Epargne

Investir en SCPI (1/3) en pleine propriété : fonctionnement et fiscalité

Introduction

Depuis quelques semaines, Ramify commercialise un nouveau produit : les Sociétés de Placement Immobilier (SCPI). Vous avez été nombreux à nous demander conseil. 

Pour tous les investisseurs, nous vous encourageons à respecter quatre règles basiques dans votre stratégie : 

  • Limiter les frais
  • Rééquilibrer régulièrement
  • Minimiser l’imposition
  • Diversifier son portefeuille

En parlant de diversification, parlons d’un actif star pour les français, l’immobilier. Car oui, les français adorent épargner, surtout dans l’immobilier.

En 2019, le taux d’épargne des français représentait 15 % de leur revenu, la part consacrée à l’investissement dans un logement était de 10 %, et, la part dédiée aux placements financiers de 5 %. Si les investissements immobiliers physiques (c’est-à-dire dans la pierre) sont privilégiés par les français, les SCPI (l’immobilier “papier”) se développent rapidement. En 2021, la valorisation totale des SCPI en France était de 78,6 milliards d’euros, en hausse de 10 % sur un an.

Grâce à cet article, les SCPI n’auront plus de secret pour vous ! Nous avons disséqué de manière objective et analytique cet actif afin de vous livrer tous ses secrets. La SCPI est-elle un bon investissement pour moi ? En nue-propriété ? En pleine propriété ? Cela dépendra de votre taux d’imposition, de vos besoins en liquidités et de vos projets de vie… Accrochez-vous, à la fin de l’article vous ne vous ferez plus jamais avoir par votre conseiller.

Préliminaire

Il y a deux manières d’investir dans une SCPI : en pleine propriété ou en nue-propriété. Dans les deux cas, l’investisseur cherche à réaliser une plus-value sur son investissement à la sortie, et éventuellement un rendement périodique sous forme de dividende. 

Dans cet article, 

  • nous n’analysons pas l’investissement en SCPI avec endettement, mais voici un article pour obtenir des avis sur les SCPI
  • nous ne prenons en compte que les SCPI françaises, soumises à la fiscalité française. Les SCPI européennes peuvent bénéficier d’une fiscalité allégée.

Le premier type de SCPI (pleine propriété) est détaillé ci-dessous, et le deuxième type fait l’objet d’un article complet

homme qui signe pour investir en scpi pleine propriété

L’investissement en pleine propriété

Définition générale

L’achat de parts de SCPI en pleine propriété consiste à devenir immédiatement propriétaire des parts d’une SCPI. Ceci vous donne le droit :

  • De revendre à tout moment vos parts 
  • De toucher les dividendes issus des loyers perçus par le gestionnaire de la SCPI

Philosophie de l’investissement

Comme nous l’expliquons dans notre article sur le Plan Épargne Retraite (PER), la réflexion fiscale doit être au cœur d’une stratégie d’investissement. Concernant les SCPI, nous recommandons l’achat de parts en pleine propriété aux investisseurs faiblement imposés. Les loyers mensuels perçus sont considérés comme des compléments de revenus, donc à ajouter à l’assiette de l’impôt sur le revenu. Nous détaillerons ce point sur l’imposition plus tard dans l’article

Néanmoins, une personne souhaitant bénéficier d’un complément de revenu périodique et stable peut opter pour la pleine propriété (les retraités par exemple). Bien que non optimal fiscalement pour les personnes hautement imposées, l’investissement en pleine propriété peut avoir des avantages pratiques.

💡 Comme nous l’indiquons dans notre article sur l’investissement en nue-propriété, ce type de SCPI est plus avantageux fiscalement pour les personnes hautement imposées. 

Rendement total de la SCPI 

L’estimation du rendement total d’une SCPI en pleine propriété repose sur deux facteurs :

  • L’appréciation de la valeur de la SCPI : le rendement provient du prix de revente à terme 
  • Le loyer mensuel versé par la SCPI : le rendement provient du montant des loyers perçus pendant la durée de détention des parts de SCPI 

💡 Pour l’achat en nue-propriété, il faut considérer les gains de la pleine propriété au terme de la période de démembrement, et y ajouter la plus-value liée à la décote. Nous vous expliquons tout cela plus bas.

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Rendement issu de l’appréciation de la valeur de la SCPI (avant impôts)

La valeur des parts d’une SCPI correspond à la valeur de souscription. Celle-ci est fixée par le vendeur de la SCPI qui considère la valeur d’échange du bien et y ajoute les différents frais qu’il a engagés (actes et commissions) pour acquérir le parc immobilier. La valeur de la SCPI hors marge du vendeur s’appelle la valeur de reconstitution

Nous avons donc :

💡 La valeur de souscription est encadrée par la loi et doit obligatoirement se situer dans une fourchette de +/- 10 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Comme pour un parc immobilier classique, la valeur de la SCPI fluctue dans le temps. Cela permet de dégager un rendement sur le capital placé (hors loyer) si la valeur du parc immobilier augmente.

Nous estimons que les parts de SCPI s’apprécient en moyenne de 1,15 % par an, en nous basant sur les performances historiques des dix dernières années.

Fiscalité applicable à la revente des parts

A l’issue de la période de détention de la SCPI et comme pour tout investissement, nous espérons en tirer une plus-value à la revente, qui correspond à la différence entre le montant investi et le montant à la revente. Pour mesurer sa plus-value nette, il faut déduire : 

  • La commission de souscription prise à l’entrée par la SCPI (ce qu’on appelle les “frais d’entrée”)
  • L’impôt sur le revenu au taux maximum de 19 % (comme tous les investissements immobiliers !)
  • Les prélèvements sociaux fixes de 17,2 %

💡 Plusieurs abattements peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention des parts de SCPI. Plus la durée de détention est élevée, plus les abattements sont intéressants. Tableau récapitulatif des abattements :

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier
Durée de détention
Taux d'abattement par année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu
Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans
0 %
0 %
De la 6e à la 21e année
6 %
1,65 %
22e année révolue
4 %
1,6 %
Au delà de la 22e année
Exonération
9 %
Au delà de la 33e année
Exonération
Exonération
Source https://www.service-public.fr
Source : https://www.service-public.fr/

Rendement issu des loyers (avant impôts)

Pour une année donnée, le TDVM correspond à la somme des loyers (ou dividendes) perçus sur l’année, divisés par la valeur moyenne des parts sur l’année (ici comprendre valeur moyenne de souscription).

Sur les dernières années, le TDVM moyen sur le marché des SCPI françaises est de 4,73 % par an – avant imposition.

a. Fiscalité applicable aux rendements issus des loyers (TDVM)

Les loyers générés par la détention de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Concrètement, c’est comme mettre son appartement en location. 

Les revenus sont donc à ajouter à l’assiette de l’impôt sur le revenu. 

En plus de l’impôt sur le revenu, calculée sur la base de la tranche marginale d’imposition, qui dépend des revenus de chacun (on vous explique ici ce qu’il faut savoir), il faudra ajouter systématiquement 17,2 % de prélèvements sociaux incompressibles.

En pratique, l’imposition totale sur les loyers perçus se décompose comme ci dessous:

💡 Être éligible au régime micro-foncier brut vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts.

Revenus annuels
Taux Marginale d'Imposition (TMI)
Prélèvements sociaux
Imposition totale
Imposition totale en régime micro-foncier
> 157 806 €
45 %
17,2 %
62,2 %
43,5 %
73 369 < x < 157 806 €
41 %
17,2 %
58,2 %
40,7 %
25 659 € < x < 73 369 €
30 %
17,2 %
47,2 %
33 %
10 064 < x < 25 659 €
11 %
17,2 %
28,2 %
19,74 %
10 064 € <
0 %
17,2 %
17,2 %
12,04 %

Vous comprenez maintenant pourquoi les SCPI de rendement en pleine propriété sont à privilégier pour les investisseurs les moins imposés sur leur revenu.

Pour aller plus loin, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement en nue-propriété. 

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Attention, les rendements de l’investissement en SCPI sont également liés à votre situation personnelle et fiscale. Pour faire le bon choix entre SCPI en pleine propriété ou SCPI en nue-propriété, voici le résultat de notre analyse comparative