Epargne

Propriétaire vs locataire épisode 2 : le face à face des frais

Quelles sont les frais à considérer quand on achète un appartement par rapport à quand on est locataire ?

💡 Cet article est le deuxième épisode de notre série sur l’immobilier. Dans la saison 1 « Propriétaire vs locataire », vous aurez toutes les clés pour décider d’acheter ou non votre résidence principale : aspects financiers (évidemment !), et les éléments de votre situation personnelle qui vont faire pencher la balance.

Dans l’article d’introduction, nous avons abordé un aspect plutôt théorique, mais essentiel pour avoir une compréhension fine de la question propriétaire vs locataire. Nous avons pris cette situation pour montrer la différence entre le cash-flow (ou flux de trésorerie) et les pertes (ou appauvrissement).

L’exemple théorique était forcément simplifié pour permettre de bien saisir les concepts financiers. Dans cet épisode nous allons comparer de manière concrète les frais à mettre dans la balance lorsqu’on se pose la question d’acheter une résidence principale. La question qui découlera ensuite : à quel moment acheter devient-il rentable par rapport à louer ? Ce sera l’objet de l’épisode suivant.

Vous vous en doutez maintenant, l’erreur classique à ne pas faire est de comparer les mensualités de prêt d’une part, le loyer d’autre part. Si vous sautez le pas avec seulement le crédit en tête, vous allez avoir des mauvaises surprises !

Paiements initiaux

La première chose à avoir à l’esprit est que, pour l’achat de votre résidence principale, des frais seront à payer dès le début du projet.

Pour louer un appartement, vous n’avez pas besoin d’avoir de l’épargne de côté (dans le pire des cas, si vous passez par une agence immobilière, on va vous demander des frais d’agence et une caution) : il vous suffit d’être en mesure de payer le loyer tous les mois.

Pour acheter un appartement en revanche, vous allez devoir la plupart du temps fournir un apport. En règle générale, la banque demande au minimum que vous apportiez les frais d’acquisition (dits « frais de notaire ») pour financer le projet. Pour un appartement dans l’ancien de 200k€, cela ferait environ 16k€.

Voilà déjà une première chose à retenir : pour envisager d’acheter votre résidence principale, il va falloir déjà mettre de côté une somme conséquente (la plupart du temps).

🤔 « En règle générale », « la plupart du temps » : vous vous demandez certainement pourquoi nous prenons autant de pincettes. La réalité est que votre banquier pourra toujours faire des exceptions à tout ce que l’on vous dit ici, mais obtenir ces concessions ne sera pas toujours facile.

Le face à face des frais

Ce préliminaire considéré, voici la liste des frais à prendre en compte dans la comparaison propriétaire vs locataire. En saumon nous rappelons les frais qui sont perdus, et en bleu ceux qui reviennent au protagoniste.

Nous donnons quelques ordres de grandeurs pour que vous puissiez vous repérer mais certains frais peuvent fortement varier (notamment toutes les taxes locales qui dépendent de la localisation du bien).

Propriétaire :

  • Frais de notaire (entre 2% et 8% du prix du bien)
  • Mensualités du crédit = remboursement du capital + intérêts + assurance
  • Charges (tout l’entretien du bien)
  • Taxe d’habitation (l’équivalent de 1 mois de loyer par an TBC)
  • Taxe foncière (l’équivalent de 1 mois de loyer par an TBC)
  • Optionnel :
    • Frais de dossier de la banque
    • Frais d’agence

Locataire :

  • Loyer
  • Charges (uniquement l’entretien courant)
  • Taxe d’habitation
  • Optionnel :
    • Frais d’agence (généralement un mois de loyer)
    • Caution (qui devrait vous être rendue quand vous quittez le bien en bon état)

Comme nous l’avons vu dans le premier épisode, le propriétaire ne perd pas tout l’argent qu’il dépense tous les mois. Mais il est très important de noter qu’acheter un bien engendre beaucoup de frais, inexistants pour un locataire.

Concrètement (en règle générale 😇), cela signifie que pour un même budget mensuel, si vous optez pour un achat vous allez avoir une surface plus petite, et ce sous réserve que vous ayez déjà mis de côté de quoi payer un apport.

Encore une fois, ceci reste un repère, gardez en tête que :

  • Si vous avez plus d’apport, vous pouvez acheter plus grand avec le même budget mensuel (ou réduire votre mensualité)
  • Dans une ville où les loyers sont très élevés par rapport au prix d’achat (par exemple Montluçon), vous pourriez acheter plus grand avec le même budget mensuel.

A retenir

  • Le propriétaire doit payer une grosse somme d’argent dès le départ (les frais de notaires qui sont perdus, ainsi que d’éventuels frais d’agence et bancaires) : au tout début du projet le propriétaire est perdant par rapport au locataire
  • Devenir propriétaire engendre des frais complémentaires qu’il faut absolument prendre en compte dans son budget.
  • Ensuite, pour un même budget mensuel (on parle bien de cash-flow), le propriétaire perd moins d’argent que le locataire (on parle bien de pertes ou d’appauvrissement).

👉 La question qui découle irrémédiablement de ces constats : à quel moment l’achat devient-il rentable par rapport à la location ? C’est l’objet de l‘épisode suivant !

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