Comment choisir les meilleures SCPI ?

Les SCPI sont des organismes récoltant des fonds auprès d’épargnants afin de les investir dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Les épargnants reçoivent ainsi des dividendes ou des avantages fiscaux en contrepartie.

Si ces formes d’investissement alternatif peuvent paraître de prime abord obscures, elles demeurent des formes d’investissement rentables et peu risquées. Ramify vous explique pourquoi.

Cet investissement est généralement stable et régulier : le rendement peut varier entre 3 % et 7 % selon les années et les SCPI.

La mutualisation des risques et la diversification des sociétés de gestion permettent également de faire des SCPI des placements sûrs : notées 3/7 sur l’échelle de risque des placements financiers.

Dans cet article, découvrez le classement des meilleures SCPI et les critères de performance de ces sociétés civiles de placement immobilier.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des organismes de placement collectif. Ce sont des formes d’investissement alternatif dit « pierre papier » qui permettent d’investir dans l’immobilier à partir d’un capital d’amorçage moins important que pour un achat immobilier classique.

Les SCPI regroupent des fonds levés auprès de particuliers par des investisseurs afin d’acquérir et de gérer des actifs immobiliers. En échange, les particuliers reçoivent des actions non cotées en bourse et perçoivent les bénéfices de plus-values.

Les SCPI sont des organismes réglementés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

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Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe différentes formes de SCPI. Ces dernières peuvent être regroupées en trois grandes catégories :

• Les SCPI de rendement
• Les SCPI de capitalisation
• Les SCPI fiscales.

Ces trois types de SCPI se distinguent par leur objectif.

L’objectif des SCPI de rendement est de maximiser les rendements immédiats. Il s’agit de la majorité des SCPI. Les SCPI de rendement regroupent des biens destinés à la location par des professionnels (bureaux, entrepôts…)

À l’inverse, l’objectif des SCPI de capitalisation est d’optimiser la plus-value sur le long terme au moment de la revente des parts. Ils n’ont donc pas vocation à verser des dividendes régulièrement. Les biens sont sélectionnés selon leur potentiel.

Enfin, les SCPI fiscales ont pour objectif de réaliser des économies d’impôt. Cette dernière catégorie implique parfois une perte de liquidité et de performance des investissements. Il s’agit principalement de biens résidentiels destinés à la location.

Nous allons donc, ici, nous concentrer sur les SCPI de rendement. Pour en savoir plus sur les autres types de SCPI, n’hésitez pas à découvrir leurs avantages auprès de nos spécialistes.

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Pourquoi investir en SCPI ?

Avant de vous annoncer le classement des meilleures SCPI, il est important de comprendre quels sont les avantages d’investir en SCPI par rapport à l’immobilier locatif notamment et d’analyser les critères sur lesquels repose ce classement.

Dans un premier temps, l’investissement en SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans les inconvénients de l’immobilier locatif. Vous n’aurez donc pas besoin de sélectionner vos biens, de les remettre à neuf, de gérer vos locataires ou encore de les entretenir. La société de gestion s’occupe de tout.

Il s’agit donc d’un investissement idéal pour vous, si vous n’avez pas le temps de gérer des biens locatifs et que vous souhaitez minimiser vos risques.

En effet, la diversification ainsi que la faible corrélation avec les marchés publics font des investissements en SCPI des investissements aux rendements stables et intéressants. Ces rendements sont évalués entre 3 % et 7 % par an.  

Enfin, l’investissement en SCPI est accessible à partir de 187 €.

Les avantages de l’investissement en SCPI sont donc sa diversification, sa faible volatilité, son faible risque et son accessibilité.

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Comment choisir votre SCPI ?

Dès lors, comment choisir votre SCPI ? Il existe différents critères à regarder avant de choisir dans quelle SCPI vous souhaitez investir. Parmi ces facteurs, il est essentiel de prendre en compte :

• des indicateurs clés sur les performances nettes de la SCPI ;
• des métriques internes à analyser ;
• les analyses du risque encouru ;
• les propriétés propres à la société de gestion.

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Les Indicateurs clefs de performances

Dans un premier temps, il est essentiel que votre SCPI corresponde à vos besoins. Pour cela, vous pouvez regarder plusieurs indicateurs pour vous faire une idée :

• le taux de rendement interne et le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) ;
• la géographie ;
• la capitalisation de la SCPI.

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Le taux de rendement interne

Le taux de rendement interne est une mesure plus complète que le taux de rendement de la valeur marchande. Contrairement au TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), le TRI (taux de rendement interne) prend en compte les frais de souscription. Le taux de rendement considère également les réévaluations potentielles des actifs immobiliers.

Les meilleures SCPI peuvent proposer un TDVM avoisinant les 6 %. Les SCPI avec un moins bon TDVM proposent un taux de distribution autour de 4 %.

Enfin, contrairement au TDVM, la valeur de l’action n’est pas lissée sur l’année. Il évalue la performance de la SCPI sur plusieurs années.

Le TRI prend en compte :

• l’évolution du prix de la part ;
• les dividendes distribués durant toute la période.

À ce titre, il est important de considérer la dernière valeur et l’historique de la SCPI.

On considère qu’une SCPI avec un TRI supérieur à 5 % est un investissement performant donc attractif pour chaque part investie de l’épargnant.

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La géographie de la SCPI

Un critère souvent négligé, la répartition géographique des actifs de la SCPI reste un critère primordial.

La fiscalité fait son entrée.

Les dividendes de source étrangère sont en effet soumis à une fiscalité étrangère.

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La capitalisation

Enfin, il est également important de considérer la capitalisation de la SCPI et la valeur de ses parts sur le marché. La capitalisation d’une SCPI correspond à sa valeur totale. Il s’agit du prix de ses parts multiplié par le nombre de parts en circulation à un instant t.

Cela permet d’évaluer la valeur de la SCPI sur le marché. Cet indicateur peut traduire la qualité de la gestion et de la stratégie d’investissement de la société.

Il est recommandé de choisir une SCPI avec une forte capitalisation. Cela indique que la SCPI sait comment gérer les impayés et les vacances locatives.

Les meilleures SCPI affichent une capitalisation supérieure à 300 millions d’euros. Cela favorise la mutualisation.

Chez Ramify, nous avons construit notre index pour vous permettre de suivre nos performances.

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Les métriques internes propres à la SCPI à analyser

Outre les indicateurs clefs de performance, pensez également à analyser les métriques propres à la SCPI. Nous vous conseillons de porter une attention :

• au taux d’occupation financier ;
• à la valeur de réalisation / reconstitution comparée au prix de souscription ;
• au nombre et à la qualité des bailleurs ;
• aux frais de souscription et de gestion et au délai de jouissance.

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Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier ou TOF correspond au taux d’occupation des actifs sous gestion de la SCPI. Il s’agit donc du ratio du total des loyers et des indemnités perçues par la SCPI sur le total des loyers potentiels en gestion dans le parc immobilier (c’est-à-dire l’ensemble des loyers qui seraient facturés si tout le parc immobilier était loué).

Depuis cette année 2022, cet indicateur prend également en compte les biens indisponibles à la location. Il peut s’agir des biens en travaux ou encore sous promesse de vente.

Le TOF indique ainsi la différence en pourcentage entre le revenu potentiel et le revenu réel.

Les meilleures SCPI affichent donc un taux d’occupation élevé, Un bon TOF est supérieur à 90 % et un TOF moyen avoisine 75 %. Plus le TOF est faible, plus la vacance locative est importante.

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La valeur des réalisations et de reconstitution de la SCPI

La valeur de réalisation est la valeur totale de son patrimoine, c’est-à-dire la valeur nette de son parc immobilier et de ses autres intérêts notamment les liquidités.

Cette valeur détermine le prix d’une part de la société si tous les biens immobiliers et tous les actifs étaient vendus.

La valeur de reconstitution correspond à la somme nécessaire pour racheter tous les actifs immobiliers de la SCPI. Il s’agit de sa valeur recouvrable.

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Le nombre et la qualité des bailleurs

Le nombre et la qualité des bailleurs ainsi que la durée restante des baux sont des indicateurs de la stabilité de la SCPI.

Nous vous conseillons de privilégier les baux de longue durée.

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Les frais et les délais de jouissance

Enfin, pour choisir votre SCPI, il est important de prendre d’autres indicateurs que ceux du rendement.

Considérez donc les frais de souscription et gestion ainsi que le délai de jouissance avant d’investir dans une SCPI.

Les frais de souscription sont prélevés au moment de la vente des parts et les frais de gestion tout au long du placement. Plus ces frais seront bas, meilleure sera la rentabilité.

Le délai de jouissance désigne quant à lui le délai entre la date de souscription et la date de perception des premiers revenus. Plus ce délai est court, mieux c’est.

Un délai de jouissance avoisinant les 3 mois est considéré comme un des meilleurs délais. Les SCPI imposent en moyenne un délai de jouissance compris entre 4 et 6 mois. Un délai de jouissance supérieur à 9 mois n’est pas parmi les plus avantageux.

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Les analyses du risque encouru

Un investissement immobilier n’est jamais sans risque. Afin de faire votre investissement en pleine conscience, intégrez dans votre analyse la taille de la SCPI, sa diversification et les effets de levier.

Il s’agit d’être prudent envers certaines jeunes et nouvelles SCPI. Ces dernières n’ont généralement pas encore acquis la taille leur permettant de diversifier le risque sur une multitude de locataires.

La diversification est importante pour répartir le risque. Ce fut le cas lors de la crise de la Covid : les SCPI spécialisées en hôtellerie ont connu une baisse de distribution de 4 % à 2 %.

Il est également possible de s’appuyer sur l’effet de levier des investissements à crédit en SCPI. L’effet de levier concerne donc uniquement les SCPI financées à crédit.

L’effet de levier correspond au ratio entre taux de rendement et taux d’emprunt.

Effet de levier = taux de rendement / taux d’emprunt.

Plus il est élevé, plus l’investissement peut être profitable. Néanmoins, le risque est aussi plus élevé.

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Les propriétés propres à la société de gestion

Enfin, vous devez prendre en considération les propriétés de la société de gestion. Considérez sa taille, son ancienneté et sa reconnaissance dans le domaine.

Vous devez également examiner l’expérience de l’équipe de gestion en échangeant avec elle ou en vous renseignant auprès de parties tierces.

Vous pouvez également mener votre propre enquête en analysant les performances des autres SCPI lancées par la même équipe de gestion.

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Quelles sont les meilleures SCPI ?

Maintenant que vous avez toutes les clés en main pour comprendre le classement des meilleures SCPI, place au classement de nos experts.

Voici notre TOP 3 des meilleures SCPI de 2022 par taux de distribution : Iroko Zen, Néo de Novaxia et Cœur de régions.

Iroko Zen

Iroko Zen est l’une des SCPI les plus scrutées actuellement. Elle est indéniablement l’une des meilleures SCPI de 2022.

Sa stratégie est européenne. Elle se concentre sur des locaux de commerces en pied d’immeuble, des entrepôts ou encore des microcrèches principalement en France (à 61 %) ou en Allemagne, Irlande et Espagne.

Elle possède aujourd’hui 35 actifs.

Son TRI est d’objectif 7 %, son TOF (taux d’occupation financier) de 100 % actuellement et son délai de jouissance est de 3 mois.

Le point bonus : 0 % de frais de souscription, aucuns frais d’entrée.

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Néo

La SCPI Néo est une SCPI de rendement à capital variable en Europe. Elle est gérée sous l’enseigne de la société de gestion Novaxia Investissement.

La SCPI Néo gère des bureaux et des locaux d’activité. Elle compte aujourd’hui 22 actifs immobiliers.

Créée en 2019, Néo est également une SCPI sans frais de souscription. Son taux de distribution atteint 6,49 % en 2021 avec une capitalisation à l’été 2022 de 245,25 millions d’euros.

Le montant minimum de la souscription est de 187 euros avec un délai de jouissance de 3 mois.

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Cœur de Régions

Enfin, notre troisième élue est la SCPI Cœur de Régions. Sa stratégie très opportuniste est gérée par la société de gestion Sogenial. Créée en 2018, elle se concentre sur des actifs de bureau, de locaux commerciaux et des biens d’activités uniquement en France.

Sa stratégie est de se focaliser sur les zones régionales dynamiques avec des baux sécurisés sur de longues durées.

Son taux de distribution atteint 6,43 % en 2021 avec une capitalisation de 95 millions d’euros et un TOF (taux d’occupation financier) de 96,2 %.

Le montant minimum de la souscription s’élève à 2 614 euros avec un délai de jouissance de 3 mois.

Vous avez dorénavant toutes les clefs en main pour bien choisir votre SCPI. Si vous hésitez entre Iroko Zen, Néo et Cœur de régions, n’attendez plus et demandez conseil à nos experts !

L’investissement en SCPI est considéré comme sûr, mais comme tout investissement il peut être à risque. Valorisez votre épargne et bénéficiez de revenus stables grâce à la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié et résilient.

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