Les caractéristiques clés de la SCPI Mistral Sélection
Lancée en avril 2024, la SCPI Mistral Sélection est un véhicule d’investissement géré par Swiss Life Asset Managers France. Elle adopte une stratégie opportuniste, visant à capter les meilleures opportunités du marché immobilier en France et en Europe.
Avec un objectif de distribution de 6 % et une absence de frais de souscription, elle se positionne comme une alternative attractive pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine.
- Taux de rendement Interne cible : 6,4 %
- Minimum de souscription : 180 €
- Prix d'une part : 180 €
- Taux de distribution cible : 6 %
- Taux de distribution net en 2024 : 8,59 %
- Taux d'occupation : 100 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Mistral Sélection
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Mistral Sélection
Mistral Sélection présente plusieurs atouts qui en font une SCPI compétitive :
- Un rendement supérieur aux attentes : avec une distribution prévisionnelle de 8,59 % sur 8 mois en 2024, elle dépasse son objectif initial de 6 %.
- Une accessibilité renforcée : absence de frais de souscription et très faible prix de la part.
- Un portefeuille en développement : bien que majoritairement investi en France, Mistral Sélection ambitionne d’élargir son exposition à d’autres marchés européens.
Comparaison avec les SCPI similaires
Mistral Sélection affiche un rendement compétitif mais annualisé sur huit mois, ce qui limite la comparaison avec les SCPI établies. Elle se distingue parmi les SCPI sans frais d’entrée et offre une alternative intéressante malgré un taux de distribution légèrement inférieur aux autres SCPI lancées en 2024.
Comparaison avec le marché des SCPI en général
Avec un taux de distribution prévisionnel de 8,59 % en 2024, Mistral Sélection se positionne parmi les SCPI offrant un rendement compétitif. Cependant, ce chiffre a été calculé sur huit mois, alors que les SCPI plus anciennes disposent d’un historique sur douze mois.
L’ASPIM a précisé en 2023 que les taux de distribution ne peuvent pas être annualisés pour une SCPI lancée en cours d’année, ce qui limite les comparaisons directes.
Malgré cette réserve méthodologique, Mistral Sélection démontre une capacité à générer un rendement élevé dès ses premiers mois d’existence, ce qui constitue un signal encourageant pour les investisseurs en quête de performance.
Comparaison avec les SCPI sans frais d’entrée
Mistral Sélection rejoint un cercle restreint de SCPI sans frais d’entrée, où l’on retrouve des références comme Novaxia Neo, Remake Live, Iroko Zen et Upeka.
Cette catégorie attire de plus en plus d’investisseurs, car l’absence de frais de souscription permet de maximiser la rentabilité nette dès la première année.
Sur ce segment, Mistral Sélection affiche un taux de distribution élevé, mais son calcul sur une période de huit mois complique la comparaison avec les SCPI ayant un historique complet.
Toutefois, son positionnement montre que le marché des SCPI sans frais d’entrée continue de s’élargir, donnant aux investisseurs davantage de choix en fonction de leurs objectifs et de leur horizon de placement.
Comparaison avec les SCPI lancées en 2024
En comparaison avec les SCPI lancées en 2024, Mistral Sélection affiche un taux de distribution légèrement inférieur à plusieurs concurrents directs :
- Reason : 12,60 %
- Patrimonia Capital et Rendement : 10,00 %
- Wemo One : 10,00 %
- EDR Europa : 9,66 %
- Sofidynamic : 9,52 %
- Mistral Sélection : 8,59 %
Ce positionnement ne remet pas en question son attractivité, car son modèle repose sur d’autres forces, notamment l’absence de frais d’entrée et une stratégie d’acquisition opportuniste.
Son approche vise à tirer parti de la correction des prix immobiliers pour générer un rendement optimisé à moyen et long terme.
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif 2025
Les forces et faiblesses de la SCPI Mistral Sélection
La SCPI Mistral Sélection affiche un démarrage prometteur avec un rendement élevé et une stratégie d’investissement agile. Cependant, son jeune âge et son portefeuille encore restreint soulèvent des questions sur sa capacité à maintenir ses performances à long terme.
Les forces de la SCPI Mistral Sélection
Malgré son lancement récent, Mistral Sélection présente plusieurs atouts qui en font une SCPI compétitive sur le marché.
Un rendement compétitif et un TRI attractif
Dès sa première année d’exploitation, Mistral Sélection affiche un taux de distribution prévisionnel de 8,59 % en 2024, nettement au-dessus de son objectif initial de 6 %. À cela s’ajoute un taux de rendement interne (TRI) cible de 6,4 % sur 10 ans, ce qui positionne la SCPI dans la moyenne haute du marché.
Cette performance s’explique par une stratégie opportuniste qui vise à acquérir des actifs sous-évalués dans un contexte de stabilisation du marché immobilier.
Un patrimoine en pleine expansion avec des acquisitions stratégiques
Bien que récente, Mistral Sélection a su rapidement concrétiser ses premières acquisitions avec une approche ciblée sur des actifs offrant un rendement locatif attractif :
- Premier investissement (juin 2024) : Un retail park à Valenciennes, intégralement loué à de grandes enseignes nationales avec des baux de longue durée. Situé dans une zone de chalandise de plus de 900 000 habitants, cet actif assure une source de revenus stable.
- Deuxième investissement (octobre 2024) : Des bureaux en centre-ville de Marseille, loués au siège social de JOTT. Cette localisation dynamique garantit une forte demande locative et limite le risque de vacance.
Avec ces premières acquisitions, la SCPI démontre sa capacité à identifier des opportunités attractives et à sécuriser des baux solides, renforçant ainsi la prévisibilité des revenus locatifs.
Une stratégie opportuniste sur un marché en mutation
Mistral Sélection a été créée dans un contexte de correction des prix de l’immobilier. La forte hausse des taux d’intérêt en 2023 a entraîné une baisse de valorisation des actifs, offrant des opportunités d’achat à des prix plus attractifs.
Son approche repose sur plusieurs principes :
- Saisir les opportunités d’investissement liées aux ajustements du marché immobilier.
- Cibler des actifs bien positionnés avec un potentiel de valorisation à moyen terme.
- Privilégier des actifs offrant un rendement locatif élevé et une occupation sécurisée.
Ce positionnement permet à Mistral Sélection de maximiser son rendement, tout en réduisant le risque lié aux aléas de marché.
Absence de frais de souscription
Contrairement à de nombreuses SCPI traditionnelles, Mistral Sélection se démarque par des frais d’entrée à 0 %, ce qui permet aux investisseurs de mobiliser l’intégralité de leur capital dès le départ, sans coût initial.
Les faiblesses de la SCPI Mistral Sélection
Si Mistral Sélection affiche des performances initiales solides, certains éléments doivent être pris en compte avant d’investir.
Une diversification encore limitée, mais en développement
Si ces premières acquisitions constituent une base solide, la concentration du portefeuille sur seulement deux actifs et sur le marché français expose la SCPI à certains risques :
- Une dépendance géographique élevée : Contrairement à certaines SCPI récentes qui diversifient dès le départ leurs investissements en Europe, Mistral Sélection reste pour l’instant exclusivement positionnée en France.
- Un portefeuille encore restreint : Chaque nouvel investissement a un poids important dans la performance globale de la SCPI. Cela signifie qu’un éventuel problème locatif ou de valorisation sur l’un des actifs pourrait avoir un impact significatif.
Toutefois, la stratégie affichée par Swiss Life Asset Managers France laisse entrevoir une montée en puissance progressive du portefeuille, ce qui devrait permettre d’atténuer ces limites à moyen terme.
Une SCPI récente avec peu de recul
Mistral Sélection a été immatriculée en décembre 2023 et a ouvert sa souscription en avril 2024. Avec moins d’un an d’existence, elle ne dispose pas encore de recul suffisant pour juger de la stabilité de ses performances.
Plusieurs incertitudes subsistent :
- Le maintien du rendement élevé : Un taux de distribution annualisé de 8,59 % en 2024 est un excellent démarrage, mais peut-il être reproduit durablement ?
- L’évolution de sa stratégie d’investissement : La SCPI doit encore prouver sa capacité à se diversifier et à capter des opportunités attractives dans un marché compétitif.
- La liquidité des parts : En tant que SCPI à capital variable, la liquidité des parts est assurée tant que la collecte reste dynamique. De plus, les frais de sortie appliqués avant six ans devraient limiter le volume des retraits à court terme.
Investir dans Mistral Sélection nécessite donc une vision à long terme, en acceptant une certaine incertitude sur l’évolution de la SCPI.
Tableau récapitulatif des forces et des faiblesses
Les performances de la SCPI Mistral Sélection
Avec un taux de distribution de 8,59 % en 2024, la SCPI Mistral Sélection réalise un démarrage solide et affiche un TRI cible de 6,4 % sur 10 ans. Son approche opportuniste lui permet de capter des opportunités d’investissement attractives dans un marché en pleine mutation.
Les chiffres clés des performances
Mistral Sélection affiche une dynamique de croissance remarquable :
- Taux de distribution 2024 : 8,59 % (annualisé sur une base de 8 mois).
- Objectif de rendement cible : 6 % par an à moyen et long terme.
- Taux de rendement interne (TRI) cible : 6,4 % sur 10 ans, en ligne avec les meilleures SCPI sans frais d’entrée.
- Capitalisation en forte croissance : passée de 1,5 M€ à 18,1 M€ en 8 mois, soit une hausse de +1 110 %.
Performance estimée à 1 an, 5 ans et 10 ans
Les performances futures de Mistral Sélection dépendront de l’évolution du marché immobilier et de sa capacité à saisir de nouvelles opportunités d’investissement. Le Document d’Informations Clés (DIC) présente quatre scénarios possibles, en fonction de la conjoncture économique.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Mistral Sélection ?
Mistral Sélection est une SCPI récente, mais qui affiche déjà des performances encourageantes.
Avec un taux de distribution prévisionnel de 8,59 % en 2024 et une gestion assurée par Swiss Life Asset Managers France, elle se positionne comme une alternative intéressante pour les investisseurs à la recherche de rendement.
Une SCPI récente mais prometteuse
Créée en décembre 2023 et ouverte à la souscription en avril 2024, Mistral Sélection a connu une montée en puissance rapide :
- Une capitalisation passée de 1,5 M€ à 18,1 M€ en seulement 8 mois.
- Un positionnement opportuniste, visant à profiter des ajustements du marché immobilier pour acquérir des actifs sous-évalués.
- Un label ISR obtenu en octobre 2024, témoignant d’une prise en compte des critères environnementaux et sociaux dans la gestion des actifs.
Un choix pertinent pour les investisseurs en quête de rendement
Parmi les nouvelles SCPI lancées en 2024, Mistral Sélection adopte une stratégie relativement classique avec une diversification entre la France et la zone euro.
Si son taux de distribution est légèrement inférieur à certaines SCPI récentes, elle bénéficie de deux atouts majeurs : une société de gestion expérimentée et l’absence de frais d’entrée, qui optimise la rentabilité pour les investisseurs.
Pour ceux qui privilégient les SCPI sans frais de souscription, Mistral Sélection constitue une addition intéressante à un portefeuille existant. Son label ISR et son rendement prometteur en font une alternative à considérer, même si sa performance devra être confirmée en 2025.
Toutefois, cette SCPI étant encore en phase de constitution de son patrimoine, elle s’adresse principalement aux investisseurs prêts à accepter une diversification progressive et à privilégier une vision long terme.
Mistral Sélection représente ainsi une opportunité pour les épargnants cherchant à investir sur une SCPI dynamique, portée par un gestionnaire de renom, et affichant un potentiel de rendement élevé.
Comment investir dans la SCPI Mistral Sélection ?
Mistral Sélection est une SCPI accessible à différents profils d’investisseurs grâce à des modalités de souscription flexibles. Elle peut être acquise en direct, via un contrat d’assurance vie, en démembrement, ou encore via des versements programmés.
Les conditions de souscription
L’investissement dans Mistral Sélection est accessible dès 180 €, soit le prix d’une part.
- Minimum de souscription : 1 part.
- Prix de la part : 180 €.
- Délai de jouissance : 1er jour du 5ᵉ mois suivant la souscription.
- Frais de souscription : 0 %
Mistral Sélection étant une SCPI à capital variable, les souscriptions sont ouvertes en continu, sous réserve des conditions de collecte et d’investissement de la société de gestion.
Les différentes options d’investissement
Mistral Sélection peut être acquise selon plusieurs modes d’investissement, en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur.
SCPI Mistral Sélection en assurance vie ou en direct ?
L’acquisition peut se faire :
- En direct : permet de percevoir des revenus potentiellement élevés, mais soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Via un contrat d’assurance-vie : si Mistral Sélection est disponible dans un contrat, les revenus sont capitalisés dans le fonds, bénéficiant ainsi de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie (abattements et imposition réduite après 8 ans).
L’investissement en assurance vie est particulièrement adapté aux épargnants souhaitant optimiser leur fiscalité et préparer leur transmission.
À lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Le démembrement
L’achat en démembrement permet de séparer la pleine propriété en nue-propriété et usufruit :
- En nue-propriété : l’investisseur achète à un prix réduit et ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement. Il récupère ensuite la pleine propriété des parts, avec une exonération d’impôt sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement.
- En usufruit : permet de percevoir immédiatement les loyers, souvent à un rendement plus élevé qu’en pleine propriété.
Ce montage est intéressant pour optimiser la fiscalité et adapter l’investissement aux besoins de l’investisseur.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
Les versements programmés
Mistral Sélection permet d’investir via un plan de versements programmés.
Cette option permet :
- D’étaler son investissement dans le temps et de lisser le prix d’achat des parts.
- De bénéficier de l’effet de capitalisation progressive des loyers.
- D’adapter son effort d’épargne à son budget, avec un investissement progressif et automatisé.
Cette approche est particulièrement adaptée aux épargnants souhaitant investir sans mobiliser un capital important immédiatement.
Grâce à ces différentes options, Mistral Sélection s’adapte à plusieurs profils d’investisseurs, qu’ils recherchent du rendement immédiat, une optimisation fiscale ou une épargne progressive.
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Mistral Sélection
Mistral Sélection a été lancée en décembre 2023 par Swiss Life Asset Managers France avec une stratégie opportuniste visant à tirer parti des ajustements du marché immobilier. Depuis son ouverture à la souscription en avril 2024, la SCPI a déjà réalisé plusieurs acquisitions stratégiques, consolidant ainsi son patrimoine.
Un lancement en 2023 sur un marché en mutation
Le lancement de Mistral Sélection coïncide avec une période de forte instabilité sur le marché immobilier. La hausse des taux d’intérêt depuis 2022 a conduit à une baisse significative des valorisations immobilières, entraînant une diminution du prix des actifs et une baisse du volume des transactions.
Ce contexte offre des opportunités d’investissement inédites pour une SCPI nouvellement créée, qui peut se positionner sur :
- Des actifs décotés bénéficiant d’un potentiel de revalorisation.
- Des baux sécurisés sur le long terme, garantissant des flux de revenus stables.
- Des secteurs immobiliers stratégiques, comme le commerce de périphérie et les bureaux bien situés.
Grâce à cette approche, Mistral Sélection se distingue par une capacité à saisir les meilleures opportunités et à offrir un rendement attractif dès son lancement.
Les acquisitions réalisées
Depuis son ouverture à la souscription en avril 2024, la SCPI a procédé à deux premières acquisitions qui reflètent sa stratégie : cibler des actifs offrant un rendement immédiat tout en anticipant leur valorisation future.
Avec une diversification entre le commerce et les bureaux, la SCPI pose les bases d’un portefeuille équilibré et performant.
Retail park de Valenciennes : un actif commercial adapté aux nouvelles tendances de consommation
Mistral Sélection a réalisé son premier investissement en juin 2024, en acquérant un retail park situé à Valenciennes (Hauts-de-France). Ce choix illustre l’orientation de la SCPI vers des actifs offrant une bonne visibilité locative et une demande soutenue.
Les caractéristiques de cet actif sont les suivantes :
- Surface : 7 224 m².
- Taux d’occupation : 100 %.
- Nombre de locataires : 7, dont des enseignes nationales.
- Zone de chalandise : plus de 900 000 habitants.
Le choix d’un retail park s’inscrit dans une logique d’adaptation aux mutations du commerce. Contrairement aux centres commerciaux traditionnels, les retail parks bénéficient d’une demande locative résiliente grâce à :
- Des loyers attractifs, inférieurs à ceux des centres-villes.
- Une accessibilité renforcée, avec des emplacements en périphérie et un accès direct en voiture.
- Une diversification des activités, combinant grandes enseignes, restauration et services.
En ciblant ce type d’actif, Mistral Sélection sécurise son rendement tout en misant sur une période de stabilisation des prix pour capter une revalorisation à moyen terme.
Bureaux à Marseille : un investissement tertiaire sécurisé avec un rendement élevé
Au 4ᵉ trimestre 2024, Mistral Sélection a renforcé son portefeuille avec l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille. Ce bien, occupé par JOTT, une marque de prêt-à-porter en pleine expansion, constitue une source de revenus locatifs stable et prévisible.
Les points clés de cet investissement sont :
- Localisation : quartier dynamique, bénéficiant d’une demande tertiaire soutenue.
- Locataire principal : JOTT, qui y a installé son siège social.
- Bail long terme, garantissant une stabilité locative.
- Rendement brut estimé : 7 %, supérieur à la moyenne du marché des bureaux.
L’investissement dans des bureaux bien situés et occupés par des locataires solides permet de sécuriser les revenus et d’assurer une stabilité du rendement sur le long terme.
Contrairement aux bureaux en périphérie, plus sensibles aux fluctuations du marché, ceux situés en centre-ville bénéficient d’une demande plus robuste.
Une stratégie d’investissement opportuniste et des acquisitions en préparation
Mistral Sélection poursuit son développement en 2025 avec une approche mêlant diversification et opportunisme, tout en s’adaptant aux grandes transformations du marché immobilier.
Un marché en mutation : de nouveaux besoins immobiliers
Les centres-villes et les zones périurbaines connaissent une évolution rapide des usages sous l'effet de plusieurs tendances :
- La montée du e-commerce et l’essor des livraisons rapides renforcent la demande pour des actifs de logistique urbaine.
- Le télétravail et le flex-office transforment la manière dont les entreprises utilisent leurs bureaux, favorisant les espaces hybrides et les localisations stratégiques.
- L’augmentation du tourisme d’affaires et de loisirs redynamise le marché des résidences hôtelières et services.
- Le vieillissement de la population accentue le besoin en résidences seniors et en actifs de santé non médicalisés.
Une réponse adaptée à ces mutations
Dans ce contexte, Mistral Sélection cible des opportunités d’investissement qui répondent directement à ces évolutions :
- Après s’être concentrée sur le marché français, la SCPI prévoit une ouverture progressive à l’international (Espagne, Italie, Portugal), où la stabilisation des prix post-2023 offre des opportunités attractives.
- Son portefeuille s’étend désormais à des secteurs clés : bureaux, commerces, mais aussi logistique urbaine, résidences services et actifs de santé.
- Fidèle à son approche opportuniste, Mistral Sélection cible en priorité des immeubles sous-valorisés en zone urbaine et des actifs sécurisés par des baux longs, garantissant ainsi une rentabilité optimisée.
En diversifiant son portefeuille sur le plan géographique et sectoriel, tout en s’appuyant sur les grandes mutations du marché immobilier, la SCPI vise à capter des rendements attractifs tout en construisant un patrimoine résilient et adapté aux besoins de demain.
Pourquoi faire confiance à Swiss Life Asset Managers France ?
Mistral Sélection est gérée par Swiss Life Asset Managers France, l’un des acteurs majeurs de l’investissement immobilier en Europe.
Avec plus de 50 milliards d’euros d’actifs sous gestion dans l’immobilier et une expertise reconnue dans la sélection et la gestion d’actifs, la société de gestion apporte à Mistral Sélection une solide assise financière et une capacité à identifier des opportunités attractives.
Présentation du gestionnaire
Swiss Life Asset Managers France est la filiale de gestion d’actifs immobiliers du groupe Swiss Life, spécialiste de l’assurance et de la gestion de patrimoine. Présent en Europe depuis plus de 165 ans, le groupe est reconnu pour son approche prudente et son savoir-faire en matière d’investissement long terme.
Quelques chiffres clés sur Swiss Life Asset Managers :
- +50 milliards d’euros d’actifs immobiliers sous gestion en Europe.
- Présence dans 5 pays : France, Allemagne, Suisse, Luxembourg, Royaume-Uni.
- Une expertise reconnue en immobilier tertiaire : bureaux, commerces, logistique, résidentiel.
- Un savoir-faire dans la gestion des SCPI et OPCI pour les investisseurs particuliers et institutionnels.
L’approche de Swiss Life AM repose sur une gestion rigoureuse des risques, une sélection minutieuse des actifs et une stratégie orientée vers la création de valeur à long terme.
Performances des autres fonds Swiss Life
Swiss Life Asset Managers France gère plusieurs SCPI qui se distinguent par leur stratégie et leur positionnement sur le marché. Parmi elles, ESG Pierre Capitale et ESG Tendances Pierre affichent des performances intéressantes.
ESG Pierre Capitale : une SCPI diversifiée et engagée
Lancée en 2017, ESG Pierre Capitale est une SCPI à capital variable qui adopte une approche de diversification géographique et sectorielle tout en intégrant des critères ESG.
Elle investit majoritairement en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique) avec une répartition équilibrée entre la France et l’Europe.
Voici quelques indicateurs clés :
- Taux de distribution 2024 : 4,19 %, en légère progression par rapport aux années précédentes.
- Capitalisation : supérieure à 97 M€, ce qui témoigne d’une collecte régulière et d’un portefeuille en expansion.
- Répartition du patrimoine : 49 % en Île-de-France, 28 % en régions et 18 % en Allemagne.
- Diversification sectorielle : bureaux (33 %), commerces (24 %), hôtellerie (11 %), logistique (5 %).
- Label ISR : obtenu en 2022, il reflète un engagement vers des investissements plus responsables.
Si son rendement est inférieur à celui de Mistral Sélection, ESG Pierre Capitale privilégie une approche prudente, avec des actifs de qualité situés dans des emplacements stratégiques.
ESG Tendances Pierre : une approche innovante en assurance vie
Créée pour être accessible via l’assurance-vie, ESG Tendances Pierre offre une alternative aux SCPI classiques en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité optimisée.
Ses principales caractéristiques sont :
- Rendement annuel moyen depuis sa création : 5,28 %, un niveau compétitif pour un fonds immobilier diversifié.
- Stratégie d’investissement : allocation entre immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie) et résidentiel géré (santé, étudiants).
- Diversification géographique : France et pays membres de l’OCDE.
- Objectif ESG : intégration des critères environnementaux et sociaux dans la gestion du portefeuille, bien que la SCPI ne soit pas encore labellisée ISR.
Cette SCPI s’adresse principalement aux épargnants souhaitant intégrer de l’immobilier dans leur assurance-vie, bénéficiant ainsi d’une fiscalité allégée et d’un accès plus liquide que les SCPI classiques.
Lire aussi : Réduction IFI : 11 moyens de le diminuer en 2025
Analyse approfondie de la SCPI Mistral Sélection
Mistral Sélection affiche un rendement élevé dès sa première année, mais son attractivité repose aussi sur d'autres critères comme la qualité de son patrimoine, la structure de ses frais et la liquidité de ses parts.
Le patrimoine de la SCPI Mistral Sélection est-il attractif ?
Mistral Sélection a constitué un patrimoine de 18,1 M€ en moins d’un an, avec deux acquisitions majeures :
- Retail park à Valenciennes : un actif commercial de 7 224 m², intégralement loué, situé dans une zone de chalandise dynamique. Il bénéficie d’une demande locative stable et répond aux nouvelles tendances de consommation.
- Bureaux à Marseille : occupés par JOTT pour son siège social, cet actif assure une rentabilité immédiate avec un rendement brut estimé à 7 %.
Si ces premiers investissements offrent des revenus sécurisés et un rendement immédiat, le portefeuille reste limité à deux actifs en France, ce qui peut représenter un risque en termes de diversification.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
Le prix de souscription d’une part de Mistral Sélection est fixé à 180 €, ce qui constitue un niveau compétitif pour une SCPI récente. Selon le rapport annuel 2024, la valeur de reconstitution est estimée à 180,05 €, soit une différence négligeable de 0,03 %.
Cela signifie que le prix de souscription est aligné sur la valorisation des actifs détenus par la SCPI.
L’absence de décote sur la valeur des parts constitue un point positif, traduisant une valorisation cohérente du portefeuille.
Toutefois, la SCPI doit encore prouver sa capacité à maintenir et faire croître cette valorisation à travers de nouvelles acquisitions et une gestion optimisée de ses actifs.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Mistral Sélection adopte une structure de frais optimisée, en supprimant les frais de souscription, mais en appliquant des frais de gestion comparables à ceux des SCPI concurrentes.
Frais de gestion
Le taux des frais de gestion de Mistral Sélection est fixé à 13,75 % HT des loyers encaissés, ce qui la place dans la moyenne du marché des SCPI sans frais d’entrée. Toutefois, au-delà des frais de gestion, d’autres frais s’appliquent, notamment sur les acquisitions, les cessions et les travaux.
Mistral Sélection se situe donc dans la moyenne basse des SCPI sans frais d’entrée en termes de frais de gestion, mais son taux de 3 % HT sur les acquisitions et cessions est plus compétitif que certaines de ses concurrentes comme Remake Live ou Upeka. Son rendement 2024 est supérieur à la plupart des SCPI sans frais d’entrée, mais il reste à confirmer sur un exercice complet en 2025.
Frais de souscription et de cession
L’un des principaux atouts de Mistral Sélection est l’absence totale de frais de souscription, ce qui maximise la rentabilité des investisseurs dès l’entrée. En revanche, des frais sont appliqués en cas de revente des parts.
L’absence de frais de souscription renforce l’attrait de Mistral Sélection pour les investisseurs recherchant une rentabilité nette immédiate. Toutefois, ses frais de cession de 5 % HT sur la valeur de retrait sont supérieurs à ceux de certaines SCPI concurrentes.
Analyse de la liquidité des parts
La liquidité des parts d’une SCPI à capital variable repose essentiellement sur la collecte et le volume des retraits. Tant que la collecte reste dynamique, la revente des parts peut s’effectuer sans difficulté.
Dans le cas de Mistral Sélection, plusieurs éléments jouent en faveur d’une liquidité maîtrisée :
- Une collecte progressive, permettant d’absorber d’éventuels retraits sans tension sur le marché secondaire.
- Des frais de sortie avant 6 ans, incitant les investisseurs à conserver leurs parts sur une durée plus longue et limitant le risque de retraits massifs à court terme.
Pour l’instant, il n’y a pas de marché secondaire structuré, ce qui est normal pour une SCPI récente. Toutefois, avec la poursuite de la collecte et l’augmentation du nombre d’associés, la liquidité devrait progressivement s’améliorer.
Endettement et gestion financière
Mistral Sélection adopte une gestion prudente de son financement, avec 0 % d’endettement au 31/12/2024. Cette approche est courante pour une SCPI récente, qui privilégie la collecte pour financer ses premières acquisitions.
Toutefois, la SCPI dispose de la possibilité d’utiliser un effet de levier, avec une capacité d’endettement pouvant aller jusqu’à 40 % de la valeur vénale des actifs.
Pour l’instant, la collecte soutenue lui permet d’acquérir des biens sans recours à la dette, ce qui limite les risques dans un contexte de taux encore élevés.
L’évolution de cette stratégie dépendra des opportunités d’investissement et des conditions de marché. Un recours modéré à l’endettement pourrait être envisagé à terme pour optimiser la rentabilité, mais ce n’est pas une nécessité immédiate au vu du niveau actuel de collecte.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Mistral Sélection ?
Mistral Sélection se distingue par un rendement annualisé très encourageantde 8,59 % sur 8 mois en 2024, bien au-delà de son objectif initial de 6 %.
Son absence de frais de souscription et sa gestion prudente en font une alternative prometteuse parmi les SCPI sans frais d’entrée.
De plus, son positionnement opportuniste lui permet de capter des opportunités sur un marché immobilier en pleine mutation.
Cependant, son portefeuille reste encore limité, avec seulement deux actifs en France, ce qui pose une question de diversification et de résilience à long terme.
Sa jeunesse est aussi un facteur à considérer : avec moins d’un an d’existence, la SCPI doit encore prouver sa capacité à maintenir ses performances sur la durée. Enfin, bien que la liquidité des parts puisse s’améliorer avec la croissance de la capitalisation, elle reste un point de vigilance pour les investisseurs cherchant une sortie rapide.
Mistral Sélection représente donc une belle opportunité pour ceux qui recherchent un rendement élevé dès maintenant et qui sont prêts à accompagner son développement sur le long terme.
Son adossement à Swiss Life Asset Managers France et son label ISR renforcent sa crédibilité. Toutefois, elle conviendra avant tout aux investisseurs acceptant une prise de risque modérée en contrepartie de son fort potentiel de performance.