Les caractéristiques clés de la SCPI Edmond de Rothschild Europa
- Exposition géographique : Europe
- Minimum de souscription : 5 000 €
- Prix d'une part : 200 €
- Taux de distribution cible : 8 %
- Taux de distribution net en 2024 : 9,66 %
- Taux d'occupation : 100 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Edmond de Rothschild Europa
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Edmond de Rothschild Europa
Les forces et faiblesses de la SCPI EDR Europa
Les performances de la SCPI EDR Europa
Taux de distribution
La SCPI EDR Europa vise normalement un taux de distribution annuel de 6 %, mais elle cible 8 % pour l’année 2025. C’est presque deux fois plus que ce que la moyenne des SCPI a réalisé comme performance l’année dernière (4,72 % pour 2024 selon l’ASPIM).
Même s’il ne s’agit que d’un objectif de taux non garanti, les sociétés de gestion fixent ces performances dès lors qu’elles détiennent des éléments optimistes relatifs à la stratégie de l’année.
Au dernier trimestre 2024, l’année de sa création, la SCPI EDR Europa indique un rendement annualisé de 9,66 % : une performance non officielle, mais qui nous donne une idée des résultats potentiels sur une année complète.
Plus précisément, cette performance se base sur un taux de distribution de 2,42 % réalisé sur le dernier trimestre 2024. Une information peu significative et qui nécessite d’être confirmée sur 2025 (le premier actif de la société ayant été acquis le 16/09/2024).
Taux de rendement
Un premier TRI exploitable ne pourra être communiqué qu’après 5 à 10 ans d’existence, lorsque la SCPI EDR Europa aura atteint un niveau de maturité suffisant.
D’ici là, nous vous recommandons de suivre d’autres indicateurs comme le taux de distribution. Celui-ci reflète mieux la dynamique de performance de cette jeune SCPI.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI EDR Europa ?
EDR Europa est une jeune SCPI créée en avril 2024 qui démontre déjà un potentiel de performance attractif.
La SCPI a de nombreux atouts en sa faveur, et notamment la solide expertise de sa société de gestion (Edmond De Rothschild REIM). Spécialisée en investissement immobilier depuis plus de 20 ans, la société bénéficie d’une connaissance pointue des différents marchés européens.
EDR Europa pourra donc profiter du savoir-faire minutieux en gestion d’investissement de ce grand réseau européen.
Côté performance, la SCPI nous annonce un taux de distribution cible de 8 % en 2025, soit 2 % de plus que son objectif de rendement fixé au départ. Une performance certes non garantie, mais qui crée un sentiment de confiance chez les investisseurs (en témoignent les premiers mois de collecte, soit 96 973 parts souscrites au 31 décembre 2024).
En somme, cette nouvelle SCPI diversifiée est une solution pertinente si vous cherchez à investir dans des actifs immobiliers issus de secteurs porteurs en Europe.
Comment investir dans la SCPI EDR Europa ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI EDR Europa via différents interlocuteurs :
- Votre banque traditionnelle ou banque en ligne ;
- En direct, auprès de la société Edmond De Rothschild REIM ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ;
- Une plateforme d’investissement digitale pour une souscription 100 % en ligne et des frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 200 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 25 parts, soit 5 000 €
- Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC)
Au moment de la souscription, la SCPI EDR Europa facture 10 % de frais d’entrée, déjà inclus dans le prix de la part.
Autrement dit, si vous investissez 10 000 €, vous obtiendrez 50 parts de la SCPI EDR Europa.
EDR Europa vous permet de programmer des versements réguliers à partir de 200€. Il s’agit là d’un avantage intéressant, puisque vous pourrez investir dans la SCPI de manière régulière et plus facilement que par tranche de 5 000 €.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
En investissant dans la SCPI EDR Europa, vous commencerez à percevoir des dividendes après un délai de jouissance de 6 mois, soit le 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription.
Par exemple, si vous souscrivez le 1er mars 2025, le délai de jouissance expirera le 1er septembre 2025.
Notez que la plupart des SCPI proposent souvent un délai de jouissance légèrement inférieur (généralement entre 3 et 5 mois). Il s’agit donc d’une information à prendre en compte si vous cherchez à percevoir des revenus locatifs rapidement.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
Les parts de la SCPI Edmond de Rothschild Europa sont accessibles en démembrement de propriété.
Vous pouvez donc choisir de détenir :
- La totalité des droits sur les parts et 100 % des revenus en investissant en pleine propriété ;
- L'usufruit temporaire, pour percevoir les revenus sur une période déterminée ;
- Ou la nue-propriété des parts, pour bénéficier d’une décote à l’achat.
La société de gestion Edmond De Rothschild n’a pas rendu publique sa clé de répartition. Mais pour vous donner un ordre d’idée, la plupart des SCPI proposent des décotes allant d’environ 20 % pour 5 ans de démembrement à 40 % pour 20 ans de démembrement.
L'investissement en nue-propriété est pertinent si vous cherchez à investir à long terme sans bénéficier immédiatement des revenus locatifs et que vous êtes fortement imposé. Cette approche vous permet entre autres d’optimiser la valorisation d’un capital.
A lire aussi : notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
Pour l’instant, seule la souscription en direct est possible avec la SCPI EDR Europa.
En effet, aucun contrat d’assurance vie ne propose cette SCPI dans son catalogue d’unités de compte.
Toutefois, d’autres SCPI sont ouvertes à l’assurance vie. En investissant dans des SCPI via une enveloppe fiscale, vous bénéficiez d’une fiscalité réduite sur les revenus générés par la SCPI.
Pour aller plus loin : notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI EDR Europa
Historique de la SCPI EDR Europa
La SCPI Edmond de Rothschild Europa a été lancée en avril 2024 sous la gestion d’Edmond de Rothschild REIM (France).
Elle obtient rapidement son visa AMF, et quelques mois plus tard, le label ISR (Investissement Socialement Responsable).
La SCPI devient propriétaire de son premier immeuble en mai 2024, puis elle enchaîne avec 3 autres acquisitions les mois suivants.
Au 31 décembre 2024, la SCPI atteint une capitalisation de près de 20 millions d’euros pour 4 actifs. Après quelques mois de vie et 26 421 parts souscrites au 2ème trimestre 2024, elle démontre une dynamique d’investissement encourageante.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI EDR Europa ?
Répartition sectorielle
Au 31/12/2024, la SCPI Edmond de Rothschild Europa s’oriente vers deux secteurs d’activités :
- 66 % du portefeuille est constitué d’actifs logistiques ;
- 34 % sont des locaux d’activités.
La composition du patrimoine de la SCPI devrait encore évoluer dans les mois à venir puisqu’elle projette d’élargir son portefeuille vers d’autres secteurs, et notamment :
- Des bureaux ;
- Des commerces ;
- Des établissements de santé ;
- Des résidences gérées (étudiantes, seniors, hôtellerie, etc.) ;
- Des parkings.
Répartition géographique
Au 31/12/2024, le portefeuille de la SCPI EDR Europa se concentrait sur trois pays européens :
- Pays-Bas : 60 %
- Allemagne : 25 %
- France : 15 %
A l’avenir, la SCPI souhaite s’installer dans d’autres pays européens, et notamment :
- Belgique
- Luxembourg
- Irlande
- Royaume-Uni
- Suisse
Les dernières acquisitions de la SCPI
Au deuxième semestre 2024, la SCPI est devenue propriétaire de 3 actifs immobiliers pour une valeur totale d’environ 12 millions d’euros (soit un peu plus de 20 000 m²) :
- Septembre 2024 : un immeuble logistique de 5 937 m², situé à proximité de Rotterdam (Pays-Bas) pour 5,7 millions d’euros. Cet actif est entièrement loué à un locataire leader de son marché avec un bail ferme de 10 ans.
- Décembre 2024 : un actif logistique de 2 600 m² pour 4,2 millions d’euros, qui bénéficie d’un bail ferme de 14 ans et d’un loyer annuel de 309 800 € HT.
- Décembre 2024 (acte de vente signé en janvier 2025) : un entrepôt logistique de 13 682 m², situé à Chasseneuil-du-Poitou pour 2,5 millions d’euros, avec un bail de 12 ans et un loyer annuel de 400 000 € HT.
La stratégie de EDR Europa
Une stratégie de diversification
La SCPI Edmond de Rothschild Europa adopte une stratégie d’investissement diversifiée : au niveau géographique (Europe) et sectoriel.
Ce choix de répartition va permettre à la SCPI de ne pas dépendre d’un seul marché immobilier, et donc de limiter le risque de crise localisée.
À ce jour, la SCPI est principalement positionnée sur des actifs logistiques et d’activités, mais la SCPI projette de réajuster cette répartition.
Enfin, l’exposition aux marchés internationaux lui permet de bénéficier de fiscalités potentiellement plus avantageuses : pas de double imposition lorsqu’une convention fiscale a été signée entre la France et le pays d'investissement et pas de prélèvements sociaux.
Des investissements en terrain conquis
La stratégie de la SCPI EDR Europa s'appuie sur l'expertise éprouvée du groupe Edmond de Rothschild dans le domaine de l'investissement immobilier européen.
Avec plus de 20 ans d'expérience, la société a développé une plateforme immobilière qui regroupe neuf bureaux à travers 7 pays européens (notamment en Belgique, en France, en Allemagne, au Luxembourg, aux Pays-Bas, en Suisse et au Royaume-Uni).
Cette présence au niveau européen permet à Edmond de Rothschild de combiner une connaissance solide du terrain ainsi que des compétences techniques, financières, juridiques et commerciales pointues.
Le ciblage de secteurs porteurs
En parallèle, la société de gestion choisit d’investir uniquement dans des secteurs à fort potentiel, à l’instar des domaines suivants :
- Bureaux verts ;
- Régénération urbaine ;
- Lifesciences ;
- Résidentiel moderne ;
- Etc.
La sécurité de baux long terme
La SCPI EDR Europa s’oriente sur l'acquisition d'actifs immobiliers sécurisés par des baux à long terme, soit supérieurs à 10 ans. Une approche qui vise à garantir la distribution de revenus stables et à offrir aux investisseurs une meilleure visibilité sur les flux de trésorerie.
Jusqu’à présent, l’ensemble des acquisitions de la SCPI respecte cette stratégie, puisque tous les baux signés sont négociés pour des périodes de 10 à 14 ans.
C’est cette stratégie de sécurisation des loyers sur le long terme qui devrait permettre à EDR Europa de maintenir un objectif de taux de distribution de 6 %.
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Edmond de Rothschild ?
Plus de 70 ans d’expertise
La société de gestion Edmond de Rothschild est une maison d'investissement indépendante fondée en 1953 à Paris. Depuis sa création, elle s'est spécialisée dans la banque privée et la gestion d'actifs.
Avec près de 70 ans d'expérience, la force principale du groupe Edmond de Rothschild est d’avoir réussi à s’adapter progressivement aux mutations des marchés financiers.
La société propose une gamme diversifiée de solutions d'investissement qui couvre différentes classes d'actifs. Elle gère à ce jour plus de 176 milliards d’euros.
L’installation de 9 bureaux en Europe
La société gestionnaire de EDR Europa, Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (REIM), est la branche dédiée à la gestion d'investissements immobiliers au sein du groupe.
Depuis près de 20 ans, elle accompagne des investisseurs privés et institutionnels dans la gestion de leurs actifs immobiliers à travers l'Europe.
La plateforme rassemble neuf bureaux répartis dans sept pays européens et plus de 140 employés. A ce jour, elle gère en tout près de 13 milliards d'euros d’actifs immobiliers.
Chaque professionnel se concentre sur son domaine d’expertise (compétences techniques, financières, juridiques ou commerciales). Ainsi, cette connaissance accrue du marché local devrait aider à renforcer la croissance de cette jeune SCPI.
Analyse approfondie de la SCPI EDR Europa
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation de 100 %
Au 31 décembre 2024, la SCPI EDR Europa affichait un Taux d’Occupation Financière (TOF) de 100 %. Le taux d'occupation d'une SCPI mesure la performance locative de son portefeuille immobilier.
Mais après quelques mois de vie, cette donnée est pour l’instant peu significative. Après la création d'une SCPI, il est courant que celle-ci affiche un TOF de départ proche de 100 %.
En effet, les sociétés de gestion accordent une importance majeure à ce que tous les actifs acquis au départ soient loués pour attirer plus d’investisseurs après le lancement.
Ces résultats ne reflètent donc pas nécessairement la performance future de la SCPI.
À mesure que le portefeuille va s'étoffer, il est possible que des périodes de vacance locative surviennent (ce qui induit une baisse du TOF).
En général, on peut dire qu’une SCPI affiche un TOF attractif si celui-ci est supérieur à 90 %, et que ces résultats se maintiennent sur le long terme.
La SCPI est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
Au second semestre 2024, la SCPI EDR Europa affichait une valeur de reconstitution de 210,81 € pour un prix de part fixé à 200 € au moment du lancement.
La valeur de reconstitution est donc légèrement supérieure au prix de la part, ce qui peut suggérer que la SCPI a acquis des actifs immobiliers à des prix inférieurs à leur valeur vénale.
Cette situation offre donc une décote au moment de l’achat de parts, ce qui attire les investisseurs en quête d’opportunités de valorisation.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI EDR Europa
- Frais de souscription : 12 % TTC (10 % HT)
- Frais de gestion : 12,6 % des loyers TTC (10,5 % HT)
- Frais de transactions : 1,5 % TTC
- Commission de suivi et pilotage de travaux : 3 % TTC
- Commission de cession de parts : 6 % TTC
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
La SCPI EDR Europa facture des frais de gestion dans la moyenne des SCPI du marché.
Les frais de gestion facturés par EDR Europa ne sont pas parmi les plus chers du marché. En effet, certaines SCPI comme Remake Live ou Corum Origin franchissent la barre des 12 % de frais de gestion, pour des taux de distribution cible quasiment similaires.
S’agissant des frais de souscription (10,5%), ils restent dans la norme. Notons que l’absence de frais d’entrée reste une pratique rare sur le marché des SCPI.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI EDR Europa
Au deuxième semestre 2024, la SCPI EDR Europa a collecté 26 421 parts supplémentaires, ce qui porte le nombre de parts en circulation à 96 973.
Ces résultats restent encourageants pour une première année de lancement. Ils démontrent que les investisseurs n’hésitent pas à confier leur capital à cette jeune SCPI.
Quelles perspectives pour la SCPI EDR Europa ?
Depuis son lancement en avril 2024, la SCPI EDR Europa démontre une dynamique d'investissement plutôt encourageante.
En moins d’un an, elle a déjà atteint une capitalisation de près de 20 millions d'euros et a investi dans 4 actifs immobiliers répartis dans 3 pays différents. Cette performance est le fruit d'une stratégie d'acquisition diversifiée, en rapport avec les secteurs d’investissement qu’elle maîtrise en Europe.
La SCPI pourra toujours compter sur la solide expérience en gestion d’actifs de son gestionnaire, ainsi que sur son réseau bien implanté en Europe.
En outre, la majoration de son objectif de taux de distribution pour 2025 laisse entrevoir une poursuite de cette première dynamique de gestion pour les prochains mois.
On s’attend à ce que EDR Europa conserve à long terme cette même stratégie d’investissement ciblée (sur des secteurs porteurs) ainsi qu’elle continue à signer des baux long terme pour offrir une distribution de revenus optimale à ses investisseurs.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI EDR Europa ?
La SCPI EDR Europa, lancée en 2024 par Edmond de Rothschild, est une SCPI de rendement accessible à partir de 5 000 € (et 200 € pour des versements programmés).
Côté performance, elle fait des promesses séduisantes puisqu’elle vise un taux de distribution presque deux fois plus intéressant que ceux réalisés par la moyenne des SCPI en 2024.
En effet, alors qu’elle avait convenu au départ d’un taux de distribution cible annuel de 6 %, EDR Europa a décidé d’augmenter son objectif de performance à 8 % pour 2025.
Portée par une société de gestion de renommée internationale (20 ans d’expertise immobilière, 13 milliards d’euros d’actifs sous gestion en Europe), elle mise sur une stratégie de diversification sectorielle et géographique.
Cependant, cette SCPI a encore tout à prouver sur le long terme. Même si son modèle de frais est plutôt classique, des frais de souscription et de gestion restent à prévoir.
Ainsi, la SCPI EDR Europa conviendra aux investisseurs qui cherchent à investir dans des actifs immobiliers en Europe via un gestionnaire de confiance comme Edmond de Rothschild.