SCPI :
Préférez le crowdfunding immobilier si :
- Vous avez un horizon d’investissement réduit (entre 6 et 48 mois).
- Vous recherchez une performance potentielle élevée.
- Vous désirez choisir chaque projet immobilier que vous financez.
Privilégiez les SCPI si :
- Vous n’avez pas le temps d’analyser chaque projet immobilier.
- Vous voulez prendre le moins de risques possible.
- Vous souhaitez investir à crédit.
Pour aller plus, rendez-vous sur notre article complet : SCPI ou Crowdfunding Immobilier : Comment choisir ?
Comment choisir entre crowdfunding immobilier et investissement locatif ?
Nous avons identifié les arguments qui font immédiatement pencher la balance vers le crowdfunding immobilier ou l’investissement locatif.
Préférez le crowdfunding immobilier si :
- Vous ne voulez pas vous impliquer dans la gestion locative : le crowdfunding est idéal pour les investisseurs qui cherchent un investissement passif (pas de gestion des locataires, ni d’éventuels travaux, d’impayés, etc.).
- Vous voulez investir à partir de quelques dizaines d’euros : le financement participatif requiert un faible ticket d’entrée, ce qui le rend accessible à un grand nombre d’investisseurs.
- Vous voulez diversifier au maximum vos investissements : grâce à son faible ticket d’entrée, vous pouvez répartir votre capital sur un grand nombre de projets de crowdfunding. Cela vous permet de réduire votre exposition au risque, et d’investir dans des secteurs habituellement moins accessibles aux investisseurs particuliers (bâtiments professionnels, ou projets hors de France).
- Vous recherchez le couple rendement / risque le plus élevé : le crowdfunding immobilier propose des rendements potentiellement plus élevés que l’immobilier locatif traditionnel (autour de 10% par an). Cependant, vous devez garder en tête que ce rendement plus attractif s'accompagne d'un risque plus important (possible perte totale du capital en cas d'échec du projet).
Préférez l'investissement locatif si :
- Vous voulez posséder un bien tangible : investir dans l’immobilier locatif signifie détenir physiquement un bien immobilier. Cette possession directe d’un bien peut rassurer certains investisseurs, d’autant qu’ils auront une pleine maîtrise de l’avancement de leur investissement.
- Vous voulez investir avec un effet de levier (crédit bancaire) : l’immobilier locatif est un des seuls investissements qui peut se financer à crédit. C’est donc un accélérateur pour votre patrimoine, car vous n’avez pas besoin d’attendre d’avoir l’épargne suffisante pour investir.
Exemple : avec un apport de 22 500 euros, vous pouvez investir à crédit dans un appartement valant 150 000 euros (soit un apport de 22,5%). Vous percevrez immédiatement les loyers correspondant à ce bien, ce qui vous permettra de rembourser tout ou partie des échéances de votre crédit bancaire. Si le rendement offert est de 5%, cela représente 7 500 euros par an (150 000 x 5%).
Si vous investissez cet apport de 22 500 euros en crowdfunding immobilier, dans des projets avec un rendement de 10%, vous percevrez 2 250 euros d’intérêts par an (22 500 x 10%). L’effet de levier vous permet donc d’investir plus massivement.
- Vous recherchez une potentielle plus-value à la revente : en plus des loyers réguliers, l’investissement locatif offre la possibilité de réaliser une plus-value à la revente du bien. C’est intéressant notamment pour les investisseurs qui connaissent un secteur à fort potentiel de revalorisation, ou qui savent comment accroître la valeur du bien (travaux, transformation, etc.).
Lire aussi : Investir dans l'immobilier locatif : les bases
Conclusion
Le crowdfunding immobilier est une solution d'investissement simple à mettre en place. Les projets à financer sont accessibles à partir de quelques dizaines d'euros. De plus, la plupart des plateformes permettent d’investir en quelques clics.
L’investissement participatif attire aussi par son couple rendement / risque potentiellement élevé. Mais avant de vous lancer, il est essentiel de bien choisir les projets que vous souhaitez financer.
Pour minimiser les risques, il est préférable de diversifier vos investissements dans un grand nombre de projets.
Prenez également le temps de bien choisir votre plateforme d’investissement. Privilégiez celles qui communiquent en toute transparence sur leur historique de performance, ainsi que le taux d’échec et de retard des projets.
Pour ceux qui choisiraient d’investir via des enveloppes fiscales comme l’assurance-vie ou le PEA-PME, avant de souscrire, vérifiez si votre contrat vous permet de loger ce type d’investissements.
En respectant ces différentes recommandations, vous mettez toutes les chances de votre côté pour optimiser vos performances futures grâce au crowdfunding immobilier.
