Les caractéristiques clés de la SCPI Immorente
- Taux de Rendement Interne cible (TRI) : 8,12 % par an depuis 20 ans
- Minimum de souscription : 1 360 €
- Prix d'une part : 340 €
- Taux de distribution moyen : 4,7 % par an depuis 10 ans
- Taux d'occupation financier : 92,46 %
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Immorente
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Immorente
Les forces et les faiblesses de la SCPI Immorente
Les performances de la SCPI Immorente
Depuis 10 ans, la SCPI Immorente a dégagé pour ses investisseurs un rendement supérieur à la moyenne de l’ensemble du marché des SCPI mesurées par l’indice RSCPI :
Cette performance couvre à la fois les dividendes versés chaque année par la SCPI et l’évolution du prix des parts.
Grâce à son ancienneté, la SCPI Immorente peut fournir un historique de création de valeur très long :
- TRI de 2003 à 2023 (20 ans) : +8,12 % par an.
- TRI depuis la création de la SCPI (36 ans) : +9,36 % par an.
Ces chiffres à long terme reflètent la qualité du gestionnaire ainsi que sa capacité à traverser des crises et à délivrer un rendement stable pour les investisseurs.
Taux de distribution
Le taux de distribution (les dividendes versés par part) de la SCPI Immorente est au niveau de la moyenne des SCPI ces dernières années :
Depuis 10 ans, le taux de distribution de la SCPI Immorente est stable : en moyenne 4,7 % par an.
On observe que le taux de distribution s’est légèrement infléchi par rapport à la décennie précédente (2004-2013) où il était en moyenne de 5,89 %, mais il reste néanmoins supérieur à la moyenne du marché.
Néanmoins, les dividendes versés par la SCPI Immorente depuis quelques années sont légèrement en retrait par rapport aux SCPI les plus performantes qui parviennent à reverser 6 % et parfois même 7 % à leurs investisseurs.
Évolution du prix de la part depuis 1988
Le prix des parts de la SCPI Immorente a toujours évolué à la hausse depuis sa création et n’a jamais subi de baisse.
Cette trajectoire sans faute démontre la capacité des dirigeants de Sofidy à acquérir et à valoriser son parc immobilier sur le long terme.
La surperformance d’Immorente par rapport au reste du marché s’explique essentiellement par la capacité du gestionnaire à faire progresser constamment le patrimoine de la SCPI, tout en servant des dividendes réguliers.
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Immorente
La SCPI Immorente est une des plus anciennes SCPI du marché avec un historique de performance excellent sur plus de 35 ans : aucune baisse du prix des parts et un dividende qui n’a jamais été inférieur à 4 % depuis sa création.
Elle est très souvent qualifiée de “coeur” ou de “fonds” de portefeuille grâce à la constance de ses performances et la stabilité de sa valorisation.
Le patrimoine de la SCPI est l’un des plus importants de France (près de 4,4 milliards d’€) réparti dans plus de 1 000 biens. Cela assure aux investisseurs une très importante mutualisation du risque locatif.
Immorente est une SCPI à la stratégie diversifiée qui permet de s’exposer à différents segments de l’immobilier professionnel (notamment les bureaux et les murs de commerce) avec une très large empreinte géographique : Paris, île de France, métropoles régionales françaises et différents pays européens.
Cette SCPI est particulièrement pertinente pour les investisseurs à la recherche de performances stables sur le long terme.
Comment investir dans la SCPI Immorente ?
Sur le marché français, vous avez globalement 4 possibilités pour souscrire à la SCPI Immorente :
- Les banques (traditionnelles ou en ligne) : votre conseiller bancaire peut généralement vous proposer d’investir dans des SCPI, en direct ou au sein d’une assurance-vie, mais son catalogue peut être restreint et ne pas inclure Immorente.
- Une souscription en direct auprès de la société de gestion Sofidy.
- Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) : ils peuvent effectuer la souscription pour vous auprès de la société de gestion.
- Les plateformes d’investissement digitales : ces acteurs indépendants offrent habituellement un panel de solutions étoffé et des frais plus compétitifs grâce à leur gestion 100% en ligne. Il existe des plateformes spécialisées dans les SCPI ou d’autres plus généralistes.
Conditions de souscriptions
- Prix d’achat par part : 340 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 1 360 € (4 parts), sinon 1 part si vous êtes déjà associé de la SCPI
- Frais de souscription : 10 %
Les frais de souscriptions sont déjà inclus dans le prix des parts de SCPI et n’ont pas à être ajoutés aux prix d’achat.
Si vous souhaitez investir 5 000 € dans la SCPI Immorente vous allez :
- Faire l’acquisition de 14 parts au prix de 340 €
- Conserver un solde de 240 € qui ne permet pas d’acquérir une part complète
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Vous devez au préalable respecter un délai de jouissance défini comme “le 1er jour du 3ème mois suivant la date d’encaissement de la souscription” avant de percevoir des dividendes.
Ainsi, si vous transférez les fonds à la société de gestion le 20 décembre 2024, le délai de jouissance expirera le 1er mars 2025 (mars étant le 3ème mois suivant novembre).
Les dividendes d’Immorente étant versés trimestriellement, vous toucherez vos premiers dividendes fin mars 2025.
Jusqu’au 31 décembre 2024, le délai de jouissance des nouveaux investisseurs a été raccourci au premier jour du mois suivant la souscription. Cela signifie qu’un investisseur en novembre 2024 percevra ses premiers dividendes fin décembre.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La nue-propriété est possible avec la SCPI Immorente et permet de bénéficier d’une décote à l’achat allant de 20,2 % (5 ans de démembrement) à 46,7 % (20 ans de démembrement).
La clef de répartition proposée par la société est relativement classique. Certaines SCPI peuvent proposer des clefs légèrement plus intéressantes (de l’ordre de quelque %).
Le choix de la nue-propriété peut être pertinent pour les contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de percevoir des loyers immédiatement.
Pour aller plus loin : notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans le cadre d’une assurance-vie ?
La SCPI Immorente est disponible au sein de plusieurs contrats d’assurance-vie. Cette alternative à la détention en direct dépend avant tout de la situation fiscale des investisseurs.
Pour les investisseurs déjà fortement fiscalisés, la détention au sein d’une assurance-vie peut permettre de réduire la fiscalité de l’opération.
Pour aller plus loin : notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Immorente
Historique de la SCPI Immorente
La SCPI Immorente est l’une des plus anciennes du marché. Elle a été lancée en 1988, immédiatement après la création de la société de gestion Sofidy (1987) dont elle est le véhicule d’investissement historique.
L’actif sous gestion de Sofidy (majoritairement mais pas uniquement composé de la SCPI Immorente) a dépassé 1 milliard d’euros dès 2006, soit 17 ans après la fondation de la société.
C’est également en 2006 que Sofidy a réalisé ses premières acquisitions hors d’Europe. Le gestionnaire a donc 18 ans d’expériences dans l’immobilier européen.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Immorente ?
Le patrimoine de la SCPI se caractérise d’abord par son ampleur : plus de 995 actifs immobiliers loués à plus de 2600 locataires au 30/09/2024.
Au 31/12/2023, la SCPI gérait un patrimoine de plus de 1,4 million de m2.
Ce patrimoine est majoritairement situé en France et est principalement exposé à l’immobilier de bureau et aux murs de commerce.
20,3 % du patrimoine de la SCPI est situé à l’étranger, notamment en Belgique, aux Pays-Bas, en Allemagne et au Royaume Unis.
La localisation précise de l’ensemble des biens de la SCPI est disponible sur le site internet de Sofidy.
Stratégie de la SCPI Immorente
La stratégie de la SCPI repose sur la constitution et la valorisation d’un patrimoine immobilier très diversifié afin de délivrer un dividende régulier et de faire progresser la valeur des parts à long terme.
Le gestionnaire d’Immorente accorde une importance particulière à l’emplacement des biens : grandes capitales européennes et métropoles régionales pour les bureaux, centre-ville ou zone commerciale dynamique pour les commerces.
Afin de sécuriser les flux locatifs, la SCPI recherche des baux alignés sur les valeurs de marché assortis de durées fermes longues.
En 2023, les 10 principaux locataires de la SCPI sont :
Pour les bureaux, la SCPI favorise des groupes internationaux et des institutions publiques ou para-publiques : la ville d’Hambourg, Sodexo, Vodafone, Véolia, EDF ou Bouygues figurent parmi les 20 principaux locataires.
Acquisitions récentes évoquées dans les bulletins trimestriels
La SCPI Immorente a investi massivement en 2022 (année de collecte record), notamment via des portefeuilles de galeries commerciales en France et des actifs de bureaux à Toulouse et à Châtenay-Malabry avec des baux courants entre 5 et 9 ans.
En 2023, elle a adopté une politique d’investissement modéré au regard des nouvelles conditions de marché. Les principaux investissements réalisés concernent des ensembles de bureaux à Paris centre, Aix-en-Provence et Londres.
En 2024, elle réalise notamment l’acquisition du centre commercial O’Parinor à Aulnay-sous-Bois (l’un des 10 principaux centres commerciaux d’Ile-de-France).
En parallèle, la SCPI poursuit depuis plusieurs années une politique de diversification en acquérant notamment des portefeuilles d’hôtel.
Elle investit aussi dans différents fonds immobiliers qui lui permettent d’être présente sur des segments hors de son cœur d’expertise : pays nordiques ou entrepôts logistiques par exemple.
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Sofidy ?
Un acteur de référence de la gestion d’actif en France
Sofidy est la 4ème plus grande société de gestion immobilière en France en termes de capitalisation, après Praemia REIM (groupe Primonial-Crystal), Amundi Immobilier (groupe Crédit-Agricole) et La Française REM (groupe Crédit Mutuel).
En 2024, l’actif sous gestion de Sofidy seul s’élève à 8,6 milliards d’€.
Le groupe Sofidy propose différents types de véhicules d’investissement immobilier : SCPI mais aussi OPCI, Société Civile, SIIC, OPCVM Immoblier …
Depuis 1987 Sofidy a accompagné plus de 60 000 épargnants.
Un actionnaire unique solide
Depuis 2018 Sofidy est une filiale à 100 % de la société de gestion Tikehau Capital qui gère plus de 47 milliards d’€ d’actifs pour le compte de ses clients à fin septembre 2024.
Tikehau Capital est coté depuis 2017 à la Bourse de Paris sur le compartiment A de l’Euronext.
Ce statut oblige Tikehau Capital à des impératifs de communication et de transparence financière renforcés.
Une gouvernance stable
Sofidy est dirigé par Jean-Marc Peter, directeur général, qui a rejoint la société en 2003 et Jérôme Grumler, directeur général délégué, qui a rejoint Sofidy en 2005.
Avec Guillaume Arnaud, président du Directoire et cadre de Tikehau Capital depuis 2007, ils forment le Directoire de Sofidy.
Leur gestion est encadrée par 2 organes de direction supplémentaires :
- Un comité de direction de 12 cadres dirigeants
- Un conseil de surveillance composé notamment de membre de la direction de Tikehau Capital
Des récompenses obtenues chaque année depuis 20 ans
Sofidy a systématiquement reçu le prix de la meilleure société de gestion de SCPI de 2002 à 2023 (soit 21 années consécutives) par le magazine Gestion de Fortune dans son enquête auprès des Conseillers en gestion de Patrimoine.
En 2024, Sofidy est 2ème du classement pour la première fois depuis 2 décennies.
La société a reçu par ailleurs 9 récompenses en 2024, 20 en 2023 et 18 en 2022 notamment :
- Le Grand Prix du Jury du média en ligne ToutSurMesFinances.com pour la performance long terme de la SCPI Immorente en 2023.
- Les Victoires de la Pierre-Papier pour la performance à 10 ans de la SCPI Immorente en 2022 (organisé par Gestion de Fortune).
- Le 2ème prix des sociétés de gestion préférées des Conseillers en Gestion de Patrimoine pour les SCPI décerné en 2024 par le magazine Investissement Conseils.
Analyse approfondie de la SCPI Immorente
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
L’analyse du taux d’occupation financière (qui mesure la part du patrimoine qui n’est pas en recherche de locataire) ressort stable sur les dernières années bien qu’en légère baisse depuis 2023.
Ces ratios sont satisfaisants, en particulier au regard de la taille du patrimoine de la SCPI. Il est supérieur à celui d’autres SCPI diversifiées très importantes (par exemple Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine ou Primopierre ont toutes un taux inférieur à 90 %).
Cependant, plusieurs SCPI du marché parviennent à un taux d’occupation financière de 97 %.
Évolution des loyers
Depuis 2022, le gestionnaire accorde d’importantes réductions de loyer à ses plus importants locataires au moment du renouvellement des baux. En contrepartie, ces derniers s’engagent souvent sur de longues durées.
Cette politique, en ligne avec la stratégie globale de la SCPI de sécuriser des locataires d’envergure à long terme, pourrait peser sur la rentabilité de la SCPI.
Elle est néanmoins contrebalancée par des négociations au moment des relocations (changement de locataire) et la rentabilité des nouveaux bien investis.
À date, il n’y a pas de signaux forts sur une éventuelle incapacité de la SCPI à louer son patrimoine et à en dégager des loyers.
La SCPI est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
La SCPI Immorente est actuellement survalorisée de +5,1 %
Au 30/06/2024 (date de la dernière expertise), le prix d’achat de la SCPI présente une surcote de 5,1 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Cet écart de valorisation date des expertises menées au 4ème trimestre 2023, qui ont acté une baisse de -4,3 % sur la valeur du patrimoine de la SCPI au regard de l’évolution du marché immobilier impacté par la hausse des taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne.
Jusque-là, la valeur de reconstitution s’établissait à 339,92 € par part, soit rigoureusement le prix d’achat de 340€ par part.
Cet indicateur signale qu’en l’état, le prix de la SCPI est légèrement surévalué.
Cette évolution récente n’a pas eu d’impact sur les investisseurs mais pourrait en avoir un si la valeur de reconstitution continuait de baisser pour atteindre -10 %. Ce seuil forcerait la société de gestion à annoncer une baisse du prix des parts.
La question se pose néanmoins de déterminer si cette baisse est liée à un contexte de marché global et temporaire ou si elle est le signe d’une dégradation durable du patrimoine de la SCPI.
Plusieurs signes encourageant quant à la remontée de la valeur de reconstitution
Au 30/06/2024, le gestionnaire a déjà annoncé une légère amélioration de la valeur de reconstitution (de 322,29 € à 323,36 € par part).
La BCE a engagé en parallèle une politique de baisse des taux en 2024. En novembre 2024 le taux directeur est désormais de 3,25 % contre 4 % au 1er janvier.
L’historique de création de valeur ainsi que l’amélioration du contexte macro-économique laisse espérer un retour à la normal progressif de la valorisation du patrimoine.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Immorente en bref
- Frais de souscription : 10 %
- Frais de cession de parts : 5 % + 120 € forfaitaires par dossier.
- Frais de gestion : 10 % des loyers HT / 2,5 % des produits de cession HT
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
La SCPI Immorente facture des frais de gestion relativement classiques pour une SCPI.
Il faut garder en tête qu’Iroko Zen, Elevation Tertiom et Remake Live sont des SCPI qui ne facturent pas de frais de souscription en contrepartie de frais de gestion plus importants.
Frais de souscription et de cession
La SCPI Immorente pratique des frais de souscription classiques pour une SCPI : 10 % HT (12 % TTC).
Les frais de souscription sont déjà inclus dans le prix de la part, ils ne sont pas à ajouter au moment de l’investissement.
Néanmoins, ces frais sont déduits de l’investissement initial et pèsent donc négativement sur le taux de distribution (puisque seul une partie de l’investissement est mise au travail).
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Immorente
Collecte en pause après l’annonce de la baisse du prix de la part en décembre 2023
La collecte nette de la SCPI Immorente (souscriptions - retraits de parts) a globalement suivi la tendance du marché ces dernières années.
Cependant la collecte nette de la SCPI est nulle sur 2024, alors que plusieurs SCPI continuent de collecter cette année malgré le tassement du marché.
Cette demande en baisse a coïncidé avec l’annonce de la baisse du prix des parts au 31/12/23 qui s’est suivie d’une augmentation des demandes de retraits.
Environ 90 millions d’€ de parts ont été achetées en 2024, mais elles sont intégralement compensées par les demandes de retrait.
Liquidité en baisse suite au déséquilibre offre-demande
Au 30/09/24, 236 072 parts de la SCPI étaient en attente (1,8 % de la capitalisation). Il s’agit donc d’investisseurs qui attendent un acheteur pour pouvoir céder leurs parts. Il s’agit d’un phénomène nouveau depuis 2023.
Ce chiffre est en augmentation par rapport à 2023 où le nombre de parts en attente représentait 1,2 % de la capitalisation.
D’après les données de l’ASPIM au 30/09/2024, sur 93 SCPI en France :
- 25 SCPI ont plus de 3 % de leurs parts en attente (jusqu’à 20,67 % pour la SCPI avec le plus de vendeurs)
- 20 SCPI ont entre 2,99 % et 1 % de parts en attente (dont Immorente)
- 48 SCPI ont moins de 1 % de parts en attente
Ces données indiquent une tendance à la vente chez les investisseurs d’Immorente. Le marché secondaire de la SCPI reste actif mais il faut actuellement attendre entre 9 et 12 mois pour céder ses parts.
On peut raisonnablement supposer que les investisseurs ont favorisé en 2024 des SCPI qui n’ont pas annoncé de baisse du prix des parts.
Les fondamentaux de la SCPI demeurant solides, la demande devrait repartir à la hausse à mesure que Sofidy parvient à rétablir la valeur de reconstitution du patrimoine.
Endettement, trésorerie et réserves
Un endettement maîtrisé
Au 30/09/2024, la SCPI est endettée à hauteur de 599 millions d’€, soit 15,4 % de son patrimoine. Cet endettement est inférieur à la moyenne des SCPI qui était de 21,4 % fin 2023 (source : ASPIM)
Le taux moyen de la dette de la SCPI Immorente est de 2,2 %, à 99,6 % à taux fixe. Sa maturité moyenne est de 4 ans et 7 mois.
Des réserves de trésoreries constituées
Le gestionnaire Sofidy a fait le choix d’une politique d’investissement modéré en 2023 afin de constituer des réserves de trésoreries.
Cette politique lui permet aujourd’hui de saisir des opportunités de marché attractives.
Réserve
Une SCPI peut faire le choix en fin d’année d’affecter une partie de son résultat à la constitution de réserves, un poste appelé comptablement le Report à Nouveau (RaN)
Ces réserves permettent éventuellement de continuer à verser un dividende dans le cas d’une incapacité à encaisser des loyers.
On constate que le COVID a demandé à la SCPI de puiser en partie dans ses réserves et qu’elle n’a pas eu l’occasion de le reconstituer depuis.
Quelles perspectives pour la SCPI Immorente ?
En tant que SCPI majoritairement investie dans des murs de commerce et des bureaux, la SCPI Immorente a été largement impactée par le COVID en 2020.
Par rapport à d’autres SCPI, la baisse de son patrimoine a été modeste et la valorisation pourrait se rétablir progressivement avec la baisse de taux engagée par la Banque Centrale Européenne en 2024.
Les projections de dividende pour 2024 sont stables, signe que la SCPI reste en mesure de maintenir la rémunération de ses investisseurs malgré certains choix qui ont dû être faits ces dernières années (notamment des baisses de loyer au moment des renouvellements des baux).
La qualité des emplacements et des locataires reste intacte, et la SCPI est en excellente santé financière.
En 2024, elle a initié une nouvelle politique d’investissement opportuniste et a pu intégrer dans son patrimoine de nouveaux biens capables à faire progresser le rendement de la SCPI. Elle peut aussi probablement optimiser son taux d’occupation financière dans les prochains mois.
Elle poursuit également sa diversification à l’étranger et dans les secteurs de l’hôtellerie ou de la logistique.
Depuis 1988, l’équipe dirigeante a su naviguer avec succès au travers de différentes crises. Il n’y a pas de signe à ce stade de difficultés particulières de la SCPI.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Immorente ?
La SCPI Immorente est une excellente valeur “de fonds de portefeuille” capable de délivrer un rendement stable et de s’apprécier dans le temps.
Son historique de performance depuis 1988 irréprochable en fait une des meilleures SCPI du marché.
Cependant ces dernières années, elle peut apparaître, il est vrai, légèrement moins attractive que d’autres SCPI plus jeunes qui proposent un modèle de frais plus compétitif et des taux de distributions légèrement supérieurs ces dernières années.
Son ancienneté lui apporte cependant des gages de sécurité auxquels les SCPI plus récentes, dont certaines proposent des taux de distribution légèrement supérieurs, ne pourront prétendre que dans 10 ou 20 ans.
Il s’agit d’une des meilleures SCPI possibles pour les investisseurs prudents à la recherche d’un placement “de bon père de famille”.