Epargne

Réduire ou supprimer ses impôts sur les revenus locatifs

Si vous avez effectué un investissement locatif dans l’immobilier, vous devez payer des impôts sur les loyers perçus. Ces derniers peuvent être conséquents.

Savez-vous qu’il existe des dispositifs permettant de réduire, voire de ne plus payer d’impôt sur les revenus locatifs ? Il est temps de faire le point sur les différents régimes fonciers des locations meublées ou vides !

Location d’un logement vide

La location d’un bien immobilier vide est soumise à deux options d’imposition sur vos revenus locatifs : le régime micro-foncier et le régime réel.

Bon à savoir : Il faut bien distinguer les loyers déclarés des loyers imposables. Les premiers concernent les montants perçus de la part de vos locataires, tandis que les seconds renvoient aux montants retenus par le fisc dans le calcul de l’impôt.

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Le régime micro-foncier

Si vous optez pour ce régime, vous devrez déclarer les loyers perçus. Le FISC applique un abattement de 30 %. Ainsi, les loyers imposés s’élèveront à 70 % des loyers perçus.

Le régime réel

Si vous lui préférez le régime réel, vous devrez soustraire de vos loyers perçus les charges déductibles que vous payez sur votre bien avant de calculer l’impôt. 

Les charges déductibles sont :

  • Les intérêts du crédit immobilier réalisé pour l’acquisition du bien
  • Les frais bancaires
  • L’assurance emprunteur du prêt
  • L’assurance habitation propriétaire non occupant
  • La taxe foncière hors ordures ménagères
  • Les frais postaux de correspondance avec le locataire·      
  • Les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration

Bon à savoir : Dans le cadre d’une location vide, vous avez donc le choix entre deux types d’imposition : le régime micro-foncier ou le régime réel. Pour lequel opter ? Sachez que dans le cas de charges déductibles supérieures à 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts.

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Location d’un meublé

La location d’un logement meublé concerne deux types de locations : la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP). Elles-mêmes induisent des régimes fiscaux distincts. À savoir :

  • LMNP : régime micro-bic et régime réel
  • LMP : régime micro-entreprise et régime réel

LMNP et régime micro-bic

Le régime micro-BIC fonctionne comme le régime micro-foncier, mais les loyers imposables représentent 50 % des loyers perçus.

LMNP et régime réel

Le régime réel fonctionne comme le régime réel pour les logements vides : vous pouvez soustraire vos charges déductibles à vos revenus locatifs pour calculer vos loyers imposables.

Les charges déductibles sont plus flexibles que pour un logement vide :

  • Les intérêts du crédit immobilier réalisé pour l’acquisition du bien
  • Les frais bancaires
  • L’assurance emprunteur du prêt
  • L’assurance habitation propriétaire non occupant
  • La taxe foncière hors ordures ménagères
  • Les frais postaux de correspondance avec le locataire
  • Les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration

ainsi que d’autres charges réservées à la location meublée :

  • Les frais d’agence payés lors de l’acquisition (déduits ou via l’amortissement du bien)
  • Les frais de notaire payés lors de l’acquisition (déduits ou via l’amortissement du bien)
  • Les travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction (via l’amortissement du bien)

À retenir : Ce régime est obligatoire si les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 euros par an, sauf s’il s’agit de vos deux premières années de location. Par ailleurs, la location en tant que Loueur Meublé Non Professionnel offre un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location vide.

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LMP et régime micro-entreprise

Votre chiffre d’affaires hors taxe ne doit pas dépasser 170 000 euros pour les meublés classés et 70 000 euros pour les non classés : l’abattement est de 50 % sur les loyers perçus.

LMP et régime réel

Il concerne l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux), ou l’impôt sur les sociétés.

Là encore, vous pouvez soustraire vos charges déductibles à vos revenus locatifs pour calculer vos loyers imposables.

À retenir : Investir dans une location meublée permet, dans certains cas, de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs durant plusieurs années.
C’est également possible, dans certains cas, si vous possédez un bien que vous louez vide. Vous devrez ainsi déduire de vos revenus locatifs toutes les charges réelles relatives à votre bien comme les travaux, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriétés, les charges de gestion locative, l’assurance emprunteur, les frais de dossiers bancaires… pris sur votre revenu imposable.
Par exemple, si vous avez réalisé des travaux dans votre bien afin de le louer, vous ne paierez pas d’impôt jusqu’à la déduction totale du montant des travaux.

Création d’une SCI

Une autre approche consiste à faire l’acquisition d’un bien par le biais d’une Société Civile Immobilière. Deux régimes fiscaux vous sont alors proposés : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. L’avantage fiscal principal de la constitution d’une SCI est la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés, et ainsi ne pas intégrer les tranches progressives de l’impôt sur le revenu (atteignant 45 %) et aux prélèvements sociaux. Les bénéfices sont imposés selon un taux fixe.

Bon à savoir : Pour les SCI ayant opté pour l’IS (impôt sur les sociétés) :

  • actuellement entre 15% et 33,33%, le taux de l’IS sera progressivement réduit à 25% en 2022,
  • encore plus de flexibilité pour les charges déductibles (la rémunération et les déplacement du dirigeant pouvant être déduits),
  • la transmission est facilitée.

Les dispositifs de défiscalisation

La loi Pinel

Dans le cas d’un investissement locatif, elle permet une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Le dispositif Malraux

Il accorde un avantage fiscal sur les travaux de restauration qui concerne les propriétaires d’immeubles situés dans un quartier historique. Le bien doit être mis en location à usage d’habitation pendant 9 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard

Il offre une réduction d’impôts aux investisseurs acquérant et louant des biens en meublé pendant au moins neuf ans dans une résidence pour étudiants avec services ou dans une résidence pour personnes âgées ou handicapées. 

Pour en savoir plus : Dispositif Pinel | Dispositif Malraux | Dispositif Censi-Bouvard

L’imposition est différente selon que vous louez un logement vide ou meublé. Pour la location nue, vous êtes en effet imposé dans la catégorie de l’impôt sur le revenu, à savoir les revenus fonciers. Tandis qu’avec la location meublée, vous dépendez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En résumé, chacun de ces deux régimes possède un régime micro et un régime réel. Par ailleurs, plusieurs dispositifs, tels que la loi Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, aident à la réduction fiscale. Il vous reste à comparer ces régimes pour connaître votre loyer imposable le plus bas possible. Hormis dans certains cas spécifiques, il est rare de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs.

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