Une SCPI de capitalisation est un fonds qui investit, détient et gère un parc immobilier. Comme toute SCPI, la société de gestion entretient son parc immobilier, opère des arbitrages et s’occupe de la gestion locative. La SCPI de capitalisation se différencie cependant sur certains points comme la stratégie d’investissement, la distribution des revenus et l’objectif de placement. Quelles sont les spécificités liées à l’investissement en SCPI de capitalisation ? Pourquoi investir en SCPI de capitalisation ? Un tel placement est-il avantageux ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCPI de capitalisation ?
La SCPI de capitalisation n’est ni une SCPI de rendement et ni une SCPI fiscale
La SCPI de capitalisation, également appelée SCPI de plus-values, se distingue d’autres types de SCPI comme les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.
En effet,
- alors que les premières distribuent les loyers perçus sous forme de dividendes
- et que les secondes permettent aux épargnants de bénéficier d’un avantage fiscal de type Pinel, Malraux ou déficit foncier,
- les SCPI de plus-values se concentrent sur l’appréciation du prix de leurs parts afin de faire bénéficier leurs associés de plus-values généreuses sur le moyen-long terme.
Cette classe d’actif est particulièrement attractive
- pour les contribuables les plus imposés, imposés à une tranche marginale d’impôt sur le revenu élevé,
- ou pour les personnes qui cherchent à valoriser un capital plutôt qu’à percevoir des revenus complémentaires.
Comment fonctionne la SCPI de capitalisation ?
La SCPI de capitalisation mène une stratégie d’investissement consistant en l’acquisition de biens immobiliers à fort potentiel de plus-values à moyen-long terme.
Pendant toute la durée de détention des parts, les investisseurs ne sont pas impactés par la fiscalité, car ils ne reçoivent pas de revenus. Il est toutefois possible que la SCPI distribue des plus-values exceptionnelles.
Ainsi, ce n’est que lors de la vente des parts par l’associé que ce dernier sera soumis à une imposition.
L’imposition se fonde alors sur la plus-value réalisée grâce à l’appréciation du prix des parts en fonction de leur prix d’achat. Lorsque la détention des parts se fait sur le long terme, la fiscalité peut ainsi devenir très intéressante.
Alors que la rentabilité des SCPI de rendement se calcule grâce au taux de distribution de revenus moyen (DVM), la performance des SCPI de capitalisation se fonde sur la revalorisation de la part, ayant une incidence sur la plus-value potentiellement réalisée une fois les parts vendues.
Ainsi, l’indicateur permettant d’étudier au mieux la performance des SCPI de capitalisation et de les comparer est le Taux de Rendement Interne (TRI). Ce taux permet en effet de déterminer la rentabilité exacte d’un placement en tenant compte des revenus distribués, de la revalorisation ainsi que de l’effet de capitalisation au fil des ans.
Pour en savoir plus, découvrez notre guide sur les SCPI.
Quels sont les avantages d’une SCPI de capitalisation ?
Les SCPI présentent de nombreux avantages ! Nos experts vous expliquent pourquoi est-ce un investissement particulièrement intéressant.
L’intérêt lié au réinvestissement des bénéfices et aux intérêts composés
Les SCPI de capitalisation sont un excellent moyen d’investir dans un ensemble immobilier diversifié, sans devoir faire face aux contraintes de gestion qui sont le lot quotidien de la détention d’immobilier en direct.
En effet les SCPI sont très intéressantes puisqu’elles permettent de facilement diversifier vos placements en investissant dans des SCPI différentes : en France, à l’étranger, dans des secteurs différents. Vous pouvez ainsi facilement constituer un portefeuille diversifié et moins risqué.
La SCPI de capital est ainsi un placement à moyen-long terme qui permet de se constituer un capital immobilier diversifié qui s’apprécie avec le temps. De plus, il est possible d’étaler la durée de l’effort d’investissement en acquérant les parts à crédit.
L’avantage fiscal de l’imposition sur les plus-values
Ne distribuant que peu ou pas de revenus, les SCPI de capitalisation se concentrent sur la recherche de plus-values à moyen-long terme en achetant des biens immobiliers ayant un fort potentiel de revalorisation.
Les associés ne subissent donc pas ou peu de fiscalité annuelle sur la distribution de revenus fonciers. Autrement plus avantageux, certains abattements et exonérations existent pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, rendant l’investissement en SCPI de capitalisation encore plus intéressant.
De manière générale, l’impôt sur les plus-values s’inscrit forfaitairement au taux de 19 %, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Cependant, il existe des abattements basés sur la durée de détention des parts de SCPI de plus-values. En effet, après 22 ans de détention, vous aurez droit à une exonération totale d’impôts sur la plus-value. Après 30 ans de détention, l’abattement est total sur les prélèvements sociaux.
La plus-value est calculée en prenant en compte le prix de cession moins les frais d’acquisition minoré du prix d’acquisition. Il existe toutefois une surtaxe applicable aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. De plus, toute vente inférieure à 15 000 € ne bénéficiera pas d’une exonération.
Ce type de SCPI s’inscrit donc dans une stratégie d’optimisation fiscale particulièrement avantageuse pour les investisseurs fortement imposés. L’investissement en SCPI de capitalisation est même extrêmement intéressant pour les épargnants souhaitant placer sur le long terme, car l’imposition est totalement exonérée après 30 ans de détention.
Quelle est la stratégie d’une SCPI de capitalisation ?
Nous l’avons vu, la SCPI de capitalisation mène une stratégie d’investissement consistant en l’acquisition de biens immobiliers à fort potentiel de plus-values à moyen-long terme.
Concrètement, ce type de SCPI vise à se constituer un patrimoine immobilier composé d’appartements en viager, en nue-propriété, ou à rénover. Ces appartements, du fait des contraintes les accompagnant, sont acquis avec une décote importante.
Cette décote disparaît progressivement dans le temps, à mesure que leur libération approche ou que les travaux sont finalisés et permettent de bénéficier de plus-values intéressantes.
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Comment souscrire à une SCPI de capitalisation ?
Souscrire dans une SCPI de capitalisation est simple. Il suffit de compléter un bulletin de souscription et de renseigner les éléments demandés. Si certaines sociétés de gestion permettent la souscription directement sur leur site internet, il faut le plus souvent passer par un intermédiaire (des réseaux bancaires soit par des cabinets de gestion de patrimoine).
L’acquisition de parts de SCPI de plus-values ne peut se faire qu’en pleine propriété. Il n’y a en effet aucun intérêt à acquérir ce type d’actif en démembrement puisqu’aucun revenu n’est distribué.
Ce type de placement est contrôlé et encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Certaines SCPI imposent un minimum de placement. Il faut également payer des frais de souscription pour souscrire à certaines SCPI.
Quels sont les risques d’investissement dans une SCPI de capitalisation ?
Le risque de liquidité pour revendre les parts
Comme toute SCPI, les parts des SCPI de capitalisation ne sont pas liquides et il faut attendre un certain laps de temps pour les revendre. Pas de panique cependant, la plupart des fonds fonctionnent selon un système retrait / souscription qui assure à l’associé le rachat de ses parts.
Le risque lié à l’horizon d’investissement et l’irrégularité des revalorisations
Une autre particularité liée à l’investissement en SCPI de capitalisation consiste en la durée d’investissement. Il vaut en effet mieux placer à long terme afin de maximiser l’optimisation fiscale et rendre l’investissement intéressant. En effet, pour que la plus-value soit totalement exonérée d’impôt et de cotisations sociales, il faut détenir les parts pendant au moins 30 ans.
Enfin, il n’y a aucune garantie sur la revalorisation, l’appréciation des parts avec le temps. Ces dernières sont effectuées irrégulièrement et il est difficile d’anticiper et d’identifier le meilleur moment pour revendre ses parts.
Il faut également garder à l’esprit que la SCPI est un investissement immobilier soumis aux évolutions macroéconomiques et que, si le fonds commet des erreurs de gestion, les parts peuvent perdre de leur valeur.
Ainsi, les SCPI de capitalisation sont un type de placement en SCPI mettant l’accent sur la revalorisation des parts et la réalisation de plus-values à moyen-long terme.
La stratégie menée par ces fonds consiste en l’acquisition de biens immobiliers à fort potentiel de revalorisation. Un tel investissement se révèle très intéressant pour les personnes soumises à une Tranche Marginale d’Imposition élevée, qui n’ont pas de nécessité de percevoir des revenus complémentaires et qui peuvent immobiliser des fonds dans l’immobilier sur du long terme.
Un tel placement permet en effet de se constituer un capital immobilier diversifié qui s’apprécie avec le temps et de bénéficier d’avantages fiscaux.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter les experts de Ramify, qui seront ravis de vous conseiller.
