SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir

Définition : Qu’est-ce qu’une SCPI en nue-propriété ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) en nue-propriété est un mode d’investissement en SCPI dans lequel on renonce temporairement à percevoir des loyers pour bénéficier d’une décote à l’achat qui peut atteindre 40-50%.

La nue-propriété est l’un des régimes juridiques possibles (avec la pleine propriété et l’usufruit) pour l’achat de parts de SCPI.

Le choix de la nue-propriété est particulièrement adapté pour les contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de percevoir les revenus de leurs SCPI avant plusieurs années.

Fonctionnement des SCPI en nue-propriété

L’expression “SCPI en nue-propriété” est en fait un abus de langage. Il faudrait parler plus précisément de parts de SCPI détenues en nue-propriété.

En investissant en nue-propriété, vous obtenez des parts d’une SCPI qui détient elle-même un parc immobilier diversifié qu’elle loue pour le compte des investisseurs (on parle souvent pour cette raison de “pierre papier”).

Cependant la nue-propriété revient à renoncer, pendant une durée appelée période de démembrement, à certains de vos droits de propriétaires : 

• Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer (ils reviennent à l’usufruitier).
• Le nu-propriétaire a besoin de l’autorisation de l’usufruitier pour revendre ses parts.

La nue-propriété de SCPI est toujours limitée dans le temps (généralement de 5 à 30 ans).

Plus la période de démembrement est longue, plus la décote accordée est importante.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts de SCPI.

Comprendre l’opération de démembrement

Le démembrement désigne l’opération juridique par laquelle les droits de propriétés sont séparés, les juristes préfèrent le terme démembré, entre un nu-propriétaire et un usufruitier : 

• Le nu-propriétaire est le propriétaire légal des parts de la SCPI. Mais il renonce pendant le démembrement à percevoir les loyers au profit de l’usufruitier.
• L’usufruitier achète, lui, le droit de percevoir pendant la durée du démembrement les loyers qui reviennent normalement au propriétaire.

La nue-propriété est un régime optionnel. Le monde de détention par défaut des SCPI est celui de la pleine propriété (qui cumule les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier).

Pour le nu-propriétaire, l’intérêt du démembrement est de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de ses parts de SCPI.

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Lire aussi : SCPI : Pleine propriété ou démembrement ?

Les caractéristiques d’un démembrement

Le démembrement de propriété est déterminé par 2 paramètres : 

• Sa durée
• Sa clef de répartition 

Les caractéristiques du démembrement ne sont pas encadrées, chaque société de gestion est libre d’offrir ses propres conditions. 

Aussi la décote appliquée sera différente d’une SCPI à l’autre même pour une période de démembrement identique.

À chaque durée de démembrement (fixée en année) correspond une clé de répartition, qui n’est rien d’autre que la décote appliquée (exprimée en % du prix de souscription).

Illustration : achat de parts d’une SCPI en nue-propriété via Ramify

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Cette SCPI est disponible à l’achat en pleine propriété au prix de 202 € par part.

Pour connaître les conditions d’achat en nue-propriété, il faut se référer au tableau de démembrement : 

• Pour une durée de démembrement de 5 ans, l’investisseur bénéficie d’une décote de 21 % (79 % du prix de part initial). Il peut donc investir au prix de 159,58 € par part (79 % de 202 €).
• Pour une durée de démembrement de 12 ans, il peut investir au prix de 127,26 € par part.

Comment se passe la fin du démembrement ?

Une fois la période démembrement achevée, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts.

Cela a 2 conséquences principales : 

• Il commence alors à percevoir les loyers qui revenaient auparavant à l’usufruitier.
• Il peut désormais revendre ses parts à leur prix normal sans décote.

Par exemple, dans l’exemple ci-dessous l’investisseur qui achète des parts en nue-propriété pour 159,58 € pourra les revendre 202 € au bout de 5 ans.

Investir en SCPI en nue-propriété : quels avantages et inconvénients ?

Investir en nue-propriété : un choix pertinent pour les contribuables fortement imposés

Investir en SCPI en nue-propriété permet : 

• D’acquérir des SCPI à un prix avantageux (en contrepartie d’un renoncement aux loyers pendant plusieurs années).
• D’optimiser sa fiscalité par rapport à un investissement en pleine propriété.
• D’éviter d’intégrer ses investissements en SCPI au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant la durée du démembrement.

Générer une plus-value non imposable à la revente

Via la décote,  il est possible de limiter sensiblement la fiscalité de son investissement en SCPI.

Un investissement en SCPI peut rapporter de 2 façons : 

• Via les loyers perçus.
• Via la plus-value sur la revente des parts.

En supposant que le prix des parts de SCPI sera stable dans le temps (ce qui n’est pas garanti mais souvent le cas), la décote obtenue à l’achat en nue-propriété permet de réaliser une plus-value automatique à la revente.

Or, la plus value liée à la décote à l’achat en nue-propriété n’est pas imposable alors que les loyers perçus sont imposés à 47,2 % ou plus à partir d’un TMI de 30 %.

Il faut cependant avoir conscience que cette stratégie n’est pas garantie. En 2022 et 2023, plusieurs SCPI du marché ont révisé à la baisse le prix de leurs parts (après une décennie de croissance).

Une solution pertinente pour préparer sa retraite

Les SCPI sont un produit intéressant pour se constituer un complément de revenu basé sur l’immobilier.

Leur fiscalité est lourde pour les contribuables à haut revenu, mais elle s’allège à mesure que vos revenus diminuent.

Le départ à la retraite, qui s’accompagne le plus souvent d’une baisse des revenus, est donc un moment opportun pour commencer à percevoir des revenus de SCPI.

La nue-propriété est dans ce scénario particulièrement intéressante puisqu’elle permet d’optimiser l’investissement nécessaire au départ via la décote.

Par exemple, Mr Martin, 50 ans, souhaite se constituer un complément de revenu de 500 € par mois pour la retraite. 

Il investit dans une SCPI dont il anticipe qu’elle va distribuer 5 % sur le long terme. Il prévoit que son TMI sera de 11% une fois à la retraite (contre 30 % aujourd’hui).

• Pour percevoir 500 € de revenus par mois (après impôt), il a besoin de percevoir 500 * 12 / (1-11%) = 6.741 € de dividendes annuels.
• Sur la base d’un taux de distribution de 5 %, cela représente un investissement de 134 820 €.
• La SCPI propose une clef de répartition de 30 % pour 10 ans de démembrement. Cela permet de diminuer l’investissement nécessaire à 94 374 €.

Mr Martin économise donc 40.000 € pour réaliser son projet de revenu complémentaire de 500 € pour la retraite.

De plus, s’il se décide un jour à revendre ses parts, il pourra réaliser une plus-value non imposable via cette opération (comme expliqué ci-dessus).

Faites grandir votre patrimoine immobilier sans risquer l’IFI.

Les SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Elles seront cependant prises en compte à partir de la fin de la période de démembrement.

Les inconvénients de la nue-propriété : pas de revenus immédiats et une faible liquidité

L’investissement en SCPI en nue-propriété convient surtout à des profils qui n’ont pas besoin de liquidité et qui sont fortement imposés.

L’investissement en nue-propriété est à proscrire à partir du moment où vous souhaitez percevoir immédiatement des revenus.

Le blocage des parts pendant la période démembrement

Il est très compliqué de revendre des parts de SCPI en nue-propriété.

En effet, seule la pleine propriété d’une part de SCPI peut être cédée, aussi le nu-propriétaire a besoin de l’accord de l’usufruitier pour se séparer de son investissement. Or ce dernier n’a pas d’intérêt à le donner.

L’investisseur doit partir du principe qu’il ne pourra pas revendre ses parts en nue-propriété jusqu’à la fin du démembrement, même en cas de besoin.

Un risque de perte

Comme pour n’importe quel SCPI, le prix de la part n’est pas garanti. Il peut évoluer à la hausse (auquel cas le rendement de l’opération augmente pour l’investisseur) mais aussi à la baisse.

Il n’y a pas de garantie que la décote entraîne une plus-value automatique à la fin du démembrement. Néanmoins c’est ce que l’on observe la plupart du temps de par le caractère stable et diversifié des biens immobiliers détenus par les SCPI.

La nue-propriété est incompatible avec l’assurance-vie

Il est impossible d’investir dans des parts de SCPI en nue-propriété dans le cadre d’une assurance-vie.

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Lire aussi : SCPI : en direct ou via assurance-vie ?

Les intérêts de la nue-propriété sont limités pour les contribuables faiblement imposés

L’intérêt financier d’un montage en nue-propriété étant principalement fiscal, les contribuables avec un faible taux marginal d’imposition auront le plus souvent intérêt à investir en pleine propriété.

Donation de SCPI en nue-propriété

La nue-propriété peut être un outil patrimonial intéressant pour optimiser sa transmission à ses héritiers.

Il fait intervenir une opération de démembrement particulière, appelée démembrement viager.

Concrètement il s’agit dans le principe de la même opération que le démembrement temporaire décrit plus haut, à 2 différences près : 

• Elle n’est pas limitée dans le temps, il s’arrête uniquement à la mort de l’usufruitier.
• Elle n’est pas forcément réalisée au moment de l’achat des parts.

Son intérêt réside dans les 2 aspects suivant du droit fiscal : 

• Donner la nue-propriété de parts de SCPI à ses descendants n’a pas la même valeur que la pleine propriété. L’administration fiscale considère par exemple qu’elle ne vaut que 30 % de la valeur totale si le descendant a moins de 41 ans.
• La réunion de l’usufruit et de la pleine propriété (automatiquement au moment du décès de l’ascendant) n’entraine pas de droits de succession.

Dès lors, il est possible de transmettre son patrimoine de SCPI de manière optimisée : 

• Mme Garcia, âgée de 68 ans, transmet la nue-propriété de 300 000 € de parts de SCPI à son fils âgé de 33 ans.
• Cette donation est valorisée à 30 % de 300 000 € soit 90 000 €. Grâce à l’abattement de 100 000 € sur les droits de succession en ligne directe tous les 15 ans, aucun impôt n’est dû.
• Au décès de Madame Garcia, son fils récupère la pleine propriété des parts. Cette opération ne rentre pas en compte dans le calcul de l’héritage.

Quelle fiscalité pour les SCPI en nue-propriété ?

Il n’y a pas de différence entre la fiscalité d’une SCPI détenue en pleine ou en nue-propriété.

Cependant, comme la nue-propriété consiste à renoncer à percevoir des loyers pendant la durée du démembrement, les SCPI en nue-propriété ne génèrent aucun revenu et donc aucune imposition.

Il faut également noter que les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas intégrées au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

Imposition de la plus-value en cas de revente de part à l’issue du démembrement

Un investisseur qui revend ses parts de SCPI à l’issue du démembrement n’est pas imposable sur les gains réalisés via la décote. 

Il est néanmoins soumis à la fiscalité sur les plus-values immobilières en cas d’appréciation du patrimoine de la SCPI depuis la date de souscription.

Exemple de calcul de l’imposition 

Prenons le cas suivant : 

• Investissement de 10 000 € dans des parts de SCPI avec 100 € de valeur de souscription. 
• La décote accordée pour un démembrement de 10 ans est de 30 % (70 % du prix initial de la part)
• Au bout de 15 ans, on suppose que le patrimoine de la SCPI s’est apprécié et que les parts sont désormais valorisées à 115 €.

L’investisseur acquiert 142 parts au prix de 70 € par part (soit un total de 9640 € investi et un reliquat de 60 €).

Au bout de 10 ans, il récupère la pleine propriété des parts, qui valent désormais 115 €.

En cas de revente, l’investisseur n’est imposé que sur l’appréciation des parts (15 € par part), pas sur la décote (30 € par part).

Il est redevable de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Comme les parts sont détenues depuis plus de 5 ans, des abattements s’appliquent : 6 % par année pour l’impôt sur le revenu et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux à partir de la sixième année.

L’imposition par part est donc de 15 * (19,6 % * (1 - 5 * 6%) + 17,2 % * (1 - 5 * 1,65 %)) = 4,43 € par part.

L’investisseur B réalise donc une plus value nette d’impôt de 40,57 € par part, soit 5 762 € au total.

Comparatif d’un investissement en pleine et en nue-propriété

Nous allons comparer 2 investissements de 50 000 € dans une SCPI typique. L’un en nue-propriété, l’autre en pleine propriété.

Dans cet exemple, nous choisissons une durée de démembrement de 10 ans, pour une décote supposée de 30 %.

La SCPI comporte les caractéristiques suivantes : 

• Prix de la part : 200 €
• Taux de distribution espéré : 5,5 %
• Frais d’entrée : 0 %
• Revalorisation des parts sur 10 ans : +5 %

L’investisseur a le profil suivant : 

• Taux marginal d’imposition : 41 % mais il est éligible au régime micro-foncier (il bénéficie de 30 % d'abattement sur ses revenus fonciers).
• Il revend ses parts au bout de 10 ans

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Le choix de la nue-propriété permet de diviser par 10 l’imposition payée en 10 ans. L’écart de gain entre les 2 opérations est de plus de 7 000 en faveur de la nue-propriété.

Néanmoins il faut rappeler que : 

• L’imposition des loyers de SCPI en pleine propriété pourrait être plus faible si le taux marginal d’imposition était de 30 % ou 11 %. Il pourrait aussi être plus élevé si jamais les conditions du micro-foncier n’étaient pas réunies.
• Les parts de SCPI peuvent aussi évoluer à la baisse. Cependant, les données historiques du marché des SCPI françaises sont rassurantes sur ce point.
• Il est possible d’accentuer encore plus l’écart entre la pleine propriété et la nue-propriété en choisissant une durée de démembrement plus longue qui aura pour conséquence d’augmenter la décote à l’entrée.

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Pour aller plus loin : Comparatif complet entre pleine et nue propriété

Comment choisir les meilleurs SCPI en nue-propriété ?

C’est d’abord la capacité à maintenir et à valoriser son patrimoine qui va être source de rendement dans un investissement de SCPI en nue-propriété.

Si vous avez opté pour un investissement en nue-propriété, les prochaines étapes vont être d’étudier les différentes SCPI du marché qui proposent ce montage.

3 critères essentiels sont à prendre en compte : 

• L’historique de création de valeur de la SCPI
• Les frais de souscriptions
• La décote proposée

Quels indicateurs pour évaluer la capacité de création de valeur d’une SCPI ?

Comparer prix d’achat et valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution est un indicateur qui exprime la valeur de marché du patrimoine global de la SCPI par part.

Comparez cette valeur au prix d’achat pour évaluer rapidement la pertinence de votre point d’entrée. Légalement, une SCPI est forcée de réviser le prix de ses parts si sa valeur de reconstitution s’écarte de plus ou moins 10 % du prix d’achat.

Les SCPI dont la valeur de reconstitution est sensiblement inférieure au prix d’achat des parts sont à risque d’être revalorisées à la baisse.

Historique du prix des parts

L’évolution du prix des parts sur plusieurs années donne une image assez fidèle de la capacité d’une SCPI à valoriser son patrimoine à long terme.

Une SCPI qui maintient ou augmente le prix de ses parts sur plusieurs années envoie un signal fort aux investisseurs.

Stratégie de la SCPI et taux de distribution

Chaque SCPI adopte une stratégie particulière pour investir. Certaines sont diversifiées, d’autres spécialisées dans un secteur particulier de l’immobilier professionnel.

Une SCPI diversifiée aura tendance à offrir des performances plus stables.

Le taux de distribution (les loyers reversés rapportés à l’apport des investisseurs) est également une donnée importante. La nue-propriété est un régime temporaire qui basculera forcément sur la pleine propriété dans quelques années.

Les frais de souscriptions

Ils sont généralement de 7 à 12 %. On les appelle aussi souvent frais d’entrée. 

Comme ils sont systématiquement intégrés dans le prix des parts, vous n’avez pas à les prendre en compte individuellement dans vos calculs.

Néanmoins, des frais de souscriptions élevés viendront mécaniquement amputer le rendement final de votre opération.

Obtenir les meilleures conditions de démembrement

Chaque SCPI est libre de fixer la décote qu’elle veut accorder en fonction de la durée de démembrement. 

Vous devez donc comparer plusieurs SCPI entre elles afin de déterminer laquelle offre la décote la plus importante.

Comment investir dans des SCPI en nue-propriété ?

L’investissement en SCPI en nue-propriété se passe de manière similaire à un investissement en pleine propriété.

L’investisseur doit simplement se rapprocher de la société de gestion et se porter acquéreur de parts. Il s’agit aujourd’hui d’un processus simple qui peut s’effectuer en ligne.

C’est la société de gestion qui va se charger de trouver un usufruitier pour le compte de l’investisseur.

Rappel : toutes les SCPI ne sont pas disponibles en nue-propriété.

Quels frais pour investir en nue-propriété ?

L’investissement en SCPI en nue-propriété n’engendre pas de frais supplémentaires par rapport à une SCPI en pleine propriété.

Si la SCPI pratique des frais d’entrées ils sont dus à l’achat quel que soit le mode de détention choisi.

La société de gestion se rémunère ensuite chaque année en prélevant une part des loyers générés. Elle répercute également les frais liés à la gestion de son parc immobilier.

Les frais récurrents sont déduits des dividendes reversés aux associés (ou à l’usufruitier dans le cas d’une nue-propriété).

Quelles sont les étapes pour investir en SCPI en nue-propriété ?

1. Vous devez au préalable déterminer la durée de démembrement que vous souhaitez.
2. Choisissez ensuite la, ou les, SCPI qui vous intéressent et vérifiez qu’elles sont bien disponibles en nue-propriété.
3. Rapprochez-vous ensuite des sociétés de gestion pour procéder à la souscription en veillant bien à notifier votre souhait de la nue-propriété (la pleine propriété étant le choix par défaut).
4. La durée de démembrement démarre à la date de souscription.
5. À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété. Vous pouvez alors choisir de revendre vos parts ou de percevoir des loyers.

Quelle enveloppe pour investir en nue-propriété ?

Il n’est pas possible d’investir en nue-propriété dans le cadre d’une assurance-vie. L’investissement en nue-propriété se fera forcément en direct.

Le financement à crédit de parts de SCPI en nue-propriété a peu d’intérêt car on ne peut pas rembourser une partie de l’emprunt avec les loyers perçus ni déduire de son imposition les intérêts (puisque pas de revenu foncier).

Pour bénéficier de l’effet de levier, privilégiez l’investissement en pleine propriété, à moins de pouvoir bénéficier d’un crédit in fine (remboursable en intégralité à la fin du crédit), auquel cas l’investissement en nue-propriété à crédit redevient pertinent.

Conclusion : les SCPI en nue-propriété sont à privilégier pour les contribuables fortement imposés

L’investissement en SCPI en nue-propriété s’adresse principalement : 

• Aux investisseurs avec un horizon de placement long et prêt à bloquer leur capital sur plusieurs années contre un placement immobilier au couple rendement-risque intéressant.
• Aux profils qui cherchent à se construire un revenu complémentaire dans plusieurs années (au moment où ils anticipent une baisse de leur TMI) et veulent optimiser leur investissement de départ.
• Aux contribuables déjà lourdement imposés qui souhaitent enrichir leur patrimoine immobilier sans fiscalité ni IFI supplémentaire pendant plusieurs années.

À condition de sélectionner une SCPI capable de valoriser son patrimoine à long terme, un investissement en nue-propriété permet de réduire sensiblement la fiscalité de l’opération pendant une durée qui peut atteindre 30 ans.