Les caractéristiques clés de la SCPI Corum XL
- Taux de rendement Interne cible : 10 %
- Stratégie : diversifiée
- Prix d'une part : 195 €
- Dividendes : mensuel
- Valeur de reconstitution : 185,80 €
- Taux d'occupation : 96,4 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Corum XL
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Corum XL
Les forces et faiblesses de la SCPI Corum XL
Les performances de la SCPI Corum XL
Depuis sa création il y a 8 ans, la SCPI Corum XL a toujours atteint ou dépassé son objectif de taux de distribution fixé à 5 %. En parallèle, elle a aussi augmenté son prix de part à deux reprises.
Taux de distribution
En 2024, Corum XL a affiché un taux de distribution brut de 5,53 %, soit une performance supérieure à la moyenne des SCPI (4,72 %).
Depuis son lancement, ses performances ont toujours surpassé le marché :
Source: Aspim
Depuis 8 ans, le taux de distribution de Corum XL se situe entre 5 % et 8 %, avec une moyenne globale de 6,14 % par an.
Taux de rendement global
La SCPI Corum XL vise un taux de rendement interne (TRI) de :
- 4,15 % sur 5 ans (soit proche de l’objectif fixé de 5 %) ;
- 10 % sur 10 ans.
On constate un différentiel conséquent entre l’objectif de TRI à 5 ans (5 %) et celui à 10 ans (10 %). Même si le gestionnaire n’explique pas directement cet écart, on comprend dans les communications qu’il anticipe une forte appréciation du patrimoine de la SCPI à long terme (notamment grâce à la revente d'actifs acquis dans des conditions de marché favorables).
En effet, Corum XL a pour stratégie de profiter des cycles de marché et de tirer parti du cours des devises, et notamment celui de la livre sterling qui compose une majeure partie de son patrimoine. Malgré des fluctuations, la monnaie britannique est globalement en hausse par rapport à l’euro depuis 2020 (+7,28 % en 5 ans).
Corum estime donc qu’il va générer de fortes plus-values grâce à la revente de certains actifs (notamment au Royaume-Uni) qui se refléteraient sur le TRI à long terme.
Évolution du prix de la part depuis 2017
Le prix des parts de la SCPI Corum XL a toujours évolué à la hausse depuis sa création.
Cette dynamique démontre la capacité du gestionnaire Corum Asset Management à distribuer des dividendes attractifs, mais aussi à développer et à bien valoriser son parc immobilier sur le long terme.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Corum XL ?
Corum XL est une des rares SCPI qui permet de s'exposer à deux économies européennes majeures hors zone Euro : le Royaume-Uni et la Pologne (avec une présence marginale au Canada et en Norvège).
Cette SCPI vous offre donc des perspectives de diversification inédite si vous cherchez à réduire l'empreinte de la France au sein de votre patrimoine, mais à condition d'accepter l'exposition à des devises étrangères (Pound et Zloty).
Corum XL affiche des performances solides sur 8 ans, ce qui démontre sa capacité à s’adapter à différents cycles de marché : en témoigne notamment la stabilité du prix de la part sur la période 2022-2024, alors que l'immobilier professionnel européen avait subi quelques corrections (source : Green Street via le rapport annuel 2023).
De plus, l'objectif de TRI à 10 ans de Corum XL est l'un des plus ambitieux du marché, ce qui révèle l’ambition de Corum avec ce véhicule. Il est d’ailleurs intéressant de noter que Corum a toujours tenu ses objectifs de performance sur ses 4 SCPI depuis 2013.
Enfin, ses versements mensuels et sa solidité à long terme en font une solution d’investissement pertinente si vous optez pour un financement à crédit.
Comment investir dans la SCPI Corum XL ?
Vous pouvez souscrire à la SCPI Corum XL de différentes manières :
- En direct auprès de la société de gestion Corum en complétant un bulletin de souscription ;
- Via un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui effectuera la souscription auprès de la société de gestion ;
- Sur une plateforme d’investissement digitale qui vous permet d’accéder à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 195 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 1 part, soit 195 €
- Frais de souscription : 12 % TTI (Toutes Taxes Incluses)
Contrairement à d’autres SCPI plus jeunes qui n’appliquent pas de frais à la souscription (comme Remake Live, Iroko Zen ou Comète par exemple), Corum XL en facture 12 % TTI.
Néanmoins, comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Ainsi, si vous investissez 10 000 € dans la SCPI Corum XL, vous obtiendrez 51 parts au prix de 9 945 € et pourrez conserver le solde restant de 55 €.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
En investissant dans des parts de la SCPI Corum XL, vous percevrez vos premiers dividendes après un délai de jouissance de 5 mois (soit le 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription).
Par exemple, si vous investissez le 1er juin 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er décembre 2025.
Le délai de jouissance représente le temps nécessaire à la SCPI pour investir les fonds d'un nouvel associé dans de nouveaux immeubles.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La majorité des SCPI, dont Corum XL, propose deux options d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété, qui permet de détenir l’ensemble des droits et de percevoir l’intégralité des revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, qui offre la possibilité de conserver soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Si vous êtes fortement imposés et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement, alors il peut être intéressant d’envisager l’investissement en nue-propriété pour bénéficier d’une décote sur le prix de la part.
La décote à l’achat pour la SCPI Corum XL varie de :
- 15 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 45 % (pour 20 ans de démembrement).
La clé de répartition de Corum XL est plutôt classique (la plupart des SCPI proposent des décotes similaires).
Pour vous donner un ordre d’idée, si vous investissez dans des parts de la SCPI Corum XL en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 35 % soit un prix de part à 126,75 € (au lieu de 195 €).
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
La SCPI Corum XL est accessible uniquement sur le contrat d'assurance-vie Corum Life, proposé par Corum L'Épargne, la filiale du groupe Corum. A ce jour, vous ne pourrez donc pas y souscrire au sein de d’autres contrats d’assurance vie.
Investir dans des parts de SCPI dans une assurance-vie vous permet de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus générés par la SCPI.
En effet, cette enveloppe fiscale vous fait bénéficier de gains exonérés d’impôt tant que votre investissement reste au sein du contrat. De plus, vous bénéficiez d’une fiscalité réduite en cas de retrait si votre contrat a plus de 8 ans.
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Corum XL
Historique de la SCPI Corum XL
Lancée en 2017, Corum XL est la deuxième SCPI de Corum Asset Management et la première SCPI à investir en dehors de la zone euro.
Le succès de sa première SCPI qui investit hors de France, mais en zone euro (Corum Origin) a donné de l'élan au gestionnaire Corum AM qui a décidé de se lancer au-delà de nos frontières monétaires.
En 2021, Corum XL atteint son premier milliard d’euros de capitalisation. Au 31 décembre 2024, la capitalisation de la SCPI franchit 2,046 milliards d'euros, soit une hausse de 6 % en un an.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Corum XL ?
Au 31 décembre 2024, le patrimoine de la SCPI Corum XL se décompose ainsi :
- 82 actifs immobiliers ;
- 211 locataires ;
- 687 670 m2 de superficie totale.
Répartition sectorielle
A fin 2024, le patrimoine de la SCPI Corum XL était réparti dans 7 secteurs d’activité différents :
- 61 % de bureaux ;
- 16 % de commerce ;
- 13 % hôtellerie
- 5 % industriel et logistique ;
- 2 % santé ;
- 2 % éducation ;
- 1 % parking.
On constate que le patrimoine de la SCPI est globalement bien diversifié, mais présente une surexposition au secteur des bureaux.
Répartition géographique
Corum XL est actuellement implantée dans 11 pays du monde et elle n’investit pas en France.
Au 4ème trimestre 2024, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- Royaume-Uni : 49 %
- Pologne : 22 %
- Pays-Bas : 10 %
- Irlande : 4 %
- Espagne : 4 %
- Italie : 4 %
- Norvège : 2 %
- Belgique : 2 %
- Canada : 1 %
- Portugal : 1 %
- Allemagne : 1 %
A ce jour Corum XL est donc majoritairement présente au Royaume Uni (49 %). De plus, les trois quarts du patrimoine de la SCPI sont exposés à une devise étrangère (Royaume-Uni, Pologne, Norvège et Canada).
Corum XL est l’une des rares SCPI à s’exposer majoritairement à deux économies européennes solides hors zone euro (le Royaume-Uni et la Pologne). Elle propose donc des perspectives de diversification inédites pour rééquilibrer la composition d’un patrimoine immobilier davantage exposé au marché français (à condition d'accepter le risque de change).
La stratégie de Corum XL
Saisir des opportunités d'investissement hors zone euro
La principale stratégie d’investissement de la SCPI Corum XL repose sur la saisie d'opportunités au-delà de la zone euro. Elle a d’ailleurs été la première SCPI à investir dans des pays qui ne partageaient pas la même devise, notamment au Royaume-Uni, en Norvège et au Canada.
Cette exposition internationale lui permet de profiter de marchés immobiliers internationaux potentiellement plus dynamiques.
Même si elle s’expose au risque de change, elle peut offrir des rendements potentiellement plus élevés et répartir les risques liés à une concentration géographique.
Une approche opportuniste et contracyclique
Corum XL adopte une stratégie opportuniste en s'adaptant aux cycles des différents marchés immobiliers et de change. Elle cible uniquement des investissements immobiliers qui offrent des rendements attractifs, même en période de crise.
Cette approche permet à la SCPI de tirer parti de nouvelles situations de marché et d'utiliser les cycles immobiliers à son avantage.
Une sélection rigoureuse des actifs et des locataires
Corum AM a pour habitude d’offrir à ses investisseurs une distribution de revenus stable et plutôt attractive. Pour y parvenir, la société de gestion mise toujours sur une sélection rigoureuse des actifs.
La sélection des immeubles prend en compte de nombreux critères comme la profondeur du marché locatif ou le dynamisme de la zone géographique.
En parallèle, le gestionnaire réalise une analyse financière approfondie pour évaluer leur capacité à payer les loyers.
Pourquoi faire confiance à Corum Asset Management ?
La collecte nette la plus élevée du marché en 2024
Corum Asset Management est une société de gestion spécialisée dans la gestion de SCPI depuis 2011. En 2024, elle a généré la collecte nette la plus élevée du marché des SCPI (source : ASPIM).
Corum AM est issue du groupe Corum qui gère actuellement plus de 7,5 milliards d'euros via des SCPI, des OPCI, des fonds obligataires, et une assurance vie (Corum Life).
La société de gestion est désormais implantée dans 7 pays et rassemble 250 collaborateurs.
Les autres SCPI de Corum AM
Outre Corum XL, la société de gestion Corum Asset Management gère 3 autres SCPI :
- Créée en 2012, la première SCPI de Corum AM voit le jour : Corum Origin. Il s’agit de la première SCPI du marché à investir hors de France. Depuis 2015, Corum Origin a été récompensée presque chaque année. En 2025, elle intègre notre top 10 des meilleures SCPI.
- Créée en 2020, CORUM Eurion est la première SCPI à obtenir le Label ISR (Investissement Socialement Responsable). En 2022, elle a reçu le top d'or pour la "Meilleure SCPI moins de 10 ans" (Tout sur mes finances).
- Lancée fin 2024, la SCPI Corum USA est la dernière SCPI de Corum AM et la première à investir majoritairement sur le marché immobilier américain.
Les récompenses de la SCPI Corum XL
Comme toutes les SCPI de la gamme, Corum XL a été largement récompensée ces dernières années
Analyse approfondie de la SCPI Corum XL
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Taux d’occupation
En 2024, le taux d’occupation financière (TOF) de la SCPI s’élevait à 96,4 %. Un résultat relativement attractif si on observe le taux d’occupation moyen des autres SCPI du marché (93,3 % en 2023).
Le TOF de Corum XL reste toujours proche de 100 % depuis 2017. Ces résultats sont rassurants : ils attestent qu’une très faible part du patrimoine est en recherche de locataire.
On constate tout de même que, ces 4 dernières années, le taux d’occupation de la SCPI est légèrement orienté à la baisse. Mais à ce jour, rien d’alarmant puisqu’un taux de 96,4 % reste globalement supérieur à la plupart des SCPI.
Les acquisitions de la SCPI Corum XL
Les dernières acquisitions de la SCPI
Durant le deuxième semestre 2024, la SCPI a investi dans 4 nouveaux actifs situés au Royaume-Uni pour un montant total d’environ 106 millions d’euros :
Un rendement moyen à l’acquisition très attractif
Le rendement moyen à l'acquisition des immeubles de Corum XL s’élève à 6,93 % en 2023 et à 7,31 % en 2024. Par ailleurs, la moyenne des rendements à l’acquisition sur la période 2019-2022 s’élevait à 6,86 %.
Cet aspect démontre la capacité de la société de gestion à sélectionner des actifs rentables dès le départ pour optimiser une distribution de revenus sur le long terme.
Qualité des locataires et durée des baux
Corum XL met l’accent sur la sécurisation des revenus locatifs à travers deux critères :
- La sélection rigoureuse des locataires ;
- La signature de baux fermes de longues durées.
Plusieurs exemples d'acquisitions démontrent la capacité de la SCPI à signer des baux particulièrement longs :
- Un engagement de près de 20 ans pour un hôtel à Varsovie ;
- Un bail de 19 ans pour un immeuble acquis à Liverpool ;
- Et une durée de 25 ans pour l'hôtel Ahoy à Rotterdam.
De plus, la SCPI réalise certaines acquisitions selon des baux de type "triple net", où le locataire assume l’ensemble des charges et des travaux (des frais qui ont tendance à impacter négativement la rentabilité des immeubles).
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La valeur de reconstitution de la SCPI s’élevait à 185,80 € au 31 décembre 2023, soit légèrement moins que le prix de la part (195 €).
Autrement dit, si on devait reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI (tous frais inclus), la valeur totale serait inférieure au prix de la part qui est actuellement proposée aux investisseurs.
La SCPI est donc (pour le moment) légèrement survalorisée. Toutefois, les indicateurs de marché nous laissent penser que cette situation pourrait être temporaire.
En effet, on constate que la valeur de reconstitution s'est progressivement dégradée entre septembre 2022 et décembre 2024 (environ -7%). Mais cette baisse serait en majeure partie liée à la dégradation des prix de l'immobilier professionnel européen (Source : Green Street via le rapport annuel 2023).
Une situation qui a mécaniquement affecté la SCPI, mais Corum XL a pu maintenir un prix de part stable.
En 2024, le volume des transactions a repris grâce à la baisse des taux et les valorisations ont cessé de baisser. Avec la reprise du marché, on peut donc rester optimiste et envisager une hausse de la valeur de reconstitution en 2025.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Corum XL
- Frais de souscription : 12 % TTI (Toutes Taxes Incluses)
- Frais de gestion : 13,2 % TTC des loyers encaissés en zone euro et 16,8 % TTC hors zone euro
- Commissions de cession : 5 % TTC du prix de vente, si la plus-value est supérieure à 5 %
Contrairement à d’autres SCPI du marché, Corum XL ne facture pas de frais pour :
- La cession ou le transfert de parts ;
- L’acquisition d’immeubles ;
- Le suivi et pilotage de travaux.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais de gestion de la SCPI Corum XL se situent dans la moyenne haute des SCPI du marché.
On note que la plupart des SCPI qui dépassent 12 % de frais de gestion n’appliquent pas de frais de souscription (là où Corum XL en facture 12 % TTI).
Et même si Corum XL n’offre pas le taux de distribution le plus attractif du marché, elle propose un rendement relativement stable depuis 8 ans. En effet, quelques SCPI plus récentes délivrent de meilleures performances, mais elles n’ont pas encore prouvé leur capacité à surmonter différents cycles de marché.
Par ailleurs, Corum XL opère sur un marché international et hors zone euro, ce qui peut expliquer une structure de frais particulière comparée à d’autres SCPI.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Corum XL
Au dernier trimestre 2024, la SCPI Corum XL a collecté 204 797 parts, ce qui porte sa capitalisation à 2,046 milliards d’euros (+ 6 % par rapport au 1er janvier 2024).
Selon l’Aspim, elle intègre le TOP 10 des SCPI qui ont le plus collecté au dernier trimestre 2024.
Il s’agit d’un élément rassurant pour les investisseurs de la SCPI, puisqu’un volume de collecte important permet d'assurer sa liquidité en facilitant la revente des parts.
Au 31 décembre 2024, Corum XL n’avait aucune part en attente de retrait.
Endettement, trésorerie et réserves
Une SCPI peu endettée
Au 31/12/2023, le ratio d’endettement de Corum XL s’élevait à 18,2 % de son patrimoine, soit 271 millions d'euros de dettes. Cet endettement reste inférieur à la moyenne des SCPI qui était de 21,4 % fin 2023 (source : ASPIM) et largement en dessous du seuil maximum autorisé de 40 % pour les SCPI.
Les dettes de la SCPI arriveront à échéance au plus tard en 2028 et sont constituées uniquement de prêts in fine.
Les réserves de sécurité
La SCPI Corum XL fait délibérément le choix de ne pas constituer de réserve pour pallier d'éventuelles baisses de revenus locatifs (départs de locataires, loyers impayés, etc.).
En effet, l’analyse des rapports annuels publiés par la SCPI nous indique que Corum XL affiche un Report à Nouveau (RaN) de 0 jour. Le RaN est la réserve financière qu'une SCPI met de côté pour sécuriser le versement de dividendes aux associés en cas d’imprévus ou de baisse des loyers.
Il s’agit d’un choix stratégique que le gestionnaire réplique à toutes ses SCPI : Corum AM préfère redistribuer l’intégralité des bénéfices aux investisseurs.
Une prise de risque qui peut aussi se transformer en avantage pour l’investisseur qui profitera au maximum des gains produits par la SCPI. D’autre part, ce choix révèle aussi que le gestionnaire a entièrement confiance en sa stratégie d’investissement à long terme.
Quelles perspectives pour la SCPI Corum XL ?
La SCPI Corum XL révèle un potentiel de développement et de distribution de revenus attractifs à long terme. Plusieurs indicateurs en témoignent :
- La capacité de Corum AM à surpasser son objectif de rendement depuis 8 ans (TRI cible de 5 % sur 5 ans) ;
- Le montant de la collecte qui continue de croître rapidement, ce qui révèle une confiance solide des investisseurs ;
- Des acquisitions et des locataires soigneusement sélectionnées (actifs à fort potentiel de valorisation et des baux contractés à long terme).
Toutefois, il sera aussi nécessaire de surveiller les points suivants :
- Corum XL est à la base une SCPI diversifiée, mais elle concentre presque la moitié de son patrimoine sur un seul secteur géographique (Royaume-Uni) et plus de la moitié de son portefeuille est investi en immobilier de bureau ;
- Son taux d’occupation reste attractif, mais en légère baisse ces dernières années ;
- La SCPI est légèrement survalorisée, après avoir absorbé 2 ans de correction immobilière (2022-2024). Si le marché immobilier venait à subir rapidement une nouvelle crise, la SCPI n'a pas encore eu le temps de reconstituer une marge de sécurité sur sa valorisation (ce qui pourrait prédire une prochaine baisse du prix de la part).
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Corum XL ?
Si vous cherchez à diversifier votre portefeuille de SCPI vers des investissements hors zone euro, Corum XL sera une solution adaptée.
Cette SCPI combine :
- Une exposition très majoritaire à des devises étrangères (Livre anglaise, Zloty polonais, mais aussi Couronne suédoise et Dollar canadien) ;
- Et un historique de performance rassurant (plus de 8 ans).
Corum XL profite de la popularité et de l’expertise de son gestionnaire (Corum AM), reconnu pour sa capacité à ouvrir de nouveaux marchés aux SCPI françaises (ce qui se reflète dans la collecte soutenue de la SCPI ces dernières années).
De plus, Corum XL est l’une des rares SCPI du marché à proposer un patrimoine majoritairement investi hors de la zone Euro.
En termes de performance pure, elle est solide, même si d'autres SCPI jeunes du marché font mieux. Mais rappelons que ces SCPI récentes sont surtout exposées à l'Europe, et n'ont pas démontré comme Corum XL leur capacité à encaisser la crise de 2022-2024 sans baisser le prix de leur part (elles n’avaient pas assez de patrimoine constitué avant la crise pour en juger.)
Ainsi, Corum XL est l’une des seules SCPI du marché à offrir une exposition majoritaire à de nouveaux marchés, avec en plus, une visibilité à long terme.