Epargne

SCPI : ce qu’il faut savoir

Investir et se construire un patrimoine solide pour anticiper une retraite paisible est à la portée de tous. Parmi les solutions d’épargne sur le marché, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont le vent en poupe auprès des épargnants, à la recherche de rendements stables malgré une performance non garantie.

Quels sont les différents types de SCPI sur le marché, comment ça fonctionne, quels conseils pour investir dans une SCPI ? Autant de questions qu’il faut se poser avant de franchir le pas et d’investir dans l’immobilier.

Suivez le guide pour décrypter les avantages et les inconvénients d’une SCPI et choisir celle qui sera la plus adaptée à vos besoins !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

1. Définition et caractéristiques des SCPI

Partie intégrante des Organismes de Placements Collectifs (OPC), une société civile de placement immobilier (SCPI) permet à des particuliers d’investir et de gérer un patrimoine immobilier locatif à travers un financement collectif dans l’optique de dégager un rendement.

Les SCPI sont aussi appelées « pierre papier » dans la mesure où les investisseurs possèdent un titre de propriété sous forme de parts (le papier) et non le bien immobilier lui-même (la pierre). Le statut d’associé confère à l’épargnant un droit de vote en assemblée générale qui est proportionnel au nombre de parts et les loyers et bénéfices sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts après déduction des frais de gestion.

En ce qui concerne la structure de la SCPI, elle est similaire à celle de la SCI mais est plus réglementée, d’autre part leur capital social est de 760 000 euros minimum. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s’occupent de toutes les formalités administratives, commerciales et logistiques. En effet, elles ont la possibilité d’effectuer des travaux d’aménagement, acheter des biens d’équipement et revendre des immeubles. En revanche, elles ne peuvent exercer quelconque activité de marchand de biens ni promotion immobilière.

2. Les différents types de SCPI

– SCPI à capital fixe 

Un investisseur qui souhaite souscrire à des parts dans le cas d’une SCPI à capital fixe ne peut le faire qu’en période de levées de fonds. D’une SCPI à l’autre, il faut noter que la fréquence des augmentations de capital peut énormément varier, ce qui rend l’investissement plus contraignant, car l’acquéreur et l’associé devront attendre la période de souscription pour acheter ou revendre leurs parts. Comme sur tout marché, le prix de la part sur les SCPI à capital fixe est déterminé en fonction de l’offre et la demande et peut s’avérer très instable.

– SCPI à capital variable

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la procédure d’achat et de revente de parts est simplifiée, car elle peut se faire à tout moment sous certaines conditions édictées par la société de gestion. Si le capital maximum autorisé par le statut de la SCPI est atteint, il ne sera pas possible de souscrire à des parts et il faudra attendre soit qu’une part se libère, soit que le capital plafond augmente après décision de la société de gestion. Cette dernière organise la revente de part sur le marché secondaire et en fixe le prix selon la valeur du parc immobilier sans la possibilité de garantir le rachat.

– SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont pour vocation d’investir dans de l’immobilier professionnel (bureaux ou commerces) et d’avoir des professionnels comme locataires. Le but principal des SCPI de rendement est la distribution de revenus, car elles offrent la possibilité aux épargnants de percevoir des revenus chaque trimestre correspondant à leur quote-part des loyers.

– SCPI fiscales

Il s’agit de SCPI dont le patrimoine se compose de biens immobiliers résidentiels prévus à la location dans le cadre de dispositifs fiscaux tels que SCPI Pinel, SCPI Malraux ou encore SCPI déficit foncier. Les SCPI fiscales sont destinées aux épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier avec un minimum de gestion tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

– SCPI de plus-value ou de capitalisation

Ce sont des SCPI qui investissent sur des biens immobiliers tels que les immeubles, logements ou bureaux bénéficiant d’un fort potentiel à la revente pour délivrer de fortes plus-values aux investisseurs dans le futur.

Pourquoi investir dans une SCPI en 2022 ? les avantages

Investir dans les SCPI

1. Un accès facile

L’un des avantages de la SCPI est l’opportunité d’accéder au marché immobilier à un coût modéré. En effet, investir indirectement dans l’immobilier via une SCPI ne représente que quelques milliers d’euros contrairement à un investissement direct qui représente au minimum plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Bon à savoir
L’investissement en pierre papier est une option accessible à partir de quelques centaines d’euros offrant à l’épargnant l’opportunité de diversifier son investissement et d’accéder au marché immobilier professionnel.

2. Une gestion simplifiée

La SCPI permet à l’investisseur d’être plus serein, car l’administration des biens immobiliers est totalement prise en charge par la société de gestion. Comparée à la gestion d’un bien immobilier en direct qui représente une activité très chronophage (sélection des locataires, enregistrement des entrées et sorties, travaux d’entretien, gestion des problèmes au quotidien, etc.), la gestion de la SCPI est largement simplifiée pour l’investisseur.

3.  Une mutualisation et diversification des risques

La SCPI permet le partage des risques et favorise sa diversification grâce aux différents types de biens qui composent le produit d’épargne (bureaux, commerces, locaux) et qui peuvent être situés dans plusieurs endroits différents (quartier, ville, etc.).

4. Combien de SCPI dans une stratégie d’investissement ?

Pour investir dans une SCPI, il n’y a pas vraiment de part optimale ou d’investissement minimum : les loyers et bénéfices sont proportionnels au nombre de parts et le nombre idéal à souscrire dépend plutôt du profil de l’investisseur (s’il s’agit d’une première souscription ou s’il a déjà investi dans une SCPI auparavant et connaît bien le processus). Et s’il n’y a pas vraiment d’investissement minimum, la meilleure façon d’optimiser son enveloppe est de la diversifier au mieux en incluant des SCPI avec des stratégies variées (focalisation sur des thématiques, des pays uniques ou des régions spécifiques du monde). La stratégie d’investissement consiste donc à diversifier son enveloppe plutôt que de mesurer sa part d’investissement.

Investir dans une SCPI : quels sont les risques ?

Comme pour tout investissement, placer son épargne dans une SCPI représente une opportunité attractive d’élargir son patrimoine mais n’est pas sans risques pour l’investisseur.

1. Un capital non garanti

Dès lors que vous investissez indirectement dans l’immobilier, il existe toujours un risque que le marché évolue à la baisse comme à la hausse. De même que pour un achat immobilier en direct, la valorisation du capital dépendra de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI dont vous possédez des parts. En théorie, le prix d’une part de SCPI se calcule en divisant la valeur du patrimoine du bien géré par le nombre de parts acquises. Cela signifie concrètement que si le prix des biens immobiliers détenus par votre SCPI diminue, la valeur de chaque part diminue également.

2. Des revenus non garantis

La majorité des revenus de la SCPI provient des loyers perçus et par conséquent, ils ne peuvent être garantis à 100 %. En effet, il arrive que les locataires ne payent pas leurs loyers de temps à autre et si c’est le cas, la SCPI ne pourra assurer le versement des dividendes.

3. Un placement peu liquide

Investir dans une SCPI représente un placement peu liquide dans la mesure où la société de gestion ne peut assurer ni le retrait, ni la vente, ni le remboursement des parts.

4. Des frais à surveiller

Les frais d’entrée pour acquérir des parts de SCPI représentent en moyenne 10 % et sont prélevés en une seule fois au moment de la souscription. Cela signifie que pour que votre placement soit rentable, il est nécessaire d’investir au minimum pour une durée de huit ans pour amortir ces frais sur le long terme. Aux frais de souscription, s’ajoutent des frais de gestion annuels de l’ordre de 8 à 14 % du montant des loyers perçus.

Classement des meilleures SCPI en 2021 

Palmarès des 10 premières SCPI

Malgré la crise sanitaire et la récession économique, les chiffres concernant les SCPI en 2020 sont plutôt optimistes selon l’ASPIM (Association des sociétés de placement immobilier). En effet, le rendement des SCPI en 2020 est en moyenne de 4,18 %.

Pour vous aider à faire votre choix entre les nombreuses SCPI présentes sur le marché, voici le classement 2021 des meilleures d’entre-elles réalisé par meilleurtaux Placement :

SCPINOTE SUR 10TDVM (1) 2020TDVM (1) 2019CAPITALISATION
Pierval Santé8,894,95 % (2)5,05 % (2)1 386 M€
PF Grand Paris8,784,53 %4,38 %  932 M€
Vendôme Régions8,576,02 %6,10 %  214 M€
Epargne Foncière8,474,40 %4,40 %3 001 M€
Novapierre Allemagne8,054,51 % (2)4,45 % (2)  520 M€
Epargne Pierre8,055,36 %5,85 %1 361 M€
Eurovalys7,534,5 % (2)4,5 % (2)  611 M€
Immorente7,324,42 %4,64 %3 479 M€
Primovie7,114,5 % (2)4,51 % (2)  2 968 M€
Activimmo7,066,05 %      79 M€
(1)   Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) a remplacé le « Taux de Rendement » depuis
le 01/07/2012. Il se détermine comme suit : (Dividende brut avant prélèvement libératoire année N / Prix de part acquéreur moyen année N) x 100. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L’investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital.
 
(2) Pour les SCPI investissant totalement ou partiellement en immobilier étranger, le TDVM a été calculé net de l’impôt prélevé à l’étranger.

Iroko ZEN : pourquoi choisir cette SCPI, quels sont les avantages ?

Iroko Zen est une SCPI qui offre aux épargnants la possibilité de devenir propriétaires d’un parc immobilier diversifié en France et en Europe, sans se préoccuper de la gestion des locataires ni des bâtiments à partir de 5000€ seulement. L’avantage : les frais d’entrée sont nuls par rapport à une moyenne de 9 % sur le marché et l’épargne est placée principalement sur des commerces, bureaux et entrepôts.

En choisissant Iroko Zen, l’investisseur touche ses premiers revenus potentiels dès le premier jour du 4ème mois et en termes de performance, cette SCPI vise un taux de rendement interne (TRI) de 7 % sur 7 ans avec un objectif de distribution annuel de 5,5 % (non garanti). Ce placement comporte évidemment des risques et le capital et les revenus ne sont pas garantis (comme dans tout investissement direct) mais sont valorisés en fonction de l’évolution du marché et au paiement des loyers par les locataires. 

Investir dans une SCPI permet à l’épargnant d’accéder plus facilement au marché de l’immobilier à moindres frais avec une gérance facilitée par la société de gestion. Au-delà de ces avantages, il existe également des risques à prendre en compte à savoir l’impossibilité de garantir ni le capital, ni les revenus, ni les liquidités du produit d’épargne. 

Pour ceux qui souhaitent prendre des risques et investir dans une SCPI, il est nécessaire de faire un comparatif des offres proposées par les différentes sociétés de gestion. Parmi les offres les plus avantageuses sur le marché, Iroko Zen est une SCPI qui offre l’opportunité aux épargnants de devenir propriétaires immobiliers à partir de 5000 € seulement, zéro frais d’entrée, versement de dividendes mensuels et un taux de rendement interne (TRI) de 7 % sur 7 ans.  

Vous avez encore des doutes et souhaitez des conseils supplémentaires ? N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’épargne pour vous aider à concrétiser votre projet.