Le produit présenté dans cette rubrique est un fonds professionnel spécialisé capital investissement (FPS). Les FPS sont des fonds non soumis à l’agrément de l’AMF, réservés aux investisseurs avertis tels que définis à l’Article 423-49 du Règlement général de l’AMF, acceptant les risques de perte en capital et les risques spécifiques liés à ce type d’investissement.
Caractéristiques clés du FPS Novaxia One
- Taux de Rendement Interne cible (TRI) : 6-7 %
- Minimum de souscription : 5 002 €
- Réduction d'impôts : Éligible au dispositif d’apport - cession (150-0 B TER du CGI)
- Blocage des fonds : Non, liquidité semestrielle
- Secteur d'activité : Immobilier (réhabilitation)
Tableau récapitulatif des caractéristiques du FPS Novaxia One
Novaxia One est un fonds de Private Equity immobilier, spécialisé dans la transformation d’actifs obsolètes en logements et espaces mixtes. Son objectif est de “recycler la ville sur elle-même” en revalorisant bureaux, friches industrielles et entrepôts désaffectés.
Ce positionnement de Novaxia One offre aux épargnants une solution pour participer activement à la transition urbaine, tout en obtenant un rendement potentiel attractif.
En effet, le fonds affiche un rendement cible entre 6% et 7% nets par an. Il est accessible à partir de 5 002 euros d’investissement. Cette performance prévisionnelle se positionne entre le taux de distribution moyen des SCPI françaises (4,72% en 2024), et celui du financement participatif immobilier (10,6% en 2024).
Contrairement aux Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) qui détiennent et louent des actifs, Novaxia One mise sur une stratégie de création de valeur par la rénovation immobilière, puis la revente des biens.
Novaxia One est un fonds perpétuel "evergreen", cela signifie qu’il n’a pas de date de clôture fixe et que les investisseurs peuvent entrer et sortir à différentes périodes, ce qui offre une certaine liquidité.
Novaxia One est labellisé ISR (Investissement Socialement Responsable), et classé Article 9 SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Le fonds intègre des critères environnementaux et sociaux dans ses décisions d’investissement.
Novaxia est éligible au dispositif fiscal d’apport cession (150-0 B ter du CGI) et à plusieurs enveloppes fiscales :
- PEA
- PEA PME
- Assurance-vie luxembourgeoise
Ce fonds offre ainsi des possibilités d’optimisation fiscale pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine dans l’immobilier. D’ailleurs, le fonds Novaxia One n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
La durée d’investissement recommandée est de 6 ans minimum, avec la possibilité de rachats semestriels sans frais après cette période. Toutefois, une sortie anticipée est possible, mais elle entraîne une pénalité de 5% sur la valeur liquidative.
Le gérant Noxavia commercialise plusieurs types de placements. Il est important de ne pas confondre le fonds de capital-investissement Noxavia One avec la SCPI Novaxia Neo.
Les forces et les faiblesses de Novaxia One
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de l'investissement dans Novaxia One.
Les avantages de Novaxia One
Le fonds d’investissement Novaxia One présente 6 principaux avantages pour les investisseurs.
Une thématique d'investissement porteuse : la rénovation urbaine
Novaxia One est un fonds orienté vers le recyclage urbain. Cette approche consiste à transformer des actifs immobiliers obsolètes (bureaux, locaux industriels, etc.) en biens qui répondent aux nouveaux usages de la ville (logements, lieux partagés, etc.).
Ce modèle répond à plusieurs enjeux majeurs :
- Lutter contre la pénurie de logements dans les grandes métropoles en reconvertissant des bureaux vacants en habitations.
- Préserver l’environnement en limitant l’artificialisation des sols et en réhabilitant l’existant au lieu de construire de nouveaux bâtiments.
- Répondre à la mutation des usages immobiliers avec l’essor du télétravail, qui réduit la demande en bureaux et augmente celle pour des logements adaptés aux nouvelles tendances.
Cette approche place Novaxia One parmi les premiers fonds de Private Equity immobilier dédiés au renouvellement urbain, un segment qui est en pleine croissance.
Un rendement prévisionnel entre 6% et 7% nets par an
Novaxia One vise un rendement net annuel d’environ 6% sur une durée d’investissement recommandée de 6 ans.
Cette performance prévisionnelle se positionne entre le taux de distribution des SCPI françaises (4,72% en 2024), et celui du financement participatif immobilier (10,6% en 2024).
Contrairement aux SCPI qui louent leur parc immobilier, Novaxia tire son rendement en transformant et revendant des actifs immobiliers, ce qui lui permet de générer des potentielles plus-values.
Voici les performances historiques du fonds :
- Rendement 2021 : 6,33%
- Rendement 2022 : 6,08%
- Rendement 2023 : 1,01%
- Rendement 1er semestre 2024 : 2,08% sur 6 mois
À noter que le ralentissement du rendement de ces dernières années est lié au contexte immobilier plus difficile (remontée des taux d’intérêt et baisse de la demande). Toutefois, Noxavia continue de communiquer sur un rendement prévisionnel de 6%.
Pour générer ce rendement, Novaxia One investit dans plusieurs métropoles françaises (surtout en région parisienne), et à la marge en Europe, afin de saisir les meilleures opportunités.
Nous vous rappelons que ces performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Une éligibilité à différents dispositifs fiscaux
Novaxia One est éligible au dispositif d’apport - cession (article 150-0 B Ter du Code Général des Impôts). Ce dispositif permet aux entrepreneurs ayant cédé leur entreprise de réinvestir le produit de la vente sans être immédiatement imposés sur la plus-value.
Novaxia One est aussi éligible à plusieurs enveloppes fiscales :
- Le Plan d’Épargne en Actions (PEA) et le PEA-PME
- L’assurance-vie luxembourgeoise via l’Unité de Compte “Novaxia R” (selon le catalogue de chaque assureur)
Ces enveloppes fiscales permettent d'être imposé uniquement en cas de retrait. De plus, la fiscalité décroît au fur et à mesure de l'ancienneté du contrat.
Contrairement aux SCPI classiques ou à l’investissement immobilier en direct, les parts du fonds Novaxia One ne sont pas soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). C’est un avantage important pour les investisseurs à haut patrimoine qui souhaitent diversifier leurs placements immobiliers sans alourdir leur fiscalité.
Un engagement ESG
Novaxia One a obtenu le Label ISR (Investissement Socialement Responsable), attestant de sa prise en compte de critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG).
De plus, Novaxia One est classifié Article 9 SFDR (la classification la plus exigeante du règlement européen sur la finance durable).
Ainsi, Novaxia One se distingue des fonds immobiliers traditionnels, et répond aux attentes des investisseurs soucieux de l’impact social et environnemental de leurs placements.
Lire aussi : Investissement vert : les pièges et les meilleurs placements en 2025
L'expertise reconnue de Novaxia Investissement
Novaxia Investissement gère le fonds Novaxia One. Cette société de gestion a été créée en 2006, elle est agréée par l'AMF depuis 2014.
Elle dispose de plus de 18 ans d’expérience dans le domaine du renouvellement urbain et de la transformation d'actifs immobiliers. Novaxia a été la première entreprise à mission du secteur immobilier en France.
Le fonds Novaxia One est le résultat de la fusion de 3 millésimes antérieurs (Novaxia Immo Club 3, 4 et 5).
Une liquidité partielle avec des possibilités de sortie semestrielles
Contrairement aux fonds d’investissement traditionnels où les capitaux sont bloqués pendant plusieurs années, Novaxia One permet aux investisseurs de sortir du fonds tous les semestres :
- Le prix de retrait correspondant à 100% de la valeur liquidative dès la 6ème année de détention.
- Une possibilité de retrait anticipé avant 5 ans avec une décote de 5% sur la valeur liquidative.
Cette souplesse de rachat constitue un avantage important par rapport aux autres fonds de Private Equity immobilier qui sont généralement moins liquides.
Les inconvénients de Novaxia One
Nous allons vous présenter les 3 principaux inconvénients inhérents aux fonds d’investissement non cotés d’une manière générale. Nous préciserons les inconvénients spécifiques à Novaxia One lorsque cela est pertinent.
Un risque de perte en capital
La rentabilité de Novaxia One repose sur le succès des opérations immobilières qu’il finance. Si les projets financés ne permettent pas de rembourser les montants investis, le rendement du fonds pourrait être négatif. Les épargnants risqueraient ainsi de subir une perte en capital.
Toutefois, l’investissement dans la pierre est généralement considéré comme moins risqué que l’investissement dans des jeunes startups (le Venture Capital ou Capital-Risque).
Même si Novaxia a prouvé son expertise dans la sélection des meilleurs projets immobiliers, les investisseurs doivent avoir conscience qu’un scénario négatif peut tout à fait se produire.
Exemple : en cas de retard sur un projet, d'augmentation des coûts de construction, ou de difficulté à commercialiser les actifs transformés, la performance du fonds pourrait être inférieure aux prévisions (comme en 2023).
Le modèle de Novaxia One repose sur la transformation et la revalorisation d’actifs immobiliers, ce qui le rend fortement dépendant :
- À la santé du marché immobilier : une crise immobilière pourrait limiter la rentabilité des opérations et ralentir les cessions d’actifs.
- À l’évolution des taux d’intérêt : une hausse des taux pourrait renchérir le coût du crédit utilisé pour financer les opérations et réduire l’attractivité des actifs immobiliers transformés.
Un ticket d’entrée potentiellement élevé
Ce fonds immobilier est accessible à partir de 5 002 euros, ce qui peut représenter un frein pour certains épargnants.
Ce minimum de souscription est courant pour un fonds de Private Equity, mais il reste supérieur à celui des SCPI (généralement quelques centaines d’euros).
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Un risque de dépendance au marché immobilier français
Bien que Novaxia One puisse investir en Europe (environ 10% des projets actuellement), 86% de son portefeuille est exposé au marché immobilier de Paris et de l'Île-de-France.
En cas de ralentissement de cette zone géographique, le rendement des investisseurs pourrait être négatif.
Des frais potentiellement élevés
Le Taux de Rendement Interne (TRI) cible de 6% à 7% est exprimé net de frais. Mais il est important de comprendre les différentes couches de frais, car elles affectent le rendement réel des investisseurs.
Voici les principaux frais appliqués par Novaxia One :
- Droits d’entrée : jusqu’à 5%
- Frais de gestion annuels : 3,6%
- Commission de surperformance : 20% des plus-values (lorsque le TRI dépasse 6%)
- Frais de rachat : 5% de la valeur liquidative (en cas de sortie avant 5 ans)
Les performances du fonds Novaxia One
Novaxia One affiche un objectif de performance de 6% à 7% par an (nets de frais). Il est important de préciser que cet objectif n'est pas garanti et dépend de la réussite des opérations de transformation immobilière.
Voici l'historique des performances annuelles du fonds :
- 2021 : +6,33%
- 2022 : +6,08%
- 2023 : +1,01%
La performance 2023, nettement plus modeste, s'explique principalement par le contexte difficile du marché immobilier, marqué par la remontée des taux d'intérêt et une baisse de la demande.
Au 30 juin 2024, la performance annualisée depuis la création du fonds (27 novembre 2020) s'élève à 4,38%. Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Contrairement aux SCPI qui distribuent des dividendes réguliers, Novaxia One n'effectue pas de distribution périodique. L'investisseur ne connaîtra sa performance finale qu'après la cession de ses parts, lorsqu'il aura perçu son capital et les potentielles plus-values.
Pour information, le cycle d'investissement typique de Novaxia One est d'environ 3 ans (acquisition, transformation et revente d'un immeuble). C'est pourquoi la durée de placement recommandée est de 6 ans, ce qui correspond approximativement à 2 cycles d'investissement complets.
Comparaison de Novaxia One avec d'autres placements immobiliers
Pour mettre en perspective les performances de Novaxia One, il est intéressant de les comparer à d'autres types de placements immobiliers :
- SCPI : le taux de distribution moyen en 2024 était d'environ 4,72%. Ces fonds immobiliers sont généralement moins risqués, car ils achètent des biens déjà loués et génèrent des revenus locatifs réguliers.
- Crowdfunding immobilier : en 2024, son rendement moyen est d'environ 10,6%, mais avec un profil de risque généralement plus élevé.
La performance potentielle de 6% à 7% visée par Novaxia One se positionne dans la moyenne des fonds de Private Equity immobilier (autour de 7%).
L’avis Ramify : pourquoi investir dans Novaxia One
Novaxia One est un fonds immobilier innovant qui se distingue par sa stratégie de recyclage urbain. Ce positionnement répond à plusieurs enjeux clés comme la pénurie de logements, la lutte contre l’artificialisation des sols et la rénovation énergétique.
Pour cela, Novaxia One privilégie l’acquisition d’actifs sous-exploités (bureaux, friches industrielles, locaux commerciaux) pour les reconvertir en logements ou en espaces mixtes. Cette approche permet de valoriser le foncier existant plutôt que d’augmenter l’étalement urbain.
L’expertise de Novaxia a été labellisée ISR, et l’entreprise applique l’article 9 du règlement SFDR.
De plus, le gérant Novaxia Investissement possède 18 ans d’expérience dans la transformation d’actifs immobiliers (nous développerons ce point dans la section suivante).
Novaxia One cible des performances futures entre 6% et 7% nets par an, sur un horizon d’investissement de 6 ans. Ce rendement se positionne entre le taux de distribution des SCPI (4,72% en 2024) et le crowdfunding immobilier (10,6% en 2024).
Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À noter que les performances en baisse de 2023 ont entrainé beaucoup de demandes de retrait. Cela entraine du retard (environ 6 mois) dans le traitement de ces retraits.
Enfin, Novaxia One permet aux épargnants de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, car il est éligible aux enveloppes fiscales du PEA, du PEA-PME et de l’assurance-vie luxembourgeoise. Les plus-values ne seront ainsi taxées qu’en cas de retrait.
Novaxia One est aussi compatible avec le dispositif d’apport-cession (150-0 B ter du CGI), qui permet aux entrepreneurs cédant leur entreprise de réinvestir leur capital sans être immédiatement imposés.
À noter que le fonds de Novaxia ne rentre pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Pourquoi faire confiance au groupe Novaxia ?
Nous allons vous présenter les principaux points forts du gérant d’actifs Novaxia.
Une expertise reconnue dans le recyclage urbain
Novaxia Investissement est un acteur majeur de la transformation immobilière en France. Créé en 2006, le groupe s’est spécialisé dans la revalorisation d’actifs obsolètes, en les adaptant aux nouveaux besoins urbains. Cette expertise permet de répondre aux nouveaux enjeux des villes.
À mi-2024, le fonds Novaxia One gérait un patrimoine de 37 actifs immobiliers, ce qui représentait 357,6 millions d'euros d’actifs sous gestion.
Une approche labellisée ISR et durable
Novaxia One fait partie des rares fonds immobiliers à avoir obtenu le Label ISR (Investissement Socialement Responsable) dès 2021.
Cette distinction atteste de l’intégration systématique de critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans les décisions d’investissement. Novaxia One est également classé Article 9 SFDR, la catégorie la plus exigeante en matière d’investissement durable en Europe.
L’entreprise Novaxia s'engage à améliorer d'au moins 20% la note extra-financière de chaque actif entre son acquisition et sa livraison. Pour cela, le gérant s’appuie sur une grille d'évaluation ESG qui comporte 18 thématiques (performance énergétique, quantité de CO2 évitée, certifications, etc.).
Une gestion rigoureuse et un historique de performances intéressant
Le processus d’investissement de Novaxia One repose sur une sélection stricte des opportunités. Avant toute acquisition, un comité d’investissement valide les projets en s’appuyant sur :
- Une analyse approfondie des contraintes urbaines
- Une étude des risques techniques et environnementaux (pollution des sols, qualité du bâti, etc.).
- Un audit par des experts indépendants (architectes, bureaux d’études).
Grâce à cette expertise, Novaxia Investissement a su se positionner sur un segment en forte demande et offrir aux investisseurs une alternative performante aux placements immobiliers traditionnels.
Cette gestion rigoureuse permet à Novaxia One d’afficher une performance annualisée de 4,38% depuis sa création en 2020. Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Enfin, Novaxia One a déjà convaincu 4 932 actionnaires (au 30/06/2024).
Comment investir dans le fonds Novaxia One ?
L’investissement dans le fonds Novaxia One est accessible à partir de 5 002 €.
Il est possible de souscrire lors des périodes d’ouverture définies par le fonds. Actuellement, la tranche n°7 est ouverte du 23 septembre 2024 jusqu’au 28 février 2025.
À noter que tous les établissements financiers ne distribuent pas le même catalogue de fonds de Private Equity. Avant de choisir un partenaire, vous devez donc vérifier qu’il puisse vous proposer les meilleurs fonds d’investissement en non coté.
Sur le marché français, il existe 2 principaux types d’acteurs pouvant proposer des fonds non cotés en Bourse :
- Les banques traditionnelles ou les banques en ligne : ces établissements ne proposent généralement qu’un catalogue restreint de fonds, notamment ceux commercialisés par leur propre groupe bancaire. Les frais peuvent parfois être conséquents.
- Les plateformes d’investissement digitales : ces acteurs indépendants (comme Ramify) offrent un large panel de solutions d’investissements (SCPI, Bourse, Private Equity, etc.) et d’enveloppes. Leur catalogue est généralement ouvert à une large palette de gérants d'actifs. De plus, leur politique de frais est plus compétitive grâce à leur gestion 100% en ligne.
Nous vous recommandons de choisir un partenaire qui vous permettra de gérer vos différents supports d'investissement dans un même espace client.
Les enveloppes pour investir dans le fonds Novaxia One
Le fonds Novaxia One est accessible aux investisseurs particuliers à partir de 5 002 euros.
Il est possible de souscrire à ce fonds de 4 manières :
- En direct : vous pouvez détenir ce fonds sans passer par une enveloppe
- Via un Compte-Titres Ordinaire (CTO)
- Via un PEA ou un PEA-PME
- Via certains contrats d'assurance-vie luxembourgeois
- Via certains Plan d'Épargne Retraite (PER)
À noter qu’il est possible d’investir dans le fonds Novaxia One dans le cadre du dispositif d’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI). Ainsi, les chefs d’entreprise ayant réalisé une cession de leur société peuvent réinvestir leurs gains dans Novaxia One afin de bénéficier d’un report d’imposition sur la plus-value.
Historique, stratégie et marchés ciblés par le fonds Novaxia One
Novaxia One est un fonds immobilier lancé en février 2021 à la suite de la fusion de plusieurs véhicules d’investissement précédents : Novaxia Immo Club 3, 4 et 5. Cette fusion a permis d’augmenter la capacité d’investissement du fonds et de diversifier son portefeuille.
Sa maison mère, Novaxia, a été créée en 2006 et s’est spécialisée dès ses débuts dans la promotion immobilière et la restructuration d’actifs urbains.
Au 31 juillet 2024, le capital social de Novaxia One atteignait environ 138,49 millions d’euros. Novaxia One compte aujourd'hui plus de 4 932 actionnaires.
Stratégie d’investissement de Novaxia One
Novaxia One repose sur une approche innovante d’investissement appelée recyclage urbain. L’objectif principal du fonds est de revaloriser des actifs immobiliers obsolètes situés en milieu urbain dense, en les transformant pour leur redonner un usage pertinent et durable.
Comme nous l’avons vu, cette stratégie vise notamment à répondre aux nouveaux enjeux des métropoles (pénurie de logements, lutte contre l’artificialisation des sols, etc.).
Concrètement, Novaxia One cible des immeubles de bureaux obsolètes, des friches industrielles, des entrepôts désaffectés ou encore des locaux d’activité sous-utilisés, pour les transformer en logements, hôtels, résidences de services, espaces de coworking, etc.
En tant que fonds de Private Equity immobilier, Novaxia One cherche à générer des plus-values à moyen et long terme, plutôt que des revenus locatifs immédiats. Cette approche à fort potentiel de valorisation implique un niveau de risque plus élevé qu’une SCPI détenant uniquement des actifs loués et stabilisés.
Le cycle d'investissement moyen d'une opération est d'environ 3 ans, ce qui explique la durée de placement recommandée de 6 ans, correspondant à 2 cycles complets d'investissement.
Les marchés ciblés par Novaxia One
Le fonds Novaxia One concentre ses investissements principalement en Île-de-France, et à la marge dans les grandes métropoles françaises.
L’objectif de Novaxia est d’exploiter les tensions immobilières et la dynamique urbaine de ces zones à forte demande. Toutefois, en fonction des opportunités, des investissements en Europe peuvent être réalisés, mais cette part reste marginale pour l’instant :
- Île-de-France (hors Paris) : 76%
- Paris : 8%
- Régions : 6%
- Étranger : 10%
Voici la répartition sectorielle des actifs détenus par Novaxia One :
- Résidentiel : 75%
- Bureaux : 15%
- Activité : 5%
- Commerce : 4%
- Hôtel : 1%
Liste des projets immobiliers financés par Novaxia One
Voici une liste des projets financés par le fonds Novaxia One.
Conclusion
Novaxia One se démarque par sa stratégie innovante de recyclage urbain, qui répond aux défis de la pénurie de logements et de la transition écologique. Son modèle d’investissement repose sur l’acquisition d’actifs obsolètes, leur transformation en biens à forte valeur ajoutée (logements, bureaux, résidences, etc.) et leur revente avec une plus-value.
Avec un rendement cible de 6% à 7% nets par an, ce fonds s’adresse aux investisseurs recherchant une alternative aux SCPI et au crowdfunding immobilier.
Novaxia One est accessible via plusieurs enveloppes fiscales (PEA, PEA PME, assurance-vie luxembourgeoise) et au dispositif fiscal d’apport-cession (150-0 B Ter).
Sa labellisation ISR et sa classification Article 9 SFDR garantissent une prise en compte des critères ESG dans ses décisions d’investissement.
Toutefois, comme tous les fonds de Private Equity, ce fonds présente un risque de perte en capital. Ce fonds possède une certaine liquidité grâce aux rachats semestriels.
Novaxia One s’adresse aux épargnants disposant d’un horizon d’investissement de 6 ans minimum.
Avec 37 actifs en portefeuille et une expertise reconnue dans la transformation immobilière, Novaxia One constitue une solution d’investissement différenciante pour ceux qui souhaitent allier rentabilité potentielle et impact positif sur la ville de demain.