SCPI

Sortir d’un investissement en SCPI

Sommaire

Investir en SCPI est une décision qui présente de nombreux atouts, mais à une condition : que votre stratégie soit construite sur le moyen long terme. 

Au moment même de la souscription, il est important d’avoir une idée des modalités de cessions de parts. Nature de la SCPI, contexte fiscal, et liquidités structurelles de la structure… Autant d’éléments pouvant influencer le délai d’attente de l’épargnant avant une revente de parts.

Dans cet article, nous vous proposons d’apprivoiser toutes les subtilités de la sortie d’une SCPI afin d’affiner votre stratégie.

Les sorties en fonction du type de SCPI

Sortir d’une SCPI à capital variable 

Vous souhaitez sortir de votre investissement en SCPI à capital variable ? Dans ce cas, il vous revient d’initier le processus de vente. 

Un courrier recommandé (avec accusé de réception) doit être adressé à la société de gestion concernée. Cette dernière enregistrera votre décision une fois en possession de votre ordre de retrait

L’organisme gestionnaire fixera ici la valeur du retrait, au contraire des SCPI à capital fixe. Ce calcul se fonde sur la différence entre le prix de souscription et les frais.

Les parts que vous cédez seront rachetées par d’autres souscripteurs, déjà présents ou à venir. 

Si une demande de souscription d’un montant suffisant intervient en même temps que la cession, alors le retrait sera effectué sous forme de transfert entre l’un et l’autre des souscripteurs. 

Dans le cas où le montant des demandes de souscription est inférieur à la valeur des parts cédées, vous devrez attendre que de nouveaux souscripteurs se manifestent. L’exécution de la demande de retrait prend généralement deux à trois semaines, mais les investisseurs subissent parfois des délais s’étirant sur plusieurs mois.

Sortir d’une SCPI à capital fixe

Si vous avez investi dans une SCPI à capital fixe, vous aurez le choix entre deux stratégies de sortie : trouver vous-même votre acquéreur, ou recourir au marché secondaire.

Vente de gré à gré pour sortir d’une SCPI à capital fixe

Les investisseurs qui souhaitent garder la main sur la revente peuvent recourir au marché de gré-à-gré

Par définition, la société de gestion de votre SCPI n’intervient pas dans ce cas de figure. Vous fixez votre propre prix de cession et devez trouver votre acquéreur, par exemple via votre réseau, les annonces généralistes… 

Vous devez respecter toutefois certaines formalités administratives, notamment la transmission de certains documents à la société de gestion. Pensez notamment à la fiche de demande de renseignements, une copie du formulaire de vente, l’acceptation du transfert, un RIB.

Vous n’obtiendrez votre certificat nominatif de parts sociales qu’en respectant ces conditions.

Si vous choisissez cette solution du marché de gré-à-gré, sachez que vous pouvez ne pas trouver d’acquéreur. Dans ce cas, la société de gestion inscrira votre ordre de vente selon le prix de cession qu’elle aura fixé.

Le risque : être contraint de vendre vos parts en subissant une décote.

Le recours au marché secondaire pour sortir d’une SCPI à capital fixe

En passant par l’intermédiaire de la société de gestion de la SCPI, vous pourrez diffuser votre offre de vente au marché secondaire.

Après avoir envoyé votre formulaire de vente à l’organisme gestionnaire (valable durant une année), celui-ci compare votre offre aux ordres d’achat de souscripteurs. 

Pour être en règle, le document doit identifier clairement la SCPI, le nombre de parts à la vente et le prix de cession envisagé

Généralement, les reventes de parts SCPI ont lieu de manière mensuelle sur le marché secondaire. La transaction a lieu dès qu’une offre d’achat compatible est identifiée.

Vous pouvez parfois attendre plusieurs mois avant qu’une telle transaction puisse être réalisée, en fonction des fluctuations du marché secondaire. 

Vous pouvez également subir une décote ou bénéficier d’une surcote. Cela dépendra de la différence entre le prix d’exécution, dit prix unique, et la valeur patrimoniale réelle de vos parts. 

N’hésitez pas à consulter notre article complet sur les différences entre les SCPI à capital variable et à capital fixe pour en savoir plus.

Les délais de sortie d’un investissement en SCPI

Quel délai pour revendre ses parts de SCPI ?

Il n’existe aucune durée de détention légale minimale de parts en SCPI. Vous êtes donc libre de procéder à une cession quand vous voulez.

Notez cependant que certaines SCPI sans frais d’entrée fixent des pénalités en cas de sortie anticipée. Par exemple, la SCPI Novaxia Neo vous pénalisera à hauteur de 6 % si vous revendez vos parts avant 5 ans.

Seules les SCPI fiscales souffrent d’une réglementation à ce niveau : une revente précoce vous fera perdre votre avantage fiscal (dans le cas des SCPI Malraux et Pinel).

Pour identifier le moment le plus opportun, certains facteurs doivent être pris en considération. En fonction du nombre d’années de détention, vous pourrez bénéficier d’abattements fiscaux. Cela se vérifie via les règles de la fiscalité en SCPI.

Certaines sociétés de gestion recommandent en outre de patienter environ 10 ans avant de procéder à une cession de parts. Les investissements sont des stratégies payantes sur le long terme, jusqu’au moment même de la transaction.

Les fluctuations du marché et les évolutions de la valeur de vos parts influencent la pertinence de la vente à tel ou tel moment. Vous devrez ainsi vous armer de patience et vous montrer réactif pour adopter la bonne stratégie.

Est-il facile de sortie d’un investissement en SCPI ?

Les règles de sortie d’une SCPI et l’absence de durée minimale de détention des parts facilitent grandement le processus de cession de parts.

La société de gestion peut également vous accompagner dans votre projet de vente. Plus encore dans le cas où vous choisissez la cession via le marché secondaire (si vous avez investi dans une SCPI à capital fixe). 

Au regard de leur réglementation spécifique, les SCPI fiscales (loi Pinel par exemple) impliquent une plus grande vigilance.

Ces organisations sont limitées dans le temps. Les SCPI sous le régime fiscal Malraux vivent généralement 14 ans. L’objectif : faire jouer les avantages fiscaux sur 12 ans tels qu’ils sont établis par ce dispositif.

L’absence de marché secondaire conséquent pour ce type de SCPI rend d’autant plus difficile la revente des parts

Si vous investissez en SCPI fiscale, vous devrez partir du principe que votre durée de détention correspondra à la durée de vie du projet d’investissement.

Quels frais à payer en cas de revente ?

Les différents frais à anticiper en cas de revente

Lors d’une cession de parts de SCPI, vous devrez prévoir quelques frais supplémentaires. Ces derniers sont mis en place notamment pour inciter les associés à garder en main leurs parts durant un certain laps de temps.

Pour empêcher les stratégies d’entrées et de sorties incessantes des investisseurs, des frais de retrait (ou de sortie) sont ainsi établis. Ils concernent notamment les SCPI sans frais de souscription.

Une société de gestion peut décider d’appliquer de tels frais de retrait pour les investissements dont la durée de détention n’a pas dépassé 3 ans.

A noter également que des frais d’enregistrement (ou de gestion) peuvent s’ajouter au montant total, généralement à hauteur de 5 %.

Impôts sur les plus-values immobilières

Dans le cas où vous réaliseriez une plus-value immobilière au moment de la revente, celle-ci serait imposée selon le régime fiscal associé.

En principe, les taux standards de l’impôt sur les plus-values s’appliquent. La plus-value est taxée elle-même à 19 %, auxquels s’ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux. Une plus-value immobilière est généralement imposée à un taux de 36,2 %.

Pour autant, au-delà d’une certaine durée de détention, des abattements fiscaux peuvent s’appliquer. 

Ces avantages permettent, entre autres, de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu à compter de la 22ème année.

Votre société de gestion sera votre principale interlocutrice en ce qui concerne le calcul de ces abattements, selon votre situation spécifique. Elle se charge notamment du calcul de la plus-value immobilière, et des transferts de données à l’administration fiscale.

Quand revendre ses parts en SCPI ?

Principe : une revente possible à tout moment

Dans le cas où vous détenez des parts en pleine propriété, la cession peut être initiée à n’importe quel moment. Pour des raisons stratégiques et fiscales, il n’est pas recommandé de se séparer trop rapidement de ces droits.

Au moment où vous décidez de revendre vos parts de SCPI, gardez à l’esprit que le capital que vous avez investi n’est pas garanti (ni son rendement). D’où l’importance d’attendre le meilleur moment.

Selon les périodes, les acquéreurs peuvent être plus ou moins difficiles à trouver. Si vous souhaitez vous placer à la vente sur le marché secondaire, prêtez attention aux périodes d’affluence des acheteurs avant d’exécuter votre décision.

Cas particuliers de revente de ses parts en SCPI

Dans certains cas, vous serez contraints de respecter certains délais avant de procéder à la vente. Les SCPI fiscales, pour lesquelles la vente prématurée des parts vous ferait perdre un important avantage, ne sont pas les seules concernées.

Si vous êtes détenteur de parts en SCPI en nue-propriété, vous aurez besoin de l’accord de l’usufruitier pour procéder à une cession. Outre cette condition, le processus de vente peut être lancé à n’importe quel moment.

Concernant les SCPI dans une assurance vie, l’assureur a la propriété des parts et supporte donc les risques (y compris de liquidité). En fonction du contrat, il sera intéressant de conserver ses parts suffisamment longtemps pour bénéficier de son avantage fiscal.

Dans ce dernier cas, aucune imposition ne s’appliquera sur les revenus issus de la SCPI tant qu’ils n’auront pas été rachetés.

C’est dès la souscription de parts en SCPI que la stratégie de sortie doit être anticipée. En effet, la plupart des placements nécessitent plusieurs années avant d’offrir un rendement réellement intéressant ou une fiscalité plus avantageuse. En outre, les aléas du marché peuvent différer le moment de vente opportun. Pour élaborer dès maintenant votre stratégie d’investissement en SCPI, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos experts Ramify.

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