Epargne

Investir en SCPI (2/3) en nue-propriété : fonctionnement et fiscalité

Introduction

Chez Ramify, nous avons récemment lancé un nouveau produit d’investissement : les SCPI (Société de Placement Immobilier). Il s’agit d’un placement dans l’immobilier “papier” plutôt que dans l’immobilier “physique”.

Pour vous aider à comprendre cet investissement immobilier, nous avons préparé une série de trois articles, détaillant les différentes possibilités qui s’offrent à vous pour réaliser le meilleur placement. Grâce à ces articles, les SCPI n’auront plus de secret pour vous et vous pourrez aisément choisir quelle solution est la plus adaptée à votre situation, selon votre taux d’imposition, votre projet de vie…

Dans le précédent article, nous avons décortiqué une des manières d’investir dans une SCPI : la pleine propriété. Il est apparu que c’était un choix judicieux si vous êtes un investisseur peu imposé sur le revenu.

Désormais, nous allons découvrir l’investissement en SCPI en nue-propriété, qui est le second moyen qui s’offre à vous pour investir dans une SCPI.

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L'investissement en SCPI en nue-propriété

Définition générale

La nue-propriété consiste à acheter des parts de SCPI avec une décote, sans percevoir les loyers (que l’on appelle usufruit) pendant une certaine période, donc sans générer de revenus sur l’investissement pendant une période donnée appelée période de démembrement.

Lors d’un démembrement des parts de la SCPI, les revenus locatifs sont versés à l’usufruitier, alors que le nu propriétaire détient les parts.

A l’issue de cette période, l’investisseur récupère la pleine propriété et 2 possibilités s’offrent à lui : 

  • Générer des rendements mensuels grâce aux loyers perçus 
  • Vendre ses parts avec une éventuelle plus-value. 

Mais alors quel est l’intérêt de repousser la période de perception des loyers ? 

Philosophie de l’investissement

Le rendement global d’un investissement en nue-propriété provient de deux sources : 

a. l’achat des parts avec une décote :

Qui permet à l’investisseur de réaliser un gain fixé auquel il aura accès à la fin de la période de démembrement. Plus la période de démembrement est longue, plus la décote est élevée.

Concrètement, l’investisseur accepte de ne pas percevoir les loyers à condition qu’on lui permette d’acheter ses parts de SCPI moins cher (avec une décote).

b. l’appréciation de la valeur de la part :

Comme pour la pleine propriété, les parts de la SCPI s’apprécient chaque année (en moyenne 1 – 1,5 % par an) et permettent d’augmenter le rendement si l’appréciation est positive.

Estimation de la décote à l’achat en nue-propriété

L’investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, grâce à la décote sur le prix des parts.

La décote à l’achat en nue-propriété varie entre 20 et 50 % en fonction de la durée de démembrement, c’est-à-dire le délai incompressible avant de détenir ses parts en pleine propriété. Les décotes applicables sont déterminées par chaque société de gestion. En nous basant sur les décotes appliquées par 49 SCPI en 2021, nous avons estimé la décote moyenne appliquée en fonction de la période de démembrement. 

Période de démembrement Décote à l’achat
5 ans 18,93 % 
7 ans 24,55 %
10 ans 31,47 %
15 ans 38,02 % 

Rendement issu de l’appréciation de la valeur de la SCPI (avant impôts)

Comme nous le détaillons dans notre précédent article sur l’investissement en SCPI en pleine propriété, la valeur des parts d’une SCPI, correspond à la valeur de souscription. Le mécanisme est identique pour l’investissement en SCPI en nue-propriété.

Prenons l’exemple d’un investisseur en nue-propriété qui achète 100 parts valant 100 € chacune, à un prix décoté de 25 % (soit 75 €) pour une durée de démembrement de 10 ans.

L’achat des parts en nue-propriété lui a coûté : 75 € x 100 parts = 7 500 €
La valeur réelle de ses parts (hors décote) = 100 € x 100 parts = 10 000 €

Faisons l’hypothèse qu’au bout de 10 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété de ses parts qui valent désormais 120 € grâce à l’appréciation de la SCPI.

Si l’investisseur décide de vendre ses parts à l’issue des 10 ans, son gain sera  de 450 € (120 € – 75€) par part, soit un total de  4500 €  pour ces 100 parts avant impôts.

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Fiscalité à appliquer en nue-propriété

En nue-propriété, pendant la durée du démembrement, l’investisseur dispose d’avantages fiscaux. Il n’est pas soumis à :

  • l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
  •  l’impôt sur le revenu, car il ne perçoit pas de revenus

Encore mieux, à la revente les gains issus de la décote ne sont pas imposables non plus. Seule la plus-value issue de l’appréciation du bien est imposable.

L’investissement en SCPI en nue-propriété se révèle donc très intéressant d’un point de vue fiscal pour les investisseurs qui sont fortement imposés sur leurs revenus ou possèdent un patrimoine immobilier important.

Reprenons notre exemple pour mieux comprendre. Bien que le gain soit de 4 500 €, la fiscalité ne s’applique que sur la plus value provenant de l’appréciation de la part. Ce qui rend l’investissement en nue-propriété intéressant fiscalement !

Concernant le niveau d’imposition sur la plus-value issue de l’appréciation du bien en nue-propriété, il est la même qu’en pleine propriété.

En bref, l’acquisition de parts en SCPI en nue-propriété est une possibilité d’investissement pertinente pour diversifier votre patrimoine si vous :

  • êtes fortement taxés sur l’IFI et souhaitez investir dans la pierre-papier sans alourdir votre fiscalisation,
  • n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats, mais souhaitez en percevoir sur le long terme.

Contrairement à la SCPI en pleine propriété qui est plus intéressante sur le plan fiscal si vous cherchez à diversifier votre revenu et que vous êtes faiblement imposé. 

Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire le résultat de notre analyse comparative des rendements entre un investissement en SCPI en pleine propriété et un investissement en SCPI en nue-propriété. Selon votre situation personnelle, découvrez ainsi quels choix opérer pour un bénéfice maximal.