Ce Fonds est réservé aux investisseurs professionnels et assimilés en France, répondant aux conditions de l’article 423 27 du Règlement général de l’AMF, à savoir ceux susceptibles d’investir au minimum 100 000 euros.
Caractéristiques clés du fonds immobilier June Opportunity
June Opportunity est un Fonds de Placement Spécialisé (FPS) structuré en Société de Libre Partenariat (SLP) et géré par June REIM.
Il vise à investir dans des actifs immobiliers décotés pour les repositionner et générer de la valeur. Son TRI cible est de 7 %, avec un ticket d’entrée fixé à 100 000 €.
Tableau récapitulatif des caractéristiques du fonds immobilier June Opportunity
Les forces et faiblesses de June Opportunity
June Opportunity présente plusieurs atouts qui en font un investissement immobilier attractif, notamment sa stratégie opportuniste et sa diversification. Toutefois, il comporte également des risques, liés notamment à sa liquidité réduite, son endettement et l’environnement économique incertain.
Les forces de June Opportunity
Stratégie opportuniste et création de valeur
June Opportunity repose sur une stratégie opportuniste, en ciblant des actifs immobiliers décotés présentant un fort potentiel de revalorisation. Ces actifs peuvent être vacants, mal valorisés ou nécessiter des travaux.
La société de gestion intervient activement à chaque étape de la chaîne de valeur pour optimiser le potentiel de chaque bien.
Plusieurs leviers sont mobilisés :
- Rénovation et restructuration pour améliorer l’état technique et la valeur de l’actif,
- Optimisation locative, via l’augmentation des taux d’occupation ou la révision des baux,
- Mise en copropriété ou changement d’usage dans certains cas,
- Arbitrage stratégique avec cession des actifs à maturité pour réinvestir sur de nouvelles opportunités.
Un autre levier essentiel de création de valeur est le recours à l’endettement maîtrisé, qui permet d’amplifier le rendement des opérations.
L’effet de levier (2,22x au 31 décembre 2024) joue ici un rôle stratégique en optimisant le couple risque/rendement, tant que les opérations sont bien sélectionnées et réalisées dans un timing opportun.
Cette approche dynamique et sélective vise à créer de la valeur à court et moyen terme, tout en limitant l’exposition aux cycles de marché traditionnels.
Diversification des investissements
Le portefeuille de June Opportunity est structuré de manière à répartir les risques entre plusieurs typologies d’actifs :
- 42,7 % en immobilier industriel
- 32,7 % en résidentiel
- 23,6 % en bureaux
- 1,1 % commerces
Cette diversification permet de réduire l’impact des fluctuations sectorielles et de mutualiser les risques.
Le fonds investit principalement en France, avec une forte présence en Île-de-France et à Lyon, mais il peut investir jusqu’à 35 % en Europe, ce qui renforce sa résilience face aux cycles économiques locaux.
Optimisation fiscale grâce à l’article 150-0 B ter du CGI
L’un des atouts majeurs de June Opportunity est son éligibilité au dispositif de remploi fiscal prévu par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts.
Ce dispositif permet aux entrepreneurs ayant cédé leur entreprise de reporter l’imposition sur la plus-value réalisée, à condition de réinvestir le produit de la cession dans un fonds éligible comme June Opportunity.
Ce mécanisme constitue un levier d’optimisation fiscale puissant, rendant ce fonds particulièrement attractif pour les dirigeants cherchant à réallouer leur capital tout en différant leur taxation.
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Engagement ESG et durabilité
Le fonds intègre une démarche ESG, en mettant l’accent sur :
- L’amélioration de la performance énergétique des actifs détenus (isolation, équipements durables).
- La mise aux normes des bâtiments avec les réglementations environnementales récentes (DPE, loi Climat et Résilience).
- Une gestion responsable, prenant en compte des critères sociaux et environnementaux dans le choix des locataires et partenaires.
Cette approche permet de réduire les risques réglementaires futurs et d’améliorer la valorisation des actifs à long terme.
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Les faiblesses de June Opportunity
Risque de liquidité et horizon d’investissement relativement long
June Opportunity est un fonds à liquidité restreinte, avec une durée de placement recommandée de 8 ans.
Les rachats sont possibles chaque trimestre, mais restent soumis à la disponibilité des liquidités du fonds. La société de gestion peut reporter une demande jusqu’à un an ou suspendre les rachats pendant deux ans si un seuil de rachat est dépassé.
Les investisseurs doivent donc être prêts à immobiliser leur capital sur le long terme, ce qui peut constituer une contrainte pour ceux recherchant davantage de flexibilité.
Endettement élevé et risque de marché
Au 31 décembre 2024, la dette représente environ 55 % de la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers.
Ce niveau d’endettement élevé est fréquent dans les stratégies immobilières opportunistes, mais il constitue un facteur de risque significatif.
Un retournement de marché pourrait compromettre la capacité du fonds à générer des plus-values suffisantes pour rembourser sa dette dans de bonnes conditions. Les principaux risques associés sont :
- Hausse des taux d’intérêt : augmentation du coût de financement et compression des marges.
- Baisse de la demande locative : difficulté à générer des revenus suffisants pour couvrir les charges.
- Tensions sur les valorisations : ralentissement des cessions et plus-values latentes plus difficiles à concrétiser.
Une gestion active et prudente du portefeuille est donc essentielle pour maîtriser l’impact du niveau d’endettement sur la performance du fonds.
Contexte macroéconomique incertain
Le marché immobilier est confronté à plusieurs défis :
- Hausse des taux qui complique le financement des acquisitions.
- Ralentissement des transactions, notamment sur les bureaux et commerces.
- Inflation des coûts de rénovation, pesant sur la rentabilité des projets.
Ces facteurs peuvent ralentir la valorisation du portefeuille et affecter la performance réelle du fonds.
Contraintes réglementaires croissantes
L’évolution des normes environnementales et fiscales impose des coûts supplémentaires :
- Rénovation énergétique obligatoire pour certains actifs.
- Durcissement des critères de financement et d’exploitation.
Ces contraintes peuvent affecter la rentabilité des investissements et nécessitent une gestion rigoureuse.
Tableau récapitulatif des forces et faiblesses de June Opportunity
Les performances du fonds immobilier June Opportunity
Depuis son lancement en 2020, June Opportunity enregistre une progression régulière de sa valeur liquidative, avec une performance annualisée de +8,93 % sur 4 ans.
Malgré un ralentissement récent, le fonds reste résilient dans un environnement immobilier plus complexe, porté par une stratégie active et opportuniste.
Performance historique depuis la création
Depuis son lancement en octobre 2020, June Opportunity a connu une progression continue de sa valeur liquidative (VL), traduisant une performance solide malgré des conditions de marché plus complexes à partir de 2023.
Le fonds a ainsi traversé plusieurs phases du cycle immobilier tout en conservant un rendement positif chaque année.
Cette performance cumulée sur 4 ans correspond à un rendement annualisé de +8,93 %, supérieur à l’objectif de 7 % net fixé par la société de gestion.
Elle résulte de l’activation simultanée de plusieurs leviers de création de valeur :
- Plus-values latentes et réalisées : les opérations de transformation (division, changement d’usage, mise en copropriété) ont permis de générer environ +118,2 % de gains bruts depuis la création.
- Rendement locatif net : la perception de loyers sur des actifs partiellement loués a contribué à hauteur de +3 %.
- Coût du levier : bien qu’utilisé comme moteur de performance, l’endettement a représenté une charge estimée à –52 %.
- Frais de gestion et de structure : estimés à –29 %, ils réduisent mécaniquement la performance nette pour l’investisseur.
L’année 2024 marque un ralentissement du rythme de progression, avec une performance plus modeste (+5,13 %), en lien avec :
- La hausse des taux d’intérêt, qui pèse sur les valorisations et les coûts de financement ;
- Le ralentissement du marché des cessions, allongeant les délais de réalisation des plus-values ;
- Une phase de consolidation du portefeuille, avec peu de cessions mais plusieurs acquisitions stratégiques.
Malgré cela, le fonds maintient une dynamique positive, appuyée sur un portefeuille diversifié et une stratégie d’arbitrage active.
Projection de performance à 1 et 8 ans
Le Document d’Informations Clés (DIC) fournit des scénarios de performance basés sur un investissement initial de 10 000 € :
Ces projections mettent en évidence plusieurs points :
- En scénario favorable, un investissement initial de 10 000 € pourrait atteindre 20 800 € après 8 ans, avec un rendement annuel moyen de 9,59 %.
- En scénario intermédiaire, le fonds atteindrait 18 710 €, soit un rendement aligné avec le TRI cible de 7 %.
- En scénario défavorable, la performance resterait proche de l’équilibre à long terme.
- En cas de crise majeure, la perte pourrait être significative, avec une valeur liquidative tombant à 5 200 €.
Ces chiffres confirment que June Opportunity est un investissement à risque modéré, nécessitant un horizon d’investissement long pour atténuer les fluctuations du marché.
Bilan 2024 et perspectives 2025
Les derniers bulletins trimestriels et le rapport annuel 2024 montrent que le fonds a continué de croître, malgré un environnement plus contraignant.
Voici les principaux faits marquants de l’année 2024 :
- Hausse de la valeur liquidative : +5,13 % sur un an.
- Nombre d’actifs sous gestion : 13 au 31/12/2024 (contre 12 en 2023).
- Ratio d’endettement : 2,22x, un levier important nécessitant un suivi attentif.
- Maintien de l’objectif de rendement annualisé de 7 %, bien que la performance réalisée récemment soit légèrement inférieure.
L’année 2025 s’annonce déterminante pour la stratégie de gestion du fonds. Plusieurs facteurs clés impacteront son évolution :
- Reprise progressive du marché immobilier résidentiel, qui pourrait favoriser des cessions stratégiques et la valorisation du portefeuille.
- Stabilisation des taux d’intérêt, rendant les opérations de financement et refinancement plus accessibles.
- Poursuite de la stratégie d’arbitrage, avec des opportunités d’acquisitions ciblées et des cessions planifiées sur certains actifs matures.
En conclusion, June Opportunity affiche une progression continue malgré un contexte économique moins favorable. La gestion active et la diversification du portefeuille devraient permettre d’optimiser la performance à moyen et long terme.
L'avis de Ramify : Pourquoi investir dans June Opportunity ?
June Opportunity est un fonds immobilier opportuniste, centré sur la création de valeur via l’acquisition, la transformation et la revente d’actifs sous-valorisés. Il vise à capter des plus-values en repositionnant des immeubles mal valorisés sur des marchés urbains dynamiques.
Géré par June REIM, le fonds s’appuie sur une équipe expérimentée cumulant plus de 30 ans d’expertise, intégrant une démarche ESG dès l’acquisition et tout au long du cycle de détention.
Il présente plusieurs atouts pour les investisseurs avertis :
- Un rendement cible attractif : Avec un objectif de +7 % net annualisé, le fonds cherche à délivrer une performance compétitive par rapport aux autres solutions d’immobilier non coté.
- Une logique de création de valeur différenciante : Contrairement aux SCPI, qui reposent principalement sur la distribution de loyers, June Opportunity vise une performance tirée des plus-values à la revente, exposant ainsi l’investisseur à des moments différents du cycle économique.
- Une fiscalité optimisée : Le fonds est éligible à l’article 150-0 B ter, permettant de reporter l’imposition sur les plus-values de cession pour les entrepreneurs réinvestissant. De plus, les gains sont potentiellement soumis uniquement aux prélèvements sociaux, voire à un taux d’IS réduit, là où une SCPI est souvent taxée au taux marginal + PS.
- Un effet de levier plus important : Le fonds peut utiliser un endettement allant jusqu’à 80 %, là où les SCPI sont en général plafonnées à 40 %, ce qui permet d’amplifier la création de valeur.
- Un traitement fiscal favorable à l’IFI : En investissant dans un fonds professionnel spécialisé structuré en SLP, l’investisseur peut éviter l’assujettissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), contrairement aux SCPI détenues en direct.
June Opportunity s’adresse ainsi à plusieurs profils d’investisseurs :
- Entrepreneurs ayant réalisé une cession : L’article 150-0 B ter leur permet de différer la fiscalité sur leur plus-value en réinvestissant dans le fonds.
- Investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier : Le fonds permet de s’exposer au secteur immobilier sans générer de revenus fonciers récurrents, donc hors IFI et avec une fiscalité allégée.
- Investisseurs professionnels et family offices : Avec un ticket d’entrée de 100 000 € et un horizon de 8 ans, il convient aux profils à capacité d’investissement long terme.
- Investisseurs sensibles aux critères ESG : Le classement Article 8 SFDR garantit l’intégration de critères environnementaux et sociaux dans les décisions d’investissement.
June Opportunity constitue ainsi une solution complémentaire aux SCPI, alliant création de valeur, optimisation fiscale et stratégie active, à condition d’être à l’aise avec un horizon long et un risque de liquidité.
Comment investir dans June Opportunity ?
June Opportunity est un fonds réservé aux investisseurs avertis, avec des conditions strictes d’éligibilité et un processus de souscription structuré.
Conditions d’investissement et d’éligibilité
L’accès au fonds est soumis à plusieurs critères :
- Montant minimum de souscription : 100 000 €.
- Investisseurs ciblés : Personnes physiques ou morales qualifiées d’investisseurs avertis, capables de supporter un horizon d’investissement long et un risque de liquidité.
- Période de détention recommandée : 8 ans, bien que le fonds offre une fenêtre de liquidité trimestrielle sous condition.
Ces conditions font de June Opportunity un placement réservé à un public expérimenté, disposé à mobiliser un capital conséquent sur le long terme.
Processus de souscription et fonctionnement du fonds
L’investissement dans le fonds June Opportunity suit un processus structuré, réservé aux investisseurs avertis :
- Demande de souscription : L’investisseur remplit un dossier de souscription, accompagné de justificatifs permettant de vérifier qu’il répond aux critères réglementaires (investisseur professionnel ou assimilé, ticket d’entrée minimum de 100 000 €, etc.).
- Validation de l’éligibilité : La société de gestion, June REIM, confirme l’éligibilité du souscripteur conformément à la réglementation applicable aux Fonds Professionnels Spécialisés (FPS).
- Souscription effective : Une fois validée, la souscription est réalisée sur la base de la valeur liquidative trimestrielle. Le versement est effectué en une seule fois.
June Opportunity est un fonds ouvert (evergreen), qui collecte en continu et dont la valorisation est mise à jour chaque trimestre par un expert indépendant.
Cette structure permet à la société de gestion d’allouer progressivement les capitaux sur des opportunités immobilières sélectionnées, tout en assurant une transparence sur la valorisation.
Historique, stratégie et marchés ciblés de June Opportunity
June Opportunity a été lancé en 2020 avec pour objectif d’investir dans des actifs immobiliers sous-valorisés, afin de les restructurer et d’optimiser leur valorisation avant cession. Depuis sa création, le fonds a connu une croissance régulière de son portefeuille, avec des acquisitions stratégiques et des cessions ciblées.
Historique du fonds et évolution depuis sa création
Depuis son lancement en octobre 2020, June Opportunity a connu un développement progressif, structuré autour d’acquisitions ciblées et d’un arbitrage actif du portefeuille visant à optimiser la rentabilité.
En quatre ans, le fonds a réalisé :
- 15 acquisitions immobilières, dont 2 ont été intégralement cédées et 4 partiellement ;
- 13 actifs sont encore en portefeuille au 31 décembre 2024, représentant une surface totale de 68 788 m² ;
- Un montant total d’acquisitions de 46,1 M€ (valeur nette vendeur), pour 4,6 M€ de cessions réalisées sur des actifs matures ou réorganisés.
La répartition géographique montre une forte concentration en région lyonnaise (8 actifs), complétée par des investissements à Paris/Île-de-France (2), Dijon, Nice et Haute-Savoie.
Ce développement s’inscrit dans une logique de croissance maîtrisée, combinant :
- l’identification d’actifs décotés ou à fort potentiel,
- leur transformation ou leur repositionnement,
- et leur cession stratégique une fois la valeur créée.
Stratégie d’investissement du fonds
June Opportunity adopte une stratégie opportuniste, axée sur la création de valeur via la restructuration d’actifs immobiliers sous-valorisés. Cette approche repose sur plusieurs principes :
- L’acquisition d’actifs décotés, offrant un potentiel de revalorisation par des travaux, un changement d’usage ou une optimisation locative.
- Une gestion proactive des actifs, combinant arbitrage, optimisation locative et restructuration pour maximiser le rendement.
- La mise en œuvre de stratégies de transformation, avec des opérations de rénovation et de repositionnement sur le marché.
- L’utilisation d’un effet de levier maîtrisé, permettant de financer certaines acquisitions tout en conservant une gestion prudente du risque.
Cette stratégie vise un TRI cible de 7 %, en privilégiant la création de valeur plutôt que la simple détention d’actifs générant des revenus locatifs.
Marchés ciblés et typologie des actifs détenus
Le portefeuille de June Opportunity repose sur une diversification sectorielle maîtrisée, pensée pour mutualiser les risques tout en captant des opportunités de création de valeur sur plusieurs segments du marché immobilier.
Au 31 décembre 2024, le fonds investit dans quatre grandes typologies d’actifs :
- Industriel (42,7 %) : valorisation d’actifs logistiques ou mixtes sur des marchés secondaires, souvent sous-valorisés ;
- Résidentiel (32,7 %) : mise en copropriété, rénovation d’immeubles anciens, transformation de lots vacants en logements ;
- Bureaux (23,6 %) : acquisition d’immeubles de bureaux en zones urbaines attractives, division et revente à la découpe ;
- Commerces (1,1 %) : opérations ponctuelles sur des locaux commerciaux en rez-de-chaussée à fort potentiel de revalorisation.
Les actifs sont principalement situés dans des zones urbaines dynamiques, avec une forte concentration en agglomération lyonnaise et en Île-de-France, complétée par quelques implantations en régions (Dijon, Nice, Haute-Savoie).
Cette stratégie diversifiée permet à June Opportunity de saisir des opportunités sur différents cycles de marché, tout en conservant une cohérence globale dans l’exécution des opérations : transformation, revalorisation, optimisation et arbitrage.
Comparaison avec des fonds similaires
June Opportunity s’inscrit dans une catégorie de fonds immobiliers opportunistes visant la création de valeur à court et moyen terme. Il partage certaines similitudes avec Wenova Transition, Novaxia One et Revitalize, bien que chacun adopte une approche spécifique.
Wenova Transition, par exemple, cible principalement la rénovation énergétique et la transformation d’actifs résidentiels et tertiaires, avec un TRI cible légèrement supérieur (8 %) et un ticket d’entrée plus bas (2 500 €). Il s’adresse à un public plus large via son éligibilité au PEA et PEA-PME.
Novaxia One se positionne sur le recyclage urbain, transformant des bureaux et friches industrielles en logements. Son rendement attendu est plus modéré (6 à 7 %), et son horizon d’investissement est de 6 ans, soit plus court que celui de June Opportunity.
Enfin, Revitalize cible des actifs tertiaires principalement situés en Allemagne, avec une ouverture à d’autres marchés européens. Sa stratégie repose sur des biens déjà partiellement loués et une gestion locative prudente, appuyée par un recours encadré au levier financier.
Contrairement à June Opportunity, plus centré sur des opérations de transformation en France, Revitalize privilégie la stabilité locative et l’optimisation progressive des actifs.
Ce qui distingue June Opportunity, c’est sa flexibilité dans le choix des actifs et sa capacité à capter des opportunités sur plusieurs segments du marché immobilier. Toutefois, son ticket d’entrée élevé (100 000 €) et son manque de liquidité en font un produit réservé aux investisseurs avertis.
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Pourquoi faire confiance à June REIM ?
June REIM est une société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier opportuniste. Forte d’une équipe cumulant plus de 30 ans d’expérience, elle met en œuvre une stratégie d’acquisition et de valorisation d’actifs immobiliers à fort potentiel. Grâce à une gestion rigoureuse et une transparence exemplaire, elle s’impose comme un acteur de référence sur ce segment.
Présentation de la société de gestion
June Real Estate Investment Management (June REIM) est une société de gestion indépendante, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) sous le numéro GP-20000021.
Elle se spécialise dans la gestion de fonds immobiliers alternatifs, avec une expertise particulière dans les stratégies opportunistes, incluant le marchand de biens, la restructuration immobilière et la promotion.
L’équipe de gestion est composée de professionnels expérimentés :
- Aurélien Juillard : 15 ans d’expérience en finance et immobilier, ex-Advenis et AMDG, diplômé de l’EM Lyon.
- Pierre-Antoine Aurousseau : Ancien gérant financier chez Cleaveland et Amundi Immobilier, titulaire du CFA.
- Soledad Gonzalez : 10 ans d’expérience en gestion d’actifs immobiliers, ex-Egis et Veolia.
- Émilie Caracatzanis : Spécialiste des transactions immobilières, titulaire d’une licence en négociation et conseil en patrimoine.
Depuis sa création, June REIM a géré 80 opérations immobilières pour un volume d’acquisition de 350 M€, démontrant ainsi son savoir-faire en matière d’investissement immobilier opportuniste.
Performances des fonds gérés par June REIM
June REIM gère plusieurs fonds immobiliers, dont June Opportunity et June Cityzen, en appliquant une stratégie de valorisation d’actifs et d’investissement responsable.
L’analyse des résultats de ces véhicules d’investissement permet d’évaluer la capacité de la société à générer des performances attractives.
Le fonds June Cityzen, spécialisé dans l’immobilier résidentiel et classé Article 9 SFDR, affiche une performance solide depuis son lancement.
Voici ses principaux résultats au 30 septembre 2024 :
- La performance sur 12 mois s’élève à +6,72 %, confirmant la stabilité du fonds.
- Depuis sa création, il affiche une performance cumulée de +16,24 % en 27 mois.
- Le dividende trimestriel prévisionnel est fixé à 1,10 € par part, offrant un rendement régulier aux investisseurs.
- Le taux d’occupation du portefeuille atteint 83 %, réparti entre immobilier résidentiel et commerces.
- Le fonds a obtenu le Label ISR Immobilier en mars 2023, renforçant son engagement en faveur d’un investissement responsable.
Ces résultats démontrent la capacité de June REIM à piloter des fonds performants, en combinant rentabilité et gestion ESG.
Son expertise en gestion d’actifs immobiliers et en restructuration d’actifs sous-valorisés constitue un atout clé pour les investisseurs recherchant une croissance stable et durable.
Engagement et transparence de la gestion
June REIM se distingue par une gouvernance rigoureuse et un respect strict des normes réglementaires :
- Dépositaire du fonds : Oddo BHF SCA, garantissant la séparation des actifs et la sécurité des investissements.
- Contrôle indépendant : Commissaire aux comptes PwC, garantissant la conformité et la transparence des états financiers.
- Expertise immobilière : CBRE Valuation, assurant une évaluation indépendante des actifs.
- Engagement ESG : June REIM privilégie des stratégies d’investissement responsables, notamment via son classement Article 8 SFDR, intégrant des critères environnementaux et sociétaux dès l’acquisition des actifs.
Grâce à cette gouvernance et à son expertise reconnue, June REIM se positionne comme un gestionnaire de confiance, capable d’offrir une performance durable et optimisée à ses investisseurs.
Analyse approfondie du fonds June Opportunity
June Opportunity se distingue par une stratégie d’investissement opportuniste, mais sa pertinence repose également sur la qualité de son portefeuille, la cohérence de sa valorisation, son modèle de frais, sa liquidité effective et sa structure financière. Voici notre analyse détaillée.
Quels actifs pour créer de la valeur ?
June Opportunity investit dans des actifs immobiliers à fort potentiel de revalorisation, principalement situés en milieu urbain et ciblant des segments délaissés ou à restructurer.
Au 31 décembre 2024, le portefeuille se compose de 13 actifs totalisant plus de 68 000 m², pour une valeur nette de 46,1 M€ (hors droits).
Le fonds est très majoritairement implanté dans la région lyonnaise :
- 8 actifs à Lyon
- 2 en région parisienne
- 1 à Dijon, 1 à Nice, 1 en Haute-Savoie
Ce positionnement traduit une stratégie de spécialisation géographique, concentrée sur des marchés profonds et dynamiques, favorables aux opérations de transformation et de revente.
Depuis sa création, le fonds a acquis 15 actifs, dont 2 ont été intégralement cédés et 4 autres partiellement. Ces opérations illustrent concrètement la mise en œuvre de la stratégie de création de valeur portée par June REIM.
Parmi les actifs cédés, plusieurs cas permettent d’illustrer la nature des opérations réalisées.
L’actif à Faverges (Haute-Savoie) a fait l’objet d’une valorisation progressive, via des travaux de remise en état, une division en lots et une commercialisation à la découpe.
Plusieurs étapes sont à noter :
- Début 2024, un garage a été cédé.
- Au deuxième trimestre 2024, un appartement T3 de 88,6 m² a été vendu, et une promesse de vente a été signée sur un second lot de 69 m² accompagné de trois garages.
- En fin d’année, un appartement supplémentaire a été cédé et deux nouvelles promesses ont été signées.
A Lyon 7e, l’immeuble, de typologie résidentielle, a fait l’objet d’une valorisation par découpe.
Au troisième trimestre 2024, le fonds a signé trois actes de vente ainsi qu’une promesse de vente sur cet actif. Les lots cédés comprennent :
- Une maison en arrière-cour
- Trois appartements T2
A Saint-Germain-en-Laye, l’actif a fait l’objet d’une mise en copropriété, suivie d’un programme de valorisation par rénovation des parties communes (toujours en cours fin 2024).
Un lot a été vendu à un locataire au deuxième trimestre 2024, et trois autres lots sont encore en cours de commercialisation à fin décembre 2024.
Ces opérations reflètent la logique d’intervention du fonds :
- Sélectionner des actifs à revaloriser.
- Intervenir à différents niveaux (travaux, changement d’usage, mise en copropriété)
- Céder les lots selon les opportunités du marché local.
Le modèle de frais du fonds June Opportunity est-il attractif ?
Les frais ont un impact direct sur la performance nette pour l’investisseur. Il est donc essentiel de les analyser avec précision et de les comparer aux autres véhicules similaires.
Dans le cas de June Opportunity, la structure de frais reflète la nature d’un fonds professionnel immobilier actif, orienté vers la création de valeur à long terme.
D’après les statuts et documents réglementaires, les principaux frais appliqués par le fonds sont les suivants :
- Frais de gestion annuels : 1,5 % HT (1,8 % TTC), calculés sur la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers.
- Carried interest (commission de surperformance) : 15 %, prélevés uniquement sur la part de performance excédant un seuil de 7 % par an (hurdle rate), et calculés à la sortie.
- Frais d’acquisition et de cession : 1 % HT (1,2 % TTC) sur le prix net vendeur des opérations immobilières.
- Frais de souscription : jusqu’à 8 % HT (9,6 % TTC) avec 3 % HT (3,6 % TTC) non acquis au fonds, liés aux frais de distribution et 5 % HT (6 % TTC) acquis au fonds, finançant les frais liés aux transactions et à la structuration.
- Frais de sortie : aucun.
Cette structure présente plusieurs atouts importants pour l’investisseur :
- Le carried interest n’est activé que si la performance nette dépasse un seuil annuel de 7 % (hurdle rate), assurant ainsi un alignement d’intérêts réel entre la société de gestion et les investisseurs.
- Le hurdle rate élevé (7 %) constitue une exigence supérieure à la moyenne du marché, qui protège l’investisseur en dessous de ce seuil et incite le fonds a dépassé l'objectif de rendement.
- Les frais de gestion sont plus faibles que ceux de la majorité des fonds comparables, laissant davantage de place à la création de valeur nette.
- L’absence de frais de sortie offre une visibilité claire sur le rendement final perçu.
Pour situer June Opportunity sur le marché, voici un tableau comparatif des frais avec trois fonds immobiliers comparables :
Ce tableau met en lumière plusieurs éléments différenciants :
- June Opportunity applique les frais de gestion les plus bas parmi les fonds comparés.
- Son carried interest est également plus modéré (15 %)
- Le hurdle rate de 7 % est plus exigeant que celui de Novaxia One (6 %) ou Revitalize (6 %).
- En revanche, les frais de souscription peuvent atteindre 8 % HT, ce qui constitue l’un des niveaux les plus élevés du marché.
Le modèle de frais de June Opportunity est donc compétitif sur les frais de gestion et protecteur sur la performance, grâce à un seuil de déclenchement élevé pour le carried interest.
Il s’adresse à des investisseurs avertis prêts à s’engager sur le long terme, pour amortir des frais d’entrée plus élevés que la moyenne et bénéficier pleinement du potentiel de création de valeur du fonds.
Analyse de la liquidité des parts du fonds June Opportunity
Contrairement à un fonds totalement fermé, June Opportunity offre une possibilité de rachat trimestrielle, ce qui le distingue sur le marché :
- Les investisseurs peuvent demander le rachat de leurs parts à chaque valeur liquidative trimestrielle.
- La société de gestion peut toutefois reporter la demande jusqu’à 4 fois, soit un an.
- En cas de rachats représentant plus de 20 % des parts sur une période de 12 mois glissants, elle peut suspendre les rachats pendant 2 ans.
Ainsi, bien que le fonds soit techniquement ouvert, sa liquidité reste conditionnée par la nature des actifs détenus (immobilier direct) et les mécanismes de plafonnement.
Il faut donc considérer que le capital est potentiellement bloqué pendant plusieurs années, même si un cadre de sortie existe. Cette situation doit être anticipée par les investisseurs.
Endettement, trésorerie et réserves
Au 31 décembre 2024, June Opportunity présente une structure financière cohérente avec sa stratégie opportuniste, reposant sur un effet de levier significatif et une trésorerie solide à court terme.
- L’encours de dette bancaire s’élève à 35 672 000 €, pour un portefeuille d’actifs immobiliers valorisé à 59 774 000 € hors droits, soit un taux d’endettement brut de 59,7 %.
- Le ratio d’endettement (effet de levier) atteint 2,22x, ce qui reflète une structuration typique d’un fonds à stratégie de création de valeur. Ce niveau de levier permet d’amplifier les performances, mais expose davantage aux fluctuations du marché en cas de tension sur les taux ou de ralentissement des valorisations.
- La trésorerie disponible (actifs liquides) s’élève à 2 804 000 €, représentant environ 10,4 % de l’actif net du fonds (26 906 000 €). Ce niveau permet d’absorber les besoins de financement à court terme (travaux, appels de charges) sans dépendance immédiate à de nouveaux emprunts ou apports de capitaux.
Cette configuration confirme une gestion financière volontariste mais maîtrisée, adaptée à une stratégie opportuniste. Elle impose toutefois une vigilance accrue sur les arbitrages futurs et la soutenabilité du levier, dans un contexte de marché immobilier encore incertain.
Conclusion : devriez-vous investir dans le fonds June Opportunity ?
June Opportunity est un fonds immobilier opportuniste bien structuré, qui a dépassé ses objectifs depuis 2020, avec une performance annualisée de +8,93 %.
Il repose sur une stratégie d’acquisition d’actifs décotés, transformés (division, rénovation, changement d’usage) puis revendus de manière ciblée pour générer des plus-values.
Son format en fonds ouvert offre une liquidité encadrée mais réelle, avec des fenêtres de sortie trimestrielles, sauf en cas de fortes tensions de marché. Cet élément est un avantage significatif par rapport aux véhicules fermés.
Côté fiscalité, le fonds présente plusieurs atouts majeurs :
- Éligibilité à l’article 150-0 B ter pour le réemploi de plus-values,
- Non soumis à l’IFI,
- Et une fiscalité allégée sur les gains (PFU par défaut, voire exonération d’IR après 5 ans selon le profil de détention).
June Opportunity s’adresse à des investisseurs avertis, disposant d’un patrimoine suffisant pour immobiliser un capital sur le moyen-long terme.
Il trouvera toute sa place dans un portefeuille immobilier structuré, pour diversifier les moteurs de performance et optimiser la fiscalité globale.