Epargne

Propriétaire vs locataire épisode 4 : le guide pour savoir ce qui vous correspond

💡 Cet article est le quatrième épisode de notre série sur l’immobilier. Dans la saison 1 “Propriétaire vs locataire”, nous vous donnons toutes les clés pour décider d’acheter ou non votre résidence principale : aspects financiers (évidemment !), et les éléments de votre situation personnelle qui vont faire pencher la balance.

Nous l’avons répété plusieurs fois dans cette série : choisir d’acheter son appartement est loin d’être uniquement une question financière. C’est d’abord un choix à faire en cohérence de votre mode de vie et de vos projets.

Dans les épisodes précédents nous nous sommes attachés à parfaitement comprendre les aspects financiers. Dans cet épisode, nous allons vous guider pas à pas dans votre réflexion, pour que vous puissiez (presque) vous décider à la fin de votre lecture.

Plus vous êtes stable plus vous pouvez optez sereinement pour l’achat

Nous l’avons vu dans l’épisode 3, l’achat d’une résidence principale n’est rentable par rapport à la location qu’à partir d’une certaine durée. 3 à 5 ans est un ordre de grandeur, mais suivant la ville dans laquelle vous habitez cela peut revenir à moins d’un an, jusqu’à une quinzaine d’années.

Avant d’acheter votre résidence principale il faut que vous soyez sûrs que votre situation ne va pas drastiquement changer pendant cette durée. Encore faut-il la connaître !

Commencez donc d’abord par calculer cette durée pour votre situation personnelle, dans votre ville.

Ensuite, posez-vous les questions suivantes, en ayant en tête que plus votre situation est stable, plus elle est compatible avec un achat :

  • Avez-vous des revenus stables ? Prévoyez-vous de toujours les avoir sur les années à venir ?
  • Votre situation familiale est-elle stable ?
  • Votre situation géographique est-elle stable ?

💡 Ceci ne veut pas dire qu’une situation instable vous oblige à rester locataire. C’est simplement moins évident de trouver un achat qui reste pertinent malgré les incertitudes de votre situation personnelle.

Stabilité Financière

Si vous avez des revenus stables (typiquement un CDI), vous permettant de rembourser la même somme pendant plusieurs années, et que vous avez prévu de garder ces revenus pour les années à venir, vous êtes dans la situation la plus simple pour acheter votre résidence principale.

Si au contraire, vous voulez laisser la porte ouverte à une année sabbatique, faire un tour du monde, ou à un projet entrepreneurial qui va impliquer une baisse importante de revenus, il va falloir faire beaucoup plus attention.

Prenez le temps de réfléchir sérieusement à cette question. Si vous avez envie de démarrer un tel projet personnel avant d’avoir rentabilisé votre achat, vous risquez de devoir vendre votre appartement à perte pour pouvoir vous lancer. Ce qui n’est peut-être pas si grave.

Le pire serait que vous abandonniez vos projets personnels : après avoir contracté un prêt, certains se sentent piégé par le remboursement du crédit et n’osent plus changer de travail (« et si je me fait virer de ma période d’essai ? »), ou lancer de projet.

Une bonne façon d’anticiper pour éviter de ce retrouver dans cette situation est d’acheter pour un montant beaucoup plus faible que ce que vos moyens vous permettent. Vous pourrez ainsi encaisser une baisse de revenus.

💡 A retenir : commencez par calculer la durée au bout de laquelle votre achat est rentabilisé.

Avant la fin de cette durée : si lancer votre projet personnel nécessite de revendre votre résidence principale, pas de panique, calculez simplement combien vous perdez sur votre achat et demandez-vous si vous pouvez encaisser la perte.

Après la fin de cette durée : vous pouvez vous lancer sans regret !

Stabilité de votre situation familiale

Acheter votre résidence principale, c’est fixer la surface dans laquelle vous vivez. Si vous êtes seul, vous n’êtes pas à l’abri de rencontrer quelqu’un, et si vous êtes deux vous avez peut-être prévu d’agrandir la famille.

Plus votre situation familiale est stable (encore une fois : pendant la durée nécessaire à rentabiliser le bien), plus il est facile de prendre la décision d’acheter.

Stabilité géographique

Acheter votre résidence principale, c’est fixer le lieu dans lequel vous vivez. Plus vous êtes sûrs de rester à cet endroit, plus il est facile d’acheter.

En revanche, si vous avez prévu de changer de travail, si vous rêvez de changer de région, il faudra encore une fois analyser la situation de très près pour prendre la bonne décision.

Vous allez finir par croire que nous sommes sponsorisés par une célèbre marque de macarons, mais nous allons nous répéter : cette notion de stabilité est à considérer pendant la durée nécessaire pour rentabiliser l’achat par rapport à la location. Plus cette durée est longue, plus il est difficile d’anticiper. Au contraire, si vous savez que vous aurez rentabilisé l’achat en moins d’un an, la décision est beaucoup plus simple.

Acheter : moins de trésorerie, moins de capacité d’emprunt

Moins de trésorerie

Dans la majorité des cas, l’achat de la résidence principale suppose de payer une somme non négligeable en apport. C’est de l’argent qui ne sera plus dans votre compte en banque.

La première question à se poser : aurez-vous malgré tout une épargne de précaution ? Si non, vous n’avez probablement pas assez d’argent de côté pour acheter.

Ensuite, assurez-vous d’avoir la trésorerie nécessaire pour mener à bien les autres projets que vous ne voulez pas sacrifier. Avez-vous un projet déjà en tête ? Souhaitez-vous avoir une somme de côté pour saisir des opportunités d’investissement ?

Moins de capacité d’emprunt

Plus que la trésorerie (qui peut se reconstituer), c’est votre capacité d’endettement qui est la plus impactée par l’achat de votre résidence principale.

💡 Nous y reviendrons en détails lors de la saison 2, mais en résumé : votre capacité de remboursement correspond à 33% de l’ensemble des revenus que vous percevez. Les banques considèrent que c’est la somme maximale que vous pouvez consacrer à des remboursements, tous les mois. Au-delà, vous seriez d’après elles trop endetté et présenteriez un risque de défaut.

La capacité de remboursement détermine le montant que vous pouvez emprunter, en fonction du taux et de la durée d’emprunt.

Par exemple si vous gagnez 3000€ avants impôts, votre banque considère que vous pouvez rembourser 1000€ tous les mois. Si votre crédit immobilier vous coûte 700€ tous les mois, il ne vous reste plus que 300€ de capacité de remboursement pour pouvoir vous endetter pour un autre projet.

Ce paramètre peut être vite être déterminant dans votre choix. Par exemple, si votre objectif est d’investir dans plusieurs appartements en locatif, vous aurez (la plupart du temps) besoin de votre capacité d’emprunt pour ces appartements. Si vous commencez par acheter votre résidence principale, votre capacité d’emprunt sera fortement entamée, laissant beaucoup moins de place aux autres projets.

Finalement, avez-vous le budget mensuel ?

Nous avons fait la liste exhaustive des frais qui incombent au propriétaire, et ils sont nombreux. Ne ratez surtout pas cette étape. Il est impératif de tous les prendre en compte dans la construction de votre budget mensuel.

Notez bien que si vous voulez acheter en gardant le même budget que la location, vous n’aurez pas forcément la même surface. Inversement si vous voulez acheter tout en gardant la même surface, vous aurez peut-être un budget mensuel plus élevé.

Ces éléments dépendent de la ville dans laquelle vous achetez ou louez donc renseignez-vous pour votre cas particulier.

Résumé

Il est facile de se décider à acheter si :

  • Vous êtes stable : financièrement, géographiquement ainsi que votre situation familiale
  • Si vous avez assez d’argent dans votre compte pour financer l’apport, tout en gardant une épargne de précaution
  • Si vous n’avez pas besoin de préserver votre capacité d’emprunt pour d’autres projets
  • Si vous avez bien intégré tous les frais au budget mensuel

Les autres situations ne vous empêchent pas forcément d’acheter. Simplement, il faut se poser la question plus longuement pour trouver une solution qui convient le mieux à votre situation personnelle.

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