Les caractéristiques clés de la SCPI Altixia Commerces
Épargne Pierre Europe est une SCPI en forte croissance, investissant dans l’immobilier d’entreprise en zone euro. Son objectif est de générer un rendement attractif tout en diversifiant son patrimoine sur plusieurs secteurs et pays.
- Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans : 5,04 %
- Minimum de souscription : 2 030 €
- Prix d'une part : 203 €
- Taux de distribution 2024 : 5,10 %
- Taux d'occupation : 90,77 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Altixia Commerces
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Altixia Commerces
Les forces et faiblesses de la SCPI Altixia Commerces
Les performances de la SCPI Altixia Commerces
Taux de distribution
Depuis sa création en 2019, le taux de distribution de la SCPI Altixia Commerces a toujours été supérieur à la moyenne des autres SCPI.
On constate que la crise du Covid en 2020 a légèrement impacté les performances de cette SCPI de commerces.
Néanmoins, malgré les difficultés sectorielles, et contrairement à d’autres SCPI, elle a su rebondir et maintenir un taux de distribution toujours attractif.
Taux de rendement
La SCPI Altixia Commerces affiche un TRI annualisé de 5,04 % sur 5 ans (2019-2024).
Une performance qui reste supérieure à la moyenne des autres SCPI au regard du Ramify SCPI Index (RSCPI). Le RSCPI intègre plus de 85 SCPI à capital variable qui ont affiché un rendement moyen annualisé de 4,94 % ces deux dernières années.
Par ailleurs, si on regarde les performances délivrées par les autres SCPI de commerces, les résultats de Altixia Commerces sont d’autant plus intéressants.
En effet, selon l’ASPIM, les SCPI de commerces ont délivré une performance négative moyenne de -2,9 % en 2023.
Cette surperformance démontre la résilience de sa stratégie d’investissement, notamment axée sur des actifs bien positionnés.
Évolution du prix de la part
Depuis sa création en 2019, le prix de la part de la SCPI Altixia Commerces est passé de 200 € à 203 € en 2023.
Au regard des récentes difficultés rencontrées par le secteur de l’immobilier commercial, cette légère hausse du prix de la part reflète la qualité des choix d’investissement réalisés par la société de gestion.
On comprend donc que les acquisitions réalisées par la SCPI Altixia Commerces n’ont pas subi de dévalorisation et les distributions de revenus ont pu rester stables.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Altixia Commerces ?
La SCPI Altixia Commerces bénéficie d’un potentiel de performance attractif à long terme si vous cherchez à augmenter l’exposition de votre portefeuille vers de l’immobilier de commerces.
A ce titre, ce sera l’une des meilleures SCPI dans cette catégorie.
Altixia Commerces a eu l’occasion de démontrer sa résilience dans un contexte économique complexe pour l’immobilier commercial.
Malgré la crise sanitaire qui a fortement perturbé le secteur en 2020, elle a su rebondir et poursuivre sa distribution de dividendes à un niveau attractif comparé à d’autres SCPI thématiques comme celle-ci.
On peut donc dire que la société de gestion Altixia Reim a su prendre des décisions d’investissement pertinentes et faire des choix stratégiques : des indicateurs qui laissent présager un maintien des performances à long terme.
Néanmoins, n’oublions pas que cette SCPI reste clairement surexposée à l’immobilier de commerces (pour 96 % de son patrimoine). Elle n'est donc pas à l’abri des fluctuations de marché qui peuvent l’affecter.
Par ailleurs, elle affiche un taux d’occupation légèrement fragilisé, qui devra faire l’objet d’une attention particulière.
Comment investir dans la SCPI Altixia Commerces ?
Vous pouvez souscrire dans des parts de la SCPI Altixia Commerces en vous adressant aux interlocuteurs suivants :
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui effectuera la souscription auprès du gestionnaire Altixia Reim ;
- Votre banque (traditionnelle ou en ligne) ;
- Une plateforme d’investissement digitale (comme Ramify) pour une souscription 100 % en ligne et des frais réduits.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 203 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 10 parts, soit 2 030 €
- Frais de souscription : 2,5 % HT (3 % TTC)
Même si la SCPI Altixia Commerces affiche des frais de souscription, ces derniers restent moins élevés que ceux pratiqués par la majorité des SCPI. De plus, les frais de souscription sont inclus dans le prix de la part.
Autrement dit, si vous investissez 5 000 € dans Altixia Commerces, vous obtiendrez :
- 24 parts au prix de 203 € chacune (total : 4 872 €)
- Le solde restant de 128 €, sera insuffisant pour acquérir une part supplémentaire, mais pourra être utilisé pour des versements programmés ou réinvestissements futurs.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Si vous souscrivez à la SCPI Altixia Commerces, les premiers dividendes vous seront versés après un délai de jouissance de 6 mois, soit le 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription.
Par exemple, si vous souscrivez le 1er avril 2025, le délai de jouissance expirera le 1er octobre 2025 (octobre étant le 6ème mois suivant avril).
Pleine propriété ou nue-propriété ?
Pour souscrire des parts de la SCPI Altixia Commerces, deux options s’offrent à vous :
- L’achat en pleine propriété : pour détenir 100% des droits sur les parts et en percevoir les revenus ;
- L’achat en démembrement de propriété : vous conservez soit l'usufruit temporaire, soit la nue-propriété des parts.
En investissant des parts en nue-propriété, vous pouvez bénéficier d’une décote à l’achat.
Selon la clé de répartition établie par le gestionnaire, investir en nue-propriété dans cette SCPI vous offrira une décote allant de 12,5 % pour 3 ans de démembrement à 43 % pour 20 ans de démembrement.
Par exemple, pour un investissement dans des parts en nue-propriété sur 5 ans, vous bénéficierez d’une décote de 20,5 % : le prix de la part en nue-propriété sera donc de 161,39 € au lieu de 203 €.
Si vous êtes fortement fiscalisé et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiats, investir dans des parts de SCPI en nue-propriété est une stratégie pertinente pour optimiser la valorisation d’un patrimoine à long terme net de fiscalité.
A lire aussi : notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou via une assurance-vie ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI Altixia Commerces en direct, ou au sein d’un contrat d’assurance vie.
Si vous investissez via une assurance vie, c’est la compagnie d’assurance qui souscrit des parts en son nom. Vous n’êtes donc pas un associé direct de la SCPI.
Investir dans des parts de SCPI au sein d’une assurance vie vous permet de profiter de la fiscalité allégée de cette enveloppe fiscale.
A ce jour, plusieurs assureurs proposent la SCPI Altixia Commerces dans leur catalogue d’unités de compte, et notamment :
- Apicil ;
- Ageas ;
- Generali.
Pour aller plus loin : notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique de la SCPI Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces, lancée en 2019 par Altixia REIM, est spécialisée dans l'investissement immobilier de commerce.
Son portefeuille est principalement composé de commerces en pied d’immeubles, de retail parks, de galeries marchandes et de centres commerciaux situés en France.
Dès sa création, la SCPI a privilégié l’acquisition d’actifs de taille moyenne dans des zones de chalandise attractives afin de mutualiser le risque locatif et d'assurer aux investisseurs une distribution de revenus stable.
- En 2022, Altixia Commerces est élue meilleure SCPI de Commerces à capital variable aux victoires de la Pierre Papier.
- En 2023, elle obtient le label ISR, ce qui reflète son engagement en faveur d'une gestion durable et responsable de son patrimoine immobilier.
- Au 31 décembre 2024, Altixia Commerces affichait une capitalisation de 107 millions d'euros, avec un portefeuille composé de 22 actifs immobiliers et 73 locataires.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Altixia Commerces ?
Le patrimoine immobilier de la SCPI Altixia Commerces est valorisé à 104,6 millions d'euros au 31 décembre 2023. Il se compose de 22 actifs immobiliers et rassemble 73 locataires.
Répartition sectorielle
Le patrimoine de la SCPI est peu diversifié d’un point de vue sectoriel. En effet, il se concentre surtout sur de l’immobilier de commerce (pour 96 %).
Au 31/12/2024, la répartition sectorielle du patrimoine de Altixia Commerces est la suivante :
- Commerces Retail Park : 58 %
- Commerces de pied d’immeuble : 38 %
- Bureaux : 2 %
- Activités : 2 %
Toutefois, la SCPI peut décider d’élargir ses secteurs d’investissement, tout en respectant le scénario suivant :
Répartition géographique
Au 31/12/2024, la répartition géographique du patrimoine de la SCPI Altixia Commerces est la suivante :
- 62 % en régions ;
- 29 % en Île-de-France ;
- 9 % à Paris.
La SCPI investit pour l’instant uniquement en France métropolitaine, notamment à Paris, en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales.
Néanmoins, elle n’exclut pas d’investir dans d'autres pays de l'Union Européenne.
La stratégie de Altixia Commerces
Une stratégie d’investissement spécialisée
Même si Altixia Commerces est une SCPI spécialisée, la société de gestion s’efforce de diversifier la nature et le montant des investissements de sorte que :
- Aucun immeuble ne représente plus de 10% de la valeur vénale totale du patrimoine immobilier de la SCPI ;
- Aucun loyer ne représente plus de 10% du revenu locatif global de la SCPI ;
- Aucun locataire n’acquitte au titre de plusieurs baux un loyer global qui représente plus de 10% du revenu locatif global de la SCPI.
La SCPI cible principalement des commerces en pied d’immeubles situés en centre-ville, des retail parks, des galeries marchandes et des centres commerciaux qui bénéficient d’un fort potentiel de création de valeur (traditionnellement réservés aux investisseurs institutionnels).
La société de gestion privilégie des actifs de taille moyenne, situés dans des zones de chalandise attractives, et qui répondent aux besoins des enseignes.
Un engagement sur la transparence des informations
La société de gestion Altixia met un point d’honneur sur la transparence des informations fournies aux investisseurs. D’ailleurs, Altixia Commerces a été couronnée pour la pédagogie et la transparence de son information par ToutSurMesFinances.com (Top d’or 2020 “Meilleur bulletin d’information”)
Altixia REIM s'engage à communiquer une synthèse des activités de la SCPI facile à comprendre, tant sur le plan immobilier (acquisitions, cessions, travaux, situation locative) que financier (collecte de capitaux, liquidité, niveau d'endettement).
Une information qui est régulièrement diffusée à travers différents supports, tels que le bulletin trimestriel, le rapport annuel, le site internet et même des fiches pédagogiques (pour faciliter la compréhension des données et l’analyse du côté investisseur).
Enfin, tous les associés ont accès à un espace extranet client pour retrouver leurs documents personnels (bordereaux fiscaux, attestation de propriété, etc.) ainsi que les informations relatives à leurs investissements.
Une stratégie d’investissement ISR
La SCPI Altixia Commerces intègre une démarche extra-financière d’investissement socialement responsable. Elle accorde une importance majeure aux incidences négatives de sa stratégie d’investissement sur les facteurs de durabilité.
La SCPI a obtenu le label ISR en février 2023, ce qui lui permet désormais d’imposer davantage cette ligne stratégique.
Concrètement, son engagement ISR se traduit par :
- L'amélioration des actifs existants ou l'acquisition d'actifs performants sur le plan énergétique ;
- Elle cherche à dynamiser les quartiers émergents en diversifiant les commerces et services accessibles en mobilité douce ;
- Lors de la phase d’investissement, chaque actif fait l’objet d’un audit approfondi pour évaluer ses caractéristiques ESG ;
- Elle publie régulièrement des rapports ISR pour en informer ses investisseurs.
Pourquoi faire confiance à Altixia Reim ?
Une société de gestion engagée
Fondée en 2015 sous le nom d'Héraclès Gestion, Altixia Reim a adopté sa dénomination actuelle en 2019. Spécialisée dans les investissements immobiliers, la société de gestion met l’accent sur le développement de nouveaux quartiers de vie éco-responsables.
Au 31 décembre 2023, la société gérait des actifs immobiliers d'une valeur de 463 millions d'euros. Altixia REIM est détenue à 51% par une société du groupe Cyrus, un des leaders indépendants de la gestion privée en France.
Ses convictions majeures : prévaloir la transparence de communication, faire preuve de pédagogie et faciliter les démarches des investisseurs grâce aux méthodes digitales.
En 2023, Altixia Reim est classée "meilleure société de gestion de SCPI (encours inférieurs à 1 milliard d’euros)", une récompense décernée par le magazine Gestion de Fortune.
Altixia Reim se décrit comme une structure légère avec un circuit de décisions court, qui leur permet d'agir rapidement et efficacement.
Les autres offres de Altixia Reim
En dehors de la SCPI Altixia Commerces, Altixia Reim propose deux autres solutions d'investissement immobilier :
- SCPI Altixia Cadence XII : une SCPI à capital variable qui vise à constituer un patrimoine immobilier diversifié, en incluant des commerces, hôtels, bureaux, et d’autres actifs, situés dans les grandes métropoles françaises et européennes.
- OPCI Altixia Valeur : cet OPCI vise à constituer un portefeuille diversifié composé majoritairement d'actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, résidences gérées) et, de manière minoritaire, d'autres actifs financiers.
Analyse approfondie de la SCPI Altixia Commerces
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation affecté par la crise du Covid
Depuis 2019, le Taux d’Occupation Financière (TOF) de la SCPI connaît une légère baisse. Autrement dit, cela signifie qu’une part du patrimoine de la SCPI est en recherche de locataire.
On constate aussi que le taux d’occupation de la SCPI a été fragilisé par la crise du Covid en 2020 (ce qui est propre au secteur).
Si on décompose le TOF global de la SCPI (qui s’élève à 90,77 %), on constate que la majorité des actifs génèrent des revenus locatifs.
De plus, ces résultats révèlent que 9,23 % du patrimoine est vacant et en recherche de locataires. La part du patrimoine qui ne génère pas de revenu n’est donc pas lié à des locaux occupés en franchise de loyer. Cette part de locaux vacants reste donc un point de vigilance.
Malgré cela, la gestion des actifs existants a été dynamique, avec des signatures de baux importantes avec des enseignes telles que Carrefour et Buffalo Grill au quatrième trimestre 2024 (qui a entraîné une augmentation du taux d'occupation financier de +3,56%).
Les dernières acquisitions d’Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces a réalisé 3 acquisitions en 2023 :
- Nîmes (mai 2023) : acquisition d'un retail park de 5 603 m² situé dans la zone commerciale des Costières, une zone commerciale dominante de Nîmes.
- Mondeville (juin 2023) : achat d'un retail park neuf de 5 243 m² orienté vers le bien-être, incluant des activités de loisir et de restauration, au sein du Parc Évasion, près de Caen.
- Stains (janvier 2023) : acquisition d'un ensemble de locaux d'activité de 1 230 m², situé au nord de Paris, bien desservi par les transports en commun et les axes routiers.
Pas d’acquisition en 2024
En 2024, la SCPI n’a réalisé aucune acquisition. Cette absence d’investissement est en lien avec le ralentissement de sa collecte et la hausse des retraits de parts indiqués dans le bulletin d’information du 4ème trimestre 2024.
Malgré cela, il est bon de rappeler que le carnet d'ordres de la SCPI ne présente aucune part en attente de retrait fin 2024.
Qualité des locataires et durée des baux
Fin 2023, la SCPI comptait 73 locataires dont les activités commerciales sont les suivantes :
- Équipement de la maison (pour 27% du patrimoine) ;
- Sport et Loisirs (pour 27% du patrimoine)
- Restauration (pour 21% du patrimoine) ;
- Alimentation (pour 9% du patrimoine) ;
- Santé (pour 3% du patrimoine) ;
- Autres (pour 13% du patrimoine).
Les principaux locataires sont Boulanger (5,56%), LBH Notaires (4,29%), et Action (4,03%).
En 2023, la durée moyenne ferme des baux restants à courir était de 6,05 ans.
Des renégociations de baux viennent d’être conclues avec certains locataires, comportant notamment des allongements de durée.
La SCPI est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
Depuis le lancement de la SCPI, la valeur de reconstitution a oscillé entre 208 € et 214 €. En parallèle, le prix de la part est fixé à 203 € depuis une légère hausse en 2023.
Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution favorise le nouveau souscripteur : celui-ci bénéficie du patrimoine existant à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Mais globalement, on peut considérer que la SCPI est correctement valorisée à ce jour.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Altixia Commerces
- Frais de souscription : 2,5 % HT
- Frais de gestion : 15 % des loyers HT
- Frais de transactions : 2,75 %
- Commission d’acquisition : 3 % HT
- Commission de suivi et pilotage des travaux : 3 % HT
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Le modèle de frais de cette SCPI est plutôt atypique : il est rare de voir des SCPI qui facturent 2,5 % de frais de souscription (la norme est souvent de 0 % ou 10 %). On reste donc sur une tarification avantageuse à ce niveau.
Cependant, les frais de gestion de Altixia Commerces se trouvent dans la moyenne haute du marché (15 %), au même titre que les SCPI qui ne facturent pas de droit d’entrée.
Comparativement à une SCPI qui facture un montant de frais de gestion similaire, comme Remake Live par exemple, on constate que Altixia Commerce propose une tarification moins attractive. De plus, son taux de distribution est moins élevé.
Néanmoins, dans son secteur de spécialisation, Altixia Commerces s’en sort plutôt bien, puisqu’elle affiche un taux de distribution supérieur à celui des autres SCPI de commerce pour 2024 (5,10 % pour Altixia contre 4,90 % pour la moyenne des SCPI de commerce).
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Altixia Commerces
En 2023, on constate que malgré d'importants volumes de retrait, la collecte générée a pu maintenir la liquidité des parts.
Fin 2024, aucune part de la SCPI Altixia Commerces n’est en attente de retrait, ce qui démontre que les investisseurs ont confiance dans les choix d’investissement du gestionnaire.
Comme toutes les SCPI à capital variable, la liquidité des parts de Altixia Commerces repose sur un mécanisme de compensation entre les souscriptions et les retraits.
Ainsi, lorsqu’un associé souhaite céder ses parts, sa demande est inscrite chronologiquement et satisfaite en fonction des fonds issus des nouvelles souscriptions.
Endettement et réserves
L’endettement de la SCPI Altixia Commerces
Au 31/12/2023, le taux d'endettement d'Altixia Commerces s'établissait à 6,3 %.
Il s’agit d’un ratio très raisonnable pour une SCPI, quand on sait que le taux moyen d’endettement des SCPI s’élevait à 21,4 % fin 2023 selon l’ASPIM.
Une SCPI qui a un faible taux d'endettement protège ses investisseurs contre les risques liés à l'emprunt (hausse des taux d’intérêt ou pression sur les liquidités pour honorer les remboursements de parts).
Réserves de la SCPI
La SCPI Altixia Commerces dispose d'un report à nouveau (RaN) équivalant à 57 jours de distribution.
Le RaN fait référence aux réserves financières dans lesquelles la SCPI peut piocher pour maintenir la distribution des dividendes, en cas de baisse de loyer inattendue.
En règle générale, un RaN de 57 jours est rassurant pour les investisseurs : ce résultat démontre que la SCPI a une marge de manœuvre confortable pour absorber d'éventuelles fluctuations de trésorerie.
Quelles perspectives pour la SCPI Altixia Commerces ?
En 2024, la capitalisation de la SCPI Altixia Commerces est restée stable, ce qui ne lui a pas permis de réaliser de nouvelles acquisitions.
Le gestionnaire Altixia Reim a conscience que l’enjeu pour les mois qui viennent est de renforcer le taux d'occupation de la SCPI, pour optimiser la distribution de revenus à venir. Pour cela, la SCPI cible des actions au sein de leur actif qui présente le plus de lots vacants : l'écoquartier LaVallée de Chatenay Malabry.
Quoi qu’il en soit, la transparence sur le partage d’information et des résultats reste un gros point fort de cette SCPI. C’est d’ailleurs cet aspect, ainsi que la résilience de la SCPI qui font que la collecte se poursuit à un rythme soutenu (alors que de nombreuses SCPI de commerces n’ont pas pu compenser toutes les demandes de retrait).
Les investisseurs gardent confiance dans la stratégie d’Altixia Commerces, à savoir investir dans des actifs majoritairement neufs, et dans des activités commerciales les plus en phase avec les attentes des nouveaux consommateurs.
C’est ainsi qu’au terme de sa 5ème d’année d’existence, la SCPI Altixia Commerces parvient à maintenir son objectif de distribution compris entre 5 et 6% et projette de poursuivre sur cette voie dans les mois à venir.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Altixia Commerces ?
Avec un TRI de 5,04 % sur 5 ans, Altixia Commerces témoigne d’une certaine résilience qui continue de séduire les investisseurs.
Elle s’impose comme une des meilleures SCPI de commerces en 2025, du moins parmi celles qui ont eu l’occasion de prouver leur résilience face aux récentes difficultés rencontrées par le secteur.
Ainsi, si vous cherchez à diversifier vos investissements vers de l’immobilier de commerces en France, la SCPI Altixia Commerces figurera parmi les références.
Toutefois, son manque de diversification sectoriel (96 % du patrimoine investi dans des actifs commerciaux) la rend plus exposée aux fluctuations économiques de ce segment.
Par ailleurs, les investisseurs l’attendent sur sa capacité à améliorer son taux d’occupation financier, qui reste en retrait par rapport à ce que proposent les meilleures SCPI du marché.