Les caractéristiques clés de la SCPI Log In
- Taux de rendement interne (TRI) cible : 5 %
- Minimum de souscription : 1 000 €
- Prix d'une part : 250 €
- Taux de distribution 2023 : 6,21 %
- Taux d'occupation : 100 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Log In (au 31/12/2024)
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Log In
Les forces et faiblesses de la SCPI Log In
Les performances de la SCPI Log In
Taux de distribution
Log In est une jeune SCPI créée fin 2022. Depuis sa création, elle a servi un taux de distribution supérieur à 6 %, soit une performance toujours supérieure à la moyenne des autres SCPI.
Taux de rendement
La SCPI Log In fixe un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) de 5%. L'objectif de TRI est donné pour une période de 5 ans.
La SCPI a été lancée en octobre 2022, un TRI réalisé serait biaisé : comme la SCPI facture des frais d’entrée, l’impact est significatif sur le TRI en dessous de 5 ans.
Toutefois, au regard du Ramify SCPI Index (RSCPI) qui analyse les performances de plus de 85 SCPI à capital variable ce TRI de 5 % reste dans la moyenne (l’indice affiche un rendement moyen annualisé de 4,94 % ces deux dernières années).
Évolution du prix de la part
Le prix d’achat de la part est actuellement fixé à 250 € depuis son lancement. Toutefois, au regard de la valeur de reconstitution actuelle (271,78 €), la SCPI pourrait être amenée prochainement à revaloriser le prix de souscription à la hausse.
En effet, si la valeur de reconstitution a une différence de plus ou moins 10 % avec la valeur d’achat, les SCPI doivent aligner le prix d’achat de leur part (ce sera le cas si elle atteint 275 € dans ce cas précis).
Toutefois, en raison des frais de souscription, le prix de rachat est lui fixé à 225 €.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Log In ?
La SCPI Log In est la première SCPI thématique 100 % internationale à se concentrer sur l’immobilier d’activité et la logistique.
Malgré son jeune âge (lancement en 2022) elle bénéficie de l’expertise en gestion d’investissement spécialisé sur ce secteur de Theoreim (la société de gestion), et de Principal Asset Management, leader mondial de la gestion d’investissement immobilier.
L'investissement dans l'immobilier industriel et logistique en Europe permet d'exposer votre patrimoine à un segment de l'immobilier professionnel, pas ou peu présent, au sein d'autres SCPI, et impossible d'accès autrement pour un particulier.
Par ailleurs, la SCPI Log In a offert des performances bien supérieures à celles livrées par la majorité des SCPI ces deux dernières années (un taux de distribution supérieur à 6 %). Et elle compte poursuivre ses efforts dans cette direction, puisqu’elle affiche un objectif de rendement cible de 5 %.
Enfin, la SCPI est accessible au financement à crédit, qui vous permet d'utiliser l'effet de levier pour augmenter le rendement de votre opération, ainsi que de déduire fiscalement les intérêts de l'emprunt.
Comment investir dans la SCPI Log In ?
Vous pouvez souscrire facilement à des parts de la SCPI Log In en remplissant un bulletin de souscription. Pour y adhérer vous pouvez passer par :
- La société de gestion Theoreim directement ;
- Votre banque ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui vous accompagne dans le processus de souscription auprès du gestionnaire ;
- Une plateforme d’investissement digitale pour une souscription 100 % en ligne et des frais réduits (comme le propose Ramify).
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 250 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 4 parts, soit 1 000 €
- Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC)
Contrairement à d’autres SCPI récentes (comme Remake Live) qui n’appliquent pas de frais de souscription, la SCPI Log In facture des frais d’entrée de 10 % HT.
Toutefois, cette tarification est déjà comprise dans le prix d’achat de la part. Par exemple, si vous investissez 5 000 € dans la SCPI Log In, vous obtiendrez 20 parts.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Si vous souscrivez des parts de la SCPI Log In, vous percevrez vos premiers dividendes après un délai de jouissance de 6 mois (autrement dit, le 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription).
Ainsi, pour des parts acquises le 1er mars 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er septembre 2025.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
Vous pouvez choisir d’investir dans des parts de la SCPI Log In de deux manières :
- En pleine propriété pour conserver la totalité de vos droits de propriété et percevoir des revenus réguliers ;
- En démembrement de propriété : soit en conservant l’usufruit ou la nue-propriété des parts.
Investir dans des parts de la SCPI Log In en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat à partir de 12 % (pour 3 ans de démembrement) et jusqu’à 42 % (pour 20 ans de démembrement).
La clé de répartition de la SCPI Log In est plutôt classique comparé à ce que proposent la plupart des SCPI du marché.
Par exemple, si vous choisissez d’investir dans des parts de la SCPI Log In en nue-propriété, avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 32 % soit un prix de part à 170 € (au lieu de 250 €).
Si vous êtes fortement imposé et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus réguliers immédiats, investir dans des parts de SCPI en nue-propriété est une stratégie pertinente (pour anticiper des revenus complémentaires au moment de la retraite par exemple).
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
Log In est accessible à l’assurance-vie, sous réserve que le contrat propose cette SCPI dans son catalogue d’unités de compte.
Investir dans des parts de SCPI au sein d’une assurance-vie vous permet de profiter de la fiscalité réduite de l'enveloppe fiscale (soit des gains non imposables tant qu’ils restent hébergés au sein du contrat, et une taxation allégée si l’assurance-vie a plus de 8 ans).
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Log In
Historique de la SCPI Log In
La SCPI Log In a été créée en 2022 et est gérée par Theoreim, une société de gestion indépendante spécialisée dans les investissements immobiliers.
En parallèle, elle bénéficie de l’expertise de Principal Real Estate Europe, un acteur reconnu dans le domaine de la gestion d’actifs immobiliers en Europe
La SCPI Log In a adopté une stratégie thématique centrée sur l’immobilier industriel et logistique, avec une diversification géographique à l’échelle européenne. Elle investit notamment dans des entrepôts, des locaux d’activités, des usines, et des data centers.
En 2023, la SCPI obtient le label ISR (Investissement Socialement Responsable).
Au 31 décembre 2024, elle affiche une capitalisation de 163,2 millions d’euros, avec 13 actifs immobiliers répartis dans plusieurs pays européens, et un taux d’occupation de 100%.
Récompenses de la SCPI Log In
Malgré son jeune âge, la SCPI Log In a déjà été primée :
- Prix de l’innovation pierre papier 2023 (Investissement Conseils Magazine) ;
- 1er prix 2024 des SCPI à prédominance logistique (Mieux Vivre Votre Argent) ;
- Top SCPI 2024, meilleur espoir thématique (Tout Sur Mes Finances)
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Log In ?
Le patrimoine immobilier de la SCPI Log In est valorisé à un peu plus de 150 millions d’euros et se compose de 13 actifs immobiliers, pour une surface totale louée de 184 200 m2 situés dans plusieurs pays européens.
Contrairement à certaines SCPI concentrées sur un marché local, Log In diversifie ses investissements dans plusieurs pays d’Europe pour répondre aux besoins de réindustrialisation et de logistique sur le continent.
Répartition sectorielle
Le patrimoine de la SCPI est peu diversifié d’un point de vue sectoriel, puisqu’il se concentre en grande majorité (pour 73 %) sur les locaux d’activité et sites de production.
Au 31/12/2024, la répartition sectorielle du patrimoine de Log In est la suivante :
- Locaux d’activité et sites de production : 73 %
- Logistique : 18 %
- Life Sciences : 9 %
Répartition géographique
La SCPI a investi dans plusieurs pays européens depuis sa création en 2022. La répartition géographique des investissements au 31/12/2024 est la suivante :
- Italie : 36 % ;
- Royaume-Uni : 26 %
- Espagne : 22 %
- Allemagne : 16 %
La stratégie de Log In
Investir dans l’immobilier industriel et logistique en Europe
La SCPI Log In axe sa stratégie d'investissement sur l'immobilier industriel et logistique européen. Elle se concentre donc sur des segments où la demande reste forte en raison de la réindustrialisation et du développement du e-commerce.
De plus, la SCPI est la seule à proposer une thématique d’investissement orientée sur les actifs productifs et dont le portefeuille soit intégralement situé hors de France.
Elle cible principalement des locaux d'activités, de production, de stockage de biens et de données, ainsi que des centres de recherche et développement.
Par ailleurs, elle peut investir dans des immeubles logistiques (entrepôts logistiques, entrepôts du dernier km, messagerie, etc.), des murs d'usine, des locaux d'activités et des centres de recherche et développement.
Des critères d’investissement ESG pointus
La SCPI Log In intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans ses processus d'investissement et de gestion (notamment en s'appuyant sur le référentiel du label ISR immobilier).
La SCPI peut investir au minimum 45% du portefeuille en actifs immobiliers promouvant des caractéristiques environnementales ou sociales.
Elle s'engage d’ailleurs à exclure à hauteur de 90% de ses actifs, les immeubles impliqués dans l'extraction, le stockage, le transport et la manufacture de produits fossiles.
Lors de la phase d'acquisition, l'intégralité des actifs étudiés par la SCPI fait l'objet d'une notation ESG ou d'un plan d'amélioration. La capacité pour la société de gestion à mener à terme le plan d'amélioration et à faire progresser la notation de l'actif sont pris en compte dans la décision d'investissement.
Lire aussi : Investissement vert : les pièges et les meilleurs placements en 2025
Une double expertise d’investissement
La stratégie de la SCPI Log In repose sur un principe d’architecture ouverte. Autrement dit, elle est portée par l’expertise de deux spécialistes de l’épargne et de l’investissement immobilier en Europe :
- La société de gestion Theoreim ;
- Principal Asset Management (top 10 mondial des meilleurs gestionnaires de fonds immobiliers).
La société de gestion s’appuie sur l’expertise de Principal Real Estate Europe pour l’identification des opportunités d’investissements en Europe.
Même si Theoreim reste la société de gestion du fonds, Principal Real Estate Europe identifie, analyse et recommande les opportunités d’investissement. Elle assure aussi le suivi et la bonne gestion des immeubles.
Pourquoi faire confiance à Theoreim ?
Une société d’investissement française prometteuse
Theoreim est une jeune société de gestion d’investissement française créée en 2020. Elle conçoit et gère des fonds immobiliers sur un principe d’architecture ouverte, en sélectionnant des gérants immobiliers spécialistes.
Depuis son lancement, elle gère plus de 500 millions d’euros, investis dans plus de 14 pays en Europe.
La SCPI Log In est la troisième offre de Theoreim pour laquelle elle a choisi de s'associer à un partenaire de référence (Principal Asset Management) qui gère plus de 97 milliards de dollars d’actifs immobiliers et qui est présent en Europe depuis plus de 14 ans.
Les deux autres offres de Theoreim
Outre la SCPI Log In, Theoreim propose deux autres solutions d'investissement immobilier :
- SC Pythagore : une unité de compte immobilière sans frais d'entrée, accessible via des contrats d'assurance-vie et des plans d'épargne retraite.
- FPS Newton : un Fonds Professionnel Spécialisé destiné aux investisseurs avertis, qui offre une stratégie d'investissement diversifiée dans l'immobilier. Ce fonds vise à saisir des opportunités sur différents segments du marché immobilier, en s'appuyant sur l'expertise de Theoreim en matière de sélection et de gestion d'actifs.
Analyse approfondie de la SCPI Vendôme Régions
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation de 100 %
Au 31 décembre 2024, la SCPI Log In affiche :
- Un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %
- Un taux d’occupation physique (TOP) de 100 %
Autrement dit, tous les immeubles du portefeuille sont loués et génèrent des loyers, sans vacance locative ni franchise de loyer en cours.
Ce taux d’occupation est certes attractif, mais assez typique pour une jeune SCPI. En effet, les SCPI démarrent souvent avec un TOF élevé, généralement proche de 100% lors de leurs premières acquisitions. Elles ont acquis au départ un nombre restreint de biens soigneusement sélectionnés pour leur rendement et leur occupation.
Cependant, à mesure que la SCPI se développe et diversifie son portefeuille, maintenir un TOF aussi élevé n’est pas garanti. En effet, selon les dernières données publiées par l’ASPIM, le taux d’occupation moyen atteignait 93,3 % pour les SCPI en 2023.
Les dernières acquisitions de la SCPI
Au cours de l’année 2023, Log In a réalisé 7 acquisitions réparties dans 4
pays européens (hors France) pour un volume d’investissement total de près de 59 millions d’euros.
En 2024, la SCPI a réalisé 6 acquisitions (trois en Italie, une en Allemagne et une au Royaume-Uni).
Qualité des locataires et durée des baux
La SCPI compte actuellement 16 locataires, souvent des entreprises solides et établies sur le long terme pour réduire le risque d’impayés.
Quelques exemples de locataires de la SCPI :
- Reventa GmbH (groupe Munsters) : locataire de l'actif d'Hörstmar en Allemagne, leader mondial des solutions climatiques et de traitement de l’air économe en énergie.
- Cogne : locataire de l'actif de Sheffield au Royaume-Uni, société établie dans le stockage et le traitement des pièces d’acier. Le site constitue le siège social du groupe avec plus de 2 500 tonnes d’acier stockés.
- Eurocoil (Baltimore Aircoil Company) : locataire de l'actif situé à proximité de Vérone en Italie, entreprise industrielle italienne spécialisée dans les fluides thermiques et batteries à ailettes.
La durée moyenne ferme des baux (WALB) est de 9,72 ans et la durée totale moyenne des baux (WALT) est de 10,95 ans, ce qui garantit aux investisseurs de la SCPI Log In une stabilité des revenus locatifs sur plusieurs années.
La SCPI est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
Depuis le lancement de la SCPI, la valeur de reconstitution a augmenté de 8,5 %, alors que le prix de la part reste fixé à 250 €.
Le prix d’achat de la part est légèrement inférieur à la valeur estimée du patrimoine détenu par la SCPI. Il s’agit donc d’une bonne opportunité d’investissement, puisque les investisseurs achètent leurs parts à un prix potentiellement sous-évalué.
Cette différence entre le prix d’achat de la part et la valeur de reconstitution démontre qu’il n’existait pas de surévaluation lors de la mise sur le marché.
On peut donc conclure que cette jeune SCPI ne surpaie pas ses investissements, ce qui est un signal positif pour les investisseurs.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Log In
- Frais de souscription : 10 % HT
- Frais de gestion : 10 % des loyers HT
- Frais de transactions : 1 % HT en cas d’acquisition ou de cession
- Frais de suivi et pilotage des travaux : 1 % HT
On note que la SCPI Log In propose un modèle de tarification peu commun : les frais de gestion varient selon le niveau de la collecte.
En effet, la société de gestion entend limiter la commission de gestion à 10% HT (soit 12 % TTC) tant que la collecte nette annuelle est supérieure à 5 millions d’euros (ce qui est le cas actuellement).
Toutefois, ces frais de gestion pourraient augmenter si la collecte annuelle devenait inférieure à ce seuil. Dans ce cas, la commission de gestion passerait à 12% HT (14,4% TTC).
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
La SCPI Log In facture des frais de gestion dans la moyenne haute des meilleures SCPI du marché.
Cependant, même si les frais de gestion de la SCPI Log In sont importants (12 % HT) elle offre un taux de distribution net de frais de gestion parmi les meilleurs du marché.
Aussi, ses frais de souscription de 10 % restent dans la moyenne, même si certaines SCPI choisissent de ne pas en facturer (comme Iroko Zen et Remake Live par exemple).
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Log In
Log In est une SCPI à capital variable, ce qui signifie que les retraits sont possibles sous réserve de l’existence d’une contrepartie.
A ce jour, toutes les demandes de retrait ont pu être exécutées, ce qui reste un indicateur positif pour la SCPI.
Par ailleurs, les investisseurs continuent d’accorder leur confiance à la SCPI puisqu’en 2024, la SCPI a atteint 55,8 millions d'euros de collecte.
Endettement et réserves
L’endettement de la SCPI Log In
Au 31 décembre 2024, la SCPI Log In a eu très peu recours à l’endettement pour financer ses acquisitions : elle possède un taux d'endettement de seulement 4,1 % (contracté en 2024). Nous n’avons pas encore d'informations liées à l’emprunt, celles-ci seront disponibles dans le prochain rapport publié par la société de gestion.
Jusqu’à fin 2023, la SCPI Log In n’avait pas eu recours à l’emprunt, et avait financé toutes ses acquisitions grâce à la collecte.
Ce faible niveau d'endettement réduit l’exposition aux risques liés à l'emprunt, tels que la hausse des taux ou la pression sur les liquidités pour honorer les remboursements. Néanmoins, il est fort probable que le taux d’endettement de la SCPI augmente dans les années à venir.
Réserves de la SCPI
La SCPI Log In dispose d'un report à nouveau (RaN) équivalant à environ 10 jours de distribution. Le RAN représente les réserves financières que la SCPI peut utiliser pour maintenir le versement des dividendes, en cas de baisse temporaire des revenus locatifs ou pour faire face à des imprévus.
Un RAN de 10 jours est considéré comme faible, ce qui signifie que la SCPI a une marge de manœuvre limitée pour absorber d'éventuelles fluctuations de trésorerie.
Cependant, il est courant que les nouvelles SCPI comme Log In aient des réserves limitées à leurs débuts. Au fur et à mesure de sa maturation et de l'accumulation de ses résultats, la SCPI pourrait renforcer ses réserves pour améliorer sa résilience financière.
Quelles perspectives pour la SCPI Log In ?
Malgré son jeune âge, Log In affiche des résultats honorables, similaires à des SCPI plus anciennes. Elle démontre un très beau potentiel de maintien de ses performances.
En effet, depuis sa création, son taux de distribution reste parmi les meilleurs sur le marché des SCPI (supérieur à 6 %). Une performance qui témoigne de la solidité de sa stratégie d'investissement axée sur la multigestion.
Par ailleurs, même s’il s’agit d’une SCPI thématique (donc peu diversifiée d’un point de vue sectoriel) elle reste orientée sur un secteur porteur au niveau européen. De plus, elle bénéficie du soutien d’un des plus grands gestionnaires mondiaux, qui l’aide à faire les meilleurs choix d’investissement.
En parallèle, elle témoigne d’une gestion financière prudente jusqu’à présent, avec un taux d'occupation financier de 100 % et un endettement maîtrisé. Cette approche va lui permettre de saisir de nouvelles opportunités d'investissement sans précipitation, et d’assurer une croissance durable à long terme.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Log In ?
La SCPI Log In convient aux investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille hors de France, via un secteur porteur du marché européen.
Elle adopte un positionnement unique en se concentrant sur l’immobilier industriel et logistique européen, un secteur en pleine expansion.
Avec un taux de distribution supérieur à 6 % depuis sa création, un taux d’occupation financier de 100 %, et une gestion prudente (peu d’endettement et des baux longue durée), elle offre des perspectives de croissance solides.
Sa stratégie de gestion repose sur une architecture ouverte qui s’appuie sur l’expertise d’un leader mondial en gestion d’investissement immobilier, Principal Asset Management. Toutefois, en tant que SCPI récente (lancée en 2022) elle manque d’historique pour prouver sa capacité à maintenir ses résultats. De plus, l’évolution de ses réserves (RAN de 10 jours) restent un point à surveiller.
Contrairement à d’autres SCPI, Log In fait bénéficier à ses investisseurs d’un ticket d’entrée très faible, soit 1000 €.