Guide SCPI de rendement : Pour (enfin) tout comprendre sur cet investissement

L’investissement via une SCPI, société civile de placement immobilier, est de plus en plus prisé par les Français. Ce type d’investissement rend possible pour des particuliers un investissement dans un bien ou dans un portefeuille de biens immobiliers.

Les opérations de routine étant gérées par des professionnels, les investisseurs récoltent les bénéfices sans se soucier des démarches fastidieuses d’une gestion locative classique ! Nous nous intéressons aujourd’hui aux SCPI de rendement, majoritaires sur le marché.

Il s’agit d’une société civile de placement immobilier qui permet de générer des revenus locatifs sur des biens à usage professionnel.

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Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement est un type de SCPI spécialisée dans l’investissement dans des biens immobiliers à usage professionnel, tels que des bureaux, des boutiques, ou encore des structures spécialisées comme les hôpitaux et maisons de retraite.

Pourquoi les professionnels et non les particuliers ? C’est très simple ! En effet, les locataires professionnels étant en général plus fiables que les particuliers, les SCPI de rendement se concentrent en priorité sur les biens immobiliers qui leur sont destinés.

La location est effectuée par le biais d’un bail commercial. La SCPI de rendement vise à maximiser les revenus locatifs, en s’engageant généralement dans une stratégie d’investissement à long terme.

L’objectif principal de la SCPI de rendement est de distribuer des dividendes (parts des bénéfices) à ses investisseurs. Mais, les performances des SCPI de rendement ne s’arrêtent pas aux dividendes, les investisseurs peuvent potentiellement profiter de revalorisations éventuelles des biens ou de distributions de plus-value exceptionnelles.

La SCPI de rendement peut être une option intéressante pour les investisseurs souhaitant profiter des avantages fiscaux offerts par les SCPI, tout en bénéficiant d’un potentiel de rendement élevé.

Notez tout de même que les SCPI de rendement présentent un risque plus élevé que les SCPI traditionnelles, en raison de leur concentration sur des actifs à plus forte rentabilité.

Se renseigner sur les SCPI est capital avant de se lancer dans tout investissement. Pour des informations complémentaires relatives aux SCPI, rendez-vous sur le site officiel de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Consultez également nos nombreux articles sur les SCPI pour en savoir plus.

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Quels sont les avantages d’une SCPI de rendement ?

Investir dans une SCPI de rendement présente plusieurs avantages non négligeables.

1. Revenus réguliers : perceptibles mensuellement, les dividendes assurent aux investisseurs des revenus réguliers au rythme des loyers perçus.
2. Investissement en immobilier facilité : investir dans une SCPI de rendement est un investissement relativement facile à mettre en place. Vous pouvez investir avec peu d’argent au départ. Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative du bien. C’est une entrée en matière dans l’immobilier idéale pour les débutants en investissement.
3. Mutualisation des risques : en diversifiant vos investissements, vous mutualisez les risques. En effet, en investissant dans une société qui possède plusieurs immeubles, vous êtes moins exposé aux aléas du marché immobilier. Contrairement à la location classique, vous n’avez pas un seul locataire dans un seul bien, mais plusieurs biens et locataires dans plusieurs régions. Ainsi, en cas de départ d’un locataire ou d’un manquement à un paiement, les revenus sont tout de même assurés. De plus, les locataires professionnels sont plus fiables que les particuliers.

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Quelle est la stratégie d’une SCPI de rendement ?

Pour sélectionner les biens qui vont assurer un bon rendement, une SCPI adopte une stratégie précise. Les actifs sont comparés selon divers critères et sélectionnés avec soin pour assurer aux actionnaires les meilleurs résultats financiers.

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Les SCPI de rendement permettent d’acquérir des biens à forte rentabilité locative

La rentabilité locative est calculée en divisant le loyer annuel perçu par le prix d’achat initial du logement et en multipliant le résultat par 100.

Il s’agit donc du rendement locatif brut annuel, qui doit être le plus élevé possible. La rentabilité locative diffère selon les attributs des biens : état, situation géographique…

Une SCPI cherche généralement à constituer un portefeuille avec des biens à forte rentabilité locative.

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Les rénovations ou travaux sont déductibles des revenus

De même que pour les achats immobiliers plus classiques, les travaux réalisés dans des bâtiments sont déductibles des revenus selon le régime de fiscalité immobilière.

Opter pour des parts dans des locaux avec travaux ou rénovations peut donc être très intéressant pour les personnes bénéficiant de forts revenus fonciers. La réduction peut aller jusqu’à 45 % pour les contribuables situés dans la tranche maximale de l’IR (impôt sur le revenu).  

Une SCPI peut mettre en avant ce point pour renforcer son attractivité, car en devenant associé, vous déduisez de vos revenus fonciers une part du coût des travaux. Vous percevrez ensuite les revenus dès que les bureaux ou commerces rénovés sont mis en location par la SCPI.

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Investir dans les SCPI de rendement permet d’avoir des locataires de qualité

Les locataires sont un bon indicateur de la performance d’une SCPI. Le cœur de la stratégie d’une SCPI de rendement sont les locataires de qualité apportant un bon taux d’occupation. Les locataires de bureaux ou commerces étant des entreprises, vous n’avez souvent pas à vous inquiéter de la fiabilité de l’occupation.

Le taux d’occupation représente la part des actifs de la SCPI pour laquelle un loyer est versé. Plus il est important, plus la SCPI est performante. Il peut se dégrader lors du départ d’un locataire important.

Chez Ramify, nous affichons en priorité le taux d’occupation financier, plus pertinent. En effet, tandis que le taux d’occupation physique tient compte uniquement de la surface de tous les biens qui composent le patrimoine, le taux d’occupation financier représente le rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée.

Avec des locaux étalés géographiquement et situés dans des parcs d’activité à haut potentiel, la SCPI réduit les risques d’une faible rentabilité locative.

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Comment souscrire à une SCPI de rendement ?

Selon votre profil investisseur, et vos projets, plusieurs moyens s’offrent à vous pour accéder à des parts d’une SCPI.

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Souscrire à une SCPI de rendement en direct

Il vous est possible d’acquérir des parts de SCPI en direct : tout simplement en paiement comptant ou à crédit. Vous avez alors le choix entre deux options de SCPI : la pleine propriété et la nue-propriété.

• Pleine propriété : la pleine propriété donne aux investisseurs le droit à la totalité de la SCPI dès l’achat, comprenant tous les bénéfices, mais aussi les pertes le cas échéant.

• Nue-propriété : la nue-propriété ne donne droit qu’à une partie du rendement de la SCPI. Elle résulte du démembrement (séparation des droits de propriété) d’un bien ou parc immobilier.

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Souscrire à une SCPI de rendement à travers une assurance-vie ou une Société Civile Immobilière (SCI)

Certaines sociétés permettent de disposer d’une SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie.

L’avantage de ce système est la diversification potentielle de vos revenus au sein de votre contrat d’assurance-vie (son rendement ne dépend pas seulement des dividendes de la SCPI).

Qui dit intermédiaires, dit potentiels frais liés à la gestion. Sachez aussi que le choix des SCPI est restreint en passant par l’assurance-vie, comparé à un achat direct.

Investir dans une SCPI par le biais d’une SCI revient à acheter des biens immobiliers avec d’autres personnes. Les associés de la SCI gèrent les biens, ou peuvent en faire la délégation à un prestataire externe.

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Quel est le coût d’un investissement en nue-propriété ?

La nue-propriété vous permet d’obtenir un bien avec une décote sur son prix d’achat, sous réserve de ne pas avoir l’usage du bien pendant une période définie (vous n’êtes pas l’usufruitier). La décote dépend de la durée du démembrement.

Pour connaître le montant de la décote, rendez vous sur le tableau de démembrement fourni par la maison de gestion pour chaque SCPI en nue-propriété. Vous y retrouverez toutes les durées de démembrement possibles avec les décotes correspondantes.

Souscrire des parts de SCPI en nue-propriété, vous permet de placer votre argent en allégeant vos impôts et en évitant la gestion locative jusqu’à en devenir propriétaire. C’est une solution adaptée aux investisseurs qui placent sur le long terme.

▶️ Chez Ramify nous vous remboursons une partie de vos frais d’entrée sous forme de remise : jusqu’à 2,5 % du montant de souscription (uniquement sur les SCPI qui ont des frais d’entrée).

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Quelle est la fiscalité d’un investissement SCPI de rendement ?

Tout comme de nombreux types d’investissement, la SCPI de rendement est soumise à une fiscalité précise.

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Comprendre les impôts sur les plus-values immobilières

Cette imposition ne peut avoir lieu que lorsqu’un associé décide de vendre toutes ou partie de ses parts. Comme pour la détention d’un bien immobilier en direct, les porteurs de parts de SCPI sont soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières, selon la valeur du bien et la durée de détention des parts.
L’impôt sur les plus-values immobilières s’applique aussi lors de la cession d’un actif immobilier par la SCPI. Le paiement est alors effectué par le notaire de la SCPI. Les particuliers détenteurs n’ont donc rien à faire, la plus-value est déclarée et payée en leur nom et pour le compte par le notaire.

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Impôts sur les revenus fonciers : Taxation à l’IR

Les revenus fonciers (revenus locatifs) perçus par les associés de la SCPI sont imposables et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En tant que particulier, vous avez ainsi l’obligation de les déclarer sur le site de déclaration des impôts.

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SCPI de rendement : quels risques d’investissement ?

Les risques associés à une SCPI de rendement peuvent être classés en trois catégories :

• Risque de baisse du rendement locatif : les loyers perçus par la SCPI sont inférieurs aux attentes. Ce risque est notamment préoccupant dans les périodes où le marché immobilier connaît une baisse. En effet, les dividendes perçus dépendent de l’occupation des locaux. Dans le pire des cas, le revenu n’est pas garanti si l’inoccupation est prolongée.
• Risque de dévalorisation des parts : lié à la possibilité que la valeur des parts diminue au fil du temps.
• Risque d’illiquidité lors de la revente des parts : il peut être difficile de trouver un acheteur pour les parts de la SCPI lors d’une éventuelle revente.

La SCPI de rendement vous permet d’acquérir des parts dans la détention de biens professionnels locatifs. Ce produit financier s’adresse aux investisseurs de long terme, particulièrement adapté aux débutants dans l’immobilier, mais pas que ! Vous êtes intéressés par les SCPI de rendement ? Découvrez tous nos supports d’investissement sur notre site.