Les caractéristiques clés de la SCPI Corum USA
- Taux de rendement Interne cible : 4,5 %
- Minimum de souscription : 200 €
- Prix d'une part : 200 €
- Dividendes : mensuel
- Taux de distribution cible : 4,5 %
- Taux d'occupation : 100 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Corum USA
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Corum USA
Les forces et faiblesses de la SCPI Corum USA
Les performances de la SCPI Corum USA
Taux de distribution
Corum USA est une jeune SCPI créée en octobre 2024. Elle vise un taux de distribution annuel de 4,5 %, soit légèrement moins que ce que la moyenne des SCPI a réalisé comme performance l’année dernière (4,72 % pour 2024 selon l’ASPIM).
La SCPI Corum USA est trop récente pour afficher un taux de distribution exploitable sur une année complète. Pour l’instant, on ne peut que se baser sur l’annonce de ses objectifs de performance.
Toutefois, même si ces résultats ne sont pas garantis, les sociétés de gestion les fixent à partir d’éléments concrets relatifs à la stratégie d’investissement.
Taux de rendement
La SCPI Corum USA fixe un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) de 4,5 % sur une période de 10 ans.
Au regard du Ramify SCPI Index (RSCPI) qui analyse les performances de plus de 85 SCPI à capital variable ce TRI de 4,5 % reste proche, mais légèrement inférieur à la moyenne des SCPI. En effet, l'indice affiche un rendement moyen annualisé de 4,94 % sur ces deux dernières années.
Des performances cibles prudentes
Il est vrai que les performances cibles de la SCPI Corum USA peuvent paraître décevantes au regard des résultats délivrés habituellement par les autres SCPI de la gamme.
Mais si la société de gestion préfère rester conservatrice, c’est que le taux de distribution est soumis à l’évolution du taux de change euro-dollar que la SCPI ne peut pas maîtriser.
Philippe Cervesi, Directeur et Président de la société de gestion CORUM Asset Management s’est d’ailleurs exprimé à ce sujet :
“Ce n’est pas car notre objectif de rendement est faible, que notre ambition est faible. Nous sommes simplement prudents et préférons faire mieux que nos objectifs, plutôt que d’être déceptif. On n’a pas 100 % la main quand on fait une SCPI exposée à la devise”.
Dans sa communication financière, la société de gestion Corum choisit traditionnellement des objectifs conservateurs qu'elle a tendance à régulièrement dépasser d'un facteur de 0,5 % à 2 %.
Néanmoins, il n'y a aucune garantie que cette performance se reproduise dans le futur en général, et sur Corum USA en particulier.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Corum USA ?
La SCPI Corum USA doit être considérée avant tout comme un solution de diversification plus que de rendement. Elle permet de s'exposer au marché immobilier américain et indirectement au dollar.
Il s'agit d'une innovation importante pour les investisseurs immobilier français qui disposent d'une alternative aux foncières côtées américaines (REITs) ou aux transactions sur place pour s'exposer à cette géographie.
Elle vient renforcer les options disponibles pour un investisseur qui souhaiterait protéger son patrimoine d'un risque spécifique à l'europe (devise, économique ou politique).
De plus, il s’agit de la première SCPI à investir la majorité de ses actifs sur le marché immobilier américain (soit la première économie mondiale). Corum USA est aussi la quatrième SCPI de Corum Asset Management, qui a pour habitude de surpasser ses objectifs de rendement.
Il est important de tenir compte du fait que cette SCPI s’expose à un risque de change important. C’est pour cette raison que la société de gestion a choisi la prudence en visant un objectif de rendement inférieur à la moyenne du marché (4,5 % par an).
Toutefois, elle bénéficie d’une expertise solide en matière d’investissement immobilier hors zone euro : le gestionnaire Corum cible déjà des marchés en devise étrangère via sa SCPI Corum XL (qui a toujours dépassé ses objectifs de performance depuis 2017).
Comment investir dans la SCPI Corum USA ?
Vous pouvez souscrire facilement à des parts de la SCPI Corum USA via un bulletin de souscription. Pour y adhérer vous pouvez passer par :
- Une demande de souscription sur le site de la société de gestion Corum ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui vous accompagne dans le processus de souscription ;
- Une plateforme d’investissement digitale pour une souscription 100 % en ligne et des frais réduits (comme le propose Ramify).
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 200 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 1 part, soit 200 €
- Frais de souscription : 12 % TTC
Contrairement à d’autres SCPI “nouvelle génération” qui n’appliquent pas de frais de souscription (comme Remake Live par exemple), la SCPI Corum USA facture des frais d’entrée de 12 % TTC.
Néanmoins, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Autrement dit, si vous investissez 10 000 € dans la SCPI Corum USA, vous obtiendrez 50 parts.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
En souscrivant des parts de la SCPI Corum USA, vous percevrez vos premiers dividendes après un délai de jouissance de 5 mois (soit le 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription).
Par exemple, si vous investissez le 1er avril 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er octobre 2025.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
Vous pouvez investir dans des parts de la SCPI Corum USA de deux manières :
- En pleine propriété pour conserver l’intégralité de vos droits de propriété et percevoir des revenus réguliers ;
- En démembrement de propriété, soit en conservant l’usufruit ou la nue-propriété des parts.
Investir dans des parts de la SCPI Corum USA en nue-propriété vous permet de profiter d’une décote à l’achat de :
- 12 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 42 % (pour 20 ans de démembrement).
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Corum USA
Historique de la SCPI Corum USA
La SCPI Corum USA est la première SCPI française à concentrer ses investissements aux Etats-Unis.
Lancée en octobre 2024, Corum USA est la quatrième SCPI de la société de gestion Corum Asset Management.
Elle cible des actifs dans des secteurs diversifiés tels que des bureaux, des commerces ou des infrastructures logistiques, en privilégiant les zones à forte demande locative.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Corum USA ?
En décembre 2024, la SCPI a acquis son premier actif situé à Manhattan (New York) pour une valeur de 16 millions d’euros.
Il s’agit d’une surface de 1039 m2 intégralement louée et située au pied d’un immeuble remis à neuf. Le gestionnaire a signé un bail de 15 ans ferme avec le leader américain de la parapharmacie (CVS Pharmacy), pour un rendement annuel d’environ 7 %.
Dans un webinaire organisé par Corum, la société de gestion nous informe que la dernière valeur d’expertise de cet actif vient d’être évaluée à plus de 21 millions d’euros (soit 5 millions de plus que son prix d’achat).
Répartition sectorielle
A fin 2024, l’unique bien détenu par la SCPI Corum USA est un actif de commerce.
Toutefois, la SCPI prévoit d’investir dans différentes typologies d’actifs. Les secteurs d’investissement visés par la SCPI sont notamment :
- Bureaux
- Santé
- Commerce
- Hôtel
- Activité
- Logistique
Par ailleurs, la SCPI indique explicitement qu’elle n'investira pas dans des actifs résidentiels.
Répartition géographique
Au 4ème trimestre 2024, 100% du patrimoine de la SCPI Corum USA est investi aux Etats-Unis.
La SCPI concentre la majorité de ses investissements aux Etats-Unis, soit au minimum 90 %. Elle s’autorise aussi à investir 10 % maximum de son patrimoine en zone euro.
La stratégie de Corum USA
Se positionner sur le marché immobilier le plus dynamique du monde
Les gestionnaires de Corum estiment que la guerre en Ukraine a “remis les Etats-Unis sur le devant de la scène”.
Corum base son analyse sur plusieurs éléments :
- A long terme, la croissance de l’économie américaine est globalement plus élevée que celle de la France ou de l’Union Européenne ;
- Sur les périodes de crise, les Etats-Unis sont moins affectés et ont un rebond de croissance plus important (cf webinaire Corum USA) ;
- Le marché immobilier américain est plus transparent que le marché européen : la data est plus facilement disponible et exploitée pour servir la stratégie de la SCPI ;
- Aux Etats-Unis, l’environnement législatif et réglementaire est plus favorable aux propriétaires qu’aux locataires (par exemple, les gros travaux susceptibles de réduire le rendement de l'actif sont à la charge du locataire).
Une stratégie d’investissement opportuniste
Le lancement de Corum USA fin 2024 intervient dans une période de forte correction des prix de l’immobilier aux Etats-Unis et d’un taux de change euro-dollar favorable.
La politique d’investissement est opportuniste, et cherche aussi bien le potentiel de valorisation des actifs qu’une optimisation des loyers.
Enfin, Corum annonce qu’aucun objectif de création de valeur ne sera recherché au travers du dollar américain. La société de gestion suivra le cours du taux de change euro/dollar et pourra adapter ses activités d’investissement selon les cycles de cette devise.
Un montage fiscal favorable aux investisseurs
La fiscalité de Corum USA est différente des autres SCPI dites "étrangères" (dans les faits investies très majoritairement en Europe).
La SCPI prévoit que les immeubles acquis aux Etats-Unis soient détenus indirectement, soit via la constitution d'une société américaine intermédiaire.
Les revenus issus des actifs situés aux USA ne sont pas fiscalisés comme des revenus fonciers, mais comme des revenus financiers à la Flat Tax de 30 %. C’est donc un avantage pour la plupart des contribuables à partir d'un TMI de 30 % ou plus.
Pour les actifs détenus aux Etats-Unis, la taxation s’applique donc en deux temps :
- En année 1 : la SCPI règle à la fois 30 % d’impôt aux Etats-Unis et 30 % en France (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).
- En année 2 : après déclaration du gestionnaire, vous recevez un crédit d’impôt équivalent au remboursement de la taxe payée aux Etats-Unis.
Pourquoi faire confiance à CORUM Asset Management ?
Un gestionnaire qui a gagné la confiance des investisseurs
Corum Asset Management est une société de gestion française indépendante spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers. En 2024, cette société de gestion a généré la collecte nette la plus élevée du marché français des SCPI (source : ASPIM).
Créée en 2011, elle est issue du groupe Corum qui détient plus de 7,5 milliards d'euros sous gestion (notamment via des SCPI, OPCI, fonds obligataires, mais aussi de l’assurance vie).
En 2025, Corum rassemble 250 collaborateurs présents dans 7 pays et a gagné la confiance de plus de 130 000 épargnants.
Corum Asset Management est reconnue pour sa sélection rigoureuse des actifs et plus particulièrement sa capacité à cibler les marchés qui offre des perspectives de valorisation et des locataires solides.
Des SCPI largement récompensées
Corum USA est la quatrième SCPI lancée par Corum Asset Management. Chacune d'entre elles figure parmi les meilleures SCPI du marché dans leur catégorie, en témoignent les nombreuses récompenses reçues par les trois autres SCPI de la gamme :
- Corum Origin : lancée en 2012, cette SCPI investit dans l’immobilier d’entreprise en Europe, avec une approche opportuniste. Depuis 2015, elle est primée presque chaque année, notamment via le Grand Prix des SCPI Mieux Vivre Votre Argent pour la "Meilleure SCPI diversifiée".
- Corum XL : créée en 2017, elle est la première SCPI à investir hors de la zone euro, notamment au Royaume-Uni et en Amérique du Nord, pour capter des opportunités sur des marchés en pleine évolution. Depuis sa création, elle a été récompensée chaque année et notamment élue "Meilleure SCPI internationale" en 2022 et 2021 aux Victoires de la Pierre Papier (Gestion de fortune).
- CORUM Eurion : lancée en 2020, c’est la première SCPI de la gamme à obtenir le Label ISR (Investissement Socialement Responsable) en 2021. En 2022, elle a notamment reçu le top d'or pour la "Meilleure SCPI moins de 10 ans" (Tout sur mes finances).
Analyse approfondie de la SCPI Corum USA
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation de 100 %
Au 31 décembre 2024, la SCPI Corum USA affichait un Taux d’Occupation Financière (TOF) de 100 %. Cet indicateur vise à mesurer la performance locative du portefeuille immobilier, mais il reste à ce jour peu significatif.
En effet, la SCPI ne détient pour l’instant qu’un seul actif. Il est d'ailleurs courant que les premiers immeubles détenus par les SCPI soient intégralement loués pour séduire plus d’investisseurs après le lancement.
Néanmoins, même si ces premiers résultats ne reflètent pas la performance future de la SCPI, les autres SCPI de la gamme nous révèlent qu’il s’agit d’une préoccupation prioritaire pour la société de gestion. Par exemple, les TOF des SCPI Corum Origin, XL et Eurion sont excellents (97 %, 96 % et 99 % respectivement).
Pour vous donner un ordre d’idée, on considère qu’une SCPI affiche un TOF attractif si celui-ci est supérieur à 90 %, et qu’elle parvient à maintenir ces résultats à long terme.
La première acquisition de la SCPI
La SCPI Corum USA a réalisé sa première acquisition le 13 novembre 2024 : un espace commercial de 1 039 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble résidentiel de 13 étages.
L’immeuble qui date de 2023 se situe dans l'Upper West Side de Manhattan (New York), soit un des quartiers les plus dynamiques du monde.
L'actif a été acquis pour un montant de 16 millions d'euros, et offre un rendement immobilier de 7 %. Selon Philippe Cervesi, Directeur et Président de la société de gestion, l’immeuble vient de recevoir une valeur d’expertise de près de 5 millions de dollars de plus que son prix d’achat.
Qualité des locataires et durée des baux
Pour l’instant, la SCPI ne possède qu’un seul locataire : CVS Pharmacy, une filiale de CVS Health Corporation, leader américain de la pharmacie (plus de 9 600 magasins aux États-Unis).
La SCPI a signé un bail ferme de 15 ans avec ce locataire, ce qui lui assure déjà une stabilité locative à long terme pour cette première acquisition.
La qualité du locataire et la durée de ce premier bail démontrent la capacité de la société de gestion à offrir aux investisseurs une distribution de dividendes à long terme.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
L'achat du premier actif en dessous de sa valeur de marché devrait logiquement augmenter la valeur du patrimoine de la SCPI.
A terme, si la SCPI poursuit sur cette dynamique d’acquisition, le prix de souscription des parts devrait augmenter.
D’ici quelques mois, il sera donc intéressant d’analyser la valeur de reconstitution :
- Une SCPI dont le prix de souscription est inférieur ou proche de sa valeur de reconstitution est généralement considérée comme bien valorisée ;
- À l’inverse, si le prix des parts est nettement supérieur, cela peut indiquer une surcote et un risque de correction à l’avenir.
Enfin, l’appréciation des actifs renforce le levier d’endettement et la capacité d’investissement de Corum USA, ce qui l’aidera à réaliser de nouvelles acquisitions et poursuivre son développement.
Mais à ce jour, cette valorisation reste théorique et n’a pas encore été dévoilée par des résultats officiels.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Corum USA
- Frais de souscription : 12 % TTC
- Frais de gestion : 15,90 % HT sur les loyers encaissés aux USA et 12,40 % HT sur les loyers encaissés en zone euro
- Commissions de cession : 5 % TTC du prix de vente, si la plus-value est supérieure à 5 %
Contrairement à d’autres SCPI, Corum USA ne facture pas de frais dans les cas suivants :
- Acquisition d’immeubles ;
- Cession ou transfert de parts ;
- Suivi et pilotage de travaux.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
La SCPI Corum USA facture des frais de gestion dans la moyenne haute des SCPI du marché.
Les frais de gestion appliqués par Corum USA sont globalement plus élevés que ceux des autres SCPI du marché. En effet, aujourd’hui, la plupart des SCPI qui se permettent de dépasser 10 % de frais de gestion allègent leurs frais de souscription.
Ce n’est pas le cas de Corum USA qui propose à la fois des frais de gestion et de souscription supérieurs aux autres SCPI, pour un taux de distribution cible bien moins attractif (4,5 % lorsque la plupart dépassent les 5 %).
Néanmoins, notons que cette SCPI opère sur un marché différent du reste des SCPI (ce qui peut expliquer une structure de frais différente).
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Corum USA
Au dernier trimestre 2024, la SCPI Corum USA a collecté 62 147 parts, ce qui porte la capitalisation de la SCPI a 25 millions d’euros.
Pour vous donner un ordre d’idée, comparons avec une jeune SCPI similaire (même valeur du prix de part) : EDR Europa a été lancée quelques mois avant Corum USA (en avril 2024) et a collecté deux fois moins de parts en 6 mois (26 421 parts).
Les premiers indicateurs de popularité de la SCPI Corum USA sont donc très encourageants pour ce premier trimestre de lancement : ces chiffres nous démontrent que les investisseurs n’hésitent pas à confier leur capital à cette SCPI innovante.
Quelles perspectives pour la SCPI Corum USA ?
Malgré son jeune âge et des objectifs de performance conservateurs, Corum USA révèle un fort potentiel de performance à long terme.
Plusieurs indicateurs positifs en témoignent :
- Son rôle de précurseur : c’est la première SCPI française à concentrer la majorité de ses investissements sur le marché américain. La société de gestion était déjà pionnière sur l’investissement hors zone euro avec Corum XL qui a prouvé son succès.
- Un marché opportun : les États-Unis représentent le plus grand marché immobilier mondial et offrent une réserve d’opportunités supérieure à l’Europe.
- L’expertise de la société de gestion : Corum Asset Management bénéficie déjà d’une expertise dans la gestion immobilière exposée à des devises étrangères et a prouvé plusieurs fois qu’elle était capable de propulser ses SCPI au rang des meilleures du marché.
- La SCPI a déjà gagné la confiance des investisseurs : le défi de conquérir un nouveau marché et le risque de change ne semblent pas effrayer les investisseurs qui ont déjà offert leur confiance à Corum pour le lancement de cette nouvelle SCPI.
- Une première acquisition rassurante : le premier actif de la SCPI situé à New York traduit la stratégie d’investissement du gestionnaire, à savoir acheter des biens à fort potentiel de valorisation et garantir des loyers à long terme.
Néanmoins, l’avenir de cette SCPI excessivement exposée au risque de change repose avant tout sur la stabilité du marché monétaire américain.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Corum USA ?
La SCPI Corum USA est une solution de diversification pertinente si votre portefeuille d’investissement est majoritairement exposé au marché européen.
Cette jeune SCPI vous ouvre accès au marché immobilier le plus dynamique du monde, tout en bénéficiant de l’expertise éprouvée de Corum sur ce marché.
Malgré un objectif de rendement cible de 4,5 %, relativement conservateur par rapport à la moyenne du marché, la société de gestion porte une ambition bien plus élevée. La première acquisition de la SCPI révèle déjà une capacité à sécuriser des baux long terme avec des locataires de premier plan.
Toutefois, investir dans cette SCPI implique un risque de change lié à l’exposition au dollar et une tarification élevée par rapport à l’offre du marché.
L’évolution de cette SCPI dépendra de sa capacité à poursuivre des acquisitions judicieuses et à maintenir une performance locative stable. Si l’on se fie à la réussite des autres SCPI du groupe, Corum USA pourrait bien, dans un contexte monétaire favorable, se hisser parmi les références du marché dans sa catégorie.
Nous tenons tout de même à insister sur le fait qu’une exposition importante à Corum USA aura pour conséquence d’exposer sensiblement votre patrimoine aux variations de la parité euro-dollar. Il est donc préférable pour une majorité d’investisseurs d’y investir une portion minoritaire de leur portefeuille d’investissement global.
1Uniquement pour les actifs situés aux Etats-Unis et 12,4 % pour les loyers en euro