La SCPI (Société Civile de Placement immobilier) permet d’investir facilement dans des actifs immobiliers tout en bénéficiant de rendements particulièrement attractifs. Les SCPI se distinguent par la nature de leurs investissements, leur taille, le risque associé, leur raison d’être (fiscale, capitalisation ou à rendement), mais également par leurs formes juridiques (SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable).
Choisir la SCPI qui vous correspond demande une certaine connaissance de ce marché et des instruments à votre disposition pour les analyser. Nous vous proposons dans cet article de nous concentrer sur un aspect des SCPI : la différence entre les SCPI à capital fixe et celles à capital variable.
Nous vous expliquons en détail comment les différencier, quels sont les avantages et les inconvénients attachés à chaque structure juridique et surtout laquelle choisir en fonction de votre profil.
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, un montant maximal du capital est défini par la société de gestion détentrice de la SCPI au moment de sa création. Une fois que ce palier est atteint, la SCPI est fermée à la souscription.
Seule la société de gestion peut décider de réaliser une nouvelle augmentation de capital au cours de laquelle il sera à nouveau possible d’acquérir des parts de la SCPI. Par conséquent, les parts d’une SCPI à capital fixe ne peuvent être achetées en direct uniquement pendant les périodes d’augmentation de capital.
Cependant, si un détenteur d’une SCPI souhaite se séparer d’une de ses parts, il peut alors la céder sur un « marché secondaire ». Il s’agit d’un lieu fictif où des demandeurs de parts et des vendeurs de parts se rencontrent.
Si pendant une phase d’augmentation de capital, le prix est fixé par la société de gestion, en dehors de ces périodes-là, le prix devient variable.
En effet, sur le marché secondaire, la loi de l’offre et de la demande régit la fluctuation du prix. Si une SCPI est particulièrement prisée et difficile à trouver sur le marché, mécaniquement, son prix est susceptible d’augmenter et réciproquement.
Sur le marché secondaire, le prix fixé correspond au montant perçu par le vendeur, l’acheteur devra quant à lui s’acquitter de droits d’enregistrement en plus du prix d’achat.
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, le montant total investi dans la SCPI peut varier à tout moment, à la hausse comme à la baisse, jusqu’à atteindre un montant maximal fixé. Cependant, le plafond de capitalisation peut être simplement modifié lors d’une assemblée générale extraordinaire.
À la différence des SCPI à capital fixe, les investisseurs peuvent à tout moment souscrire à de nouvelles parts ou les céder sans avoir à attendre une ouverture du capital. Elles ne s’échangent pas sur le marché secondaire, il faut nécessairement passer par la société de gestion pour vendre ou acquérir une part.
Le prix de souscription est donc fixé uniquement par la société de gestion et n’est pas influencé par l’offre et la demande. Il dépend directement de la valeur du patrimoine de la SCPI qu’on appelle également la valeur de reconstitution. Elle correspond à la valeur du patrimoine, à la trésorerie de la SCPI, ainsi qu’aux frais associés à la reconstitution du patrimoine.
Les sociétés de gestion doivent alors fixer le prix des parts à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.
Quels sont les avantages d’une SCPI à capital fixe ?
L’avantage principal de ce type de SCPI est l’optimisation de la collecte par rapport à la stratégie définie. En effet, le montant à lever est fixé par la société de gestion et correspond à un projet d’investissement particulier qui est la raison d’être de la SCPI.
En limitant les augmentations de capital aux stricts besoins du programme établi, la société de gestion peut optimiser les rendements. Elle n’est ainsi pas soumise à la nécessité absolue d’investir les montants excédentaires comme elle peut l’être dans le cas d’une SCPI à capital variable.
Par ailleurs, le prix d’une part sur le marché secondaire fluctue de manière significative et peut donc provoquer un effet d’aubaine pour la revente de parts de SCPI.
Quels sont les avantages d’une SCPI à capital variable ?
Le principal avantage de la SCPI à capital variable est sa flexibilité. En effet, il est possible de souscrire à tout moment (tant que le palier maximal n’a pas été atteint) et la procédure associée est plutôt légère d’un point de vue administratif.
La flexibilité d’une SCPI à capital variable se traduit également par la liquidité des parts beaucoup plus importante que pour les SCPI à capital fixe. En effet, la société de gestion est censée racheter les parts des investisseurs si ceux-ci le désirent.
Il est donc relativement rapide de se séparer de ses parts plutôt que de devoir les échanger sur le marché secondaire. Cette caractéristique fait des SCPI à capital variable un investissement moins risqué en termes de liquidité que les SCPI à capital fixe.
Enfin, les SCPI à capital variable se caractérisent par une volatilité des prix moindre. En effet, le mécanisme de fixation du prix limite considérablement les fortes fluctuations.
Étant donné que le prix est directement lié à la valeur du sous-jacent (les biens immobiliers), il agit comme un véritable indicateur et reflète la vraie valeur de la SCPI. Cela permet d’éviter une bulle inflationniste de la valeur des parts d’une SCPI.
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SCPI à capital fixe, quels risques d’investissement ?
Les risques des SCPI à capital fixe sont essentiellement liés au marché secondaire. En effet, l’usage de ce marché pour échanger des parts de SCPI augmente considérablement le risque de liquidité. Si un investisseur souhaite céder ses parts de SCPI, mais qu’aucun acheteur n’est demandeur, il n’a pas d’autre option que de conserver ses parts.
Par ailleurs, le marché secondaire est régi par la loi de l’offre et la demande, ce qui peut entraîner des distorsions des prix. Les variations des prix peuvent être considérables et ne plus refléter alors la juste valeur des investissements immobiliers de la SCPI.
Par exemple, si une SCPI est peu connue du marché ou est fermée à la souscription pendant plusieurs années, le prix des parts de cette SCPI risque d’être artificiellement bas et pourrait pénaliser un investisseur souhaitant céder ses parts.
SCPI à capital variable, quels risques d’investissement ?
Un des problèmes majeurs des SCPI à capital variable est l’inadéquation entre l’offre de capitaux et la stratégie d’investissement déployée par la société de gestion.
En effet, une SCPI « à la mode » peut drainer des quantités importantes de capitaux en totale disproportion avec ses véritables besoins. La société de gestion se verra dans la nécessité de réinvestir rapidement ces capitaux pour éviter de voir ses rendements diminuer.
Même si le prix des parts est en théorie réglementé, les sociétés de gestion bénéficient d’une marge de manœuvre qui peut jouer en la défaveur des investisseurs. Le gérant n’a pas intérêt à revaloriser ses parts puisque cela risquerait d’avoir un impact négatif sur son taux de distribution.
En effet, le taux de distribution s’obtient en divisant les dividendes par le prix de souscription. Ainsi, si le prix de souscription augmente, le taux de distribution diminue mécaniquement.
Enfin, le prix de souscription est censé refléter la valeur du patrimoine, mais cache en réalité la valeur de reconstitution qui peut fluctuer. Au moment d’investir dans une SCPI à capital variable, il est important d’analyser la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription. Si cette différence est trop importante, il est fort à parier que les parts des SCPI seront revalorisées prochainement.
Modèles de SCPI à capital variable à la mode
Aujourd’hui, la plupart des nouvelles SCPI qui arrivent sur le marché sont des SCPI à capital variable, ce qui témoigne du succès de ce modèle. En effet, en 2021, presque toutes les SCPI lancées par différentes sociétés de gestion sont des SCPI à capital variable.
D’autres sociétés de gestion, pour mieux s’adapter à la demande du marché, choisissent de transformer des SCPI à capital fixe en SCPI à capital variable. C’est le cas de la SCPI PFO gérée par Perial AM qui a choisi en 2015 de transformer PFO en SCPI à capital variable afin de la redynamiser.
L’objectif est d’offrir aux associés un accès à la liquidité simplifié et d’établir un prix reflétant mieux la valeur du patrimoine.
Conclusion
Le choix entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable n’est donc pas à négliger, car les différences sont nombreuses en termes de liquidité, de rendement, de prix et d’accès.
Il est donc important de bien prendre en compte la nature de chaque SCPI. Notez que le marché s’oriente cependant de plus en plus vers des SCPI à capital variable pour offrir toujours plus de flexibilité aux investisseurs.
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