Les caractéristiques clés de la SCPI Kyaneos Pierre
- Taux de Rendement Interne (TRI) cible : 5 %
- Minimum de souscription : 2 220 €
- Prix d'une part : 222 €
- Taux de distribution net prévisionnel : 5 % pour 2024
- Taux d'occupation : 85,8 % au 30 septembre 2024
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Kyaneos Pierre
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Kyaneos Pierre
Tableau récapitulatif des forces et des faiblesses de la SCPI Kyaneos Pierre
Les performances de la SCPI Kyaneos Pierre
À fin 2023, Kyaneos Pierre a dégagé un Taux de Rendement Interne (TRI) de 6,02 % par an sur 5 ans.
C’est largement mieux que la moyenne des SCPI du marché sur la même période. L’indice RSCPI a mesuré que le rendement annuel moyen de 2019 à 2023 a été de 3,53 % par an.
Taux de distribution
Le taux de distribution (les dividendes versés par part) de la SCPI Kyaneos Pierre est supérieur à la moyenne des SCPI ces dernières années :
Cette performance est d’autant plus remarquable que Kyaneos Pierre déploie une stratégie basée sur l’immobilier résidentiel qui est traditionnellement moins rémunératrice que l’immobilier tertiaire.
Évolution du prix de la part depuis 2018
Depuis sa création en 2018, le prix des parts de la SCPI Kyaneos Pierre a été revu plusieurs fois à la hausse et n’a jamais connu de baisse.
Les premiers investisseurs dans la SCPI ont vu le prix de leurs parts s’apprécier de +10 % entre 2018 et 2024.
Important : la SCPI a fait évoluer la valeur nominale de ses parts en juin 2024. Pour chaque part valant 1 100 €, les investisseurs ont reçu 5 nouvelles parts valant 220 €. Les anciens documents de la SCPI doivent donc s’analyser en tenant compte de cette information. Il ne s’agit pas d’une baisse du prix des parts.
L’immobilier ancien connaît une crise importante depuis fin 2022 et la hausse des taux d’intérêt : sur 1 an la baisse des prix de l’immobilier ancien atteignait -3,8 % fin 2023 et même -4,9 % à fin juin 2024 d’après l’INSEE.
Malgré ce contexte très défavorable, Kyaneos Pierre a annoncé plusieurs revalorisations successives du prix des parts depuis 2022 : de 216 à 220 puis 222 € par part, soit +2,8 %.
Ces annonces mettent en lumière la capacité de la SCPI à augmenter la valeur de ses biens par une politique de travaux de rénovation intelligente, indépendamment du contexte global.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Kyaneos Pierre ?
Kyaneos Pierre est l’une des seules SCPI sur le marché qui permet de s’exposer à l’immobilier résidentiel, là où le reste des SCPI se concentrent sur l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces …).
Depuis sa création en 2018, Kyaneos Pierre a démontré une réelle capacité à créer de la valeur via des travaux de rénovations, tout en versant des loyers réguliers à ses investisseurs (avec un rendement supérieur à la moyenne du marché).
Sa présence sur un segment délaissé par les autres SCPI (immobilier résidentiel, hors des grandes villes) lui permet d’opérer avec relativement peu de concurrence.
La forte granularité de son patrimoine (plus de 4 000 locataires présents dans 36 départements) lui permet de lisser sensiblement le risque inhérent à l’immobilier résidentiel.
L’investissement dans Kyaneos Pierre participe aussi à la rénovation du parc immobilier français et à la lutte contre le mal logement.
Cette SCPI trouvera avantageusement sa place au sein d’un portefeuille de SCPI afin de diversifier son exposition à l’immobilier tertiaire ou aux grandes villes sans renoncer au rendement.
Comment investir dans la SCPI Kyaneos Pierre ?
Vous avez globalement 4 possibilités pour souscrire à la SCPI Kyaneos Pierre :
- Les banques (traditionnelles ou en ligne) : votre conseiller bancaire peut généralement vous proposer d’investir dans des SCPI, en direct ou au sein d’une assurance-vie, mais son catalogue peut être restreint et ne pas inclure Kyaneos Pierre.
- Une souscription en direct auprès de la société de gestion Kyaneos AM.
- Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) : ils peuvent effectuer la souscription pour vous auprès de la société de gestion.
- Les plateformes d’investissement digitales : ces acteurs indépendants offrent habituellement un panel de solutions étoffé et des frais plus compétitifs grâce à leur gestion 100% en ligne. Il existe des plateformes spécialisées dans les SCPI ou d’autres plus généralistes.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 222 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 2 222 € (10 parts), sinon 1 part si vous êtes déjà associé de la SCPI
- Frais de souscription : 11 % TTI
Les frais de souscriptions sont déjà inclus dans le prix des parts de SCPI et n’ont pas à être ajoutés aux prix d’achat.
Si vous souhaitez investir 5 000 € dans la SCPI Kyaneos Pierre vous allez :
- Faire l’acquisition de 22 parts au prix de 222 €
- Conserver un solde de 116 € qui ne permet pas d’acquérir une part complète
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Vous devez au préalable respecter un délai de jouissance défini comme “le 1er jour du 6ème mois suivant la souscription” avant de percevoir des dividendes.
Ainsi, si vous transférez les fonds à la société de gestion le 20 janvier 2024, le délai de jouissance expirera le 1er juillet 2025 (juillet étant le 6ème mois suivant janvier).
Les dividendes de Kyaneos Pierre étant versés trimestriellement, vous toucherez vos premiers dividendes au plus tard 45 jours après la fin de septembre 2025.
Le délai de jouissance de Kyaneos Pierre est l’un des plus importants du marché des SCPI. Néanmoins, cette différence de 3 voire 4 mois par rapport à d’autres SCPI n’a qu’un impact mineur sur le long terme pour le rendement de l’investissement.
De plus, il est justifié par le modèle de la SCPI qui effectue des travaux de rénovation systématiques sur ses acquisitions.La SCPI a logiquement besoin de plus de temps pour mettre en place un locataire dans un nouvel actif qu’une SCPI qui achète des biens déjà loués.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La nue-propriété est possible avec la SCPI Kyaneos Pierre et permet de bénéficier d’une décote à l’achat allant de 12 % (3 ans de démembrement) à 43,5 % (20 ans de démembrement).
La clef de répartition proposée par la société est relativement classique. Certaines SCPI peuvent proposer des clefs légèrement plus intéressantes (de l’ordre de quelque %).
Le choix de la nue-propriété peut être pertinent pour les contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de percevoir des loyers immédiatement.
Pour aller plus loin : notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans le cadre d’une assurance-vie ?
La SCPI Kyaneos n’est pas disponible au sein d’un contrat d’assurance-vie aujourd’hui (début 2025).
Pour les investisseurs déjà fortement fiscalisés, la détention au sein d’une assurance-vie peut permettre de réduire la fiscalité de l’opération.
Pour aller plus loin : notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Kyaneos Pierre
Historique de la SCPI Kyaneos Pierre
Kyaneos Pierre est la première SCPI lancée par la société de gestion indépendante Kyaneos Asset Management en juin 2018.
Elle a rapidement trouvé sa place sur la marché grâce à un positionnement atypique qu’elle a été la première à proposer : une SCPI de rendement active uniquement sur l’immobilier résidentiel dans les petites et moyennes villes de province.
Traditionnellement les SCPI se détournaient de l’immobilier résidentiel, qu’elles jugent trop dur à gérer.
La SCPI a connu une forte accélération de sa croissance en 2020 dans le contexte du confinement, où les investisseurs cherchaient à éviter l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces …).
Le patrimoine de Kyaneos Pierre est passé de 24 immeubles à fin 2019, à 84 en 2020 puis 260 en 2021, 430 en 2022 et 560 à fin septembre 2024. Soit 1 immeuble acquis tous les 3 jours depuis 5 ans.
D’abord présent sur le sud-est de la France (Kyaneos est basé dans le Gard), elle s’est étendue sur le sud-ouest, puis le sud du bassin parisien avant de se déployer dans le nord de la France.
La stratégie de Kyaneos évolue progressivement vers plus d’intégration, puisque la SCPI peut s’appuyer sur différentes sociétés internes pour gérer :
- Les travaux de rénovation (via un maître d'œuvre par région).
- La gestion locative (via la filiale Kyaneos Gestion fondée en 2021)
- Les travaux de dépannage et la maintenance des parties communes (via la société AMG fondée en 2024)
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Kyaneos Pierre ?
Le patrimoine de Kyaneos Pierre se concentre dans les petites et moyennes villes de province et est absent de la région parisienne.
Au 3ème trimestre 2024, la SCPI possède 560 immeubles, pour 4 202 lots, répartis dans 38 départements.
88,2 % du patrimoine de la SCPI est composé de logements résidentiels, et 11,8 % de bâtiments tertiaires (essentiellement des commerces en rez-de-chaussée des immeubles d’habitation).
Kyaneos Pierre souhaite conserver au moins 80 % de résidentiel dans son patrimoine.
Stratégie de la SCPI Kyaneos Pierre
La SCPI Kyaneos Pierre suit 3 objectifs :
- Offrir un couple/rendement risque attractif à ses investisseurs.
- Améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments.
- Améliorer la qualité des logements.
Concrètement, la SCPI se spécialise dans l’acquisition d’immeubles de mauvaise qualité en région (notamment des passoires thermiques) pour les rénover, augmenter la valeur locative et les relouer.
Elle se concentre sur les petites et moyennes villes, si possible avec une croissance démographique favorable.
Kyaneos réalise des travaux sur au minimum 80 % des biens achetés (dont 10 à 15 % de travaux lourds). La SCPI est devenue au fil des ans un des leaders de la rénovation de logements en France. En 2023, elle a réalisé pour 18 millions d’euros de travaux.
Ce sont près de 600 immeubles qui ont été rénovés entre 2018 et 2023, ce qui a permis à la société d’acquérir une forte expertise en rénovation. La société dispose de ses propres maîtres d'œuvres dans chaque région (elle délègue ensuite la réalisation des travaux à des artisans), mais aussi de sa propre société de gestion locative et de maintenance.
Cette stratégie est très atypique sur le marché des SCPI et se rapproche plus de ce que peuvent réaliser des investisseurs immobiliers particuliers, mais à grande échelle.
Comment Kyaneos Pierre mesure l’efficacité de ses travaux ?
La SCPI évalue la performance de chaque logement sur la base de 10 critères :
- Pour l’efficacité énergétique : l’isolation des combles, l’isolation des murs, un mode de chauffage renouvelable, la présence de double-vitrage et d’une VMC.
- Pour la qualité des logements : la fibre et l’interphonie, l’électricité, la plomberie, les meubles de cuisine et de salle de bain.
A fin 2023, 8 % du patrimoine ne respectait que moins de 2 critères d’efficacité énergétique (contre 41 % à l’acquisition). 45 % du patrimoine de la SCPI remplissait les 5 critères.
En ce qui concerne la qualité des logements, 15 % du patrimoine ne remplissait que 2 critères ou moins (contre 64 % à l’acquisition). 60 % du patrimoine remplissait les 5 critères.
En contrôlant chaque étape de la gestion locative, la société entend être plus réactive pour résoudre les problèmes des locataires, afin d’augmenter la satisfaction, d’augmenter la durée de vie du matériel installé (interphonie, VMC, pompes à chaleur …) et de réduire les coûts de remise en état.
Acquisitions récentes évoquées dans les bulletins trimestriels
Sur les 3 premiers trimestres de 2024, la SCPI a fait l’acquisition de 5 à 6 immeubles par mois, pour un prix d’achat compris entre 1 343 et 2 518 €/m2.
Ces immeubles sont répartis partout en France, et font majoritairement entre 200 et 500 m2 habitables.
Le rendement acte en main annoncé est compris entre 5,9 % (191 m2 à Contres dans le Loire-et-Cher) et 7,6 % (366 m2 à Marmande dans le Lot-et-Garonne ou encore 481 m2 à Compiègne dans l’Oise).
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Kyaneos Asset Management ?
Une vision qui a déjà séduit plus de 8 000 investisseurs
Kyaneos AM est une société de gestion agréée par l’AMF fondée en 2018 par Jérémie Rouzaud. Nouvelle-venue dans l’univers dans SCPI, elle a su rapidement trouver sa place sur le marché des SCPI grâce à une stratégie originale.
Au troisième trimestre 2024, Kyaneos Pierre a collecté plus de 370 millions d’euros en presque 6 ans d’existence.
En parallèle, Kyaneos AM a lancé un OPCI grand public ainsi que 4 SCPI fiscales à capital fermé dédiées au dispositif Denormandie.
Une communication extrêmement transparente
En 2021, Kyaneos Pierre a doublé de taille portée par une collecte très dynamique. Cela a amené un nombre important d’acquisitions et donc un grand nombre de chantiers à mener.
La SCPI n’avait alors pas les ressources suffisantes pour faire face au volume de travaux ce qui a entraîné de nombreux retards de chantiers.
En conséquence, le taux d’occupation financière s’est dégradé (les biens en travaux ne pouvant être loués) pendant plusieurs trimestres.
La société de gestion a pris 2 mesures fortes afin de rétablir la situation :
- Elle a volontairement limité sa collecte à 6,75 millions puis 8 millions d’euros par mois entre 2021 et juin 2023, limitant donc les frais de souscriptions qu’elle pouvait percevoir.
- Elle a choisi de ne pas facturer de frais de gestion à partir de 2022 (8 % des loyers HT) afin de ne pas pénaliser le taux de distribution versé aux investisseurs.
A fin septembre 2024, la SCPI ne facture toujours pas de frais de gestion sur les loyers et a annoncé qu’elle ne le ferait pas tant que le taux d’occupation financières n’aura pas atteint 90 %.
A fin 2024, l’équipe de suivi des travaux compte désormais 17 personnes et le taux d’occupation financière est revenu à 85,8 % (contre un plus bas à 71 % en 2021).
La décision, rare, de la SCPI de renoncer à une partie de ses frais de gestion afin de préserver l’intérêt des investisseurs envoie un signal très positif aux actionnaires.
Des performances récompensées par la profession
La SCPI Kyaneos Pierre a reçu de nombreuses récompenses de la part de la presse spécialisée. Pour la seule année 2023 on peut citer :
- Une Victoire de la Pierre Papier (cérémonie organisée par le magazine Gestion de Fortune)
- Une Victoire d’Or dans la catégorie “SCPI résidentielles” aux Victoires des SCPI (cérémonie organisée par le magazine Le Particulier).
- Le SCPI Award délivré par le média en ligne Finance Héros
- Le label SCPI décerné par le magazine Idéal Investisseur
Analyse approfondie de la SCPI Kyaneos Pierre
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Le taux d’occupation financière de la SCPI (qui mesure la part du patrimoine en recherche de locataire) se rapproche progressivement de son objectif de 90 %.
Suite à la forte collecte de 2021, le taux d’occupation s’est fortement dégradé, avec un point bas touché fin 2021 (71 % de taux d’occupation).
En 2021, la SCPI a doublé sa capitalisation, faisant donc entrer de nombreux biens nécessitant des travaux avant location.
Mais la société de gestion a aussi accumulé de nombreux retards sur ses chantiers en raison d’un manque de ressources humaines pour faire faire au volume de travaux en très forte augmentation.
La société a réagi en mettant en place des maîtres d'œuvres dans chaque région, mais également en limitant temporairement sa collecte.
A fin septembre 2024, le taux d’occupation s’est normalisé : 85,8 % des lots sont loués, 5,4 % en travaux et 8,8 % en attente de locataire.
Kyaneos donne tous les signes d’avoir réussi à absorber sa croissance rapide et est bien positionné pour bénéficier à plein de la pénurie de logement de bonne qualité dans les petites et moyennes villes de France.
La SCPI est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
Au 30/06/2024 (date de la dernière expertise), la valeur de reconstitution du patrimoine remontait à 229,99 €, soit une décote de 3,5 % par rapport au prix d’achat des parts (222 €).
Les investisseurs de Kyaneos Pierre font donc l’acquisition d’un patrimoine légèrement sous sa valeur de marché.
De part sa stratégie (réaliser des travaux de rénovation sur des immeubles décôtés en région), Kyaneos Pierre est théoriquement en mesure de revaloriser régulièrement le prix de ses parts, à condition de maîtriser ses travaux.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Kyaneos Pierre en bref
- Frais de souscription : 11 % Toute Taxe Incluse
- Frais de cession de parts : 6 %
- Frais de gestion : 8 % des loyers HT / 3 % de commission sur le produit des acquisitions et les cessions HT
- Commission de pilotage sur travaux : 2,4 % du montant HT des travaux réalisés.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
La stratégie de Kyaneos Pierre qui repose sur des travaux de rénovation systématiques et de très nombreux locataires particuliers lui impose un niveau de contraintes différent par rapport aux SCPI classiques.
À titre d’illustration, la SCPI compte près de 30 fois plus de locataires que la SCPI Novaxia Neo malgré un âge et une capitalisation assez proches.
Kyaneos Pierre combine des frais de souscriptions assez classiques (11 % TTI) à des frais additionnels qu’on retrouve généralement chez les SCPI sans frais de souscriptions (frais d’acquisition, de cession, commission de pilotage de travaux).
Ce cumul de frais est en partie compensé par des frais de gestion prélevés sur les loyers assez faibles : 8 % Toute Taxe Incluse.
Malgré un modèle de frais en apparence plus lourd que d’autres SCPI (avec ou sans frais de souscription, comme Immorente, Iroko Zen et Remake Live), Kyaneos Pierre parvient à maintenir un très bon taux de distribution chaque année.
Frais de souscription et de cession
La SCPI Kyaneos Pierre pratique des frais de souscription assez classiques pour une SCPI : 11 % Toute Taxe Incluse.
Les frais de souscription sont déjà inclus dans le prix de la part, ils ne sont pas à ajouter au moment de l’investissement.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Kyaneos Pierre
A fin 2024, la liquidité des parts de la SCPI est complète puisqu’aucune part n’est en attente de retrait.
La SCPI connaît une forte dynamique de collecte ces dernières années
Tant que la collecte reste au niveau actuel, aucun problème de liquidité n’est anticipé à court ou moyen terme.
Endettement, trésorerie et réserves
Un endettement maîtrisé
Au 30/09/2024, la SCPI est endettée à hauteur 21 % de sa capitalisation (pour 40 % autorisé). Cet endettement correspond à la moyenne des SCPI qui était de 21,4 % fin 2023 (source : ASPIM).
L’endettement de la SCPI est en baisse par rapport à fin 2023 (22 %) et fin 2022 (26,5 %).
A noter qu’au second trimestre 2024, la SCPI est parvenue à obtenir des éco-prêts à taux zéro pour financer des travaux de rénovation.
Réserve
Une SCPI peut faire le choix en fin d’année d’affecter une partie de son résultat à la constitution de réserves, un poste appelé comptablement le Report à Nouveau (RaN)
Ces réserves permettent éventuellement de continuer à verser un dividende dans le cas d’une incapacité à encaisser des loyers.
Depuis sa création, Kyaneos Pierre n’a pas encore constitué de réserves significatives.
Quelles perspectives pour la SCPI Kyaneos Pierre ?
Kyaneos Pierre est aujourd’hui le leader incontesté de la SCPI de rendement axée sur l’immobilier résidentiel, alors qu’elle reste seule sur son segment (rénovation d’immeubles décotés en région).
Elle est parfaitement positionnée pour se porter acquéreur des nombreux immeubles concernés par l’interdiction de louer les logements dont la consommation énergétique est classée en catégorie G+ (2023), G (2025), F (2028) et E (2034) en accord avec la loi Climat et Résilience.
La SCPI semble avoir aujourd’hui absorbé sa croissance et dispose des ressources humaines pour suivre des projets régions par régions. Le Grand-Est et le quart Nord-Ouest du pays, encore absents dans le patrimoine de la SCPI, constituent autant de réservoirs de croissance pour les années à venir.
La SCPI souhaite rénover 1 500 à 2 000 logements par an dans les années à venir.
Les investisseurs suivront avec attention l’évolution du taux d’occupation financière qui devrait se stabiliser autour de 90 % ainsi que l’évolution du taux de distribution de la SCPI une fois que la société de gestion rétablira la facturation de ses frais de gestion.
L’annonce d’une première cession d’un bien rénové avec 1,2 millions d’euros de plus-value (sur un prix de vente de 3,5 millions d’euros) en 2023 a envoyé un signal très positif sur la capacité à Kyaneos AM de compléter le rendement des loyers par une augmentation du prix des parts.
Kyaneos Pierre anticipe un taux de distribution d’environ 5 % de 2024 à 2033, ainsi qu’une augmentation progressive du prix de part de 1 % à 1,5 % par an. Ces prévisions correspondent à un objectif de TRI sur 10 ans de 5 % par an environ.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Kyaneos Pierre ?
Kyaneos Pierre est une SCPI d’excellente qualité (loyers attractifs et réguliers, management transparent et compétent, augmentation régulière du prix des parts).
Cette SCPI permettra de se diversifier automatiquement par rapport à pratiquement toutes les SCPI grâce à son positionnement unique : immobilier résidentiel en région. Depuis 2020, le patrimoine de la SCPI s’est montré très résilient, avec aucune augmentation notable du nombre d’impayés ou de retard de paiement.
Les investisseurs qui disposent déjà d’une part importante de leur patrimoine sous forme d’immobilier locatif en direct devront cependant se poser la question de savoir si ils souhaitent augmenter leur exposition à l’immobilier résidentiel par rapport à d’autres segments comme les commerces, la logistique ou la santé.
A l’inverse, Kyaneos Pierre peut être une très bonne façon de réinvestir le produit de la vente d’un bien mis en location afin de réduire votre charge de gestion sans modifier l’équilibre de votre portefeuille.