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Investir en SCPI (3/3) : comparaison de la pleine et de la nue-propriété

Introduction

Le lancement de notre nouveau produit d’investissement, que sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), a suscité de nombreux questionnements. Pour vous apporter toutes les réponses nécessaires et vous expliquer les avantages à investir dans ce type d’immobilier “pierre papier”, nous avons réalisé trois articles. 

Les deux premiers portaient sur les diverses options qui vous sont proposées pour diversifier au mieux votre patrimoine et faire le meilleur placement. Nous avons ainsi détaillé l’investissement en SCPI en pleine propriété et en nue-propriété françaises. 

Pour en tirer avantage, il convient d’opter pour la solution la plus adaptée en fonction de votre situation, de votre taux d’imposition, et de vos projets d’avenir. 

Par exemple, acquérir des parts en SCPI en pleine propriété est plus avantageux pour les investisseurs faiblement imposés sur le revenu. À l’inverse, le placement en nue-propriété est plutôt recommandé pour ceux qui sont fortement taxés sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Dans ce dernier article, nous allons encore plus loin ! 

Nous comparons les différentes façons d’investir en SCPI (nue et pleine propriété) en fonction de votre taux d’imposition mais aussi en fonction de la durée de votre investissement.

Soulignons que notre comparaison :

  • Ne concerne que les SCPI françaises ;
  • Compare des investissements directs, c’est-à-dire l’achat de parts de SCPI comptant (il y a 3 méthodes pour investir : en direct, à crédit ou via une assurance-vie).
investissement-scpi-nue-pleine-propriete

Analyse comparative entre pleine propriété et nue-propriété

Comment choisir entre pleine propriété et nue-propriété ? 

À travers cette analyse comparative, vous pourrez observer qu’en fonction de votre niveau d’imposition les résultats peuvent être complètement différents.

Note : Dans cette étude comparative, nous avons fait l’hypothèse d’une appréciation des parts de la SCPI équivalente pour les 2 types d’investissement ; l’appréciation de valeur de la part étant applicable à l’identique pour les deux types de SCPI (nue-propriété et pleine propriété). 

Cas 0 : Comparaison simple avant impôts

Prenons pour exemple un investissement de 1000 € sur un horizon de 10 ans en SCPI. Trois possibilités sont alors offertes :

  • 1000 € dans une SCPI en nue-propriété ;
  • 1000 € dans une SCPI en pleine propriété et percevoir des revenus complémentaires (loyers) sans les réinvestir ;
  • 1000 € dans une SCPI en pleine propriété en réinvestissant les loyers perçus dans la SCPI.

Note : Au cours de l’analyse comparative, on considère un rendement de 4,73 % par an (taux moyen observé en France).

Évolution du capital brut en fonction du mode d’investissement (10 ans)

Il semble ainsi que le rendement brut soit plus élevé en pleine propriété qu’en nue-propriété, que les loyers soient réinvestis ou non. 

Mais rappelons-nous que les loyers perçus par les SCPI sont fortement imposés,il est donc plus judicieux de faire une comparaison nette d’impôts. 

Faisons l’analyse pour les 3 niveaux d’imposition les plus communs: 11 %, 30 % et 41 %.

Cas 1 : Taux d’imposition marginal (TMI) à 11 %

graphique evolution capital net scpi tmi 11%
Évolution du capital net en fonction du mode d’investissement (10 ans)

Comme précédemment énoncé, on observe que l’investissement en pleine propriété peut faire sens pour les investisseurs peu imposés, à condition de réinvestir les loyers dans la SCPI !

Cas 2 : Taux d’imposition marginal (TMI) à 30 % :

graphique evolution capital net scpi tmi 30%
Évolution du capital net en fonction du mode d’investissement (10 ans)

 Au-delà de 30 % d’imposition, l’investissement en nue-propriété devient clairement plus intéressant en matière de rendement à terme.

Cas 3 : Taux d’imposition marginal (TMI) à 41 % :

graphique evolution capital net scpi toi 41%
Évolution du capital net en fonction du mode d’investissement (10 ans)

 

Comme on peut s’y attendre, plus le niveau d’imposition est élevé, plus l’investissement en nue-propriété devient intéressant d’un point de vue rendement net. En effet pour la tranche d’imposition à 41 %, les loyers sont imposés à 58,2 % ! Alors qu’en nue-propriété la plus-value due à la décote n’est pas taxée.

Note : N’oublions pas qu’en nue-propriété, le capital placé ne peut être récupéré pendant la durée de placement (10 ans dans cet exemple). En pleine propriété, vos parts peuvent être revendues à tout moment pendant la durée de placement.

Comparaison des rendements pour plusieurs horizons d’investissement

Nous avons réalisé une première analyse en faisant varier le taux d’imposition et le type d’investissement (en nue-propriété ou en pleine propriété). 

Nous allons maintenant nous intéresser à la durée de placement (5, 10, 15, 20 ans).

Pour cette étude, nous considérons que l’imposition (TMI) est constante à 30 % pendant toute la durée de l’investissement. 

Voici le tableau comparatif que l’on obtient : 

Ce qu’il faut retenir

L’investissement SCPI en pleine propriété n’est pas intéressant pour les personnes hautement imposées, sauf :

  • Si on souhaite obtenir des revenus complémentaires non fixes qui peuvent s’apprécier (le TDVM pourrait augmenter avec le temps) ;
  • Si on souhaite pouvoir revendre à tout moment ses parts (liquidité). Dans le cadre de la nue-propriété, votre capital n’est pas bloqué pendant la durée de démembrement.

La SCPI en nue-propriété est très intéressante, car :

  • Le rendement obtenu via la décote n’est pas imposable ; 
  • Le rendement dû à la décote est fixé à l’avance.

Conclusion

La SCPI est un investissement intéressant avec un fort pouvoir de diversification. Avec un faible ticket d’entrée, vous pouvez être exposé à l’investissement immobilier et diversifier des portefeuilles bien souvent trop exposés aux marchés publics.

Nous recommandons la SCPI en nue-propriété dans le cadre d’une stratégie d’investissement patrimoniale pour les foyers fiscaux fortement imposés.

Les SCPI en pleine propriété sont à considérer en priorité comme une source de revenus complémentaires pour les foyers faiblement imposés.

Pour aller plus loin : 

Il existe d’autres manières d’investir en SCPI, notamment en pleine propriété :

  • Il est possible d’investir dans des SCPI étrangères, cela peut être intéressant pour des foyers hautement imposés ;
  • Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit, ou dans le cadre d’une assurance-vie.

Ces trois investissements seront détaillés dans un prochain article. En attendant, vous pouvez consulter le site Les Finances, qui regorge d’informations intéressantes.

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