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Si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros, vous êtes soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En 2024, des solutions existent pour réduire cette imposition, comme les dons, le démembrement de propriété, ou l'investissement dans des fonds immobiliers exonérés.
Ces stratégies offrent différentes options pour optimiser la fiscalité liée à l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux patrimoines immobiliers nets dépassant 1,3 million d’euros.
Il est calculé sur la valeur de marché des biens immobiliers, après déduction des dettes associées. Les taux d’imposition varient de 0,5 % à 1,5 % selon la valeur nette.
Tous les biens immobiliers détenus par des particuliers, résidents fiscaux français, sont concernés par l’IFI, qu'il s'agisse de la résidence principale, des résidences secondaires ou des biens locatifs.
Seuls les biens détenus à l’étranger pas un non-résident français ne sont pas concernés par l’IFI.
Voici un aperçu des biens pris en compte dans le calcul de l’IFI :
Certaines exceptions existent cependant :
Si votre patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros, vous serez imposé selon le barème suivant :
À noter que lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 € même si le seuil d’imposition est de 1,3 million d’euros.
Le contribuable doit fournir lui-même la valeur vénale estimée de ses biens.
Surévaluer vos biens peut conduire à payer un impôt excessif, tandis qu’une sous-évaluation injustifiée peut entraîner un redressement fiscal.
Voici quelques stratégies pour évaluer vos biens de manière optimale :
En prenant ces précautions, vous minimiserez les risques de contentieux avec l’administration fiscale.
Le passage de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) le 1er janvier 2018 a entraîné un changement majeur dans l’assiette taxable.
Alors que l'ISF taxait l'ensemble du patrimoine d’un contribuable, incluant les actifs financiers, l’IFI se concentre désormais uniquement sur les biens immobiliers.
Cette évolution a marqué un tournant pour les stratégies de gestion de patrimoine, en incitant les contribuables à réorganiser leurs actifs afin de réduire leur imposition.
Voici les principaux changements :
Le passage de l’ISF à l’IFI a donc transformé la gestion fiscale du patrimoine, en poussant les propriétaires à optimiser leurs actifs et à privilégier des investissements moins taxés.
Pour alléger le poids de l'IFI, il existe plusieurs dispositifs légaux permettant de réduire la base taxable. Ces stratégies reposent souvent sur la restructuration de la propriété immobilière ou sur l'utilisation de cadres fiscaux avantageux.
Le démembrement de propriété est une stratégie courante pour alléger la base taxable à l’IFI.
En séparant la pleine propriété d’un bien entre l'usufruit et la nue-propriété, il est possible de réduire l'assiette fiscale de manière significative.
Mais cette technique peut être optimisée davantage lorsque les biens sont gérés via une holding patrimoniale, comme une Société Civile Immobilière (SCI).
Le démembrement de propriété consiste à séparer deux droits sur un bien immobilier :
En démembrant un bien, seule la valeur de l’usufruit est soumise à l'IFI, ce qui réduit l’assiette taxable.
La nue-propriété n'entre pas dans le calcul de l'IFI. C'est l'usufruitier qui est redevable de l'IFI.
Par exemple, pour un bien valant 1 million d’euros, si l’usufruit est évalué à 40 % de la valeur du bien, l’assiette taxable à l’IFI sera réduite à 400 000 €, contre 1 million sans démembrement.
Créer une holding patrimoniale, comme une Société Civile Immobilière (SCI), offre avant tout un avantage de gestion simplifiée pour les biens immobiliers détenus en commun.
En centralisant la gestion des biens au sein de la SCI, les propriétaires évitent les complications souvent rencontrées dans le cadre d’une indivision, notamment en ce qui concerne les décisions à prendre collectivement sur l’entretien, la location ou la vente des biens.
Exemple pratique :
Prenons l’exemple d’une SCI familiale. Les parents détiennent l'usufruit des parts de la SCI, tandis que les enfants en possèdent la nue-propriété.
Si l'un des enfants souhaite revendre tout ou une partie de ses parts de la SCI, il peut le faire sans avoir besoin de l'accord de ses frères et sœurs, contrairement à ce qui se passerait dans une situation d’indivision classique.
En indivision, toute décision de vente nécessite l'unanimité des indivisaires, ce qui peut créer des blocages.
Avec la SCI, chaque nu-propriétaire dispose d'une plus grande liberté sur la gestion de ses parts.
Attention cependant à toujours prendre quelques précautions :
À lire aussi : Montage Holding : Création, Fonctionnement, Fiscalité et Conseils
L’achat en indivision est une autre méthode efficace pour réduire la charge fiscale de l’IFI. Lorsqu’un bien est détenu en indivision, la valeur taxable de l’immobilier est répartie entre les différents indivisaires selon leurs parts respectives.
Chaque indivisaire n'est ainsi taxé à l'IFI que sur la valeur de sa part, ce qui permet de diminuer la charge globale pour chaque participant.
Cependant, il est important de veiller à une gestion harmonieuse de l’indivision, car des désaccords entre co-indivisaires peuvent compliquer la gestion du bien.
Une SCI permet justement d'apporter un cadre juridique sécurisant pour régler la détention d'un bien à plusieurs.
L’une des meilleures façons de réduire l’IFI est d’exploiter les mécanismes de déduction et de plafonnement.
Ces dispositifs permettent d'alléger significativement la charge fiscale en réduisant la base taxable ou en limitant le montant de l’impôt en fonction des revenus.
L’achat d’un bien à crédit peut être une stratégie efficace pour réduire l’assiette taxable de l’IFI. En effet, les dettes immobilières liées à l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien immobilier sont déductibles de la base taxable à l’IFI.
Cela signifie que, tant que le crédit est en cours, vous pouvez déduire le montant restant dû sur le prêt de la valeur du bien, réduisant ainsi l’impôt dû.
Cette stratégie est particulièrement intéressante pour ceux qui achètent des biens immobiliers à des fins d’investissement, car elle permet de bénéficier d’un double avantage : la valorisation du bien et une base taxable réduite.
Le mécanisme de plafonnement de l’IFI permet de limiter l'impôt à 75 % des revenus du contribuable.
Cette mesure est conçue pour éviter qu’un contribuable ne soit lourdement taxé en cas de revenus modestes et d’un patrimoine immobilier important.
Le plafonnement prend en compte tous les revenus nets du contribuable, y compris les revenus immobiliers, les revenus du travail et les pensions.
Un contribuable peut optimiser son IFI en gérant le moment de la perception de revenus dont il contrôle le versement, comme les retraits de produits d’épargne.
Par exemple, retarder les retraits depuis un PEA ou une assurance-vie permet de maintenir des revenus inférieurs à un certain seuil une année donnée, maximisant ainsi les bénéfices du plafonnement de l’IFI.
Exemple pratique :
Prenons un contribuable avec 150 000 € de revenus nets annuels et des impôts de 100 000 € (60 000 € d'impôt sur le revenu et 40 000 € d'IFI).
Actuellement, il n'est pas éligible au plafonnement, car 100 000 € représente 66,67 % de ses revenus nets, ce qui est en dessous du seuil de 75 % (soit 112 500 € dans ce cas).
Cependant, s'il réduit ses revenus cette année à 120 000 € (par exemple, en différant des retraits d'une assurance-vie ou d'un PEA) et en supposons que ses impôts passent donc à 94 840 € d'impôts (54 840 € d’impôts sur le revenu et 40 000 €), alors ses impôts représenteraient désormais 79,03 % de ses revenus.
Le plafonnement s'appliquerait, et il ne paierait plus que 90 000 € d'impôts au total (75 % de 120 000 €), réduisant ainsi de 4 840 € son IFI.
À noter que ce n'est pas le retrait total du PEA ou de l’assurance-vie qui est considéré comme un revenu, mais la part du retrait qui correspond à de la plus-value.
En d’autres termes, si vous avez placé 200 000 € dans une assurance-vie et qu'elle vaut aujourd’hui 300 000 €, en faisant un retrait de 100 000 €, vous vous retrouvez avec un revenu imposable de 33 333 € (et non 100 000 €)
Certaines dépenses liées aux travaux effectués sur des biens immobiliers peuvent également être déduites de l’assiette taxable.
Cela concerne principalement les travaux liés à l’amélioration énergétique des logements, qui sont encouragés par les politiques publiques en matière de transition écologique.
Cette approche de réduction de l’IFI par les travaux est particulièrement efficace pour les propriétaires souhaitant à la fois améliorer leur patrimoine immobilier tout en réduisant leur impôt.
En 2024, divers véhicules d'investissement et types de biens permettent d’obtenir des exonérations partielles ou totales de l'IFI.
Ces solutions sont particulièrement attractives pour les contribuables souhaitant diversifier leur patrimoine tout en réduisant leur impôt.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) sont des solutions d’investissement immobilier collectif qui permettent de diversifier son portefeuille immobilier tout en bénéficiant de régimes fiscaux avantageux.
Si la plupart des SCPI sont imposables à l’IFI, il existe certains fonds qui investissent principalement dans des actifs exonérés d’IFI, comme l’immobilier à usage professionnel ou certaines infrastructures.
Ces véhicules d'investissement offrent donc une alternative pour les contribuables qui souhaitent continuer à investir dans l’immobilier tout en optimisant leur fiscalité.
A lire aussi : SCPI ou OPCI : Quelles différences et comment choisir ?
Le dispositif Girardin immobilier est une option intéressante pour réduire l'IFI, notamment pour ceux qui souhaitent investir dans les territoires d’outre-mer (DOM-TOM).
Ce dispositif permet de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’un investissement dans des logements neufs destinés à la location dans ces régions.
Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les contribuables ayant une assiette IFI importante et souhaitant soutenir le développement immobilier dans les départements et territoires d’outre-mer tout en profitant d'une défiscalisation significative.
À lire aussi : Loi Girardin 2024 : Fonctionnement et comment investir pour défiscaliser
Selon les opportunités du moment, Ramify peut vous proposer un montage clés en main aux côtés d’un partenaire fiable qui a prouvé sa maîtrise du dispositif sur de nombreuses années.
Vous disposez pendant toute la durée de l’opération d’une garantie de bonne fin fiscale qui sécurise votre investissement.
Les investissements dans des biens classés ou monuments historiques offrent un régime fiscal spécifique qui peut conduire à une exonération totale ou partielle de l'IFI.
Ce type de bien est souvent coûteux à entretenir, mais la législation française encourage leur préservation en offrant des avantages fiscaux significatifs :
Investir dans un monument historique représente un engagement culturel et patrimonial fort, mais aussi une opportunité de défiscalisation conséquente, notamment pour les grandes fortunes immobilières.
Le statut de loueur en meublé professionnel est un autre moyen efficace de réduire son IFI, à condition de respecter certains critères.
Le régime de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée grâce à l’amortissement comptable des biens et des meubles.
Cependant, les biens sous ce régime restent soumis à l'IFI, car ils font partie du patrimoine immobilier taxable.
En revanche, si vous remplissez les conditions pour passer au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous pouvez bénéficier d'une exonération totale d’IFI sur les biens concernés.
Pour cela, vous devez valider deux conditions :
Cette exonération concerne uniquement les biens affectés à l'activité de location meublée.
Depuis 2020, la condition selon laquelle les revenus locatifs devaient représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal pour bénéficier de l'exonération a été supprimée (Article 155 du CGI).
À ce stade, il peut être pertinent d'étudier la possibilité de passer du statut LMNP au LMP pour exonérer ces biens de l'IFI.
Passer du statut LMNP à LMP présente des avantages pour l'exonération de l'IFI, mais implique plusieurs changements fiscaux qu'il est important de considérer :
Avant d’effectuer ce changement, il est essentiel de bien évaluer l'impact global sur votre fiscalité et votre gestion patrimoniale.
Lorsque l’on est à la tête d’un patrimoine comme le vôtre, l’optimisation fiscale devient plus complexe.
Les équipes Ramify sont issues des plus grandes institutions financières mondiales (Goldman Sachs, Oliver Wyman, Nomura, …) et spécialistes des patrimoines de 100 000 à 5 000 000 millions.
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Investir dans des forêts ou dans des parts de groupements forestiers (GFA) est une solution attractive pour ceux qui souhaitent à la fois réduire leur IFI et contribuer à des projets écologiques.
Les parts de GFA permettent de mutualiser l’investissement en forêt tout en profitant des mêmes exonérations.
Ces actifs bénéficient d’une exonération fiscale spécifique : 75% de la valeur des forêts ou parts de GFA est exonérée d’IFI, ce qui en fait un levier puissant pour diminuer son assiette fiscale.
Pour profiter de cet avantage, certaines conditions doivent être respectées :
Si vous détenez une forêt dont la valeur s'élève à 200 000 €, seuls 50 000 € seront pris en compte dans l’assiette taxable pour l’IFI, grâce à l'exonération de 75%. Cette réduction est particulièrement intéressante si vous avez déjà une base imposable élevée.
L'un des moyens les plus efficaces et solidaires de réduire votre IFI est de faire des dons à des organismes d’intérêt général.
Ce dispositif, en plus de soutenir des causes importantes, permet d'alléger significativement le montant de votre impôt. Il s'agit d'une opportunité intéressante pour les contribuables soucieux d'allier fiscalité optimisée et philanthropie.
Le dispositif de réduction d’IFI via les dons permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 75 % du montant des dons effectués, dans la limite de 50 000 € par an.
Concrètement, cela signifie que si le montant de votre don est de 10 000 €, vous pouvez réduire votre IFI de 7 500 €.
Cependant, si ce plafond est atteint, il est possible de cumuler le montant des dons avec d’autres dispositifs de réduction d’IFI, comme les travaux déductibles ou les investissements défiscalisés.
Les dons doivent être réalisés à des associations ou fondations reconnues d’utilité publique, œuvrant dans les domaines de la recherche, de la santé, de l’éducation, de la culture, ou de l’aide aux plus démunis.
Cela inclut des fondations nationales et internationales disposant d’un agrément.
À noter qu'il s'agit d'un mécanisme différent de la déduction de 66 % des dons de l'IR dans la limite de 20 % des revenus imposables.
Il n'est pas possible de bénéficier à la fois d'une réduction d'IR et d'IFI à partir d'un seul don
Il est également possible de bénéficier de réductions d'IFI pour des dons effectués à des organismes basés à l’étranger, mais cela répond à des conditions spécifiques.
Seuls les dons à des associations ou fondations reconnues dans l’Espace économique européen (EEE) peuvent être déductibles.
Les dons à l'étranger déductible doivent être réalisés au profit d’organismes ayant des objectifs similaires à ceux des associations françaises, c'est-à-dire œuvrant pour la recherche, l’humanitaire, l’éducation, ou la protection de l’environnement.
Ces associations doivent également être reconnues d’utilité publique dans leur pays d’origine.
Avant de faire un don à l’étranger, il est conseillé de vérifier que l’organisme figure parmi les associations éligibles à la réduction d'IFI. Cette vérification peut être effectuée auprès des autorités fiscales ou en consultant la liste des organismes agréés.
Cette possibilité d’étendre les dons à des associations internationales permet de diversifier ses actions philanthropiques tout en optimisant sa fiscalité, notamment pour ceux qui ont des engagements ou projets à l'étranger.
L'assurance-vie est souvent perçue comme un excellent outil de gestion patrimoniale, et elle peut également aider à limiter l'exposition à l'IFI.
Cependant, il est crucial de bien structurer ses placements pour échapper à l'imposition sur les actifs immobiliers tout en optimisant la performance globale.
Pour échapper à l’IFI, il est essentiel de privilégier des placements non liés à l’immobilier dans votre assurance-vie.
Les unités de compte investies dans des actifs financiers (actions, obligations, fonds en euros) permettent de réduire l’assiette taxable, tout en préservant la performance de votre portefeuille.
Voici quelques étapes clés :
Cette approche d'arbitrage permet d’optimiser à la fois la fiscalité et la rentabilité de vos placements, en conservant un équilibre entre sécurité et performance.
A lire aussi : Guide d’achat : Comment choisir son assurance-vie en 2024 ?
L’expatriation peut être une stratégie efficace pour réduire l’IFI, mais elle ne permet pas de le supprimer totalement si vous détenez des biens immobiliers en France.
En devenant non-résident fiscal, vous pouvez échapper à l'IFI sur les biens situés hors de France, mais les biens immobiliers en France resteront dans l’assiette taxable.
Lorsqu'un contribuable transfère sa résidence fiscale à l’étranger, seuls ses biens immobiliers situés en France restent soumis à l'IFI. En revanche, les biens situés à l’étranger sont exonérés.
Cette situation peut réduire de manière significative la base taxable pour ceux dont une part importante du patrimoine immobilier est à l'étranger.
Si 100% de votre patrimoine immobilier est à l’étranger, vous pouvez même supprimer totalement l’IFI en vous expatriant.
Il est cependant crucial de transférer de manière effective son centre d’intérêts économiques et personnels à l’étranger pour bénéficier de cette exonération.
Les expatriés peuvent aussi restructurer leur patrimoine pour réduire l'IFI via des sociétés offshore ou holdings patrimoniales internationales.
Transférer les biens immobiliers français dans une société non résidente peut permettre de diminuer l'assiette de l'IFI.
Cependant, la législation anti-abus, telle que la règle des Controlled Foreign Corporation (CFC), peut limiter ces stratégies si elles sont perçues comme des montages abusifs.
À lire aussi : Fiscalité des expatriés : comment ça marche ? Quels impôts ?
Commencez par calculer vos actifs immobiliers imposables à l'IFI, en tenant compte des dettes déductibles.
Ensuite, identifiez votre tranche d’imposition actuelle et assurez-vous que vos objectifs financiers à long terme sont compatibles avec les stratégies que vous envisagez.
Certaines stratégies offrent un impact rapide avec peu d'effort, tandis que d'autres nécessitent plus de préparation.
Pour un effort faible et un impact élevé :
Pour un effort moyen et impact élevé :
Pour un effort élevé et impact élevé :
Associer plusieurs stratégies peut maximiser les économies.
Par exemple, combiner une stratégie d’endettement avec des investissements exonérés permet de réduire à la fois l’assiette taxable et d’obtenir des exonérations supplémentaires.
Vous pouvez aussi coupler des dons avec d'autres réductions, comme les travaux de rénovation énergétique.
Assurez-vous que chaque stratégie choisie s’aligne avec vos objectifs patrimoniaux à long terme et anticipez les conséquences fiscales futures potentielles hors IFI.
Certaines options, comme la restructuration d’actifs, peuvent avoir des impacts fiscaux différés.
Consultez des conseillers fiscaux ou des gestionnaires de patrimoine pour affiner votre plan. Ils vous aideront à ajuster votre approche en fonction des évolutions législatives et de votre situation personnelle.
Appliquez les stratégies choisies et évaluez régulièrement leur efficacité.
Soyez prêt à ajuster vos méthodes en fonction des changements législatifs ou des évolutions de votre situation financière.
En 2024, plusieurs stratégies permettent de réduire l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) de manière légale et efficace.
Que ce soit à travers des dispositifs de démembrement de propriété, l'achat en indivision ou l'investissement dans des fonds exonérés, les options ne manquent pas pour alléger cette charge fiscale.
Le recours à des donations, notamment sous forme de dons à des organismes d'intérêt général, permet aussi de bénéficier d’une réduction conséquente de l'IFI, tout en soutenant des causes importantes.
Enfin, l'optimisation des dettes immobilières et l’utilisation du plafonnement de l’IFI en fonction des revenus offrent des solutions complémentaires pour limiter l'impact de cet impôt sur les contribuables à fort patrimoine immobilier.
Pour réduire efficacement l'IFI, il est primordial de bien évaluer son patrimoine, de connaître les dispositifs légaux disponibles et de les adapter à sa situation.
Une planification patrimoniale judicieuse, parfois accompagnée de conseils d’experts, peut permettre de diminuer significativement la charge fiscale tout en optimisant la gestion de son patrimoine.
“ Pour optimiser le versement des intérêts, nous vous recommandons d’effectuer un versement sur votre LDDS le plus tard possible (le 13) car il ne produira des intérêts qu’à partir de la quinzaine suivante (le 16). Pour le retrait des fonds, veillez à le faire le plus tôt possible, pour la même raison. ”
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