Les caractéristiques clés de la SCPI Iroko Zen
- Taux de Rendement Interne (TRI) cible : 7 %
- Minimum de souscription : 5 050 €
- Prix d'une part : 202 €
- Taux de distribution en 2023 : 7,12 %
- Taux d'occupation financier : 98,64 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Iroko Zen
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Iroko Zen
Les forces et les faiblesses de la SCPI Iroko Zen
Les performances de la SCPI Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen vise :
- Un taux de distribution de 5,5 % par an
- Un Taux de Rendement Interne (TRI) de 7 % sur une durée de détention de 8 ans
Il s’agit d’objectifs de rendement qui ne comportent pas d’obligation de résultat.
Néanmoins on remarque que depuis sa création fin 2020, la SCPI a systématiquement été au-dessus de cet objectif et se place parmi les SCPI les plus rentables du marché.
Taux de distribution
Le taux de distribution (les dividendes versés par part) de la SCPI Iroko Zen est sensiblement supérieur au reste du marché des SCPI.
En 2023, Iroko Zen est la 3ème SCPI la plus distribuante de France, derrière Remake Live et Transitions Europe.
Évolution du prix de la part depuis 2020
Le prix des parts d’Iroko Zen est stable depuis la création de la SCPI fin 2020.
Le 1er août 2024, une première hausse de prix a même été annoncée : de 200 à 202 €.
Cette annonce confirme que la SCPI Iroko Zen a été capable de préserver et même de valoriser son parc immobilier malgré un environnement immobilier compliqué en 2022 et 2023 avec la hausse des taux.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Iroko Zen ?
Iroko Zen est l’une des meilleures SCPI de rendement sur le marché.
Sa stratégie a été pensée pour maximiser les distributions aux investisseurs :
- Pas de frais de souscription, ce qui permet de mettre plus de capital au travail.
- Des biens majoritairement situés à l’étranger, non soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux et qui offrent de manière générale une fiscalité optimisée.
- Un patrimoine très diversifié en termes de typologie de bien et de pays (7 au total) afin de réduire au maximum le risque locatif.
Grâce à la dynamique de sa collecte depuis 2022, la SCPI a pu investir à des conditions très favorables et dispose aujourd’hui d’un patrimoine diversifié en Europe particulièrement rentable.
Malgré une hausse du prix des parts annoncée en août 2024, la SCPI reste sous-valorisée par rapport au prix de marché de ses biens à fin 2024.
La SCPI Iroko Zen est un choix particulièrement pertinent pour les investisseurs immobiliers à la recherche de rendement.
Comment investir dans la SCPI Iroko Zen ?
Vous avez globalement 4 possibilités pour souscrire à la SCPI Iroko Zen :
- Les banques (traditionnelles ou en ligne) : votre conseiller bancaire peut généralement vous proposer d’investir dans des SCPI, en direct ou au sein d’une assurance-vie, mais son catalogue peut être restreint et ne pas inclure Iroko Zen.
- Une souscription en direct auprès de la société de gestion Iroko.
- Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) : ils peuvent effectuer la souscription pour vous auprès de la société de gestion.
- Les plateformes d’investissement digitales : ces acteurs indépendants offrent habituellement un panel de solutions étoffé et des frais plus compétitifs grâce à leur gestion 100% en ligne. Il existe des plateformes spécialisées dans les SCPI ou d’autres plus généralistes.
Conditions de souscriptions
- Prix d’achat par part : 202 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 5 050 € (25 parts)
- Frais de souscription : 0 %
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Vous devez au préalable respecter un délai de jouissance qui correspond au 1er jour du 4ème mois suivant la date d’encaissement de la souscription avant de percevoir des dividendes.
Ainsi, si vous transférez les fonds à la société de gestion le 20 décembre 2024, le délai de jouissance expirera le 1er avril 2025 (avril étant le 4ème mois suivant novembre).
Les dividendes d’Iroko Zen étant versés mensuellement, vous toucherez donc vos premiers dividendes fin avril 2025
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La nue-propriété est possible avec la SCPI Iroko Zen et permet de bénéficier d’une décote à l’achat allant de 13 % % (3 ans de démembrement) à 45 % (20 ans de démembrement).
Iroko Zen est une des rares SCPI à proposer un démembrement à partir de 3 ans (le minimum est généralement fixé à 5 ans).
Le choix de la nue-propriété peut être pertinent pour les contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de percevoir des loyers immédiatement.
Pour aller plus loin : notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans le cadre d’une assurance-vie ?
La SCPI Iroko Zen est disponible au sein de plusieurs contrats d’assurance-vie. Cette alternative à la détention en direct dépend avant tout de la situation fiscale des investisseurs.
Pour les investisseurs déjà fortement fiscalisés, la détention au sein d’une assurance-vie peut permettre de réduire la fiscalité de l’opération.
Pour aller plus loin : notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Iroko Zen
Historique de la SCPI Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen est une SCPI lancée en novembre 2020. Il s’agit du premier véhicule d’investissement lancé par la société de gestion Iroko, créée en 2019 par Charles Duclert, Louis Duclert et Gauthier Delabrousse-Mayo.
C’est l’une des toutes premières SCPI sans frais d’entrée distribuées sur le marché.
Fin 2022, la SCPI annonce avoir dépassé les 200 millions d’€ de capitalisation, 2 ans après sa création. Fin 2023, la capitalisation atteint 463 millions d’€ et elle dépasse 700 millions d’euros au 3ème trimestre 2024.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Iroko Zen ?
Le patrimoine de la SCPI compte 118 actifs à fin septembre 2024, pour 218 locataires.
Au 30/09/2024, la SCPI gère un patrimoine de plus de 510 391 de m2.
Ce patrimoine est situé à 56 % en Europe de l’ouest (notamment en Espagne, en Allemagne, en Irlande et aux Pays-Bas.) et pour le reste en France.
La SCPI est présente sur la plupart des segments de l’immobilier tertiaire, en particulier sur celui des commerces et des bureaux mais le patrimoine reste très équilibré.
Stratégie de la SCPI Iroko Zen
Le gestionnaire Iroko détaille sa stratégie d’investissement sur 3 axes :
- Diversifiée : le patrimoine est exposé à 6 pays d’Europe de l’ouest et à la plupart des segments de l’immobilier tertiaire sans être dominé par un secteur en particulier. Le but est de mutualiser au maximum le risque locatif.
- Opportuniste : la SCPI vise avant tout à saisir des opportunités de marché et elle fait évoluer sa stratégie en fonction de l’évolution des marchés.
- Granulaire : Iroko se positionne sur des actifs de taille modeste sur lesquels les gestionnaires d’actifs sont moins présents et qui permettent de réduire l’exposition de la SCPI à un bien ou un locataire en particulier.
Aujourd’hui, la taille d’actif moyenne au sein du patrimoine d’Iroko Zen est de 6 millions d’€.
Cependant, le gestionnaire explique dans ses dernières communications que des actifs jusqu’ici trop gros entrent désormais dans sa stratégie (hôtellerie, santé, etc) et des localisations trop chères deviennent accessibles.
Dernières acquisitions de la SCPI Iroko Zen
En 2024, Iroko Zen a notamment fait l’acquisition :
- Des immeubles de bureaux à Lille (locataires : BNP Paribas, la Caisse des Dépôts et Eurostar) et à Londres (locataire : Sonnedix UK Services Ltd)
- D’une zone commerciale à Kilkenny en Irlande loué à des enseignes comme Woodies, Jysk ou EZ Living ou des murs d’un magasin Primark à Venlo aux Pays-Bas.
- D’un entrepôt logistique à Hoogezand aux Pays-Bas, exploité par J. Wildeman Storages & Logistics
En accord avec sa stratégie, la SCPI procède également à de plus petites acquisitions comme :
- Un supermarché Dealz à Bray, en Irlande.
- Des locaux d’activités à Arganda Del Rey en Espagne, loués à la société Precision Manufacturing Aerospace.
- Un entrepôt exploité par Locaposte à Saint-Martin-de-Lacaussard en France.
Zoom sur la politique ISR ambitieuse d’Iroko Zen
Labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), la SCPI entend conjuguer performance financière et extra-financière.
Concrètement, Iroko Zen se fixe comme objectif d’améliorer les caractéristiques environnementales de toutes ses acquisitions en portefeuille :
- Amener en 3 ans chaque actif acquis à un niveau dit “note de seuil”
- Puis faire progresser les actifs à un niveau “best in progress”
- Et enfin “best in class”
En ayant obtenu le label ISR, la SCPI s’engage à prendre en compte dans sa gestion des critères extra-financière en matière environnementale, sociale et de gouvernance (« ESG ») de ses immeubles et à l’améliorer ou la maintenir à un niveau satisfaisant. Iroko Zen investit 1 % de sa capitalisation dans des fonds à impact social.
Cet objectif est suivi de manière publique dans ses communications :
A titre d’exemple, les actions menées par la SCPI pour améliorer le score de ses biens peut comprendre :
- Installation de dispositifs de gestion technique (GTB) pour optimiser la consommation des bâtiments (éclairage, chauffage, climatisation).
- Installation de panneaux solaires ou de dispositifs d’économie d’eau.
- Mise en place de borne de recharge de véhicules électriques, d’un parking à vélo …
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Iroko ?
Une des sociétés de gestion les plus dynamiques ces dernières années
Iroko prend une place de plus en plus importante dans le marché des SCPI français, signe de son succès auprès des investisseurs.
En 2023, elle était la 9ème société de gestion en termes de collecte, sur les 9 premiers mois de 2024 elle est 3ème (source : ASPIM).
Depuis 2021, Iroko compte à son capital Eurazeo, l’un des leaders de la gestion d’actifs (via IDInvest). Cela témoigne de la confiance portée par les plus grands acteurs du secteur à la société.
En 2024, l’actif sous gestion d’Iroko s’élève à 745 millions d’euros. En 4 ans, la société a déjà accompagné près de 16 000 investisseurs.
Une société récompensée par la profession
Iroko Zen a été récompensée à plusieurs reprises par la profession. Elle a reçu notamment :
- Le prix de la meilleure SCPI diversifiée de moins de 10 ans aux Top d’Or SCPI 2023
- Le Trophée d’Or de la meilleure SCPI diversifiée par Le Revenu en 2023
- La Victoire de la Pierre Papier 2023 dans la catégorie meilleure SCPI labellisée ISR.
Analyse approfondie de la SCPI Iroko Zen
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Le patrimoine d’Iroko Zen est extrêmement bien géré puisqu’il n’est jamais passé depuis sa création sous le seuil de 97 %.
Ces ratios sont excellents et sont parmi ce qui se fait de mieux sur le marché.
Néanmoins statistiquement, plus une SCPI est jeune, moins elle va accumuler des problèmes de loyers impayés. Cependant, à l’heure actuelle, le patrimoine de la SCPI pourrait difficilement être mieux exploité.
La SCPI est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
La SCPI Iroko Zen est actuellement sous-valorisée de 3,9 %
Au 30/06/2024 (date de la dernière expertise), le prix d’achat d’une part d’Iroko Zen présente une décote de 3,8 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Cet indicateur signale qu’en l’état, le prix de la SCPI est légèrement sous-évalué.
On peut observer que la SCPI Iroko Zen a su faire progresser la valeur de marché de son patrimoine depuis sa création.
Si la tendance se poursuit, la SCPI pourrait annoncer de futures augmentations du prix des parts qui viendront améliorer le rendement global des investisseurs.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Iroko Zen
- Frais de souscription : 0 %
- Frais de cession de parts : 0 % (mais 5 % HT si retrait avant 3 ans)
- Frais de gestion : 10 % des loyers HT
- Frais d’acquisition : 3 % HT
- Frais de travaux : 5 % HT du montant des travaux
- Commission sur vente d’un actif : 4,16 % HT en cas de plus-value supérieure à 5 %.
Iroko Zen fait partie de cette nouvelle génération de SCPI qui ne facture pas de frais d’entrée. Cependant, cette absence de frais d’entrée est compensée en partie par des frais supplémentaires qu’on ne retrouve pas dans une SCPI “classique” :
Le modèle de frais d’Iroko Zen (qu’on retrouve dans d’autres SCPI sans frais d’entrée du marché) a néanmoins un impact direct sur le taux de distribution puisqu’une plus grande partie de l’investissement initial finance des biens et donc des loyers.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais d’Iroko Zen apparaissent plus compétitifs que les 2 autres SCPI sans frais d’entrée phares du marché (Remake Live et Novaxia Neo).
La liquidité sans frais est également acquise plus rapidement : 3 ans au lieu de 5 ans.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Iroko Zen
En tant que SCPI à capital variable, la liquidité des parts d’Iroko Zen dépend principalement de la demande de nouvelles souscriptions.
La dynamique de souscription actuelle d’Iroko Zen étant particulièrement forte, la liquidité des parts ne pose aucun problème.
Il faut également garder à l’esprit qu’Iroko Zen impose des frais de sortie avant 3 ans et qu’elle a été créée il y a 4 ans. Il n’est donc pas étonnant de constater une demande de retrait très faible sur la SCPI.
Ainsi au 3ème trimestre 2024, 415 043 parts ont été souscrites pour 5 445 retraits.
Endettement, trésorerie et réserves
Un endettement maîtrisé
Au 30/09/2024, la SCPI est endettée à hauteur de 181 millions d’€, soit 25,4 % de son patrimoine.
Cet endettement est légèrement supérieur à la moyenne des SCPI qui était de 21,4 % fin 2023 (source : ASPIM)
Le taux d’endettement de la SCPI est en baisse par rapport à 2023 (29,2 %), signe que l’utilisation du levier bancaire est maitrisé.
En 2023, le coût moyen de la dette s’élevait à 3,9 %, réparti entre 6 partenaires bancaires.
Réserve
Une SCPI peut faire le choix en fin d’année d’affecter une partie de son résultat à la constitution de réserves, un poste appelé comptablement le Report à Nouveau (RaN)
Ces réserves permettent éventuellement de continuer à verser un dividende dans le cas d’une incapacité à encaisser des loyers.
La SCPI étant jeune, elle n’a pas encore eu l’occasion de constituer des réserves. Néanmoins, dès l’assemblée générale annuelle qui s’est tenue en 2024, a été décidé d’affecter près de 700 000 € supplémentaires aux réserves, signe que le gestionnaire entend constituer progressivement des réserves.
Quelles perspectives pour la SCPI Iroko Zen ?
La hausse rapide des taux d’intérêt entre juillet 2022 et septembre 2023 a entraîné une baisse brutale des prix de l’immobilier tertiaire (qui constituent l’essentiel du patrimoine des SCPI).
La SCPI Iroko ayant bénéficié durant cette période d’une forte dynamique de collecte, elle a pu en profiter pour réaliser des acquisitions avec un excellent taux de rentabilité :
- 7,1 % de rendement acte en main pour les acquisitions réalisées en 2023.
- Entre 7 et 8 % pour les acquisitions réalisées sur les 9 premiers mois de 2024.
Aujourd’hui une très forte majorité du patrimoine de la SCPI a été constituée pendant cette période très favorable aux acheteurs et devrait délivrer de bons rendements dans les prochaines années.
La SCPI continue néanmoins de communiquer sur un objectif de distribution de 5,5 % à long terme, signe qu’elle ne ferme pas la porte à une baisse progressive des distributions à mesure que la fenêtre de marché des premières années se referme.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Iroko Zen ?
La SCPI Iroko Zen est depuis son lancement fin 2020 une des SCPI qui offre le meilleur rendement aux épargnants : plus de 7 % par an à date.
Par rapport aux autres SCPI sans frais d’entrée du marché, elle se distingue par un patrimoine très équilibré, une stratégie originale qui cherche aussi les opportunités de marché sur des plus petites surfaces et des frais de gestion plus compétitifs.
La majorité du patrimoine investi à l’étranger permet enfin de bénéficier d’une fiscalité optimisée.
Fin 2024, la sous-valorisation de la SCPI tend à se réduire avec la SCPI qui amorce une augmentation du prix des parts. Il pourrait donc s’agir d’un moment opportun pour entrer sur cette SCPI ; parlez-en à votre conseiller ou prenez rendez-vous avec un expert Ramify pour échanger à ce sujet.