Ce Fonds est réservé aux investisseurs professionnels et assimilés en France, répondant aux conditions de l’article 423 27 du Règlement général de l’AMF, à savoir ceux susceptibles d’investir au minimum 100 000 euros.
Keys Sélection est un Fonds Professionnel Spécialisé (qui n’est pas agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (et dont les règles de fonctionnement sont fixées dans le prospectus. Le FPS Keys Sélection a été déclaré à l’AMF le 20 12 2016 sous le n°FDS 57507 Le Fonds est géré par Keys REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF depuis le 04 04 2016 sous le n°GP16000011.
Caractéristiques clés du FPS Keys Sélection
Tableau récapitulatif des caractéristiques du FPS Keys Sélection
Keys Sélection est un fonds professionnel spécialisé (FPS) de Private Equity immobilier, spécialisé dans l'investissement immobilier tertiaire (bureaux, commerce, etc.).
Ce fonds investit dans des immeubles construits ou en construction, principalement en France (et à la marge en Europe).
Contrairement aux Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) qui se concentrent sur la perception de loyers, Keys Sélection combine des revenus locatifs et la potentielle valorisation des actifs grâce à une gestion plus active de son patrimoine.
Le fonds est accessible dès 100 000 euros, il s’adresse donc aux investisseurs avertis. La durée de détention recommandée est de 8 ans.
Le fonds Keys Sélection est un fonds ouvert. Les investisseurs disposent d’une fenêtre de sortie à chaque trimestre sous réserve des conditions de respect de la clause de gating. À noter que les sorties peuvent être temporairement suspendues dans des circonstances exceptionnelles de marché.
Le fonds Keys Sélection est éligible à l’assurance-vie luxembourgeoise. C'est une enveloppe intéressante pour réduire la fiscalité sur les plus-values.
Par ailleurs, le FPS Keys Sélection n'entre pas dans l'assiette de calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il est donc intéressant pour les épargnants avec un haut patrimoine immobilier.
Lire aussi : Réduction IFI : 11 moyens de le diminuer en 2025
Les forces et les faiblesses du FPS Keys Sélection
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de l'investissement dans le FPS Keys Sélection.
Les avantages du FPS Keys Sélection
Voici les 7 principales forces du FPS Keys Sélection.
Une stratégie d'investissement immobilier innovante
Le FPS Keys Sélection propose une approche d'investissement centrée sur les nouveaux usages immobiliers. En effet, le fonds cible prioritairement des actifs pouvant être réhabilités afin de répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs :
- La mixité des usages : intégration de services variés, hôtels “lifestyle”, espaces de coworking, etc.
- L’adaptabilité : ciblage de biens pouvant évoluer dans le temps (modularité, conversion de bureaux en logements, etc.).
- La qualité de localisation : ciblage de métropoles dynamiques en France et à la marge en Europe.
Des performances intéressantes avant la crise
Le FPS Keys Sélection vise un TRI cible net de frais de 5% (avec une durée de détention recommandée de 8 ans).
Voici l’évolution annuelle de la valeur liquidative du fonds :
- 2018 : +6,87%
- 2019 : +5,56%
- 2020 : +1,35%
- 2021 : +5,12%
- 2022 : +4,53%
- 2023 : -11,25%
- 2024 (arrêté à fin septembre) : -4,88%
Au 31/12/2022, le fonds avait délivré une performance annualisée de 4,98% (les revenus sont capitalisés).
Mais en 2023, le fonds a enregistré une baisse des volumes d’investissement, notamment dans les bureaux qui représentent 44% du volume d’investissement. Le secteur du commerce (21% du patrimoine) et de l’hôtellerie (14% du patrimoine) ont, eux aussi, été affectés. Seule la logistique affiche une certaine résilience.
À fin 2023, la performance annualisée du fonds est passée à 1,83%.
Suite à cette contre-performance, le fonds a suspendu les demandes de rachats à partir du 30 juin 2024, pour une année (conformément aux dispositions générales du fonds). Cela peut potentiellement être reconduit pour une année supplémentaire compte tenu du contexte de marché et ce afin de préserver la performance du fonds.
Ces difficultés du secteur de l'immobilier ont affecté une grande partie des acteurs du marché. Toutefois, la baisse de valeur du fonds Keys Sélection pourrait représenter une opportunité d'investir à un prix d'entrée plus faible.
Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Des optimisations fiscales possibles
Le FPS Keys Sélection offre 2 principaux avantages fiscaux :
- Exonération d'IFI : contrairement à l'immobilier détenu en direct ou via des SCPI classiques, l'investissement dans Keys Sélection n'entre pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière. C’est un atout significatif pour les investisseurs concernés par cet impôt.
- Éligibilité à l’assurance-vie luxembourgeoise : cette enveloppe permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les plus-values après 8 ans de détention.
Ces mécanismes d’optimisation fiscale peuvent accroître la rentabilité nette d’impôts du FPS Keys Sélection.
Un parc immobilier diversifié en France
Au 31 décembre 2024, le fonds Keys Sélection possédait 23 actifs immobiliers pour une valeur totale de plus de 616 millions d'euros.
Keys Sélection a constitué un portefeuille immobilier équilibré, réparti entre bureaux, bâtiments logistiques, commerces et hôtellerie.
Cette diversification permet de limiter les risques liés à un secteur particulier. Cela permet aussi de saisir différentes opportunités de rendement.
À noter que Keys Sélection renouvelle régulièrement son portefeuille (rotation des actifs d’environ 10% à 15% par an).
Une liquidité semestrielle
Contrairement à de nombreux fonds immobiliers qui imposent une période de blocage longue, Keys Sélection offre une liquidité semestrielle. Les investisseurs peuvent ainsi demander le rachat de leurs parts 4 fois par an (après une période de blocage initiale de 12 mois).
Cette flexibilité constitue un avantage significatif pour les investisseurs qui souhaitent conserver une certaine souplesse dans la gestion de leur patrimoine.
À noter que le FPS a suspendu les rachats pour une durée d'un an (au 30 juin 2024). Cela peut potentiellement être reconduit pour une année supplémentaire compte tenu du contexte de marché, et ce, afin de préserver la performance du fonds. Cette décision démontre que dans certaines circonstances exceptionnelles, la sortie du fonds peut être temporairement impossible.
Une équipe de gestion expérimentée
Le fonds bénéficie de l'expertise de l’équipe de gestion de Keys Real Estate Management. Le groupe est agréé par l’AMF depuis 2016 (voir section dédiée).
Ses effectifs sont composés de professionnels de l'immobilier et de la finance. Ces équipes identifient les opportunités d'investissement, analysent les marchés et intègrent des critères de durabilité avant de prendre leurs décisions d'investissement.
Cette expertise collective constitue un atout majeur pour saisir les opportunités de marché et anticiper les évolutions afin de contribuer aux objectifs de performance.
Les inconvénients du FPS Keys Sélection
Voici les 5 principales faiblesses du FPS Keys Sélection. À noter que certains de ces inconvénients sont inhérents à tous les fonds de Private Equity.
Un risque de perte en capital
La rentabilité de Keys Sélection repose sur le succès des opérations immobilières qu’il finance.
Si les projets financés ne permettent pas de rembourser les montants investis, ou si la valorisation des biens du fonds baisse à cause du contexte immobilier, le rendement du fonds pourrait être négatif. Les épargnants risqueraient ainsi de subir une perte en capital.
Toutefois, l’investissement dans la pierre est généralement considéré comme moins risqué que l’investissement en Bourse ou dans des jeunes startups (le Venture Capital ou Capital-Risque).
Exemple : en cas de baisse des valorisations du parc immobilier, comme à la suite d’un ralentissement des financements, la performance du fonds pourrait être négative (comme en 2023).
Un ticket d’entrée élevé
Ce fonds immobilier est accessible à partir de 100 000 euros (ou 30 000 euros sous conditions), il est donc plutôt réservé aux investisseurs fortunés.
Ce minimum de souscription est courant pour les Fonds Professionnels de Capital-Investissement (FPCI).
Cependant, une souscription initiale d'au moins 30 000 euros est possible si l’investisseur personne physique répond à l'une (1) des trois (3) conditions suivantes prévues à l'article 423-27 du règlement général de l'Autorité des marchés financiers :
- il apporte une assistance dans le domaine technique ou financier aux sociétés non cotées entrant dans l'objet du fonds en vue de leur création ou de leur développement ;
- il apporte une aide à la société de gestion du fonds en vue de rechercher des investisseurs potentiels ou, contribue aux objectifs poursuivis par elle à l'occasion de la recherche, de la sélection, du suivi et de la cession des investissements ;
- il possède une connaissance du capital investissement acquise en qualité d'apporteur direct de fonds propres à des sociétés non cotées ou en qualité de souscripteur, soit dans un Fonds Commun de Placement à Risque (FCPR) ne faisant pas l'objet de publicité et de démarchage, soit dans un Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI), soit dans un Fonds Professionnel Spécialisé (FPS), soit dans une Société de Capital Risque (SCR) non cotée.
Si vous cherchez des placements immobiliers plus accessibles, vous pouvez aussi vous orienter vers les SCPI (ticket d’entrée autour de quelques centaines d’euros).
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Une forte exposition au marché immobilier français
Le portefeuille de Keys Sélection présente une forte concentration géographique en France (environ 97%), et notamment en région, avec néanmoins la possibilité d’investir en Europe.
Cette concentration expose donc les investisseurs du fonds aux fluctuations du marché immobilier français.
Des frais d’entrée et de sortie potentiellement élevés
Le Taux de Rendement Interne (TRI) cible est exprimé net de frais. Mais il est important de comprendre les différentes couches de frais, car elles affectent le rendement réel des investisseurs.
Voici les principaux frais appliqués par le FPS Keys Sélection :
- Droits d’entrée : jusqu’à 6%
- Frais de gestion annuels : 1,5%
- Frais de rachat : jusqu’à 5% de la valeur liquidative (dégressif selon la durée de détention)
Nous vous recommandons d’être particulièrement attentif aux frais d’entrée qui, selon les distributeurs, peuvent significativement dégrader votre performance.
De récentes performances en recul
Le FPS Keys Sélection a délivré des rendements intéressants jusqu’en 2022. Mais la conjoncture immobilière s’est dégradée, notamment à cause de la hausse des taux d’intérêt.
En 2023, la valeur liquidative du fonds a chuté car la valorisation des biens du parc était en baisse. Toutefois, le dernier rapport annuel montre une fin d’année 2024 positive. De plus, un redressement progressif pour 2025 se confirme.
Les performances du fonds Keys Sélection
Le Keys Sélection fonds vise un TRI cible net de frais de 5%. Voici l’évolution annuelle de la valeur liquidative du fonds :
- 2018 : +6,87%
- 2019 : +5,56%
- 2020 : +1,35% (année COVID)
- 2021 : +5,12%
- 2022 : +4,53%
- 2023 : -11,25%
- 2024 (arrêté à fin septembre) : -4,88%
À fin 2023, le fonds Keys Sélection a généré un rendement annuel moyen de 1,83%. Depuis sa création en février 2017, le FPS Keys Sélection a ainsi délivré une performance cumulée de 18,34%.
Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Analyse des récentes contre-performances
La baisse de valeur de 2023 s’explique notamment par la baisse des prix immobiliers notamment dans le secteur des bureaux (qui représente 44 % des actifs du fonds) reflétée par la chute des volumes d’investissement.
La valorisation du portefeuille immobilier a connu une baisse, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêts, qui ont à leur tour fait chuter les prix. Ces résultats contrastés sont en cohérence avec les récentes perturbations du marché immobilier tertiaire.
À titre de comparaison, certaines SCPI françaises ont vu la valeur de leur part drastiquement baisser ces dernières années.
Exemple : la SCPI Primopierre a revu à la baisse le prix de sa part de près de 50% entre 2022 et 2025.
Des perspectives encourageantes pour 2025
Keys Sélection affiche des signes positifs pour 2025. Les valeurs d'expertise sont légèrement reparties à la hausse, ce qui laisse entrevoir une amélioration de la performance dans les mois à venir.
La stratégie de rotation annuelle de 10% à 15% des actifs devrait permettre de capter la reprise immobilière. D’ailleurs, le FPS Keys Sélection anticipe une performance globale positive dans les années à venir, conforme à ses standards d’avant crise immobilière.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans le FPS Keys Sélection
Keys Sélection se distingue par sa stratégie “buy and hold” dans des secteurs variés (bureaux, commerces, hôtellerie, etc.).
Contrairement à certains fonds immobiliers ou SCPI qui privilégient uniquement les rendements locatifs, Keys Sélection adopte une vision plus large incluant à la fois la perception de revenus réguliers et la création de valeur patrimoniale.
En effet, le fonds cible prioritairement des actifs répondant aux nouvelles attentes des utilisateurs, notamment en termes d’usages (lieux partagés, coworking, etc.), ainsi que les bâtiments s'inscrivant dans une démarche environnementale reconnue par des certifications ou labels.
Cette approche permet d'anticiper les besoins des occupants, assurant ainsi une potentielle revalorisation à long terme.
Au 31 décembre 2024, Keys Sélection détient un portefeuille de 23 actifs immobiliers pour une surface totale de plus de 202 539 m², accueillant 97 locataires avec une durée résiduelle moyenne des baux de 6,83 ans. Cette diversification réduit le risque locatif et assure une stabilité des revenus.
De plus, la diversification sectorielle du fonds évite une surexposition des investisseurs à un seul segment du marché immobilier tertiaire.
Le FPS Keys Sélection offre également des avantages fiscaux (notamment par rapport aux SCPI) :
- Ce fonds n'entre pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui représente un avantage intéressant pour les investisseurs disposant d'un patrimoine immobilier significatif.
- Ce fonds est éligible à plusieurs enveloppes fiscales comme l'assurance-vie luxembourgeoise, ce qui permet d'optimiser la fiscalité des plus-values et des revenus générés.
- Ce fonds ne distribue pas de revenus, ce qui est pertinent pour les contribuables les plus fortement imposés (à l’instar des SCPI de capitalisation ou en nue-propriété).
Enfin, chaque actif est évalué selon une grille de critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) comportant plus de 60 indicateurs.
Pourquoi faire confiance à Keys REIM ?
Keys REIM dispose d’une expertise particulière dans le secteur immobilier tertiaire. Voici les principaux atouts de la société Keys Real Estate Management.
Une société de gestion expérimentée
Keys REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2016. La société Keys REIM dispose d'une équipe de direction expérimentée.
La société gère aujourd'hui plus de 1 milliard d'euros d'actifs à travers 7 fonds sous gestion.
Une approche d'investissement vertueuse
Keys REIM se distingue par une politique d'investissement axée sur la qualité des actifs et notamment leur respect de l’environnement.
Pour cela, l’équipe du FPS Keys Sélection intègre des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance).
Le fonds Keys Sélection s'engage à noter l'intégralité de ses actifs selon une grille de critères ESG, et à mettre en œuvre un programme d'amélioration pour les biens n'atteignant pas le score cible.
Cette politique se traduit par un rapport extra-financier annexé au rapport annuel du fonds, assurant une transparence totale sur les performances ESG du portefeuille.
Une fiscalité potentiellement réduite
Le FPS Keys Sélection permet aux épargnants de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Ce fonds est éligible à l’assurance-vie luxembourgeoise. Avec cette enveloppe fiscale, les plus-values ne sont taxées qu’en cas de retrait.
De plus, le fonds Keys Sélection ne rentre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Les hauts patrimoines peuvent ainsi continuer à investir dans l’immobilier sans alourdir leur imposition.
Comment investir dans le FPS Keys Sélection ?
L’investissement dans le fonds Keys Sélection One est accessible à partir de 100 000 euros ou 30 000 euros sous conditions.
Une souscription initiale d'au moins 30 000 euros est possible si l’investisseur personne physique répond à l'une (1) des trois (3) conditions suivantes prévues à l'article 423-27 du règlement général de l'Autorité des marchés financiers :
- il apporte une assistance dans le domaine technique ou financier aux sociétés non cotées entrant dans l'objet du fonds en vue de leur création ou de leur développement ;
- il apporte une aide à la société de gestion du fonds en vue de rechercher des investisseurs potentiels ou, contribue aux objectifs poursuivis par elle à l'occasion de la recherche, de la sélection, du suivi et de la cession des investissements ;
- il possède une connaissance du capital investissement acquise en qualité d'apporteur direct de fonds propres à des sociétés non cotées ou en qualité de souscripteur, soit dans un Fonds Commun de Placement à Risque (FCPR) ne faisant pas l'objet de publicité et de démarchage, soit dans un Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI), soit dans un Fonds Professionnel Spécialisé (FPS), soit dans une Société de Capital Risque (SCR) non cotée.
À la différence de certains placements à fenêtre de souscription, le FPS Keys Sélection est un fonds toujours ouvert. Cela offre une grande flexibilité aux épargnants.
Il est important de savoir que tous les établissements financiers ne distribuent pas le même catalogue de fonds de Private Equity, en particulier lorsqu’il s’agit de fonds professionnels du type FPCI ou FPS.
Avant de choisir un partenaire, vous devez donc vérifier qu’il puisse vous proposer les meilleurs fonds d’investissement non cotés.
Sur le marché français, il existe 2 principaux types d’acteurs pouvant proposer des fonds non cotés en Bourse :
- Les banques traditionnelles ou les banques en ligne : ces établissements ne proposent généralement qu’un catalogue restreint de fonds, notamment ceux commercialisés par leur propre groupe bancaire. Les frais peuvent parfois être conséquents.
- Les plateformes d’investissement digitales : ces acteurs indépendants (comme Ramify) offrent un large panel de solutions d’investissements (SCPI, Bourse, Private Equity, etc.) et d’enveloppes. Leur catalogue est généralement ouvert à une large palette de gérants d'actifs. De plus, leur politique de frais est plus compétitive grâce à leur gestion 100% en ligne.
Nous vous recommandons de choisir un partenaire qui vous permettra de gérer vos différents supports d'investissement dans un même espace client.
Les enveloppes pour investir dans le fonds Keys Sélection
Il est possible de souscrire à ce fonds de 3 manières :
- Au nominatif : vous pouvez détenir ce fonds en direct auprès de Keys REIM, sans passer par une enveloppe.
- Via un Compte-Titres Ordinaire (CTO)
- Via certains contrats d'assurance-vie luxembourgeois
Historique, stratégie et marchés ciblés du FPS Keys Sélection
Keys REIM, fondée en 2016, est devenu un acteur reconnu du Private Equity immobilier en France. Le FPS s’est constitué un patrimoine diversifié d'actifs immobiliers, principalement situés en France avec une forte concentration en Île-de-France.
Au 31 décembre 2024, le fonds gérait 23 actifs pour une valeur totale de plus de 616 millions d'euros.
Conclusion
Le gérant d’actifs Keys REIM est agréé par l’AMF depuis 2016. Son FPS Keys Sélection se positionne comme un fonds immobilier innovant qui cible les bâtiments professionnels du secteur tertiaire. Il vise particulièrement les locaux qui répondent aux nouveaux usages (coworking, lieux partagés et /ou modulables, etc.).
Avec un portefeuille de 23 actifs immobiliers représentant plus de 616 millions d'euros à fin 2024, Keys Sélection a constitué un patrimoine équilibré, principalement réparti en France, avec une concentration en région.
Keys Sélection propose une approche alliant revenus locatifs et plus-values potentielles. Pour cela, le fonds cible une rotation annuelle de 10% à 15% de ses actifs.
Ce fonds est accessible aux investisseurs avertis dès 100 000 euros (ou 30 000€ sous conditions).
Le fonds cible un rendement net de 5% par an. Malgré une performance 2023 en recul (liée aux perturbations du marché immobilier), la diversification du portefeuille et la rotation des actifs représentent des atouts pour saisir une potentielle reprise en 2025.
Le FPS Keys Sélection offre une liquidité trimestrielle. Cela permet une certaine souplesse dans la gestion du patrimoine des investisseurs.
À noter que depuis juin 2024, les gérants ont suspendu la liquidité du fonds pour une année (conformément aux dispositions générales). Cela peut potentiellement être reconduit pour une année supplémentaire compte tenu du contexte de marché et ce afin de préserver la performance du fonds.
Ce fonds offre des possibilités d’optimisation fiscale comme l’exonération de l’IFI, ou encore l’éligibilité à l’assurance-vie luxembourgeoise.
Enfin, les équipes du fonds intègrent des critères ESG dans leurs décisions d’investissement.