Les caractéristiques clés de la SCPI Elevation Tertiom
La SCPI Elevation Tertiom, récemment lancée par Elevation Capital Partners, se distingue par un positionnement stratégique axé sur l’immobilier tertiaire dans les DROM-COM (Antilles, Guyane, Océan Indien, Pacifique). Voici une synthèse des informations principales à connaître avant d’investir.
- Taux de Rendement Interne (TRI) cible : 9 %
- Minimum de souscription : 3 000 €
- Prix d'une part : 200 €
- Taux de distribution annualisé : 8 % brut de fiscalité, net de frais
- Frais de gestion : 24 % TTC (sur rendement > 7,5 %)
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Elevation Tertiom
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Elevation Tertiom
Analyse par rapport à d’autres SCPI similaires
- Performance visée : Avec un taux de distribution cible de 8 % et un TRI espéré de 9 % sur 10 ans, Elevation Tertiom dépasse les moyennes habituelles des SCPI de rendement classiques (environ 4-6 % par an).
- Spécialisation géographique : Contrairement aux SCPI classiques souvent centrées sur la métropole et l’Europe, Elevation Tertiom cible les DROM-COM, offrant une diversification unique et un potentiel de valorisation lié à la croissance démographique de ces territoires.
- Frais : Contrairement à la plupart des SCPI de rendement et de gestion qui ont des frais de souscription compris entre 7 et 12%, la SCPI Elevation Tertiom a décidé de ne prélever aucun frais à la souscription en contrepartie de frais de gestion élevés (24%)
Le positionnement stratégique d’Elevation Tertiom
Elevation Tertiom cible les marchés immobiliers tertiaires des DROM-COM avec une stratégie ambitieuse axée sur la diversification géographique et la qualité des locataires. Ses premières acquisitions, situées à La Réunion et en Guadeloupe, affichent des rendements prévisionnels attractifs, portés par un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande.
La stratégie visée : une diversification équilibrée et ciblée
Elevation Tertiom adopte une stratégie d'investissement différenciante, axée sur les marchés immobiliers tertiaires des DROM-COM (Départements et Régions d’Outre-Mer), tout en visant une diversification optimale.
Cette approche repose sur trois axes clés :
- Diversification géographique : La SCPI cible les principales zones économiques ultramarines, notamment les Antilles, l’Océan Indien et potentiellement le Pacifique, afin de réduire les risques tout en tirant parti du dynamisme local.
- Qualité des locataires : Une priorité est donnée aux locataires solides, tels que des services publics, banques, assurances ou grandes entreprises nationales et internationales (CAC 40), ce qui sécurise les revenus locatifs à long terme.
- Diversification sectorielle : Bien que l’immobilier commercial en pieds d’immeuble soit la priorité initiale, Elevation Tertiom ambitionne de diversifier progressivement son patrimoine avec des bureaux, locaux d’activités ou résidences gérées, selon les opportunités.
Cette stratégie s’appuie sur une analyse fine des marchés ultramarins, où un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande permet d’espérer des rendements immobiliers supérieurs à ceux observés en métropole.
En raison de la rareté du foncier, les valeurs locatives y sont soutenues, ce qui offre un potentiel de performance attractif à moyen et long terme.
Allocation à date : des premières acquisitions prometteuses
À ce stade, Elevation Tertiom a concentré ses premiers investissements sur deux projets en état futur d’achèvement (VEFA), alignés avec sa vision stratégique et témoignant de sa capacité à sourcer des actifs à fort potentiel locatif :
Kanopée – La Réunion (95 % des investissements)
Situé au sein du programme Cœur de Ville dans l’écoquartier de La Possession, ce portefeuille comprend 35 commerces neufs en pieds d’immeuble. Le projet bénéficie de :
- Une localisation stratégique dans une zone à forte croissance démographique (+13,5 % d’ici 2032) et en pleine urbanisation.
- 26 baux déjà signés en VEFA, attestant de l’attractivité du projet.
- Un rendement brut prévisionnel de 8,5 %, en ligne avec les objectifs de la SCPI.
Azur Commerces – Guadeloupe (5 % des investissements)
Ce programme concerne 6 commerces neufs au sein d’un projet mixte résidentiel et touristique à Saint-François, un secteur très prisé pour ses activités balnéaires. Les atouts incluent :
- Un emplacement stratégique le long de la route touristique reliant Pointe-à-Pitre à Saint-François.
- Une garantie de loyers de 12 mois en cas de vacance locative après livraison prévue au 2ᵉ trimestre 2025.
- Un rendement brut prévisionnel de 11,9 %, supérieur aux moyennes du marché.
Une dynamique à long terme sur les marchés ultramarins
L'engagement d’Elevation Tertiom dans les DROM-COM repose sur un potentiel de croissance économique et démographique durable.
Malgré une spécialisation géographique, la stratégie à long terme prévoit une diversification progressive du portefeuille pour mutualiser les risques.
Cette orientation s'inscrit dans un contexte où les besoins en immobilier tertiaire demeurent largement insatisfaits dans ces territoires, créant ainsi des opportunités de valorisation soutenues.
Les forces et faiblesses de la SCPI Elevation Tertiom
Elevation Tertiom propose une stratégie audacieuse et originale qui s’appuie sur le dynamisme des marchés immobiliers ultramarins. Cependant, en tant que SCPI jeune, elle présente également des limites qu’il convient d’évaluer avant d’investir.
Les points forts de la SCPI
Une spécialisation unique sur les marchés ultramarins (DROM-COM)
Contrairement à la majorité des SCPI qui investissent en métropole ou en Europe, Elevation Tertiom cible des territoires comme La Réunion et la Guadeloupe, où la croissance démographique et la demande immobilière sont en forte progression.
Ces marchés offrent des rendements attractifs grâce à un déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière, particulièrement dans le segment des commerces et des services.
Un rendement prévisionnel attractif
Avec un taux de distribution cible à 8 % brut, la SCPI se positionne parmi les meilleures du marché en termes de rentabilité.
Ce rendement s’appuie sur la situation particulière des DROM-COM, marquée par une rareté du foncier et un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, qui permettent d’espérer des performances supérieures à celles observées en métropole.
De plus, les premières acquisitions témoignent de cette dynamique, en ciblant des actifs à fort potentiel dans des zones stratégiques et en plein développement.
Une gestion rigoureuse des actifs
La société Elevation Capital Partners privilégie des critères stricts pour ses acquisitions :
- Sélection des locataires solides avec des baux pré-négociés.
- Analyse approfondie des zones géographiques (démographie, dynamisme économique).
- Préservation des valeurs environnementales avec des projets comme l’écoquartier de La Possession.
Les limites à anticiper
Bien que prometteuse, la SCPI Elevation Tertiom présente des limites liées à la jeunesse de son patrimoine, à la spécialisation géographique et à la nature des premiers investissements, nécessitant une vigilance accrue quant à sa montée en puissance.
Un patrimoine encore limité et une SCPI jeune
Lancée en 2024, Elevation Tertiom dispose d’un patrimoine encore restreint et en phase de construction, ce qui augmente l’incertitude pour les investisseurs.
Contrairement à des SCPI plus établies comme la SCPI Immorente, qui bénéficient d’un large portefeuille diversifié et d’un historique de performances solides, Elevation Tertiom repose principalement sur la confiance accordée au gestionnaire.
En effet, Elevation Capital Partners, filiale du groupe Inter Invest, peut s’appuyer sur son expertise reconnue des marchés ultramarins, acquise notamment grâce à des dispositifs comme le Girardin.
Un univers d’investissement restreint
Le positionnement géographique exclusif sur les DROM-COM limite la capacité de diversification de la SCPI. Ces territoires, bien que dynamiques, ne sont pas les plus attractifs économiquement à l’échelle nationale ou européenne.
Cette spécialisation expose Elevation Tertiom à un risque de ne pas trouver suffisamment de dossiers rentables pour atteindre ses objectifs de rendement à long terme.
Des frais de gestion élevés
La SCPI affiche des frais de gestion supérieurs à ceux de certaines SCPI métropolitaines sans frais d’entrée. Cette différence reflète la complexité accrue des opérations sur le marché ultramarin, où les contraintes logistiques, réglementaires et techniques sont souvent plus importantes.
Des actifs en état futur d’achèvement (VEFA)
Les premières acquisitions d’Elevation Tertiom, telles que Kanopée à La Réunion et Azur Commerces en Guadeloupe, concernent des projets en état futur d’achèvement (VEFA) avec des livraisons prévues en 2025. Cela implique :
- Aucune donnée réelle sur les taux d’occupation ou l’attractivité effective des biens, augmentant l’incertitude à court terme.
- Une absence de revenus locatifs immédiats, la rentabilité dépendant fortement de la réussite de la commercialisation future.
Risque spécifique aux marchés ultramarins
Investir exclusivement dans les DROM-COM expose la SCPI à des risques spécifiques, tels que :
- Une volatilité liée à la saisonnalité touristique, particulièrement en Guadeloupe.
- Des risques économiques et réglementaires locaux, susceptibles d’impacter la performance des actifs.
- Une maturité immobilière moindre par rapport aux marchés métropolitains, ce qui peut renforcer les incertitudes à long terme.
Tableau récapitulatif des forces et faiblessesde la SCPI Elevation Tertiom
Les performances de la SCPI Elevation Tertiom
Bien qu’il s’agisse d’une SCPI récente (lancée en 2024), Elevation Tertiom vise des performances attractives.
Performances estimées à 1, 5 et 10 ans
La performance d’une SCPI s’évalue à travers son Taux de Rentabilité Interne (TRI), qui reflète à la fois les dividendes annuels versés et l’évolution du prix des parts sur une période donnée.
L’objectif de TRI, sur la durée de détention recommandée de 10 ans que cible ELEVATION TERTIOM, est de 9%.
Le tableau ci-dessous présente une simulation des rendements espérés à 1, 5 et 10 ans pour un investissement initial de 10 000 €, selon trois scénarios : défavorable, intermédiaire et favorable. À ces scénarios s’ajoute une hypothèse de tensions, représentant une situation de marché extrême.
Ces scénarios de performance sont énoncés dans le document d’information clé (DIC) de la SCPI.
À noter que les performances incluent les frais liés au produit, mais sont brutes de fiscalité.
Taux de distribution
Le taux de distribution mesure les dividendes versés aux investisseurs, rapportés au prix d’achat des parts.
Elevation Tertiom projette un taux ambitieux de 8 % annuel brut
Elle se positionne comme l’une des SCPI les plus généreuses en termes de rendement puisque ce taux est presque deux fois supérieur à la moyenne du marché, qui oscille autour de 4,5 %.
Cependant, il faudra attendre plusieurs années pour voir si la SCPI Elevation Tertiom parvient à maintenir ce taux de distribution.
Prix de la part
Le prix de souscription est un indicateur essentiel pour suivre la valorisation des actifs sous gestion. Le prix de la part est de 200 € au lancement de la SCPI en 2024.
Avec un objectif de 9% de TRI dont 8% de dividendes, on peut donc s’attendre à une croissance du prix de la part de 1%/an en moyenne, soit un prix qui s’élèvera à 220,92€ en 2034.
À lire aussi : Ramify SCPI Index (RSCPI) : Analyse des performances au T3 2024
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Elevation Tertiom ?
Elevation Tertiom représente une opportunité de diversification géographique avec un potentiel de rendement attractif. Toutefois, elle s’adresse principalement aux investisseurs long terme, prêts à accepter un niveau de risque plus élevé, et doit rester une exposition mesurée dans un portefeuille équilibré de SCPI.
Un positionnement attractif avec un couple rendement/risque dynamique
Elevation Tertiom se distingue par son positionnement unique sur les marchés ultramarins, où le déséquilibre offre/demande et la rareté du foncier créent un potentiel de rendements supérieurs à ceux des SCPI traditionnelles.
Avec un TRI cible de 9 % sur 10 ans, dont 8 % de dividendes, elle offre un rendement attractif, mais qui s’accompagne d’une concentration du risque sur des territoires spécifiques (DROM-COM).
Une opportunité pour dynamiser un portefeuille de SCPI
Cette SCPI peut représenter un choix intéressant pour dynamiser un portefeuille grâce à son potentiel de performance élevé.
Cependant, son profil rendement/risque plus élevé que la moyenne implique qu’elle doit rester une exposition raisonnable au sein d’un portefeuille diversifié, en complément d’autres SCPI plus matures.
Un projet prometteur mais encore en phase de lancement
À ce stade, Elevation Tertiom repose sur un patrimoine limité, composé de deux projets en VEFA (La Réunion et Guadeloupe) qui ne généreront pas de revenus locatifs avant 2025.
L’absence actuelle de données concrètes sur les taux d’occupation ou les performances réelles renforce la nécessité d’une vigilance accrue à court terme.
Une confiance portée par un gestionnaire expérimenté
Malgré ces incertitudes, le business plan d’Elevation Tertiom est solide et bénéficie du savoir-faire d’Inter Invest, acteur reconnu depuis 30 ans dans les marchés ultramarins grâce aux dispositifs Girardin.
Cette expertise constitue un atout majeur pour mener à bien la stratégie ambitieuse de la SCPI.
En 9 mois seulement, la SCPI a collecté plus de 60 millions d’euros, ce qui prouve que les investisseurs ont adopté la stratégie portée vers l’internationale de la société de gestion.
Comète est une SCPI prometteuse qui a très vite été labellisée ISR (un an après sa création). Cela traduit une stratégie d'investissement qui intègre dès le départ des critères ESG.
Enfin, on apprécie que la SCPI Comète soit éligible au financement à crédit.
Comment investir dans la SCPI Elevation Tertiom ?
Investir dans Elevation Tertiom est une démarche accessible, avec plusieurs options pratiques et adaptées aux différents profils d’épargnants.
Modalités pratiques de souscription
Pour investir dans Elevation Tertiom, le prix de souscription est fixé à 200 € par part, avec un minimum d’investissement correspondant 3 000€ (soit 15 parts).
Les parts entrent en jouissance à partir du 1er jour du 4ᵉ mois suivant la souscription, un délai standard permettant à la SCPI de collecter les fonds et de les investir.
Concernant les frais, la SCPI Elevation Tertiom ne prélève pas de frais de souscription.
Les différentes alternatives d’investissement
Vous avez quatre principales options pour souscrire à la SCPI Elevation Tertiom :
- Les banques (traditionnelles ou en ligne) : Votre conseiller peut proposer Tertiom (en direct ou au sein d’une assurance-vie), mais le catalogue des SCPI disponibles peut être limité, surtout pour Elevation Tertiom qui vient juste d’apparaître sur le marché.
- Souscription directe auprès de la société de gestion : Elevation Capital Partners vous permet de souscrire directement à la SCPI.
- Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) : Ils vous accompagnent dans la souscription et optimisent votre stratégie patrimoniale (assurance-vie, démembrement, etc.).
- Les plateformes d’investissement digitales : Ces acteurs proposent des frais compétitifs et une gestion simplifiée, comme Ramify, qui offre des outils de simulation et un accompagnement personnalisé.
En fonction de vos objectifs patrimoniaux, il est possible d’optimiser votre investissement via des solutions alternatives, comme l’assurance-vie, le démembrement et les versements programmés.
L’assurance-vie
Investir dans Elevation Tertiom au sein d’un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Les revenus perçus sont exonérés tant qu’ils restent dans le contrat, et après 8 ans, les retraits bénéficient d’un abattement fiscal, ce qui améliore le rendement net.
Le démembrement de propriété
Le démembrement permet de scinder l’achat entre la nue-propriété et l’usufruit, offrant des avantages spécifiques selon vos objectifs.
La nue-propriété est particulièrement adaptée aux épargnants souhaitant optimiser leur fiscalité, permet d’acquérir les parts à prix réduit (grâce à une décote qui peut aller jusqu’à 40-50 %) en renonçant aux loyers pendant une durée déterminée.
Pendant cette période, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus fonciers et n’est pas concerné par l’IFI, ce qui constitue un avantage majeur pour les investisseurs fortement fiscalisés.
À terme, il récupère la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires et bénéficie de leur valorisation.
L’usufruit, plus rare pour les particuliers, s’adresse surtout aux investisseurs cherchant des revenus immédiats sur une période courte (comme des entreprises ou des investisseurs à la retraite), mais il n’offre pas de valorisation patrimoniale à long terme.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
Les versements programmés
Pour les épargnants préférant investir progressivement, les versements réguliers offrent une solution pratique. Cette méthode permet de lisser l’effort financier tout en constituant un patrimoine immobilier à long terme.
Les bénéfices de passer par Ramify pour investir dans Elevation Tertiom
Passer par Ramify pour investir dans Elevation Tertiom présente plusieurs avantages qui simplifient et optimisent votre démarche.
Grâce à notre plateforme digitale, vous bénéficiez de frais compétitifs, ce qui maximise vos rendements dès les premières années.
Ramify vous propose également un accompagnement personnalisé, avec des experts qui analysent votre situation patrimoniale pour vous recommander les meilleures stratégies, comme le démembrement ou l’assurance-vie.
De plus, nos outils de simulation vous permettent de visualiser vos rendements potentiels, comparer différentes SCPI et estimer les impacts fiscaux selon vos choix. Cela vous aide à prendre des décisions éclairées et adaptées à vos objectifs.
Pour investir dans la SCPI Elevation Tertiom avec Ramify, cliquez ici. Si vous voulez échanger avec un conseiller, prenez rendez-vous ici.
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Elevation Tertiom
SCPI récente, Elevation Tertiom se concentre sur des investissements immobiliers tertiaires à fort potentiel. Ses premières acquisitions illustrent une stratégie ambitieuse et bien ciblée.
Une SCPI naissante avec un positionnement stratégique clair
Créée en 2024, la SCPI Elevation Tertiom s’impose dès son lancement comme une réponse à la demande croissante d’investissement dans l’immobilier tertiaire des DROM-COM.
Forte de l’expertise d’Elevation Capital Partners (filiale du groupe Inter Invest), elle propose une stratégie innovante, centrée sur les territoires ultramarins, où la rareté du foncier et la croissance économique locale offrent des opportunités uniques.
La SCPI a pour objectif la constitution d’un patrimoine diversifié, combinant bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts logistiques et résidences gérées.
Cette diversification géographique et sectorielle permet de mutualiser les risques et de prévoir une stabilité des revenus locatifs.
Ce positionnement clair s’accompagne d’une sélection rigoureuse des actifs, selon trois critères principaux :
- Des emplacements stratégiques dans les zones économiques clés des Antilles, de la Guyane, de l’Océan Indien et du Pacifique ;
- La qualité des bâtiments, confirmée par des audits techniques et environnementaux ;
- Une attention particulière à la solidité financière des locataires et à la durée des baux commerciaux.
Les premiers investissements de la SCPI Elevation Tertiom
Dès sa création, la SCPI a initié deux projets significatifs dans des zones à fort potentiel locatif, illustrant parfaitement sa stratégie.
Kanopée – La Réunion
Le premier investissement concerne l’acquisition de 35 commerces en pieds d’immeuble, situés dans le programme Kanopée, au cœur de l’écoquartier ultramarin « Cœur de Ville », à La Possession.
Cet emplacement stratégique bénéficie d’une croissance démographique notable (+13,5 % attendu d'ici à 2032) et d’une urbanisation rapide.
Le projet, en état futur d’achèvement (VEFA), sera livré au cours du deuxième trimestre 2025. La pré-commercialisation est bien avancée, avec 26 baux déjà signés, offrant une rentabilité brute prévisionnelle de 8,5 %.
Cet investissement illustre la capacité de la SCPI à sourcer des actifs attractifs dans des zones en développement économique rapide.
Azur Commerces – Guadeloupe
Le second projet porte sur l’acquisition de 6 commerces en pieds d’immeuble, intégrés à une résidence résidentielle et touristique située à Saint-François, l’une des communes les plus attractives de Guadeloupe.
Situé sur un axe stratégique reliant Pointe-à-Pitre à Saint-François, le programme Azur Commerces offre une visibilité et un accès privilégié aux infrastructures locales et aux plages.
L’acquisition inclut une clause de garantie de loyer sur 12 mois après la livraison, prévue pour le deuxième trimestre 2025, avec une rentabilité brute prévisionnelle de 11,9 %.
Ce projet confirme l’engagement de la SCPI à sécuriser les revenus locatifs dès l’acquisition.
Des locataires soigneusement sélectionnés
La SCPI Elevation Tertiom accorde une grande importance à la qualité de ses locataires. Parmi les secteurs ciblés figurent les services publics, les banques, les grands groupes privés (dont certains du CAC 40), ainsi que des entreprises locales solides.
Ce choix stratégique vise à limiter les risques d’impayés tout en assurant des revenus réguliers et stables pour les investisseurs.
Cette sélection rigoureuse repose sur :
- Une évaluation des capacités financières des locataires ;
- Des engagements contractuels garantissant une stabilité à long terme, grâce à des baux fermes de plusieurs années ;
- Une diversification des activités pour répartir les risques sectoriels.
Pourquoi faire confiance à Elevation Capital Partners (groupe Inter Invest) ?
Elevation Capital Partners, filiale du groupe Inter Invest, est un gestionnaire reconnu pour son expertise en immobilier ultramarin. Sa gestion rigoureuse et transparente en fait un acteur de confiance pour les investisseurs exigeants.
Un gestionnaire expérimenté avec une expertise en outre-mer
La SCPI Elevation Tertiom est gérée par Elevation Capital Partners, une société de gestion agréée par l’AMF (n° GP-15000006), et filiale du Groupe Inter Invest.
Fondée en 2015, la société bénéficie de l’expertise cumulée de plus de 33 ans d’activité du groupe dans les DROM-COM, où Inter Invest est un acteur de référence en matière de solutions d’investissement innovantes.
Elevation Capital Partners s’est d’abord imposée sur les marchés des FIP ultramarins avant de diversifier ses activités dans l’immobilier tertiaire et les fonds de capital investissement.
En 2024, elle a lancé Elevation Tertiom, permettant aux investisseurs d’accéder pour la première fois à des actifs tertiaires ultramarins via une SCPI.
Cette expertise se traduit par :
- Une connaissance approfondie des spécificités économiques et immobilières des territoires d’outre-mer, souvent mal desservis par les investisseurs institutionnels.
- Une capacité avérée à sourcer des actifs dans des marchés de niche, où la rareté du foncier constitue un avantage stratégique à long terme.
- Une gestion rigoureuse et transparente, avec un processus d’audit technique et locatif renforcé pour sécuriser les investissements.
Avec plus de 500 M€ d’actifs sous gestion, dont 110 M€ investis en outre-mer à travers 7 fonds de capital investissement gérés, Elevation Capital Partners s’impose comme un gestionnaire fiable pour accompagner le développement de cette SCPI innovante.
Cette expertise rappelle celle d'acteurs comme Alderan, connu pour sa spécialisation dans l’immobilier logistique et d’entreprise en métropole.
Tandis qu’Alderan se concentre sur des actifs industriels et logistiques, Elevation Capital Partners se distingue par son approche focalisée sur l’immobilier tertiaire ultramarin, répondant à des besoins spécifiques de diversification et de rendement.
Une gestion transparente et rigoureuse
Elevation Capital Partners adopte une approche méthodique dans la sélection et la gestion de ses actifs. Chaque acquisition fait l’objet d’un processus d’analyse rigoureux, intégrant :
- Des audits techniques indépendants pour garantir la qualité des biens et limiter les risques opérationnels.
- Une évaluation approfondie des emplacements, incluant des critères démographiques, économiques et locatifs.
Cette gestion proactive s’étend également à la pré-commercialisation, assurant une sécurisation des baux avant la livraison des projets.
Ces pratiques, combinées à une communication claire et régulière auprès des associés, témoignent d’un souci constant de transparence et de performance.
Analyse approfondie de la SCPI Elevation Tertiom
Elevation Tertiom, bien que jeune, présente un portefeuille en construction qui reflète une stratégie ciblée et ambitieuse. L’analyse de son patrimoine, de ses frais, de sa liquidité et de ses perspectives permet d’évaluer son potentiel et ses défis.
Le patrimoine immobilier de la SCPI Elevation Tertiom est-il attractif ?
Plusieurs signaux confirment l’attractivité et la capacité de la SCPI à louer son patrimoine et générer des loyers :
- Demande locative solide : Les marchés de La Réunion et de la Guadeloupe souffrent d’un déficit structurel d’offre, notamment dans les commerces, renforçant l’attrait des actifs de la SCPI.
- Pré-commercialisation avancée : Avec 26 baux déjà signés sur le projet Kanopée, une part importante des locaux est déjà sécurisée avant livraison.
- Absence de signaux négatifs : Aucun élément ne suggère des difficultés à louer les actifs, qui bénéficient d’emplacements stratégiques et d’une demande bien identifiée.
- Garanties supplémentaires : Une clause de loyers garantis sur 12 mois pour le projet Azur Commerces limite les risques en cas de vacance locative.
En résumé, tous les indicateurs actuels pointent vers une capacité de la SCPI à louer son patrimoine et à dégager des revenus stables dès la livraison des projets.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La SCPI Elevation Tertiom offre un prix de souscription de 200 € par part, avec une souscription minimum de 3 000 € (15 parts), permettant aux investisseurs d’accéder à un portefeuille ultramarin à fort potentiel de valorisation.
Cependant, la valeur de reconstitution (représentant la valeur nécessaire pour reconstituer le patrimoine, incluant les frais et droits d'acquisition) n’est pas encore mentionnée dans le bulletin trimestriel.
Sans cette donnée, il est difficile d’évaluer précisément si la SCPI est correctement valorisée par rapport à son prix de souscription actuel.
Le patrimoine, bien que constitué d’actifs en cours de réalisation (VEFA), repose sur des fondamentaux solides tels que des emplacements stratégiques, une pré-commercialisation avancée et des garanties locatives.
Ces éléments laissent entrevoir un potentiel de valorisation intéressant, mais l'absence de performances historiques incite à une approche prudente pour le moment.
En résumé, Elevation Tertiom présente des atouts prometteurs pour une valorisation à long terme, même si l’absence de certains indicateurs clés rend difficile une évaluation définitive de sa juste valorisation actuelle.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Voici un tableau récapitulatif des principaux frais de gestion appliqués par la SCPI :
À titre de comparaison, voici les frais de gestion appliqués par d’autres 5 autres SCPI :
Les frais de gestion appliqués aux actifs ≤ 7,50 % de rentabilité sont compétitifs et cohérents avec le marché. En revanche, les 20 % HT (24 % TTC) sur les actifs > 7,50 % méritent une attention particulière, car ce sont ces actifs très rentables dont Elevation Tertiom aura besoin pour atteindre son taux de distribution cible de 8 %.
Ces frais ne sont pas cachés, car les revenus distribués aux investisseurs sont toujours nets de frais de gestion. Toutefois, ils mettent en lumière l’importance pour la SCPI de sélectionner rigoureusement des biens performants pour compenser ces coûts.
Les commissions sur cession d’immeubles restent dans la moyenne du marché, bien que les transactions non intermédiées soient légèrement plus coûteuses, reflétant la complexité des opérations en Outre-mer.
Enfin, les frais sur revenus financiers, bien qu’élevés, demeurent secondaires dans une SCPI axée sur les revenus locatifs.
Frais de souscription et de cession
La SCPI Elevation Tertiom pratique des frais de souscription inexistant, tout comme la plupart des SCPI qui prélèvent des frais de gestion importants en contrepartie (comme Iroko Zen et Remake Live) :
En plus des frais de souscription, la SCPI prélève 5 % de frais HT (6 % TTC) sur les retraits effectués avant 5 ans (0% au-delà).
À lire aussi : Sortir d’un investissement en SCPI
Analyse de la liquidité des parts
La SCPI Elevation Tertiom, en tant que SCPI à capital variable, offre une liquidité qui dépend de plusieurs mécanismes visant à faciliter les retraits tout en tenant compte des limites propres à ce type de placement :
- Rachat des parts : Les associés peuvent céder leurs parts directement à la société de gestion, sous réserve de souscriptions compensatoires. Ce mécanisme facilite les sorties, mais reste dépendant des entrées de nouveaux investisseurs.
- Marché secondaire : En cas de déséquilibre entre souscriptions et retraits, la société de gestion peut instaurer un marché secondaire. Dans ce cas, les investisseurs peuvent céder leurs parts à d’autres associés, bien que cela puisse allonger les délais ou entraîner des cessions à des prix inférieurs à la valeur de retrait.
- Risque de liquidité : Comme pour toute SCPI, Elevation Tertiom présente un risque de liquidité, notamment en période de faible demande. Cet investissement doit donc idéalement être envisagé sur un horizon d’au moins 10 ans, cohérent avec sa nature immobilière et la durée de placement recommandée.
En résumé, la liquidité des parts d’Elevation Tertiom est comparable à celle des autres SCPI à capital variable. Bien qu’elle soit raisonnablement flexible, elle reste conditionnée par les flux de souscriptions et nécessite une vision long terme pour limiter les risques liés à une éventuelle illiquidité.
Endettement et gestion financière
La gestion financière d’Elevation Tertiom reflète un équilibre entre prudence et anticipation, avec une politique d’endettement mesurée et des outils efficaces pour limiter les risques financiers liés à ses projets en cours.
Stratégie d’endettement de la SCPI
Elevation Tertiom adopte une politique d’endettement prudente, limitée à 30 % de la valeur globale des actifs.
À ce jour, aucun emprunt bancaire n’a été contracté, garantissant une flexibilité financière optimale pour saisir de nouvelles opportunités d’acquisition. Ce choix limite les risques financiers, mais pourrait évoluer en fonction des besoins de financement futurs.
Trésorerie et gestion des appels de fonds
Pour les projets en état futur d’achèvement, la SCPI optimise sa trésorerie grâce à des mécanismes comme une rémunération des appels de fonds (6 % par an pour Kanopée) et une indemnité compensatrice de loyers pour Azur Commerces.
Cette gestion proactive stabilise la trésorerie et sécurise une partie des rendements en phase de pré-livraison, tout en réduisant les risques liés aux retards ou à la vacance initiale.
Conclusion : Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Elevation Tertiom ?
La SCPI Elevation Tertiom propose un positionnement unique, axé sur les DROM-COM, avec un rendement cible attractif de 9 % sur 10 ans, bien supérieur à la moyenne du marché.
Sa stratégie innovante, couplée à l’absence de frais de souscription, en fait une opportunité séduisante pour diversifier son patrimoine.
Cependant, en tant que SCPI récente, son historique limité et ses actifs encore en développement impliquent un certain degré d’incertitude à court terme.
Ce produit s’adresse avant tout aux investisseurs prêts à adopter une vision long terme pour profiter de ses potentiels de valorisation.
Pour ceux recherchant un rendement compétitif et une diversification géographique différenciante, Elevation Tertiom représente un choix prometteur et bien pensé.